Bruttorendite
Der jährliche Soll-Mietertrag geteilt durch den Kaufpreis: die erste Zahl, die jeder Käufer ansieht.
Flaach · Kanton Zürich
Mehrfamilienhaus und Renditeliegenschaft verkaufen in Flaach
Der Verkauf von Mehrfamilienhäusern und Renditeliegenschaften an geprüfte Käufer läuft bei uns in zwei Wegen. Yaacoubi Immobilien AG kauft in Flaach selbst im Direktankauf oder vermittelt still im Exklusivmandat, ohne Inserat. Vorher rechnen wir, was auf dem Grundstück steht und was die Bau- und Zonenordnung erlaubt.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
45Grundstücke mit Mehrfamilienhaus
720Wohnungen im Bestand
1,38 %Leerwohnungsziffer
107 %Steuerfuss · 2026
1'572Einwohner · 2025
- Mietertrag heute und morgen
- Mehrfamilienhaus und Rendite
- Mieter bleiben
- Aufstockung oder Ersatzneubau
- Diskret, ohne Inserat
- Geprüfte Investoren
Mehrfamilienhaus verkaufen
Lassen Sie Ihre Liegenschaft rechnen.
Mit Mieterspiegel rechnen wir genau; ohne rechnen wir mit Durchschnittsmieten und sagen es dazu.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Fünfzig Jahre hat ein Ehepaar in seinem Haus gelebt. Der Film zeigt, wie wir ein Grundstück prüfen, einen nachvollziehbaren Vorschlag machen und einen Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Flaach wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Musterbeispiel
So sieht die Rechnung aus.
Für Mehrfamilienhäuser rechnen wir den Mietertrag heute, pro Monat und pro Jahr, und was auf derselben Parzelle zusätzlich möglich wäre. So sehen Käufer und Verkäufer dieselbe Rechnung.
Musterbeispiel · fiktive Liegenschaft
Wohnungen heute10
Mietertrag heute pro MonatCHF 18'400
Mietertrag heute pro JahrCHF 220'800
Wohnungen nach Aufstockung12
Mietertrag danach pro JahrCHF 272'400
Zusätzlich pro JahrCHF 51'600
Erfundene Zahlen. Für Ihre Liegenschaft rechnen wir mit dem echten Mieterspiegel.
Ausgangslage in Flaach
Mehrfamilienhaus verkaufen in Flaach.
Von den 20 Gemeinden im Bezirk Andelfingen ist Flaach nach der Einwohnerzahl eine Gemeinde mittlerer Grösse.
Die Bevölkerung von Flaach ist in den letzten fünf Jahren gewachsen.
Am häufigsten sind in Flaach Grundstücke, deren ältestes Gebäude aus der Zeit vor 1919 stammt, danach solche mit ältestem Gebäude aus der Zeit von 1981 bis 2000.
Verglichen mit den übrigen Gemeinden des Kantons Zürich liegt der Steuerfuss von Flaach im mittleren Bereich, die Spanne reicht von 71 bis 128 %.
Am meisten Bauzonen-Grundstücke zählen die Kernzone, die Wohnzone 2 und die Wohnzone 1.
Auf 45 Grundstücken in Flaach ist das Hauptgebäude ein Mehrfamilienhaus. Darin befinden sich rund 270 Wohnungen. Die Leerwohnungsziffer beträgt 1,38 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Sie gibt an, welcher Anteil der Wohnungen am Stichtag leer stand. Bei 45 Prozent der Grundstücke stammen die Gebäude aus der Zeit vor 1960 (Stand der Gebäudedaten 4. September 2026). Das Alter eines Hauses sagt etwas über den Zustand, aber nicht alles.
