Der Boden
Bei vielen Einfamilienhäusern ist das Grundstück mehr wert als das Gebäude. Entscheidend ist, was die Zone darauf erlaubt.
Fällanden · Kanton Zürich
Haus verkaufen in Fällanden
Was ist mein Haus in Fällanden als Ganzes wert, Gebäude und Boden? Yaacoubi Immobilien AG kauft Ihr Haus in Fällanden im Direktankauf selbst oder vermittelt es still im Exklusivmandat, ohne Inserat. Zuerst rechnen wir, was auf dem Grundstück steht und was die Bau- und Zonenordnung erlaubt.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
820Grundstücke mit Einfamilienhaus
15 %Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 1960
610 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
1,68 %Leerwohnungsziffer
99 %Steuerfuss · 2026
9'634Einwohner · 2025
- Diskret, ohne Inserat
- Einfamilienhaus verkaufen
- Zeit für Ihren nächsten Schritt
- Direktankauf oder Exklusivmandat
- Besichtigung nur mit Ihrem Ja
- Boden und Haus gerechnet
Haus verkaufen
Erzählen Sie uns von Ihrem Haus.
Für den Anfang reichen die Adresse und Ihre Kontaktangaben. Wir melden uns innert zwei Arbeitstagen persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Ein Ehepaar verkauft nach fünfzig Jahren sein Haus. Zu sehen ist, wie wir zuerst das Grundstück prüfen, dann einen begründeten Vorschlag machen und den Verkauf bis zum Notar begleiten, in Fällanden wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Ausgangslage in Fällanden
Haus verkaufen in Fällanden.
Auf den meisten Grundstücken in Fällanden steht als ältestes Gebäude eines aus der Zeit von 1961 bis 1980; dahinter folgt die Zeit von 1981 bis 2000.
Eben, unter 10 % Neigung, ist der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke.
Von den 10 Gemeinden im Bezirk Uster ist Fällanden nach der Einwohnerzahl eine Gemeinde mittlerer Grösse.
Fällanden liegt rund 7 km östlich von Zürich, in der Nähe von Maur, Schwerzenbach und Dübendorf.
Mit seinem Steuerfuss liegt Fällanden im mittleren Bereich der Spanne, die im Kanton Zürich von 71 bis 128 % reicht.
Die Gemeinde zählt drei Ortschaften: Fällanden, Benglen und Pfaffhausen.
In Fällanden leben 9'634 Menschen (Stand 2025). Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +7,8 Prozent. Der Bestand zählt rund 4'400 Wohnungen. Die Leerwohnungsziffer gibt den Anteil leerer Wohnungen am Bestand an; sie beträgt 1,68 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Für Ihr Haus sind diese Werte der Rahmen, nicht der Preis. Den Preis bestimmen Grundstück, Zone und Zustand.
Fällanden · Kanton ZürichHaus verkaufen
Einwohnerinnen und Einwohner9'634amtlichamtliche Statistik, Ende 2025
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+7,8 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Leerwohnungsziffer1,68 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Steuerfuss der Gemeinde99 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196015 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte610 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau40hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
ÖV-Güteklasse, überwiegendChergeleitetGüteklassen A bis D, A ist die beste Erschliessung
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt DübendorfamtlichSitz in Dübendorf
- amtlichso übernommen, wie amtliche Statistik und Register sie publizieren, mit Stichtag
- hergeleitetaus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt und gerundet, nie für Gruppen unter 20 Grundstücken
Was den Preis bestimmt
Was Ihr Haus in Fällanden wert ist, steht nicht nur im Haus.
Die Zone
In Fällanden regelt die Bau- und Zonenordnung die Dichte in den Wohnzonen vor allem über die Baumassenziffer: zwischen 1,2 und 2,5 m³ Bauvolumen je m² Grundstück.
Bau- und Zonenordnung Fällanden
Baujahr und Zustand
Dach, Fassade, Fenster, Heizung: Was bald erneuert werden muss, rechnet jeder Käufer vom Preis ab. Wir rechnen es offen mit.
