Mieter bleiben
Die Mietverhältnisse gehen beim Verkauf auf den Käufer über. Der Verkauf allein beendet keinen Mietvertrag; vorzeitig kündigen kann der Käufer nur bei dringendem Eigenbedarf.
Art. 261 OR
Fischenthal · Kanton Zürich
Mehrfamilienhaus und Renditeliegenschaft verkaufen in Fischenthal
Wie verkaufe ich mein Mehrfamilienhaus in Fischenthal, ohne dass die Mieter ausziehen müssen? Yaacoubi Immobilien AG begleitet den Verkauf von Mehrfamilienhäusern und Renditeliegenschaften an geprüfte Käufer in Fischenthal, diskret und ohne Inserat. Mietverhältnisse gehen auf den Käufer über (Art. 261 OR). Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
60Grundstücke mit Mehrfamilienhaus
1'300Wohnungen im Bestand
1,1 %Leerwohnungsziffer
25Wohnungen bewilligt oder im Bau
122 %Steuerfuss · 2026
2'697Einwohner · 2025
- Mehrfamilienhaus und Rendite
- Mietertrag heute und morgen
- Aufstockung oder Ersatzneubau
- Geprüfte Investoren
- Mieter bleiben
- Diskret, ohne Inserat
Mehrfamilienhaus verkaufen
Lassen Sie Ihre Liegenschaft rechnen.
Mit Mieterspiegel rechnen wir genau; ohne rechnen wir mit Durchschnittsmieten und sagen es dazu.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Nach einem halben Jahrhundert im eigenen Haus beginnt für ein Ehepaar etwas Neues. Der Film erzählt, wie wir prüfen, rechnen und den Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Fischenthal wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Heute und neu möglich
Erhalten, aufstocken oder ersetzen.
Für jede Liegenschaft rechnen wir drei Wege nebeneinander. Welcher für Käufer am meisten wert ist, bestimmt den Preis.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Ausgangslage in Fischenthal
Mehrfamilienhaus verkaufen in Fischenthal.
Nach Einwohnern ist Fischenthal eine der kleineren Gemeinden im Bezirk Hinwil, der 11 Gemeinden zählt.
Die Bevölkerung von Fischenthal ist in den letzten fünf Jahren gewachsen.
Auf den meisten Grundstücken in Fischenthal steht als ältestes Gebäude eines aus der Zeit vor 1919; dahinter folgt die Zeit von 1981 bis 2000.
Im Kanton Zürich reicht der Steuerfuss der Gemeinden von 71 bis 128 %; Fischenthal liegt im oberen Bereich.
Die meisten Bauzonen-Grundstücke von Fischenthal liegen in der Kernzone, der Wohnzone 2/25% und der Wohnzone G 2/40%.
In Fischenthal ist bei 60 Grundstücken ein Mehrfamilienhaus das Hauptgebäude. Sie enthalten rund 420 Wohnungen, bei einem Wohnungsbestand der Gemeinde von 1'300. Die Leerwohnungsziffer misst den Anteil leerstehender Wohnungen am Bestand; sie beträgt 1,1 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Die Einwohnerzahl liegt bei 2'697 (Stand 2025).
Fischenthal · Kanton ZürichMehrfamilienhaus verkaufen
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen70hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand1'300hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Leerwohnungsziffer1,1 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau25hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+7,8 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Steuerfuss der Gemeinde122 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196053 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
ÖV-Güteklasse, überwiegendChergeleitetGüteklassen A bis D, A ist die beste Erschliessung
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt WaldamtlichSitz in Wald
- amtlichunverändert aus amtlicher Statistik oder amtlichem Register, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns gezählt aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, ab 20 Grundstücken je Gruppe
Musterbeispiel
So sieht die Rechnung aus.
Für Mehrfamilienhäuser rechnen wir den Mietertrag heute, pro Monat und pro Jahr, und was auf derselben Parzelle zusätzlich möglich wäre. So sehen Käufer und Verkäufer dieselbe Rechnung.