Flaach · Kanton ZürichMehrfamilienhaus verkaufen
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen60hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand720hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Leerwohnungsziffer1,38 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+9,9 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Steuerfuss der Gemeinde107 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196045 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
ÖV-Güteklasse, überwiegendDhergeleitetGüteklassen A bis D, A ist die beste Erschliessung
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt AndelfingenamtlichSitz in Andelfingen
- amtlichunverändert aus amtlicher Statistik oder amtlichem Register, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns gezählt aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, ab 20 Grundstücken je Gruppe
Heute und neu möglich
Erhalten, aufstocken oder ersetzen.
Drei Wege, nebeneinander gerechnet: erhalten, aufstocken, ersetzen. Der Weg, der Käufern am meisten wert ist, bestimmt den Preis.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Flaach im Profil
Was Flaach ausmacht.
Flaach zählte im Jahr 2025 1'572 Einwohnerinnen und Einwohner (amtliche Statistik). Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +9,9 Prozent. Der Wohnungsbestand in Flaach umfasst rund 720 Wohnungen. Wer in Flaach ein Mehrfamilienhaus besitzt, steht vielleicht vor einer Erbschaft, vor der Pensionierung oder vor einer Neuordnung der Finanzierung. Das sind mögliche Anlässe, über einen Verkauf nachzudenken. Ein solcher Schritt braucht Zeit und klare Zahlen, bevor über einen Preis gesprochen wird.
Flaach liegt im Bezirk Andelfingen, nördlich von Zürich aus, in einer Distanz von 22 Kilometern zur Stadt. Die Gemeinde besteht aus der einen Ortschaft Flaach. Auf rund 60 Grundstücken in Flaach steht ein Mehrfamilienhaus. Die Bauzonen messen 48 Hektar und umfassen rund 530 Grundstücke. Davon sind rund 100 ohne Gebäude, die Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 600 Quadratmetern (Median). Wie ein Haus gebaut ist und wo es steht, bestimmt, was ein Käufer daraus rechnen kann. Die Gemeinde finden Sie auch unter Immobilien in Flaach.
Wie Investoren rechnen
Zahlen, die jeder Käufer prüft.
Nettorendite
Die Rendite nach Betrieb, Unterhalt, Verwaltung und Leerstand; darauf schauen Pensionskassen und Anlagestiftungen.
Instandsetzung
Dach, Fassade, Fenster, Haustechnik und Leitungen haben Lebensdauern von Jahrzehnten. Was bald fällig ist, zieht ein Käufer vom Preis ab; wir rechnen es offen mit.
Rechnen Sie selbst
Bruttorendite in Sekunden.
Mietertrag pro Monat und Kaufpreis eingeben: Sie sehen die Bruttorendite und welcher Preis bei einer erwarteten Rendite herauskommt.
Rechenbeispiel ohne Kosten und Leerstand; keine Anlageberatung.
Substanz
Was im Haus steckt, rechnen wir mit.
Baujahr, letzte Erneuerungen, Leitungen, Dach und Heizung entscheiden, ob sich Halten, Erneuern oder Ersatzneubau rechnet. Wir legen offen, womit wir rechnen und was ein Käufer selbst prüfen sollte.
Am Anfang steht ein Gespräch, das kostenlos und unverbindlich ist. Wir kommen mit Fakten zu Ihrem Haus, nie per E-Mail. Mit der Grundstückprüfung sehen Sie Ihr Grundstück im Luftbild und im Katasterplan, vertraulich. Danach rechnen wir: Was steht auf dem Grundstück, was erlaubt die Bau- und Zonenordnung, was ist es wert. Gerechnet, nicht geschätzt.
Dann wählen Sie den Weg. Im Direktankauf kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln, ohne Finanzierungsvorbehalt, mit einem Preis, einer Zusage und einem Notartermin. Im Exklusivmandat ohne Inserat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer. Das Honorar ist nur bei Erfolg geschuldet (Art. 412 ff. OR). Sie erhalten einen geschützten Zugang und geben jede Besichtigung und jedes Angebot selbst frei.
