Fläche und Zuschnitt
Ein schmales, schräges oder sehr tiefes Grundstück trägt weniger als ein rechteckiges gleicher Grösse, weil Abstände und Baulinien mehr wegnehmen.
Flaach · Kanton Zürich
Grundstück und Bauland verkaufen in Flaach
Was ist mein Grundstück in Flaach wirklich wert? Das hängt davon ab, was darauf gebaut werden darf. Yaacoubi Immobilien AG kauft und vermittelt Grundstücke in Flaach: im Direktankauf oder diskret im Exklusivmandat. Zuerst rechnen wir Baufeld und zulässige Fläche, dann nennen wir einen belegten Preis.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
530Bauzonen-Grundstücke
100davon ohne Gebäude
48 haBauzonen
600 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
107 %Steuerfuss · 2026
- Gerechnet, nicht geschätzt
- Zone, Ziffer, Abstände
- Diskret, ohne Inserat
- Baufeld vor dem Preis
- Direktankauf oder Exklusivmandat
- Bauland und Grundstücke
Grundstück verkaufen
Erzählen Sie uns, was Sie haben.
Für den Anfang reichen die Adresse und Ihre Kontaktangaben. Wir melden uns innert zwei Arbeitstagen, diskret.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Fünfzig Jahre hat ein Ehepaar in seinem Haus gelebt. Der Film zeigt, wie wir ein Grundstück prüfen, einen nachvollziehbaren Vorschlag machen und einen Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Flaach wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Was den Wert bestimmt
Was Bauland in Flaach trägt.
Zone und Ziffer
Die Dichte in den Wohnzonen steuert die Bau- und Zonenordnung von Flaach vor allem mit der Überbauungsziffer: zwischen 23 % und 25 %.
Bau- und Zonenordnung Flaach
Baufeld
Abstände zu Grenzen, Gebäuden, Wald und Gewässer und die Baulinien schneiden aus dem Grundstück das Baufeld heraus.
§§ 260 bis 274 PBG
Erschliessung
Bauen setzt Erschliessung voraus: Zufahrt, Wasser, Abwasser und Energie. Fehlt noch etwas, verschiebt sich der Baubeginn eines Käufers, und das zeigt sich im Preis.
Art. 22 Abs. 2 lit. b RPG
Planungsstand
Eine laufende Revision der Bau- und Zonenordnung, ein Gestaltungsplan oder eine Arealüberbauung können mehr erlauben oder Auflagen bringen.
§§ 69 und 83 PBG
Rechte und Lasten
Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte, Vormerkungen und Anmerkungen im Grundbuch, dazu Lärm, Naturgefahren oder ein belasteter Standort: Wir weisen alles offen aus, bevor ein Käufer danach fragt.
Ausgangslage in Flaach
Grundstück verkaufen in Flaach.
Am meisten Bauzonen-Grundstücke zählen die Kernzone, die Wohnzone 2 und die Wohnzone 1.
Gemessen an allen Bauzonen-Grundstücken stehen in Flaach häufiger keine Gebäude als im ganzen Kanton Zürich.
Eben, unter 10 % Neigung, ist der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke.
Flaach liegt rund 22 km nördlich von Zürich, in der Nähe von Volken, Berg am Irchel und Buch am Irchel.
In Flaach gelten noch die bisherigen Baubegriffe, bis die Bau- und Zonenordnung angepasst ist.
In Flaach leben 1'572 Menschen (Stand 2025). Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +9,9 Prozent. Die amtliche Statistik weist 720 Wohnungen im Bestand aus. In den Bauzonen liegen 530 Grundstücke auf 48 Hektar, rund 100 davon ohne Gebäude. Die Zonenangaben haben den Stand 22. Oktober 2026.
