W2
Wohnzone 2
rund 140 Grundstücke- Überbauungsziffer
- 25 %
- Vollgeschosse
- keine Vorgabe
- Gebäudehöhe
- 7,5 m
Flaach · Kanton Zürich
Was darf ich in Flaach bauen?
Die Prüfung der Bebaubarkeit eines Grundstücks nach Bau- und Zonenordnung zeigt, was in Flaach amtlich festgelegt ist und wo keine Vorgabe besteht. Yaacoubi Immobilien AG prüft die Bebaubarkeit für Eigentümerinnen und Eigentümer in Flaach, gerechnet statt geschätzt. Eine Bewilligung stellt die Prüfung nicht in Aussicht.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
4Bauzonen mit amtlichen oder belegten Massen
48 haBauzonen
530Bauzonen-Grundstücke
1'572Einwohner · 2025
- Jede Zahl mit Beleg
- Planungs- und Baugesetz
- Ziffern, Höhen, Abstände
- Bau- und Zonenordnung
- Baufeld vor dem Projekt
- Gerechnet, nicht geschätzt
Kostenlose Grundstückprüfung
Was darf auf Ihrem Grundstück gebaut werden?
Mehr als Adresse und Kontaktangaben brauchen wir für den Anfang nicht. Wir rechnen es nach der Bau- und Zonenordnung von Flaach und besprechen es persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · gut 100 Sekunden
Linie für Linie. Vom Grundstück zur Fläche.
Wie aus Grenzen, Abständen und Ziffern das Baufeld entsteht und daraus die Hauptnutzfläche, mit Szenarien und amtlichen Originalen, in Flaach wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Höhen und Abstände im Schnitt
So hoch darf in Flaach gebaut werden.
Im Schnitt, im gleichen Massstab und an einem Mustergrundstück: wie hoch in typischen Zonen der Gemeinde gebaut werden darf und wie viel Abstand bleibt.
Schnitt · W1Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W2Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · KMustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Musterzeichnungen: Höhen aus der Bau- und Zonenordnung; der Abstand zur Grenze ist schematisch, nicht aus der Bau- und Zonenordnung. Grundstück und Baukörper sind erfunden. Dachform, Attika, Baulinien, Gestaltungspläne und Sonderregeln sind nicht dargestellt; was auf einem bestimmten Grundstück gilt, prüfen wir einzeln.
Ausgangslage in Flaach
Was darf ich bauen in Flaach.
Der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke in Flaach ist eben, mit unter 10 % Neigung.
Flaach liegt rund 22 km nördlich von Zürich, in der Nähe von Volken, Berg am Irchel und Buch am Irchel.
Von den 20 Gemeinden im Bezirk Andelfingen ist Flaach nach der Einwohnerzahl eine Gemeinde mittlerer Grösse.
Ohne Gebäude ist in Flaach ein grösserer Teil der Bauzonen-Grundstücke als im Mittel des Kantons Zürich.
Für Flaach legt die Bau- und Zonenordnung in 4 Zonen amtlich Masse fest. Sie gelten für rund 510 Grundstücke. Insgesamt gibt es rund 530 Grundstücke in Bauzonen, die mittlere Grösse liegt bei 600 m². Ein Viertel der Grundstücke ist kleiner als 310 m², ein Viertel grösser als 960 m². Die Zonenangaben haben den Stand 22. Oktober 2026.
Flaach · Kanton ZürichWas darf ich bauen
Bauzonen-Grundstücke530hergeleitetgerundet, Stand 22. Oktober 2026
Fläche der Bauzonen48 hahergeleitetaus den amtlichen Plänen, Stand 22. Oktober 2026
Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude100hergeleitetgerundet, zählt auch laufende Ersatzneubauten, Stand 4. September 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte600 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 22. Oktober 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt AndelfingenamtlichSitz in Andelfingen
- amtlichunverändert aus amtlicher Statistik oder amtlichem Register, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns gezählt aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, ab 20 Grundstücken je Gruppe
Bau- und Zonenordnung
Die Zonen von Flaach.
Massgebend für die Dichte in den Wohnzonen ist in Flaach vor allem die Überbauungsziffer: zwischen 23 % und 25 %.
Eine Geschosszahl legt die Ordnung in den Wohnzonen meist nicht fest; das Volumen begrenzen Ziffer und Höhen.