Rechtlich gut zu wissen
Was beim Verkauf einer Renditeliegenschaft gilt.
Mieter bleiben
Die Mietverhältnisse gehen beim Verkauf auf den Käufer über. Der Verkauf allein beendet keinen Mietvertrag; vorzeitig kündigen kann der Käufer nur bei dringendem Eigenbedarf.
Art. 261 OR
Käufer im Ausland
Personen im Ausland erhalten für Wohnliegenschaften als reine Kapitalanlage keine Bewilligung; als solche gilt auch, wer für ihre Rechnung kauft. Schweizer, die für eigene Rechnung kaufen, betrifft das nicht, auch mit Wohnsitz im Ausland. Wir klären das, bevor ein Käufer das Dossier erhält.
Art. 2, 5 und 12 BewG
Drei Wege im Vergleich
Inserat, Exklusivmandat oder Direktankauf?
Wer inseriert, verkauft vor Publikum. Im Exklusivmandat bleibt der Kreis klein und geprüft, beim Direktankauf gibt es nur eine Gegenpartei: uns.
Makler mit InseratImmobilienmakler im ExklusivmandatDirektankauf durch uns
Sichtbarkeitalle: Nachbarn, Mieter, Bekannte, die Banknur geprüfte Käufer, nach unterzeichneter Vertraulichkeitniemand ausser uns und dem Notariat
Preisfindungentsteht in Besichtigungen und Bieterrundenvorgerechnet und Zeile für Zeile offengelegtals begründetes Angebot von uns
Daueroft Monatewenige, gezielt ausgewählte GesprächeAngebot in der Regel innert Tagen
KostenInserate, Fotos, HonorarHonorar nur bei erfolgreichem Verkaufkein Honorar
Risikoplatzt die Finanzierung, beginnt alles von vornFinanzierungsnachweis vor jedem Dossiereigene Mittel, ohne Finanzierungsvorbehalt
Exklusiv bedeutet: ein Partner für die vereinbarte Laufzeit. So bleibt Ihr Objekt still im Markt, und Sie wissen jederzeit, wer es kennt. Wir sind Immobilienmakler, nur ohne Inserat: was ein Immobilienmakler bei uns für Sie tut.
Der Ablauf
Vom Mieterspiegel bis zum Notar.
Drei Entscheide liegen bei Ihnen: welcher Weg, welche Besichtigung, welches Angebot. Den Rest erledigen wir.
- 01 · UnterlagenMieterspiegel, Nebenkosten, Pläne und Erneuerungen der letzten Jahre. Was fehlt, beschaffen wir.
- 02 · RechnungDer Ertrag heute und der Erneuerungsbedarf, dazu Aufstockung oder Ersatzneubau mit dem Ertrag danach.
- 03 · KäuferkreisGeprüfte Käufer mit Finanzierungsnachweis: Pensionskassen, Family Offices und private Investoren.
- 04 · AngeboteJedes Angebot vergleichen wir nach Preis, Bedingungen und Sicherheit.
- 05 · NotarBeurkundung, Übergang der Mietverträge und Nebenkostenabrechnung auf den Stichtag.
Exklusivmandat
Ein Partner, ein Preis, kein Inserat.
«Wir prüfen Ihr Grundstück so genau, als müssten wir es selbst bezahlen. Danach sprechen wir still die wenigen Käufer an, für die es passt, und begleiten Sie bis zur Unterschrift beim Notariat. Den Stand kennen Sie jederzeit.»
Flaach
Was Sie in Flaach wissen sollten.
Käufer von Mehrfamilienhäusern rechnen mit Ertrag, Zustand und dem, was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt, etwa eine Aufstockung oder einen Ersatzneubau. Zum Kreis zählen Pensionskassen, Anlagestiftungen, Family Offices und private Investoren. Wir legen deshalb Unterlagen vor, die jede Zahl im amtlichen Original belegen.
