Vergleich
Preise ähnlicher Liegenschaften in der Region: aussagekräftig bei Wohnungen und Häusern, kaum bei Bauland.
Flaach · Kanton Zürich
Immobilie bewerten in Flaach
Yaacoubi Immobilien AG bewertet Grundstücke, Häuser und Wohnungen in Flaach als Bandbreite mit Rechenweg. Wir rechnen, was auf dem Grundstück steht und was die Bau- und Zonenordnung erlaubt. Jede Zahl ist im amtlichen Original belegt. Die erste Einschätzung im persönlichen Gespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
530Bauzonen-Grundstücke
600 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
1,38 %Leerwohnungsziffer
107 %Steuerfuss · 2026
45 %Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 1960
1'572Einwohner · 2025
- Persönlich erklärt
- Boden und Gebäude
- Vier Wege zum Wert
- Kostenlose Bewertung
- Diskret, unverbindlich
- Bandbreite statt Bauchgefühl
Nur für Eigentümer
Kostenlose Bewertung anfragen.
Zahlen zu einer Parzelle gehören der Eigentümerschaft. Deshalb bewerten wir nur für sie.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Ein Ehepaar verkauft nach fünfzig Jahren sein Haus. Zu sehen ist, wie wir zuerst das Grundstück prüfen, dann einen begründeten Vorschlag machen und den Verkauf bis zum Notar begleiten, in Flaach wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Vier Wege zum Wert
Wie ein Wert entsteht.
Ein Wert ist so gut wie sein Rechenweg. Wir wählen die Wege, die zu Ihrer Liegenschaft passen, und zeigen jede Zeile.
Ertrag
Der nachhaltige Mietertrag, kapitalisiert mit einem marktüblichen Satz: die Sprache der Investoren bei Renditeliegenschaften.
Substanz
Wert des Landes und Zeitwert der Gebäude: eine Kontrolle, vor allem bei selbst bewohnten Häusern.
Entwicklung
Das Zulässige minus Bau- und Nebenkosten: der Blick eines Entwicklers, bei grosser Reserve oft die tragende Zahl.
Unsere Bewertung ist eine Entscheidungsgrundlage. Wo ein Gericht, eine Behörde oder eine Bank eine anerkannte Schätzung verlangt, ersetzt sie diese nicht.
Ausgangslage in Flaach
Immobilie bewerten in Flaach.
Nach Einwohnern ist Flaach eine Gemeinde mittlerer Grösse im Bezirk Andelfingen, der 20 Gemeinden zählt.
Auf den meisten Grundstücken in Flaach steht als ältestes Gebäude eines aus der Zeit vor 1919; dahinter folgt die Zeit von 1981 bis 2000.
Die meisten Bauzonen-Grundstücke liegen flach, unter 10 % Neigung; das vereinfacht Zufahrt und Aushub.
Im Kanton Zürich reicht der Steuerfuss der Gemeinden von 71 bis 128 %; Flaach liegt im mittleren Bereich.
Gemessen an allen Bauzonen-Grundstücken stehen in Flaach häufiger keine Gebäude als im ganzen Kanton Zürich.
In den Bauzonen von Flaach liegen 530 Grundstücke (Stand der Gebäudedaten 4. September 2026). Auf 45 Prozent der Grundstücke mit Gebäuden stammt das Gebäude aus der Zeit vor 1960. Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke beträgt 600 Quadratmeter. Diese Werte zeigen den Bestand, auf dem jede Bewertung in Flaach aufbaut. Ihr eigenes Grundstück rechnen wir einzeln, mit Beleg im amtlichen Original.
Flaach · Kanton ZürichImmobilie bewerten
Einwohnerinnen und Einwohner1'572amtlichamtliche Statistik, Ende 2025
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+9,9 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Leerwohnungsziffer1,38 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Steuerfuss der Gemeinde107 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte600 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 22. Oktober 2026
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196045 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand720hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
ÖV-Güteklasse, überwiegendDhergeleitetGüteklassen A bis D, A ist die beste Erschliessung
- amtlichamtliche Statistik und amtliche Register, unverändert, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt, gerundet, nur Gruppen ab 20 Grundstücken
Was Sie erhalten
Drei Antworten, im Gespräch, nie per E-Mail.
Nutzungsreserve
Fläche, Geschosse und Wohnungen, die auf Ihrem Grundstück noch möglich wären.
Wert
Was Grundstück und Liegenschaft tragen, Schritt für Schritt hergeleitet.
