Nettorendite
Nach Betriebs-, Unterhalts- und Verwaltungskosten und nach Leerstand. Massgebend für Pensionskassen und Anlagestiftungen.
Fehraltorf · Kanton Zürich
Mehrfamilienhaus und Renditeliegenschaft verkaufen in Fehraltorf
Fehraltorf: Yaacoubi Immobilien AG begleitet den Verkauf von Mehrfamilienhäusern und Renditeliegenschaften an geprüfte Käufer wie Pensionskassen, Anlagestiftungen, Family Offices und private Investoren. Entweder kaufen wir selbst im Direktankauf oder vermitteln still im Exklusivmandat, ohne Inserat und mit Zahlen aus dem amtlichen Original.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
240Grundstücke mit Mehrfamilienhaus
3'100Wohnungen im Bestand
0,59 %Leerwohnungsziffer
50Wohnungen bewilligt oder im Bau
111 %Steuerfuss · 2026
6'943Einwohner · 2025
- Diskret, ohne Inserat
- Geprüfte Investoren
- Mehrfamilienhaus und Rendite
- Mieter bleiben
- Aufstockung oder Ersatzneubau
- Mietertrag heute und morgen
Mehrfamilienhaus verkaufen
Lassen Sie Ihre Liegenschaft rechnen.
Mit Mieterspiegel rechnen wir genau; ohne rechnen wir mit Durchschnittsmieten und sagen es dazu.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Ein Ehepaar verkauft nach fünfzig Jahren sein Haus. Zu sehen ist, wie wir zuerst das Grundstück prüfen, dann einen begründeten Vorschlag machen und den Verkauf bis zum Notar begleiten, in Fehraltorf wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Musterbeispiel
So sieht die Rechnung aus.
Für Mehrfamilienhäuser rechnen wir den Mietertrag heute, pro Monat und pro Jahr, und was auf derselben Parzelle zusätzlich möglich wäre. So sehen Käufer und Verkäufer dieselbe Rechnung.
Musterbeispiel · fiktive Liegenschaft
Wohnungen heute10
Mietertrag heute pro MonatCHF 18'400
Mietertrag heute pro JahrCHF 220'800
Wohnungen nach Aufstockung12
Mietertrag danach pro JahrCHF 272'400
Zusätzlich pro JahrCHF 51'600
Erfundene Zahlen. Für Ihre Liegenschaft rechnen wir mit dem echten Mieterspiegel.
Ausgangslage in Fehraltorf
Mehrfamilienhaus verkaufen in Fehraltorf.
Gemessen an der Einwohnerzahl ist Fehraltorf die drittgrösste Gemeinde des Bezirks Pfäffikon mit seinen 10 Gemeinden.
Über fünf Jahre gerechnet hat die Einwohnerzahl zugenommen.
Auf den meisten Grundstücken in Fehraltorf steht als ältestes Gebäude eines aus der Zeit von 1981 bis 2000; dahinter folgt die Zeit von 1961 bis 1980.
Verglichen mit den übrigen Gemeinden des Kantons Zürich liegt der Steuerfuss von Fehraltorf im oberen Bereich, die Spanne reicht von 71 bis 128 %.
Nach der Zahl der Grundstücke sind in Fehraltorf die Wohnzone 1.5, die Wohnzone 2.7 und die Wohnzone 2.1 die grössten Bauzonen.
In Fehraltorf ist bei 240 Grundstücken ein Mehrfamilienhaus das Hauptgebäude. Darin liegen 2'400 Wohnungen (Stand 4. September 2026). Die Leerwohnungsziffer betrug 0,59 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Sie gibt an, welcher Anteil des Wohnungsbestands am Stichtag leer stand. Für Eigentümer von Renditeliegenschaften ist das eine Angabe unter mehreren, die wir in die Rechnung einbeziehen.
Fehraltorf · Kanton ZürichMehrfamilienhaus verkaufen
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen250hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand3'100hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Leerwohnungsziffer0,59 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau50hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+5,6 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Steuerfuss der Gemeinde111 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196022 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
ÖV-Güteklasse, überwiegendDhergeleitetGüteklassen A bis D, A ist die beste Erschliessung
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt PfäffikonamtlichSitz in Pfäffikon
- amtlichamtliche Statistik und amtliche Register, unverändert, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt, gerundet, nur Gruppen ab 20 Grundstücken
Heute und neu möglich
Erhalten, aufstocken oder ersetzen.
