Viel Reserve
Je grösser der Abstand zwischen heutigem Bestand und dem, was die Zone erlaubt, desto eher trägt ein Neubau.
Fischenthal · Kanton Zürich
Ersatzneubau und Verdichtung in Fischenthal
Ersatzneubau und Verdichtung prüfen, verkaufen an Entwickler oder Land gegen Wohnung: Yaacoubi Immobilien AG begleitet Eigentümerinnen und Eigentümer in Fischenthal und rechnet zuerst, was auf dem Grundstück steht und was die Bau- und Zonenordnung erlaubt. Die erste Einschätzung im Gespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
90Wohnzonen-Grundstücke mit Gebäuden vor 1980
53 %Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 1960
490 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
25Wohnungen bewilligt oder im Bau
40Baugesuche in 12 Monaten
2'697Einwohner · 2025
- Mieter fair begleiten
- Ersatzneubau und Verdichtung
- Diskret, ohne Inserat
- Bewilligung im Blick
- Aufstockung als Alternative
- Bestand gegen Zone gerechnet
Ersatzneubau
Rechnen wir Ihr Grundstück.
Mehr als Adresse und Kontaktangaben brauchen wir für den Anfang nicht. Wir rechnen Bestand, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander und besprechen es persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Ein Ehepaar verkauft nach fünfzig Jahren sein Haus. Zu sehen ist, wie wir zuerst das Grundstück prüfen, dann einen begründeten Vorschlag machen und den Verkauf bis zum Notar begleiten, in Fischenthal wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Wann es sich rechnet
Wann ein Ersatzneubau trägt.
Alte Substanz
Stehen Dach, Fassade, Leitungen und Heizung gleichzeitig zur Erneuerung an, nähern sich die Kosten denen eines Neubaus.
Grundrisse
Aus kleinen, ungünstig geschnittenen Wohnungen wird durch Umbau oft nicht, was heute gesucht ist.
Lage
Wo Wohnungen gesucht sind, trägt ein Neubau. In Fischenthal liegt die Leerwohnungsziffer bei 1,1 %.
Zeitpunkt
Laufende Mietverträge, eine Hypothek mit fester Laufzeit und die Planung der Gemeinde bestimmen den richtigen Moment.
Die Alternative
Eine Aufstockung nutzt die Reserve, ohne abzubrechen. Wir prüfen beide Wege nebeneinander.
Ausgangslage in Fischenthal
Ersatzneubau und Verdichtung in Fischenthal.
Am häufigsten sind in Fischenthal Grundstücke, deren ältestes Gebäude aus der Zeit vor 1919 stammt, danach solche mit ältestem Gebäude aus der Zeit von 1981 bis 2000.
Die meisten Bauzonen-Grundstücke von Fischenthal liegen in der Kernzone, der Wohnzone 2/25% und der Wohnzone G 2/40%.
In den letzten fünf Jahren ist die Bevölkerung gewachsen.
Hanglage prägt die meisten Bauzonen-Grundstücke: Terrassen und Aussicht sind möglich, das Bauen kostet mehr.
Die Bau- und Zonenordnung von Fischenthal beruht noch auf den bisherigen Baubegriffen des Kantons.
Ohne Gebäude ist in Fischenthal ein grösserer Teil der Bauzonen-Grundstücke als im Mittel des Kantons Zürich.
In Wohn- und Mischzonen von Fischenthal tragen rund 90 Grundstücke Gebäude aus der Zeit vor 1980 (Stand 4. September 2026). Dieser Wert zeigt den Bestand, bei dem ein Ersatzneubau überhaupt in Frage kommt, und sagt nichts über ein einzelnes Grundstück aus. Die Seite stellt ihn neben die Bauzonen, die Grundstücksgrössen und die Bautätigkeit. Ob sich bei einer Parzelle etwas ergibt, klärt erst die Rechnung mit den Daten dieses Grundstücks.