Empfehlung
Halten, entwickeln oder verkaufen, ehrlich und ohne Verpflichtung.
Flaach im Profil
Was Flaach ausmacht.
Wer in Flaach eine Immobilie bewerten möchte, blickt zuerst auf die Menschen, die hier wohnen. In Flaach lebten im Jahr 2025 1'572 Einwohnerinnen und Einwohner. Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +9,9 Prozent. Der Bestand in Flaach umfasst 720 Wohnungen. Die Leerwohnungsziffer gibt an, welcher Anteil der Wohnungen an einem Stichtag leer steht; in Flaach beträgt sie 1,38 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Steht die Pensionierung an, stellt sich die Frage nach dem passenden Wohnraum. Auch eine Erbschaft, eine Trennung oder eine auslaufende Hypothek kann Anlass sein, den Wert zu kennen. Darum beginnt jedes Gespräch bei Ihrer Lebenslage und nicht bei einer Zahl.
Flaach liegt im Bezirk Andelfingen, nördlich von Zürich, in einer Distanz von 22 Kilometern. In den Bauzonen von Flaach liegen 530 Grundstücke auf einer Fläche von 48 Hektar. Auf 60 Grundstücken in Flaach steht ein Mehrfamilienhaus. Die 100 Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude zählen auch laufende Ersatzneubauten mit. Flaach kennt Wohnzonen, eine Kernzone und eine Gewerbezone, und jede Zonenart verlangt eine eigene Rechnung. Der Steuerfuss von Flaach beträgt 107 % der einfachen Staatssteuer (Stand 2026). Er gibt an, mit welchem Vielfachen der einfachen Staatssteuer die Gemeindesteuer berechnet wird.
Der Ablauf
Von der Adresse zur Bandbreite.
Drei Schritte, ohne Kosten und ohne Verpflichtung.
- 01 · AdresseSie geben uns die Adresse; die übrigen Grundlagen beschaffen wir.
- 02 · RechnungIn zwei Arbeitstagen: Boden, Gebäude und Reserve, gerechnet auf den Wegen, die zu Ihrer Liegenschaft passen.
- 03 · GesprächPersönlich erklärt, mit allen Annahmen offen. Verkaufen müssen Sie danach nicht.
Wert
Was den Wert in Flaach bestimmt.
Alter der Gebäude, Grösse der Grundstücke und Gelände: So setzt sich der Bestand in Flaach zusammen. Gezählt aus den amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, nur für Gruppen ab 20 Grundstücken.
Was eine Liegenschaft in Flaach wert ist, hängt von mehreren Merkmalen ab. Die Bauperiode zeigt, aus welcher Zeit die Gebäude stammen: vor 1919, 1919 bis 1945, 1946 bis 1960, 1961 bis 1980, 1981 bis 2000, 2001 bis 2010 oder ab 2011. Die Grösse der Grundstücke reicht von 310 Quadratmetern, unter denen ein Viertel liegt, bis 960 Quadratmeter, über denen ein Viertel liegt. Eben sind 66 Prozent der Bauzonen-Grundstücke, in Hanglage 28 Prozent und in steiler Hanglage 7 Prozent. Die folgenden Verteilungen helfen, das eigene Grundstück einzuordnen.
Gebäude nach Bauperiode
vor 1919
28 %
1919 bis 1945
6 %
1946 bis 1960
11 %
1961 bis 1980
15 %
1981 bis 2000
19 %
2001 bis 2010
9 %
ab 2011
12 %
Anteil der Grundstücke nach Baujahr des ältesten Gebäudes, hergeleitet aus den amtlichen Gebäudedaten.
Grösse der Grundstücke in der Bauzone
310 m²Mitte 600 m²960 m²
In diesem Band liegt die mittlere Hälfte der Bauzonen-Grundstücke, je ein Viertel ist kleiner oder grösser. Gerundet, aus den amtlichen Plänen hergeleitet.
Gelände
eben, unter 10 % Neigung
66 %
Hanglage, 10 bis 25 %
28 %
steiler Hang, über 25 %
7 %
Verteilung der Bauzonen-Grundstücke nach mittlerer Neigung; am Hang kostet das Bauen mehr, dafür gibt es Terrassen.
Rechenbeispiel
Vom Grundstück zum Bauvolumen.