In den Wohnzonen liegt die zulässige Höhe der Gebäude zwischen 4,8 und 7,5 m.
In Flaach kennt die Bau- und Zonenordnung Wohnzonen, eine Kernzone und eine Gewerbezone. Für die Wohnzonen legt sie die Überbauungsziffer sowie die Gebäude- bzw. Fassadenhöhe fest. Zu den Vollgeschossen macht sie dort ausdrücklich keine Vorgabe.
In der Kernzone sind Vollgeschosse und Gebäude- bzw. Fassadenhöhe amtlich geregelt. Die Gewerbezone arbeitet mit der Baumassenziffer und der Höhe, bei Ausnützungsziffer und Vollgeschossen gibt es keine Vorgabe. Die Masse selbst zeigt die Liste darunter.
Wohnzonen
W1
Wohnzone 1
rund 75 Grundstücke- Überbauungsziffer
- 23 %
- Vollgeschosse
- keine Vorgabe
- Gebäudehöhe
- 4,8 m
Kern- und Zentrumszonen
K
Kernzone
rund 270 Grundstücke- Vollgeschosse
- 2
- Gebäudehöhe
- 7,5 m
Industrie- und Gewerbezonen
G
Gewerbezone
rund 25 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- keine Vorgabe
- Baumassenziffer
- 3 m³/m²
- Vollgeschosse
- keine Vorgabe
- Gebäudehöhe
- 10,5 m
Nur Bauzonen ab 20 Grundstücken. Werte ohne Zusatz amtlich; steht ein Artikel unter dem Wert, steht er so in der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde und ist an dieser Stelle im Original geprüft. «Keine Vorgabe» heisst: Die Ordnung regelt dieses Mass in dieser Zone nicht. Massgebend sind die Bau- und Zonenordnung und das kantonale Recht.
Flaach im Profil
Was Flaach ausmacht.
In Flaach lebten im Jahr 2025 1'572 Einwohnerinnen und Einwohner. Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +9,9 Prozent. Im Bestand der Gemeinde stehen rund 720 Wohnungen, dazu kommen Grundstücke mit Mehrfamilienhaus, deren Zahl bei rund 60 liegt. Wer in Flaach erbt, in Pension geht, sich trennt oder ein zu gross gewordenes Haus ersetzen will, stellt zuerst die Frage, was auf dem eigenen Grundstück überhaupt möglich ist. Die Leerwohnungsziffer betrug am Stichtag 1. Juni 2026 1,38 Prozent. Sie gibt an, welcher Anteil der Wohnungen am Stichtag leer stand.
Flaach liegt im Bezirk Andelfingen, nördlich von Zürich und rund 22 Kilometer von der Stadt entfernt. Die Bauzonen in Flaach umfassen 48 Hektar mit rund 530 Grundstücken. Davon sind rund 100 ohne Gebäude; diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Der Anteil der Grundstücke mit Gebäuden aus der Zeit vor 1960 beträgt 45 Prozent. Das sagt etwas über das Alter des Bestands, aber nichts über die Reserven eines einzelnen Grundstücks. Auf der Gemeindeseite zu Immobilien in Flaach finden Sie weitere Zahlen zum Ort. Wie ein Grundstück in Flaach bebaut werden darf, klären wir im Einzelfall.
Vom Grundstück zum Baufeld
Erst das Baufeld, dann das Projekt.
Ziffer, Höhen und Abstände zusammen ergeben das Baufeld: die Fläche, auf der gebaut werden darf, und das Volumen, das darin Platz hat. So sieht unsere Rechnung an einer Musterparzelle aus.
Situation 1:500Musterbeispiel · fiktive Parzelle
Die Masse, kurz erklärt
Die wichtigsten Masse, kurz erklärt.
Flaach wendet noch die bisherigen Begriffe des Planungs- und Baugesetzes an, bis die Gemeinde ihre Bau- und Zonenordnung angepasst hat, spätestens am 29. Februar 2028. Gemessen wird deshalb nach den bisherigen Fassungen.
Baumassenziffer
Kubikmeter anrechenbaren Raums je Quadratmeter Grundfläche; anrechenbar ist der oberirdische umbaute Raum mit seinen Aussenmassen.