Fischenthal · Kanton ZürichErsatzneubau und Verdichtung
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196053 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte490 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 12. Oktober 2026
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen70hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand1'300hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau25hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Publizierte Baugesuche, letzte 12 Monate40hergeleitetvon uns gezählt, gerundet, 12 Monate bis 30. Oktober 2026
Leerwohnungsziffer1,1 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt WaldamtlichSitz in Wald
- amtlichamtliche Statistik und amtliche Register, unverändert, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt, gerundet, nur Gruppen ab 20 Grundstücken
Drei Wege
Ersetzen, aufstocken oder erneuern.
Für jede Liegenschaft rechnen wir die Wege nebeneinander: mit Hauptnutzfläche, Kosten und Ertrag. Welcher richtig ist, entscheidet die Eigentümerschaft.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Fischenthal im Profil
Was Fischenthal ausmacht.
In Fischenthal lebten zuletzt 2'697 Einwohnerinnen und Einwohner (Stand 2025). Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +7,8 Prozent. Der Wohnungsbestand umfasst rund 1'300 Wohnungen. Die Leerwohnungsziffer gibt an, welcher Anteil dieser Wohnungen an einem Stichtag leer stand; sie liegt bei 1,1 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Wer in Fischenthal ein Haus besitzt, steht vielleicht vor einer Erbschaft, vor der Pensionierung oder vor der Frage, ob das Haus noch zur eigenen Lebenslage passt. Auch eine auslaufende Hypothek oder eine Trennung kann Anlass sein, über die Zukunft des Grundstücks nachzudenken. Der Steuerfuss der Gemeinde beträgt 122 % der einfachen Staatssteuer (Stand 2026); er bestimmt, mit welchem Vielfachen der einfachen Staatssteuer die Gemeindesteuer berechnet wird.
Die Gemeinde im Bezirk Hinwil umfasst die Ortschaften Fischenthal, Steg im Tösstal und Gibswil. In den Bauzonen von Fischenthal, die zusammen 79 Hektar umfassen, liegen rund 820 Grundstücke. Auf 53 Prozent der Grundstücke stehen Gebäude aus der Zeit vor 1960. Hinzu kommen rund 70 Grundstücke mit einem Mehrfamilienhaus. Ein Viertel der Bauzonen-Grundstücke ist kleiner als 230 Quadratmeter, ein Viertel grösser als 920 Quadratmeter. Die Erschliessung mit dem öffentlichen Verkehr entspricht überwiegend der Güteklasse C, auf einer Skala von A für sehr gute bis D für geringe Erschliessung. Für Eigentümerinnen und Eigentümer in Fischenthal lohnt sich deshalb zuerst der Blick auf das eigene Grundstück und auf das, was die Bau- und Zonenordnung dort zulässt. Einen ersten Überblick über die Gemeinde gibt die Seite Immobilien in Fischenthal im Überblick.
Rechtlich gut zu wissen
Was für einen Ersatzneubau gilt.
Bestandesschutz
Bestehende Bauten, die heutigen Bauvorschriften widersprechen, dürfen umgebaut, erweitert und, wenn sie sich für eine zonengemässe Nutzung nicht eignen, anders genutzt werden, sofern keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen. Neue oder weitergehende Abweichungen von Vorschriften brauchen eine Ausnahmebewilligung. Ein Neubau muss dagegen alle heutigen Regeln einhalten.
§ 357 Abs. 1 PBG
Abbruch in Kernzonen
In Kernzonen braucht schon der Abbruch eines Gebäudes eine Bewilligung.
§ 309 Abs. 1 lit. c PBG
Bewilligung mit Frist
Eine Baubewilligung erlischt, wenn nicht innert drei Jahren mit dem Bau begonnen wird; bei Neubauten gilt der Aushub oder der Abbruch als Baubeginn.
§ 322 PBG
Was die Zone erlaubt
Wohnzonen von Fischenthal im Schnitt.
In Fischenthal regelt die Bau- und Zonenordnung die Dichte in den Wohnzonen vor allem über die Ausnützungsziffer: zwischen 25 % und 40 %.
Die Ordnung erlaubt in den Wohnzonen 2 Vollgeschosse.