Musterbeispiel · fiktive Liegenschaft
Wohnungen heute10
Mietertrag heute pro MonatCHF 18'400
Mietertrag heute pro JahrCHF 220'800
Wohnungen nach Aufstockung12
Mietertrag danach pro JahrCHF 272'400
Zusätzlich pro JahrCHF 51'600
Fiktive Zahlen. Für Ihre Liegenschaft rechnen wir mit dem Mieterspiegel.
Fischenthal im Profil
Was Fischenthal ausmacht.
Fischenthal hat rund 820 Grundstücke in Bauzonen auf einer Fläche von 79 Hektaren (Stand 12. Oktober 2026). Ohne Gebäude sind 190 dieser Grundstücke; mitgezählt sind auch Grundstücke mit laufendem Ersatzneubau. Das Zonenbild von Fischenthal umfasst Wohnzonen, eine Wohn- und Gewerbezone und eine Kernzone. Für jede dieser Zonen legt die Bau- und Zonenordnung Ausnützungsziffer, Überbauungsziffer, Vollgeschosse und Gebäude- bzw. Fassadenhöhe amtlich fest. Für ein Mehrfamilienhaus bilden diese Masse den Rahmen, an dem Käufer eine Aufstockung oder einen Ersatzneubau messen. In den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 wurden in Fischenthal rund 40 Baugesuche publiziert. Bewilligt oder im Bau waren 25 Wohnungen (Stand 4. September 2026).
Im Gebäudebestand von Fischenthal zählen die amtlichen Gebäudedaten 70 Grundstücke mit Mehrfamilienhaus (Stand 4. September 2026). Bei 53 Prozent der Grundstücke stammen die Gebäude aus der Zeit vor 1960. Dieser Wert beschreibt das Baujahr, nicht den Zustand; den prüfen wir am einzelnen Haus. Von den Bauzonen-Grundstücken sind 35 Prozent eben, 43 Prozent liegen in Hanglage und 22 Prozent in steiler Hanglage. Die Gemeinde umfasst die Ortschaften Fischenthal, Steg im Tösstal und Gibswil. Sie liegt östlich von Zürich, rund 30 Kilometer von der Stadt entfernt. Die Erschliessung mit dem öffentlichen Verkehr entspricht überwiegend der Güteklasse C. Weitere Kennzahlen zeigt die Seite Immobilien in Fischenthal.
Rechtlich gut zu wissen
Was beim Verkauf einer Renditeliegenschaft gilt.
Kündigungen für einen Neubau
Wer ersetzen will, muss Kündigungen sorgfältig planen; Mieter können eine Erstreckung verlangen. Das prägt den Zeitplan eines Käufers.
Art. 272 OR
Wie Investoren rechnen
Zahlen, die jeder Käufer prüft.
Bruttorendite
Der jährliche Soll-Mietertrag geteilt durch den Kaufpreis: die erste Zahl, die jeder Käufer ansieht.
Instandsetzung
Dach, Fassade, Fenster, Haustechnik und Leitungen haben Lebensdauern von Jahrzehnten. Was bald fällig ist, zieht ein Käufer vom Preis ab; wir rechnen es offen mit.
Referenzzinssatz
Bestehende Mieten folgen dem hypothekarischen Referenzzinssatz: Sinkt er, können Mieter eine Senkung verlangen, steigt er, ist eine Erhöhung möglich.
Art. 269a lit. b und 270a OR · Art. 12a und 13 VMWG
Rechnen Sie selbst
Bruttorendite in Sekunden.
Mietertrag pro Monat und Kaufpreis eingeben: Sie sehen die Bruttorendite und welcher Preis bei einer erwarteten Rendite herauskommt.
Rechenbeispiel ohne Kosten und Leerstand; keine Anlageberatung.
Substanz
Was im Haus steckt, rechnen wir mit.
Baujahr, letzte Erneuerungen, Leitungen, Dach und Heizung entscheiden, ob sich Halten, Erneuern oder Ersatzneubau rechnet. Wir legen offen, womit wir rechnen und was ein Käufer selbst prüfen sollte.
Am Anfang steht das persönliche Gespräch. Wir kommen mit Fakten und rechnen, bevor über einen Preis gesprochen wird: was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was die Liegenschaft wert ist. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich.