§§ 254 und 258 PBG, bisherige Fassung
Überbauungsziffer
Anrechenbare Fläche im Verhältnis zur massgeblichen Grundfläche; anrechenbar ist die senkrechte Projektion der grössten oberirdischen Gebäudeumfassung, ohne kleinere Vorsprünge und Balkone.
§§ 254 und 256 PBG, bisherige Fassung
Gebäudehöhe und Firsthöhe
Die Gebäudehöhe ergibt sich aus den Vollgeschossen mit je 3,3 m, in Zentrums- und Industriezonen 4 m, zuzüglich 1,5 m für das Erdgeschoss; der First liegt höchstens 7 m über der Gebäudehöhe. Beides gilt, sofern die Bau- und Zonenordnung nichts anderes bestimmt.
§§ 278 bis 281 PBG, bisherige Fassung
Grenzabstand
Die nötige Entfernung zwischen Fassade und Grenzlinie; einzelne Vorsprünge dürfen bis 2 m hineinragen. Mindestens 3,5 m, wo nicht an die Grenze gebaut werden darf.
§§ 260 und 270 PBG, bisherige Fassung
Das Verfahren
Vom Projekt zur Bewilligung.
Bewilligungspflichtig sind Neubauten, Umbauten, baurechtlich bedeutsame Nutzungsänderungen und in Kernzonen auch Abbrüche (§ 309 PBG).
- 01 · VorentscheidGrundlegende Fragen lassen sich vorab verbindlich klären (§§ 323 und 324 PBG).
- 02 · Baugesuch und ProfileDas Gesuch geht mit allen Unterlagen an die Baubehörde; wo es sich darstellen lässt, wird das Vorhaben ausgesteckt (§ 311 PBG).
- 03 · AuflageDie Gemeinde macht das Vorhaben bekannt, die Unterlagen liegen 20 Tage öffentlich auf (§ 314 PBG).
- 04 · EntscheidInnert zwei Monaten nach der Vorprüfung, bei Neubauten innert vier Monaten (§ 319 PBG).
- 05 · BaubeginnDie Bewilligung erlischt, wenn nicht innert drei Jahren begonnen wird (§ 322 PBG).
Ein Grundstück · drei Möglichkeiten
Wie viel Haus passt darauf?
Ob auf einem Grundstück in Flaach zwei, vier oder sechs Geschosse möglich sind, entscheiden Zone, Baufeld und Höhen. Wir rechnen es für jede Parzelle.
Varianten zur Veranschaulichung. Was zulässig ist, bestimmen Bauordnung und Baubewilligung.
Rechenbeispiel
Vom Grundstück zum Bauvolumen.
In Flaach regelt die Bau- und Zonenordnung die Dichte über die Baumassenziffer, nicht über die Ausnützungsziffer. Sie sagt, wie viele Kubikmeter Gebäude über dem Terrain je Quadratmeter Grundstück stehen dürfen. Das Beispiel rechnet mit der Ziffer der Gewerbezone.
Musterbeispiel · fiktive Parzelle
Grundstücksfläche, angenommen850 m²
Baumassenziffer, Gewerbezone3 m³/m²
Zulässiges Bauvolumen über Terrain2'550 m³
Erfundene Grundstücksfläche, Ziffer amtlich aus der Bau- und Zonenordnung. Wie viel Geschossfläche dieses Volumen ergibt, hängt von Geschosshöhen, Dach und Abständen ab; für Ihr Grundstück rechnen wir es einzeln.
Flaach
Was Sie in Flaach wissen sollten.
Was Sie auf einem Grundstück bauen dürfen, hängt zuerst von der Zone ab. Die Bau- und Zonenordnung legt je Zone fest, welche Masse gelten, etwa zur Ausnützung, zur Baumasse, zu den Höhen und zu den Grenzabständen. Massgebend sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Die Prüfung ersetzt keine Baubewilligung, sie schafft eine belegte Grundlage für Ihre Entscheide.
Dazu kommt die Lage des Grundstücks. In Flaach sind 66 Prozent der Bauzonen-Grundstücke eben, 28 Prozent liegen in Hanglage und 7 Prozent in steiler Hanglage. Ein Hang kann die Bebauung beeinflussen, darum sehen wir uns Lage und Gelände mit an. Jede Zone hat zudem eine Lärm-Empfindlichkeitsstufe (Art. 43 LSV). Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte, Vorkaufsrechte und Anmerkungen stehen im Grundbuch (Art. 958 ff. und 962 ZGB); zuständig ist das Grundbuchamt Andelfingen.