Drei Wege, nebeneinander gerechnet: erhalten, aufstocken, ersetzen. Der Weg, der Käufern am meisten wert ist, bestimmt den Preis.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Fehraltorf im Profil
Was Fehraltorf ausmacht.
Fehraltorf liegt im Bezirk Pfäffikon, östlich von Zürich aus, in einer Distanz von 16 Kilometern. Die Gemeinde besteht aus der einen Ortschaft Fehraltorf. Im Jahr 2025 zählte die amtliche Statistik in Fehraltorf 6'943 Einwohnerinnen und Einwohner. Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +5,6 Prozent. Die Erschliessung mit dem öffentlichen Verkehr entspricht überwiegend der Güteklasse D, auf einer Skala von A für sehr gute bis D für geringe Erschliessung. Der Steuerfuss der Gemeinde beträgt 111 % der einfachen Staatssteuer (Stand 2026).
Für ein Mehrfamilienhaus ist der Bestand der Ausgangspunkt. In Fehraltorf ist bei 250 Grundstücken ein Mehrfamilienhaus verzeichnet, und der gesamte Wohnungsbestand umfasst 3'100 Wohnungen. Bei 22 Prozent der Grundstücke stammen die Gebäude aus der Zeit vor 1960. Die Bauzonen der Gemeinde erstrecken sich über 122 Hektar und umfassen 1'000 Grundstücke. Auf 160 dieser Grundstücke steht kein Gebäude, gezählt werden dabei auch laufende Ersatzneubauten. In Fehraltorf waren zuletzt 50 Wohnungen bewilligt oder im Bau (Stand 4. September 2026). Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke beträgt 650 Quadratmeter. Eben sind 86 Prozent der Bauzonen-Grundstücke. Solche Angaben bilden den Rahmen, den wir im Gespräch mit Ihrer Liegenschaft verbinden. Wer in Fehraltorf ein Mehrfamilienhaus verkaufen möchte, sieht so, in welchem Bestand das eigene Haus steht. Weitere Angaben zur Gemeinde zeigt die Seite Immobilien in Fehraltorf.
Wie Investoren rechnen
Zahlen, die jeder Käufer prüft.
Instandsetzung
Dach, Fassade, Fenster, Haustechnik und Leitungen halten Jahrzehnte, aber nicht ewig. Was bald ansteht, zieht ein Käufer ab; wir rechnen es offen ein.
Referenzzinssatz
Bestehende Mieten folgen dem hypothekarischen Referenzzinssatz: Sinkt er, können Mieter eine Senkung verlangen, steigt er, ist eine Erhöhung möglich.
Art. 269a lit. b und 270a OR · Art. 12a und 13 VMWG
Rechnen Sie selbst
Bruttorendite in Sekunden.
Geben Sie Mietertrag pro Monat und Kaufpreis ein: Der Rechner zeigt die Bruttorendite und den Preis, der zu einer erwarteten Rendite passt.
Rechenbeispiel ohne Kosten und Leerstand; keine Anlageberatung.
Substanz
Was im Haus steckt, rechnen wir mit.
Ob sich Halten, Erneuern oder ein Ersatzneubau rechnet, entscheiden Baujahr, letzte Erneuerungen, Leitungen, Dach und Heizung. Wir zeigen, womit wir rechnen und was ein Käufer selbst prüfen sollte.
Am Anfang steht das persönliche Gespräch. Wir kommen mit Fakten, nie per E-Mail, und die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich. Danach rechnen wir: was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was die Liegenschaft wert ist. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original.
Dann haben Sie die Wahl. Im Direktankauf kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt: ein Preis, eine Zusage, ein Notartermin. Im Exklusivmandat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer, ohne Inserat, mit einem Ansprechpartner und Honorar erst bei Erfolg (Art. 412 ff. OR). Der Kaufvertrag wird öffentlich beurkundet (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB), Eigentümer wird der Käufer mit dem Grundbucheintrag. Mieter, Nachbarn und Mitbewerber erfahren nichts, bis Sie es wollen.