Danach wählen Sie zwischen zwei Wegen. Beim Direktankauf durch uns kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt, mit einem Preis, einer Zusage und einem Notartermin. Beim Exklusivmandat ohne Inserat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer; das Honorar ist nur bei Erfolg geschuldet (Art. 412 ff. OR). Der Kauf wird öffentlich beurkundet (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB), Eigentümer wird der Käufer mit dem Grundbucheintrag. Zuständig ist das Grundbuchamt Wald. Im geschützten Zugang geben Sie jede Besichtigung und jedes Angebot frei.
Der Ablauf
Vom Mieterspiegel bis zum Notar.
Drei Entscheide liegen bei Ihnen: welcher Weg, welche Besichtigung, welches Angebot. Den Rest erledigen wir.
- 01 · UnterlagenMieterspiegel, Nebenkosten, Pläne und Erneuerungen der letzten Jahre. Was fehlt, beschaffen wir.
- 02 · RechnungDer Ertrag heute und der Erneuerungsbedarf, dazu Aufstockung oder Ersatzneubau mit dem Ertrag danach.
- 03 · KäuferkreisPensionskassen, Family Offices, private Investoren: geprüft und mit Finanzierungsnachweis.
- 04 · AngeboteJedes Angebot vergleichen wir nach Preis, Bedingungen und Sicherheit.
- 05 · NotarBeurkundung, Übergang der Mietverträge, Abrechnung der Nebenkosten auf den Stichtag.
Drei Wege im Vergleich
Inserat, Exklusivmandat oder Direktankauf?
Ein Inserat sieht jeder: Nachbarn, Mieter, Bekannte, die Bank. Im Exklusivmandat erfährt nur ein kleiner Kreis geprüfter Käufer davon, beim Direktankauf niemand ausser uns und dem Notariat.
Makler mit InseratImmobilienmakler im ExklusivmandatDirektankauf durch uns
Sichtbarkeitalle: Nachbarn, Mieter, Bekannte, die Bankein kleiner Kreis geprüfter Käufer, nach Vertraulichkeitniemand ausser uns und dem Notariat
Preisfindungentsteht in Besichtigungen und Bieterrundenvorgerechnet und Zeile für Zeile offengelegtein fester Preis mit nachvollziehbarer Begründung
Daueroft Monateeinige Wochen bis wenige Monate, je nach Grundstückein Angebot meist innert weniger Tage
KostenWerbung, Fotos und ein Honorarein Honorar erst mit dem Verkaufkein Honorar: Wir sind die Käufer
Risikoeine geplatzte Finanzierung wirft zurückKäufer mit geprüftem Finanzierungsnachweiseigene Mittel, keine Finanzierungsbedingung
Während der Laufzeit eines Exklusivmandats vermittelt nur ein Partner. Ihr Objekt erscheint deshalb nirgends doppelt, und kein Käufer verhandelt an Ihnen vorbei. Wir sind Immobilienmakler, nur ohne Inserat: was ein Immobilienmakler bei uns für Sie tut.
Exklusivmandat
Wir begleiten Ihren Verkauf, exklusiv.
«Wir rechnen Ihr Grundstück, als würden wir es selbst kaufen. Dann bringen wir es still zu den wenigen Käufern, die genau danach suchen, und begleiten Sie bis zum Notar. Ohne Inserat, mit einem Preis, den Sie verstehen.»
Fischenthal
Was Sie in Fischenthal wissen sollten.
Käufer von Renditeliegenschaften rechnen mit Ertrag, Zustand und dem, was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt, etwa eine Aufstockung oder einen Ersatzneubau. Zum Kreis zählen Pensionskassen, Anlagestiftungen, Family Offices und private Investoren. Wer ein Renditeobjekt in Fischenthal verkaufen möchte, braucht deshalb Mietverzeichnis, Unterlagen zum Zustand und eine saubere Prüfung der Nutzungsreserve. Hilfreich sind die Prüfung einer Aufstockung und der Blick auf Ersatzneubau und Verdichtung in Fischenthal.