In den Wohnzonen liegt die zulässige Höhe der Gebäude zwischen 7,5 und 7,8 m.
Typische Wohnzonen an einem Mustergrundstück, im gleichen Massstab.
Schnitt · W2/25%Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · WG2/40%Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Musterzeichnungen: Höhen aus der Bau- und Zonenordnung; der Abstand zur Grenze ist schematisch, nicht aus der Bau- und Zonenordnung. Grundstück und Baukörper sind erfunden. Dachform, Attika, Baulinien, Gestaltungspläne und Sonderregeln sind nicht dargestellt; was auf einem bestimmten Grundstück gilt, prüfen wir einzeln.
Der Ablauf
Von der ersten Rechnung bis zum Entscheid.
Drei Entscheide liegen bei Ihnen: welcher Weg, welche Besichtigung, welches Angebot. Den Rest erledigen wir.
- 01 · AdresseDie Adresse genügt: Parzelle, Bestand und Zone liegen uns vor, noch während wir sprechen.
- 02 · RechnungNebeneinander gerechnet: Bestand, Erneuerung, Aufstockung und Ersatzneubau, mit Fläche, Kosten und Ertrag.
- 03 · WegOb Verkauf, Land gegen Wohnung oder eigener Bau: Die Entscheidung liegt bei Ihnen, die Folgen legen wir offen.
- 04 · VorentscheidEin Vorentscheid klärt Grundsatzfragen wie Zone oder Höhe vorab und verbindlich (§§ 323 und 324 PBG).
- 05 · NotarWird verkauft oder Land gegen Wohnung eingebracht: Beurkundung und Übergabe am vereinbarten Stichtag.
Zwei Wege
Zwei Wege, eine Ansprechperson.
Diskreter Ankauf
Wir sind der Käufer.
Wir kaufen mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt: ein begründeter Preis, eine verbindliche Zusage, ein Termin beim Notariat, auch für Liegenschaften in Fischenthal.
- im heutigen Zustand
- Erbengemeinschaften willkommen
- Zusage in der Regel innert Tagen
Diskrete Vermittlung
Wir finden den Käufer.
Wir bringen Ihr Objekt Off Market zu wenigen geprüften Käufern: Family Offices, Pensionskassen, Projektentwickler, Bauunternehmen und private Investoren, seriös begleitet bis zum Notar.
- ein Ansprechpartner
- Preis offen hergeleitet
- Honorar erst bei Erfolg
Was nicht mehr trägt, macht Platz.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Exklusivmandat
Wir begleiten Ihren Verkauf, exklusiv.
«Wir rechnen Ihr Grundstück, als würden wir es selbst kaufen. Dann bringen wir es still zu den wenigen Käufern, die genau danach suchen, und begleiten Sie bis zum Notar. Ohne Inserat, mit einem Preis, den Sie verstehen.»
Fischenthal
Was Sie in Fischenthal wissen sollten.
Bei einem älteren Haus stehen zwei Wege offen: erhalten und erweitern, etwa durch Aufstockung oder Anbau, oder abbrechen und neu bauen. Was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt, entscheidet über beide. In Fischenthal gibt es Wohnzonen, eine Wohn- und Gewerbezone und eine Kernzone. Für alle legt die Ordnung amtlich Ausnützungsziffer, Überbauungsziffer, Vollgeschosse und Gebäude- bzw. Fassadenhöhe fest. Die Zahlen der Zone zeigt die Seite als Liste, wir lesen sie am konkreten Grundstück.
Auch die Lage zählt bei der Planung. Die Hangverhältnisse der Bauzonen-Grundstücke zeigt die Seite: 35 Prozent sind eben, 43 Prozent liegen am Hang, davon 22 Prozent steil. Unterschiedlich ist auch die Grösse: Der Median der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 490 Quadratmetern. Zudem gibt die Leerwohnungsziffer von 1,1 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026) den Anteil leerer Wohnungen am Bestand an.