Flaach · Kanton ZürichGrundstück verkaufen
Bauzonen-Grundstücke530hergeleitetgerundet, Stand 22. Oktober 2026
Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude100hergeleitetgerundet, zählt auch laufende Ersatzneubauten, Stand 4. September 2026
Fläche der Bauzonen48 hahergeleitetaus den amtlichen Plänen, Stand 22. Oktober 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte600 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 22. Oktober 2026
Steuerfuss der Gemeinde107 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Leerwohnungsziffer1,38 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt AndelfingenamtlichSitz in Andelfingen
- amtlichunverändert aus amtlicher Statistik oder amtlichem Register, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns gezählt aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, ab 20 Grundstücken je Gruppe
So rechnen wir Bauland
Vom Grundstück zum Baufeld.
Grenzen und Fläche aus dem amtlichen Plan, dann Baulinie und Grenzabstände, daraus das Baufeld und darin der mögliche Neubau: So rechnen wir Bauland. Für Ihr Grundstück in Flaach setzen wir die Werte der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde ein.
Situation 1:500Musterbeispiel · fiktive Parzelle
Flaach im Profil
Was Flaach ausmacht.
Wer in Flaach ein Grundstück verkaufen will, beginnt beim Bauen. Die Bauzonen der Gemeinde umfassen 48 Hektar, verteilt auf rund 530 Grundstücke. Davon tragen rund 100 kein Gebäude. Diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Die Bau- und Zonenordnung von Flaach kennt Wohnzonen, eine Kernzone und eine Gewerbezone. Bei den Wohnzonen legt sie Überbauungsziffer sowie Gebäude- bzw. Fassadenhöhe fest und lässt die Vollgeschosse offen. In der Kernzone sind Vollgeschosse und Gebäude- bzw. Fassadenhöhe amtlich festgelegt.
Beim Gebäudebestand zeigen die amtlichen Gebäudedaten, dass bei 45 Prozent der Grundstücke in Flaach die Bauten aus der Zeit vor 1960 stammen. Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 600 Quadratmetern. Ein Viertel ist kleiner als 310, ein Viertel grösser als 960 Quadratmeter. Bei 66 Prozent der Grundstücke liegt das Land eben, bei 28 Prozent am Hang. Für die Bebaubarkeit sind diese Angaben ein erster Anhaltspunkt, denn sie zeigen, welche Grundstücksform in Flaach vorkommt. Flaach liegt nördlich von Zürich, rund 22 Kilometer entfernt, im Bezirk Andelfingen. Mehr zur Gemeinde finden Sie unter Immobilien in Flaach im Überblick.
Höhen und Abstände
Was in Flaach gebaut werden darf.
Eine Geschosszahl legt die Ordnung in den Wohnzonen meist nicht fest; das Volumen begrenzen Ziffer und Höhen.
Die zulässige Höhe der Gebäude liegt in den Wohnzonen zwischen 4,8 und 7,5 m.
Im Schnitt: typische Zonen der Gemeinde an einem Mustergrundstück, alle im gleichen Massstab.
Schnitt · W1Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W2Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · KMustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Musterzeichnungen: Höhen aus der Bau- und Zonenordnung; der Abstand zur Grenze ist schematisch, nicht aus der Bau- und Zonenordnung. Grundstück und Baukörper sind erfunden. Dachform, Attika, Baulinien, Gestaltungspläne und Sonderregeln sind nicht dargestellt; was auf einem bestimmten Grundstück gilt, prüfen wir einzeln.
Was ein Käufer sieht
Heute Garten, morgen Wohnungen.
Bezahlt wird, was gebaut und vermietet werden kann. Das rechnen wir, bevor über einen Preis gesprochen wird.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Rechtlich gut zu wissen
Was beim Verkauf von Bauland gilt.
Eigentum mit dem Eintrag
Der Käufer wird Eigentümer mit dem Eintrag im Grundbuch, nicht schon mit der Unterschrift.
Art. 656 Abs. 1 ZGB
Verkaufen oder Baurecht
Statt zu verkaufen, können Sie ein Baurecht einräumen: Ein Bauträger baut und bezahlt einen Zins, der Boden bleibt Ihrer. Ein selbständiges Baurecht dauert höchstens 100 Jahre.