Rechtlich gut zu wissen
Was beim Verkauf einer Renditeliegenschaft gilt.
Käufer im Ausland
Personen im Ausland erhalten für Wohnliegenschaften als reine Kapitalanlage keine Bewilligung; als solche gilt auch, wer für ihre Rechnung kauft. Schweizer, die für eigene Rechnung kaufen, betrifft das nicht, auch mit Wohnsitz im Ausland. Wir klären das, bevor ein Käufer das Dossier erhält.
Art. 2, 5 und 12 BewG
Beurkundung
Der Kaufvertrag wird öffentlich beurkundet; mit dem Eintrag im Grundbuch gehen Eigentum und Mietverträge über.
Art. 216 OR · Art. 656 ZGB
Inserat, Mandat, Ankauf
Öffentlich, still oder direkt?
Wie viele Menschen von Ihrem Verkauf wissen, bestimmen Sie mit der Wahl des Weges. Die Unterschiede auf einen Blick:
Makler mit InseratImmobilienmakler im ExklusivmandatDirektankauf durch uns
Wer es weissalle: Nachbarn, Mieter, Bekannte, die Banknur für ausgewählte Käufer mit unterzeichneter Vertraulichkeitnur wir und das Notariat
Wie der Preis entstehtim Wettbewerb von Besichtigungen und Gebotenvorgerechnet und Zeile für Zeile offengelegtein begründeter Preis, Zeile für Zeile erklärt
Wie lange es dauertoft Monategezielte Ansprache weniger Käuferein Angebot meist innert weniger Tage
Was es kostetInserate, Fotos, HonorarHonorar nur bei erfolgreichem Verkaufkein Honorar, weil wir selbst kaufen
Wie sicher es istplatzt die Finanzierung, beginnt alles von vornKäufer mit geprüftem Finanzierungsnachweiseigene Mittel, keine Finanzierungsbedingung
Exklusiv bedeutet: ein Partner für die vereinbarte Laufzeit. So bleibt Ihr Objekt still im Markt, und Sie wissen jederzeit, wer es kennt. Wir sind Immobilienmakler, nur ohne Inserat: was ein Immobilienmakler bei uns für Sie tut.
Der Ablauf
Vom Mieterspiegel bis zum Notar.
Ihr Teil: die Adresse nennen und dreimal entscheiden. Unser Teil: alles dazwischen.
- 01 · UnterlagenMieterspiegel, Nebenkosten, Pläne und Erneuerungen der letzten Jahre. Was fehlt, beschaffen wir.
- 02 · RechnungDer Ertrag heute und der Erneuerungsbedarf, dazu Aufstockung oder Ersatzneubau mit dem Ertrag danach.
- 03 · KäuferkreisPensionskassen, Family Offices, private Investoren: geprüft und mit Finanzierungsnachweis.
- 04 · AngeboteJedes Angebot vergleichen wir nach Preis, Bedingungen und Sicherheit.
- 05 · NotarBeurkundung, Übergang der Mietverträge, Abrechnung der Nebenkosten auf den Stichtag.
Exklusivmandat
Wir begleiten Ihren Verkauf, exklusiv.
«Wir rechnen Ihr Grundstück, als würden wir es selbst kaufen. Dann bringen wir es still zu den wenigen Käufern, die genau danach suchen, und begleiten Sie bis zum Notar. Ohne Inserat, mit einem Preis, den Sie verstehen.»
Fehraltorf
Was Sie in Fehraltorf wissen sollten.
Käufer von Mehrfamilienhäusern rechnen mit drei Grössen: dem Ertrag, dem Zustand des Hauses und dem, was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt, etwa eine Aufstockung oder einen Ersatzneubau. In Fehraltorf kommen Wohnzonen und eine Wohn- und Gewerbezone vor. Die Bau- und Zonenordnung legt dort die Baumassenziffer amtlich fest, eine Ausnützungsziffer und Vollgeschosse gibt sie nicht vor. Ob eine Reserve besteht, klären wir vor dem Preisgespräch. Mehr dazu finden Sie unter Aufstockung eines Mehrfamilienhauses prüfen.