Die Mieter bleiben. Mietverhältnisse gehen beim Verkauf auf den Käufer über (Art. 261 OR), die Mieter müssen nicht ausziehen. Bestehende Mieten folgen dem hypothekarischen Referenzzinssatz (Art. 270a OR, Art. 13 VMWG). Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden (Art. 269a lit. b OR, Art. 14 VMWG). Das ist für die Rechnung eines Käufers wichtig, und wir legen es offen.
Die Reserve, die ein Grundstück hat, lässt sich prüfen. Mehr dazu finden Sie unter Aufstockung eines Mehrfamilienhauses prüfen. Eine Wohnzone, eine Kernzone und eine Gewerbezone legen die Masse jeweils unterschiedlich fest. Welche Vorgaben amtlich gelten, zeigt die Zonenliste auf dieser Seite. Ein Verkauf muss öffentlich beurkundet werden (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB).
Im Kanton Zürich erhebt die politische Gemeinde, in der das Grundstück liegt, die Grundstückgewinnsteuer. Bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Der Kanton erhebt keine Handänderungssteuer, beim Kauf fallen Gebühren für Beurkundung und Grundbuch an. Zuständig ist das Grundbuchamt Andelfingen. Einen Überblick finden Sie auf der Seite Liegenschaft verkaufen im Kanton Zürich.
Häufige Fragen
Mehrfamilienhaus verkaufen in Flaach: Ihre Fragen.
Wie viele Mehrfamilienhäuser gibt es in Flaach?
Auf 45 Grundstücken in Flaach ist das Hauptgebäude ein Mehrfamilienhaus, mit rund 270 Wohnungen. Der gesamte Wohnungsbestand liegt bei rund 720 Wohnungen (Stand der Gebäudedaten 4. September 2026). Die Zahlen sind gerundet. Für Ihr Haus rechnen wir die Angaben einzeln nach und belegen sie im amtlichen Original.
Was sagt die Leerwohnungsziffer in Flaach?
Die Leerwohnungsziffer beträgt 1,38 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Sie misst, welcher Anteil des Wohnungsbestands an diesem Tag leer stand. Für Eigentümer ist sie eine Angabe zum Ort, kein Wert Ihres Hauses. Die mittlere Netto-Miete im Kanton liegt bei 21,3 Franken je m² und Monat (Stand 2024).
Müssen die Mieter informiert werden?
Erst, wenn Sie es möchten. Für die Bewertung brauchen wir keine Besichtigung. Kommt es zu Besichtigungen durch Käufer, stimmen wir sie mit den Mietern ab und halten die nötigen Ankündigungsfristen ein. Beim Verkauf gehen die Mietverträge auf den Käufer über (Art. 261 OR).
Wie rasch erfahre ich, was mein Grundstück in Flaach wert ist?
In der Regel innert zwei Arbeitstagen. Grundstück, Zone und Gebäude liegen uns vor, sobald Sie die Adresse nennen. Wir rechnen, was steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was das bedeutet, und besprechen es persönlich mit Ihnen, kostenlos und unverbindlich.
Lohnt sich eine Aufstockung vor dem Verkauf?
Selten. Eine Aufstockung braucht Planung, Bewilligung und Kapital, und ein Käufer bezahlt eine belegte Reserve oft schon im Preis. Wir rechnen, was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt und was das Gebäude tragen kann, und zeigen es Käufern als Teil des Dossiers. So wird die Reserve bezahlt, ohne dass Sie bauen.
Was kostet mich das?
Die Bewertung und das erste Gespräch sind kostenlos und unverbindlich. Im Exklusivmandat entsteht ein Honorar erst mit dem erfolgreichen Verkauf; Höhe, Laufzeit und Bedingungen legen wir vor der Unterschrift schriftlich offen. Beim Direktankauf bezahlen Sie kein Honorar, weil wir selbst die Käufer sind.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 22. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · es gelten das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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