Art. 779 und 779l ZGB
Grundstückgewinnsteuer
Den Gewinn besteuert die politische Gemeinde. Lange Besitzdauer senkt die Steuer, Investitionen und Verkaufskosten mindern den Gewinn.
§§ 205, 221 und 225 StG ZH · Art. 12 StHG
Grundstückgewinnsteuer →Inserat, Mandat, Ankauf
Öffentlich, still oder direkt?
Wer inseriert, verkauft vor Publikum. Im Exklusivmandat bleibt der Kreis klein und geprüft, beim Direktankauf gibt es nur eine Gegenpartei: uns.
Makler mit InseratImmobilienmakler im ExklusivmandatDirektankauf durch uns
Sichtbarkeitauf Portalen, für Nachbarn, Mieter und Bekannteein kleiner Kreis geprüfter Käufer, nach Vertraulichkeitfür niemanden ausser uns und dem Notariat
Preisfindungim Wettbewerb von Besichtigungen und Gebotenaus Zone, Bestand und Reserve gerechnet und Ihnen offengelegtein fester Preis mit nachvollziehbarer Begründung
Dauerhäufig mehrere Monate mit vielen Terminengezielte Ansprache weniger Käuferein Angebot in der Regel innert Tagen
KostenInserate, Fotos und HonorarHonorar nur bei erfolgreichem Verkaufkein Honorar
Risikoscheitert die Finanzierung, beginnt die Suche neuKäufer mit geprüftem Finanzierungsnachweiseigene Mittel, ohne Finanzierungsvorbehalt
Während der Laufzeit eines Exklusivmandats vermittelt nur ein Partner. Ihr Objekt erscheint deshalb nirgends doppelt, und kein Käufer verhandelt an Ihnen vorbei. Wir sind Immobilienmakler, nur ohne Inserat: was ein Immobilienmakler bei uns für Sie tut.
Der Ablauf
Von der Adresse bis zum Notar.
Drei Entscheide liegen bei Ihnen: welcher Weg, welche Besichtigung, welches Angebot. Den Rest erledigen wir.
- 01 · AdresseSie geben uns die Adresse, wir öffnen Grundstück, Zone und Gebäude.
- 02 · FaktenIn zwei Arbeitstagen zeigen wir, was steht, was erlaubt wäre und was daraus für den Preis folgt.
- 03 · GesprächPersönlich, wo es Ihnen passt. Zahlen gibt es nicht per E-Mail.
- 04 · Ihr WegDirektankauf durch uns oder Exklusivmandat für 3, 6 oder 12 Monate.
- 05 · Stille AnspracheGeprüfte Käufer erhalten das Dossier erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit.
- 06 · NotarNotariat, Grundbuch, Übergabe. Wir bleiben bis zum Schluss an Ihrer Seite.
Exklusivmandat
Ein Partner, ein Preis, kein Inserat.
«Wir prüfen Ihr Grundstück so genau, als müssten wir es selbst bezahlen. Danach sprechen wir still die wenigen Käufer an, für die es passt, und begleiten Sie bis zur Unterschrift beim Notariat. Den Stand kennen Sie jederzeit.»
Flaach
Was Sie in Flaach wissen sollten.
Bei einem Grundstück in Flaach bestimmt die Bau- und Zonenordnung, was ein Käufer bezahlen kann. Entscheidend sind Zonenart, Baufeld, zulässige Fläche und die mögliche Hauptnutzfläche. Auch Form, Hanglage und Erschliessung wirken sich auf das aus, was sich realisieren lässt. Deshalb rechnen wir zuerst und belegen jede Zahl im amtlichen Original. Das ist keine Schätzung, sondern eine Rechnung.
Anlässe für einen Verkauf gibt es verschiedene. Steht die Pensionierung an oder wird ein Haus mit grossem Grundstück zu gross, stellt sich die Frage nach einem Verkauf. Auch Trennung oder eine auslaufende Hypothek können Anlass sein. Auf unseren Seiten zu geerbten Liegenschaften in Flaach und zu dem, was in Flaach gebaut werden darf finden Sie Vertiefungen.