Die Bau- und Zonenordnung von Flaach steuert die Dichte mit der Baumassenziffer statt mit der Ausnützungsziffer: so viele Kubikmeter Gebäude über dem Terrain dürfen je Quadratmeter Grundstück stehen. Gerechnet ist mit der Ziffer der Gewerbezone.
Musterbeispiel · fiktive Parzelle
Grundstücksfläche, angenommen850 m²
Baumassenziffer, Gewerbezone3 m³/m²
Zulässiges Bauvolumen über Terrain2'550 m³
Grundstücksfläche erfunden, Ziffer amtlich aus der Bau- und Zonenordnung. Welche Geschossfläche aus diesem Volumen wird, hängt von Geschosshöhen, Dach und Abständen ab; für Ihr Grundstück rechnen wir das einzeln.
Rechtlich gut zu wissen
Wo der Wert eine Rolle spielt.
Erbteilung
Wer die Liegenschaft aus einer Erbschaft übernimmt, bekommt sie zu ihrem Wert im Zeitpunkt der Teilung angerechnet. Eine Bewertung, die alle nachrechnen können, verhindert Streit.
Art. 617 ZGB
Gewinn statt Preis
Beim Verkauf wird nur der Gewinn besteuert: der Erlös abzüglich Erwerbspreis und wertvermehrender Aufwendungen. Wer den Wert kennt, kennt auch den Erlös nach Steuern.
§§ 219 bis 221 StG ZH · Art. 12 Abs. 1 StHG
Ersatzwert bei langem Besitz
Bei einem Erwerb vor mehr als 20 Jahren zählt auf Wunsch der Wert vor 20 Jahren statt des damaligen Preises. Diesen Wert muss man belegen können.
§ 220 Abs. 2 StG ZH
Rechts- und Steuerberatung leisten wir nicht. Wo eine anerkannte Schätzung verlangt ist, ersetzt unsere Bewertung diese nicht.
Lage
Jede Strasse hat ihre eigene Rechnung.
Gerechnet wird mit der Bau- und Zonenordnung von Flaach, dem Leerstand der Gemeinde und den Mieten der Region statt mit Durchschnittswerten. Heraus kommt eine Bandbreite, die wir Ihnen persönlich erklären.
Was einfliesst
Acht Grundlagen, jede belegt.
Jede Zahl führt auf ihre Quelle zurück: ein amtliches Original mit Datum oder eine offen ausgewiesene Herleitung.
Am Anfang steht ein persönliches Gespräch. Wir kommen mit Fakten, nie per E-Mail. Auf der Seite Bebaubarkeit Ihres Grundstücks prüfen sehen Sie Ihr Grundstück vorab im Luftbild und im Katasterplan, kostenlos und vertraulich. Danach rechnen wir: was steht auf dem Grundstück, was erlaubt die Bau- und Zonenordnung, was folgt daraus.
Sie erhalten eine Bandbreite mit Rechenweg. Möchten Sie danach verkaufen, stehen zwei Wege offen. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, ohne Finanzierungsvorbehalt, und übernehmen die Liegenschaft im Ist-Zustand. Beim Exklusivmandat vermitteln wir still, ohne Inserat, an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer. Das Honorar fällt erst bei Erfolg an. Mit dem Mandat erhalten Sie einen geschützten Zugang zu Stand, Unterlagen und Freigaben.
- Grenzen und Fläche des Grundstücks
- Zone, Masse und Bauvorschriften mit Artikel
- Baufeld: Abstände, Baulinien, Gewässer und Wald
- Gebäude mit Baujahr, Geschossen und Flächen
- Zustand und Erneuerungsbedarf
- Rechte und Lasten im Grundbuch
- Lärm, Naturgefahren, Schutz und belastete Standorte
- Mietniveau, Leerstand und Nachfrage in Flaach
Exklusivmandat
Wir begleiten Ihren Verkauf, exklusiv.
«Wir rechnen Ihr Grundstück, als würden wir es selbst kaufen. Dann bringen wir es still zu den wenigen Käufern, die genau danach suchen, und begleiten Sie bis zum Notar. Ohne Inserat, mit einem Preis, den Sie verstehen.»
Flaach
Was Sie in Flaach wissen sollten.
Bei jeder Bewertung in Flaach beginnen wir mit der Zone. Die Bau- und Zonenordnung legt fest, welche Masse amtlich gelten und welche sie ausdrücklich offenlässt. In den Wohnzonen sind es die Überbauungsziffer und die Gebäude- bzw. Fassadenhöhe, in der Kernzone die Vollgeschosse und die Höhe. Danach prüfen wir, was auf dem Grundstück steht und was zusätzlich möglich wäre.