Das lässt sich erst sagen, wenn die Masse der Zone bekannt sind. Mit der Ausnützungsziffer berechnen lässt sich ein Teil davon nachvollziehen.
Im Kanton Zürich gibt es im Baubewilligungsverfahren kein Einspracheverfahren (§ 315 Abs. 3 PBG). Wer Ansprüche wahren will, verlangt innert der gesetzlichen Frist nach der Bekanntmachung die Zustellung des baurechtlichen Entscheids (§ 315 Abs. 1 PBG). Wer das versäumt, verliert das Rekursrecht (§ 316 Abs. 1 PBG). Allgemeines dazu finden Sie im Kantonsthema Was darf ich im Kanton Zürich bauen?.
Am Anfang steht ein Gespräch, in dem wir Ihre Lage verstehen. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich, wir kommen mit Fakten und nie per E-Mail. Mit der Grundstückprüfung für Ihr Grundstück sehen Sie nach Eingabe der Adresse sofort Luftbild und Katasterplan, kostenlos und vertraulich.
Danach rechnen wir, was auf dem Grundstück steht und was die Bau- und Zonenordnung erlaubt. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original. Entscheiden Sie sich zum Verkauf, stehen zwei Wege offen: der Direktankauf durch uns, ohne Finanzierungsvorbehalt, oder das Exklusivmandat ohne Inserat, mit Honorar erst bei Erfolg. Bis zur Beurkundung bleibt ein Ansprechpartner für Sie da.
Häufige Fragen
Was darf ich bauen in Flaach: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke in Flaach liegen in Zonen mit amtlich festgelegten Massen?
Für rund 510 Grundstücke gelten amtlich festgelegte Masse, verteilt auf 4 Zonen. Insgesamt zählt Flaach rund 530 Grundstücke in Bauzonen (Stand der Zonenangaben 22. Oktober 2026). Welche Masse für Ihr Grundstück gelten, hängt von der Zone ab. Wir prüfen das im amtlichen Original.
Wie gross sind die Grundstücke in den Bauzonen von Flaach?
Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke beträgt 600 m² (Median). Ein Viertel der Grundstücke ist kleiner als 310 m², ein Viertel grösser als 960 m². Die Grösse allein sagt nicht, was gebaut werden darf. Dafür zählen Zone, Masse und Lage des Grundstücks.
Woher weiss ich, in welcher Zone mein Grundstück liegt?
Aus dem Zonenplan der Gemeinde. Geben Sie oben Ihre Adresse ein: Sie sehen Ihre Parzelle sofort im Luftbild und im Katasterplan, mit Fläche, Zone und Gemeinde. Was die Zone erlaubt, steht in der Bau- und Zonenordnung; wir rechnen es für Ihr Grundstück durch.
Ist eine Aufstockung die bessere Lösung?
Manchmal. Eine Aufstockung nutzt die Reserve, ohne abzubrechen, und die Mieter können oft bleiben. Sie setzt ein tragfähiges Gebäude und passende Höhen und Abstände voraus. Wir prüfen beides: was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt und was das Gebäude tragen kann.
Darf ich mehr bauen, als die Zone erlaubt?
Mit einer Arealüberbauung oder einem Gestaltungsplan kann mehr zulässig sein, wenn die Bau- und Zonenordnung das vorsieht und besondere Anforderungen erfüllt sind (§§ 69 bis 72 und 83 PBG). Das ist kein Bonus auf Knopfdruck. Wir weisen solche Möglichkeiten als eigene Variante aus, nie im Grundwert.
Kaufen Sie Grundstücke in Flaach auch direkt?
Ja. Wir kaufen Bauland, Häuser mit Landreserve, Mehrfamilienhäuser und Areale selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt: ein Preis, eine Zusage, ein Notartermin. Wer lieber breiter anbietet, wählt das Exklusivmandat; wir sagen Ihnen offen, welcher Weg für Ihre Liegenschaft mehr bringt.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 22. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · Kantonsrecht Stand 30. September 2026 · verbindlich sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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