Mieter müssen wegen des Verkaufs nicht ausziehen. Mietverhältnisse gehen auf den Käufer über (Art. 261 OR). Bestehende Mieten folgen dem hypothekarischen Referenzzinssatz (Art. 270a OR, Art. 13 VMWG). Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden (Art. 269a lit. b OR, Art. 14 VMWG). Für die Mietstatistik des Kantons lag die mittlere Netto-Miete bei 21,3 Franken je Quadratmeter und Monat (Stand 2024).
Anlass für den Verkauf kann eine Erbschaft sein, die Pensionierung oder eine Hypothek, die ausläuft. Bei einer Erbengemeinschaft helfen wir mit einer Übernahme im Ist-Zustand. Mehr zur Rechnung steht unter Renditeliegenschaft verkaufen.
Im Kanton Zürich erhebt die politische Gemeinde, in der das Grundstück liegt, die Grundstückgewinnsteuer. Bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Eine Handänderungssteuer erhebt der Kanton nicht, beim Kauf fallen Gebühren für Beurkundung und Grundbuch an. Zuständig ist das Grundbuchamt Pfäffikon. Einen Überblick bietet die Seite Liegenschaft verkaufen im Kanton Zürich, Näheres zur Steuer Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich.
Häufige Fragen
Mehrfamilienhaus verkaufen in Fehraltorf: Ihre Fragen.
Wie viele Mehrfamilienhäuser und Wohnungen gibt es in Fehraltorf?
In Fehraltorf ist bei 240 Grundstücken ein Mehrfamilienhaus das Hauptgebäude (Stand 4. September 2026). Darin liegen 2'400 Wohnungen. Der gesamte Wohnungsbestand der Gemeinde umfasst 3'100 Wohnungen. Die Zahlen sind gerundet und zeigen, in welchem Bestand Ihre Liegenschaft liegt. Was sie wert ist, rechnen wir für das einzelne Haus.
Was sagen Leerwohnungsziffer und Bautätigkeit in Fehraltorf aus?
Die Leerwohnungsziffer lag bei 0,59 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Sie gibt den Anteil leerstehender Wohnungen am Bestand an. Zur Bautätigkeit: 25 Baugesuche wurden in den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 publiziert, und 50 Wohnungen waren bewilligt oder im Bau (Stand 4. September 2026). Beide Werte erklären wir im Gespräch für Ihr Haus.
Müssen die Mieter informiert werden?
Erst, wenn Sie es möchten. Für die Bewertung brauchen wir keine Besichtigung. Kommt es zu Besichtigungen durch Käufer, stimmen wir sie mit den Mietern ab und halten die nötigen Ankündigungsfristen ein. Beim Verkauf gehen die Mietverträge auf den Käufer über (Art. 261 OR).
Lohnt sich ein Ersatzneubau auf meinem Grundstück?
Wenn die Zone deutlich mehr erlaubt, als heute steht, und der Bestand in den nächsten Jahren ohnehin umfassend erneuert werden müsste, oft ja. Wir rechnen Bestand, Erneuerung, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander, mit Fläche, Kosten und Ertrag, und sagen Ihnen offen, welcher Weg trägt.
Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettorendite?
Die Bruttorendite ist der jährliche Soll-Mietertrag geteilt durch den Kaufpreis. Die Nettorendite zieht zuerst Betriebs-, Unterhalts- und Verwaltungskosten sowie den Leerstand ab. Pensionskassen und Anlagestiftungen entscheiden nach der Nettorendite. Wir rechnen beide für Ihre Liegenschaft und zeigen, wie Käufer daraus einen Preis ableiten.
Wie genau ist die Bewertung?
Wir nennen eine nachvollziehbare Bandbreite und erklären, wovon sie abhängt: Zone, Zustand, Lage, Markt. Je mehr wir über Ihr Haus wissen, etwa Erneuerungen und Mieten, desto enger wird sie. Wo ein Gericht oder eine Bank ein Gutachten einer zugelassenen Fachperson verlangt, ersetzt sie dieses nicht.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · verbindlich sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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