Für die Mieter ändert sich beim Verkauf wenig. Mietverhältnisse gehen auf den Käufer über, die Mieter müssen nicht ausziehen (Art. 261 OR). Bestehende Mieten folgen dem hypothekarischen Referenzzinssatz (Art. 270a OR, Art. 13 VMWG). Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden (Art. 269a lit. b OR, Art. 14 VMWG). Die kantonale Statistik nennt für 2024 eine mittlere Netto-Miete von 21,3 Franken je Quadratmeter und Monat im Kanton; sie dient als Orientierung, nicht als Wert Ihres Hauses.
Ein Verkauf kann verschiedene Anlässe haben: eine Erbschaft, die Pensionierung, eine Trennung oder eine auslaufende Hypothek. Wir begleiten Sie in jeder dieser Lagen, ohne Eile und ohne Inserat.
Im Kanton Zürich erhebt die politische Gemeinde, in der das Grundstück liegt, die Grundstückgewinnsteuer; bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Der Kanton erhebt keine Handänderungssteuer; beim Kauf fallen Gebühren für Beurkundung und Grundbuch an. Mehr dazu finden Sie unter Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich und auf der Kantonsseite zum Liegenschaftsverkauf.
Häufige Fragen
Mehrfamilienhaus verkaufen in Fischenthal: Ihre Fragen.
Wie viele Mehrfamilienhäuser gibt es in Fischenthal?
Die amtlichen Gebäudedaten (Stand 4. September 2026) nennen 60 Grundstücke, deren Hauptgebäude ein Mehrfamilienhaus ist. Darin liegen rund 420 Wohnungen. Der gesamte Wohnungsbestand der Gemeinde beträgt 1'300. Die Zahlen sind gerundet und sagen nichts über den Wert eines einzelnen Hauses; den rechnen wir im Gespräch mit Ihnen.
Wie viel wird in Fischenthal gebaut?
In den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 wurden rund 40 Baugesuche publiziert. Zudem waren 25 Wohnungen bewilligt oder im Bau (Stand 4. September 2026). Für Eigentümer eines Mehrfamilienhauses heisst das: Wir prüfen, was die Bau- und Zonenordnung auf Ihrem Grundstück zusätzlich erlaubt, bevor wir über einen Preis sprechen.
Müssen die Mieter informiert werden?
Erst, wenn Sie es möchten. Für die Bewertung brauchen wir keine Besichtigung. Kommt es zu Besichtigungen durch Käufer, stimmen wir sie mit den Mietern ab und halten die nötigen Ankündigungsfristen ein. Beim Verkauf gehen die Mietverträge auf den Käufer über (Art. 261 OR).
Wie genau ist die Bewertung?
Wir nennen eine nachvollziehbare Bandbreite und erklären, wovon sie abhängt: Zone, Zustand, Lage, Markt. Je mehr wir über Ihr Haus wissen, etwa Erneuerungen und Mieten, desto enger wird sie. Wo ein Gericht oder eine Bank ein Gutachten einer zugelassenen Fachperson verlangt, ersetzt sie dieses nicht.
Wie vertraulich bleibt der Verkauf?
Kein Inserat, kein Schild, kein Portal. Das Dossier erhalten nur geprüfte Käufer, und erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit. Mieter, Nachbarn und Verwaltung erfahren davon erst, wenn Sie es freigeben. So bleibt auch der Preis unter den Beteiligten, und ein Verkauf, der nicht zustande kommt, hinterlässt keine Spuren.
Was kostet mich das?
Die Bewertung und das erste Gespräch sind kostenlos und unverbindlich. Im Exklusivmandat entsteht ein Honorar erst mit dem erfolgreichen Verkauf; Höhe, Laufzeit und Bedingungen legen wir vor der Unterschrift schriftlich offen. Beim Direktankauf bezahlen Sie kein Honorar, weil wir selbst die Käufer sind.
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Verkaufen ohne Schild und ohne Portal, an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer.
Mehr erfahren →Weiter im Kanton ZürichImmobilien in FischenthalGrundstück verkaufen im Kanton ZürichGrundstückgewinnsteuer im Kanton ZürichVerkaufen im Exklusivmandat
Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 12. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · es gelten das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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