Ein Grundstückkauf ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB). Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch. Zuständig ist das Grundbuchamt Andelfingen in Andelfingen. Mit dem Bebaubarkeit Ihres Grundstücks prüfen sehen Sie vorab, was möglich ist.
Im Kanton Zürich erhebt die politische Gemeinde, in der das Grundstück liegt, die Grundstückgewinnsteuer; bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Der Kanton erhebt keine Handänderungssteuer, beim Kauf fallen Gebühren für Beurkundung und Grundbuch an. Allgemeines finden Sie auf der Seite Grundstück und Liegenschaft verkaufen im Kanton Zürich, Hintergründe zur Steuer unter Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich.
Am Anfang steht ein Gespräch. Wir kommen mit Fakten, nie per E-Mail, und die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich. Mit der Grundstückprüfung erscheint Ihr Grundstück sofort im Luftbild und im Katasterplan, vertraulich. Dann rechnen wir: was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was es wert ist.
Danach wählen Sie. Beim Direktankauf durch uns kaufen wir mit eigenen Mitteln, ohne Finanzierungsvorbehalt, im Ist-Zustand: ein Preis, eine Zusage, ein Notartermin. Beim Exklusivmandat ohne Inserat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer, Honorar erst bei Erfolg (Art. 412 ff. OR). Dritter Weg ist Land gegen Wohnung, vor Baubeginn beim Notar vereinbart. Mit dem Mandat erhalten Sie einen geschützten Zugang zu Stand, Unterlagen und Freigaben.
Häufige Fragen
Grundstück verkaufen in Flaach: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke in Flaach liegen in der Bauzone und wie viele sind unbebaut?
Die Bauzonen von Flaach umfassen 48 Hektar mit rund 530 Grundstücken. Davon sind rund 100 ohne Gebäude. Die Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Ob ein einzelnes Grundstück tatsächlich frei und bebaubar ist, klären wir im Gespräch anhand der Bau- und Zonenordnung (Stand 22. Oktober 2026).
Wie gross sind die Grundstücke in den Bauzonen von Flaach?
Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke (Median) beträgt 600 Quadratmeter. Ein Viertel ist kleiner als 310, ein Viertel grösser als 960 Quadratmeter. Für Ihr Grundstück zählt die konkrete Parzelle: Wir rechnen Baufeld und zulässige Fläche, bevor wir über einen Preis sprechen.
Muss das Grundstück vor dem Verkauf erschlossen sein?
Nein. Auch nicht oder nur teilweise erschlossenes Land findet Käufer; der Preis berücksichtigt dann die Kosten und die Zeit bis zur Erschliessung. Wir klären mit den Unterlagen der Gemeinde, was vorhanden ist und was noch fehlt, und sagen Ihnen, wie ein Käufer das rechnet.
Was passiert mit der Hypothek?
Sie wird beim Verkauf aus dem Kaufpreis abgelöst. Läuft eine Festhypothek noch, verlangt die Bank bei vorzeitiger Auflösung meist eine Entschädigung. Wir legen den Termin wenn möglich so, dass sie klein bleibt, oder der Käufer übernimmt die Hypothek, wenn die Bank zustimmt.
Kaufen Sie auch kleine oder schwierige Grundstücke?
Ja. Gerade schmale, steile oder belastete Grundstücke brauchen eine genaue Rechnung, und oft passt ein Nachbar oder ein Entwickler, der mehrere Parzellen zusammenführt. Wir sagen Ihnen offen, was Ihr Grundstück trägt, auch wenn es weniger ist als erhofft, und welcher Weg dann am meisten bringt.
Kaufen Sie Grundstücke in Flaach auch direkt?
Ja. Wir kaufen Bauland, Häuser mit Landreserve, Mehrfamilienhäuser und Areale selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt: ein Preis, eine Zusage, ein Notartermin. Wer lieber breiter anbietet, wählt das Exklusivmandat; wir sagen Ihnen offen, welcher Weg für Ihre Liegenschaft mehr bringt.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 22. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · es gelten das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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