Mieter verlangen sorgfältige Planung. Mietverhältnisse gehen auf den Käufer über, deshalb braucht ein Ersatzneubau Zeit und eine genaue Planung der Kündigungen (Art. 261 und 271a OR). Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden (Art. 269a lit. b OR, Art. 14 VMWG). Wer ein Grundstück an einen Entwickler verkauft oder Land gegen Wohnung einbringt, sollte diese Punkte früh klären.
Im Kanton Zürich gelten für Bauvorhaben das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Im Baubewilligungsverfahren gibt es kein Einspracheverfahren (§ 315 Abs. 3 PBG). Wer Ansprüche wahren will, verlangt innert der gesetzlichen Frist die Zustellung des baurechtlichen Entscheids (§ 315 Abs. 1 PBG). Mehr dazu finden Sie unter Was im Kanton Zürich gebaut werden darf.
Am Anfang steht das Gespräch. Wir kommen mit Fakten und rechnen, bevor über einen Preis gesprochen wird: was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was es wert ist. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original. Mit der Grundstückprüfung für Ihr Grundstück sehen Sie es vorab im Luftbild und im Katasterplan, kostenlos und vertraulich.
Danach stehen zwei Wege zur Wahl. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, ohne Finanzierungsvorbehalt, im Ist-Zustand. Das Exklusivmandat ohne Inserat vermittelt still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer, Honorar erst bei Erfolg. Wählen Sie Land gegen Wohnung, erhalten Sie eine Wohnung im Neubau, vor Baubeginn beim Notar vereinbart. Beurkundet wird öffentlich (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB).
Häufige Fragen
Ersatzneubau und Verdichtung in Fischenthal: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke in Fischenthal kommen für einen Ersatzneubau in Frage?
Amtlich zählen rund 90 Grundstücke in Wohn- und Mischzonen Gebäude aus der Zeit vor 1980 (Stand 4. September 2026). Das ist der Bestand, bei dem die Frage auftaucht, keine Aussage über einzelne Parzellen. Ob ein Ersatzneubau möglich ist, hängt von der Bau- und Zonenordnung und vom Grundstück ab; wir rechnen das im Gespräch mit Beleg.
Wie viel wird in Fischenthal gebaut?
Publiziert wurden in den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 rund 40 Baugesuche. Wohnungen bewilligt oder im Bau sind es rund 25 (Stand 4. September 2026). Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude zählt die Statistik mit rund 190; darin sind auch laufende Ersatzneubauten enthalten, es sind also nicht nur unbebaute Parzellen.
Muss ich selbst bauen?
Nein. Viele Eigentümer verkaufen das Grundstück an einen Entwickler, der den Ersatzneubau umsetzt, oder an uns. Andere bringen ihr Land ein und erhalten eine neue Wohnung im Neubau. Wir zeigen, welcher Weg zu Ihnen passt, und begleiten ihn bis zum Schluss.
Verkaufen oder im Baurecht abgeben?
Ein Baurecht bringt über Jahrzehnte einen Zins, der Boden bleibt in Ihrer Familie. Ein Verkauf bringt den Erlös auf einmal und keine Verpflichtungen. Was besser passt, hängt von Ihrem Alter, Ihren Erben und Ihren Plänen ab. Wir rechnen beide Wege nebeneinander, mit Steuern und Zeitpunkt.
Was geschieht mit den Mietern?
Ein Ersatzneubau braucht Zeit und Rücksicht. Kündigungen müssen gut begründet und frühzeitig geplant sein; Mieter können eine Erstreckung verlangen (Art. 272 OR). Faire Lösungen, etwa Hilfe bei der Wohnungssuche, verkürzen Verfahren. Bei einem Verkauf gehen die Mietverträge auf den Käufer über.
Wie rasch erfahre ich, was mein Grundstück in Fischenthal wert ist?
In der Regel innert zwei Arbeitstagen. Grundstück, Zone und Gebäude liegen uns vor, sobald Sie die Adresse nennen. Wir rechnen, was steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was das bedeutet, und besprechen es persönlich mit Ihnen, kostenlos und unverbindlich.
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Verkaufen ohne Schild und ohne Portal, an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 12. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · Kantonsrecht Stand 30. September 2026 · verbindlich sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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