Weiter fliessen Grundstücksgrösse, Bauperiode, Hanglage und Lage ein. Wer ein Grundstück bewerten lassen möchte, erhält keine Zahl aus der Luft, sondern eine Bandbreite mit Rechenweg. Sie können jeden Schritt nachvollziehen und mit den amtlichen Unterlagen vergleichen. Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte, Vorkaufsrechte und Anmerkungen stehen im Grundbuch (Art. 958 ff. und 962 ZGB). Sie gehören deshalb zur Prüfung.
Unsere Einschätzung ist kein Gutachten einer zugelassenen Schätzerin. Sie hilft Ihnen, ein Gespräch mit Fakten zu führen, sei es in einer Erbengemeinschaft, vor der Pensionierung oder bei einer Neuordnung der Hypothek. Ob Sie danach verkaufen, entscheiden allein Sie. Die erste Einschätzung im persönlichen Gespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Im Kanton Zürich gelten das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Sie bestimmen mit, was auf einem Grundstück möglich ist und damit, was in die Rechnung einfliesst. Ein Überblick steht auf der Seite Grundstück und Liegenschaft verkaufen im Kanton Zürich. Wer an einen Verkauf denkt, findet dort auch das Thema Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich.
Häufige Fragen
Immobilie bewerten in Flaach: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke liegen in Flaach in den Bauzonen?
In den Bauzonen von Flaach liegen 530 Grundstücke auf einer Fläche von 48 Hektar. Davon sind 100 Grundstücke ohne Gebäude, darin sind auch laufende Ersatzneubauten mitgezählt. Für Ihre Bewertung zählt jedoch Ihr eigenes Grundstück: Zone, Grösse und Bestand rechnen wir einzeln, mit Beleg im amtlichen Original (Stand der Gebäudedaten 4. September 2026).
Welche Rolle spielt die Hanglage bei der Bewertung in Flaach?
Die Hanglage kann die Bebaubarkeit und damit die Rechnung beeinflussen. In Flaach sind 66 Prozent der Bauzonen-Grundstücke eben, 28 Prozent liegen am Hang und 7 Prozent in steiler Hanglage. Wo Ihr Grundstück liegt, prüfen wir im Gespräch anhand der amtlichen Unterlagen und zeigen im Rechenweg, was die Neigung bedeutet.
Ist die Bewertung wirklich kostenlos?
Ja. Wir rechnen Ihr Grundstück oder Ihre Liegenschaft und besprechen das Ergebnis persönlich, ohne Kosten und ohne Verpflichtung. Eine schriftliche Analyse können Sie im Shop bestellen. Verkaufen müssen Sie danach nicht; viele Eigentümer wollen zuerst nur wissen, wo sie stehen, und entscheiden später in Ruhe.
Kann ich ein Grundstück auch mit Haus verkaufen?
Ja. Viele Grundstücke in einer Bauzone tragen ein älteres Haus, und der Boden ist mehr wert als das Gebäude. Wir rechnen beides: was das Haus heute bringt und was ein Neubau auf dem Grundstück erlauben würde. Daraus ergibt sich, ob Sie als Haus oder als Bauland verkaufen.
Warum rechnen Sie den Boden mit?
Weil er oft den grössten Teil des Werts ausmacht. Erlaubt die Zone mehr, als heute steht, ist das Grundstück für Käufer mehr wert als das Haus allein. Diese Reserve rechnen wir nach der Bau- und Zonenordnung Ihrer Gemeinde und zeigen sie Ihnen offen.
Kaufen Sie Grundstücke in Flaach auch direkt?
Ja. Wir kaufen Bauland, Häuser mit Landreserve, Mehrfamilienhäuser und Areale selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt: ein Preis, eine Zusage, ein Notartermin. Wer lieber breiter anbietet, wählt das Exklusivmandat; wir sagen Ihnen offen, welcher Weg für Ihre Liegenschaft mehr bringt.
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Off Market verkaufen
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Verkaufen ohne Schild und ohne Portal, an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer.
Mehr erfahren →Weiter im Kanton ZürichImmobilien in FlaachGrundstück verkaufen im Kanton ZürichGrundstückgewinnsteuer im Kanton ZürichVerkaufen im Exklusivmandat
Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 22. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · es gelten das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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