Grösse des Grundstücks
Rund 610 m² sind in Fällanden die Mitte: Die eine Hälfte der Bauzonen-Grundstücke ist kleiner, die andere grösser. Für Familien wie für Entwickler zählt ein grosser Garten.
Reserve
Steht heute weniger, als die Zone erlaubt, interessieren sich auch Bauträger für Ihr Haus. Wir rechnen dann zusätzlich einen Ersatzneubau.
Markt
Leerstand und Nachfrage bestimmen, wie rasch ein Haus einen Käufer findet. Die Leerwohnungsziffer von Fällanden liegt bei 1,68 %.
Fällanden im Profil
Was Fällanden ausmacht.
Die Bauzonen der Gemeinde umfassen 148 Hektaren, darin liegen rund 1'400 Grundstücke (Stand der Zonenangaben 14. Oktober 2026). Davon tragen rund 210 kein Gebäude; diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Bei rund 820 Grundstücken in Fällanden ist das Hauptgebäude ein Ein- oder Zweifamilienhaus. Deren mittlere Fläche beträgt 530 Quadratmeter (Stand der Gebäudedaten 4. September 2026). Der Anteil der Grundstücke mit Gebäuden aus der Zeit vor 1960 beträgt 15 Prozent. Das Zonenbild von Fällanden reicht von Wohnzonen über Wohn- und Gewerbezonen und Kernzonen bis zur Gewerbezone.
Zur Gemeinde Fällanden gehören die Ortschaften Fällanden, Benglen und Pfaffhausen, alle im Bezirk Uster. Die Gemeinde liegt östlich von Zürich, in einer Distanz von 7 Kilometern. Die Bauzonen-Grundstücke sind zu 54 Prozent eben, zu 41 Prozent liegen sie am Hang und zu 5 Prozent an steilem Hang. Für ein Haus kann die Lage am Hang beeinflussen, wie ein Neubau auf der Parzelle Platz findet. In den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 wurden in Fällanden rund 30 Baugesuche publiziert. Bewilligt oder im Bau sind rund 40 Wohnungen (Stand 4. September 2026). Die ÖV-Güteklasse ist überwiegend C; die Skala reicht von A für sehr gute bis D für geringe Erschliessung. Mit diesen Zahlen können Sie auch einen Verkauf an einen Bauträger nüchtern prüfen.
Ein Lebensabschnitt
Ein Haus verkauft man nicht jeden Tag.
Pensionierung, ein Garten, der zu gross geworden ist, eine Erbschaft oder der Wunsch, näher bei den Kindern zu wohnen: Meist beginnt ein Hausverkauf mit einem neuen Lebensabschnitt. Wir rechnen alle Wege nebeneinander, vom Verkauf über Land gegen Wohnung bis zur blossen Standortbestimmung.
Am Anfang steht ein persönliches Gespräch. Wir kommen mit Fakten: was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was es wert ist. Gerechnet, nicht geschätzt, jede Zahl mit Beleg im amtlichen Original. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich. Vorab können Sie Ihr Grundstück im Check der Bebaubarkeit ansehen.
Danach haben Sie zwei Wege. Beim Direktankauf durch uns kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln, ohne Finanzierungsvorbehalt und im Ist-Zustand. Sie erhalten einen Preis, eine Zusage und einen Notartermin. Im Exklusivmandat ohne Inserat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer; das Honorar ist nur bei Erfolg geschuldet (Art. 412 ff. OR). Mieter, Nachbarn und Mitbewerber erfahren nichts, bis Sie es wollen. Im geschützten Zugang geben Sie jede Besichtigung und jedes Angebot frei.
Rechtlich gut zu wissen
Was beim Verkauf eines Hauses gilt.
Die Familienwohnung
Dient das Haus der Familie als Wohnung, braucht der Verkauf die ausdrückliche Zustimmung beider Ehegatten, auch wenn nur einer von ihnen Eigentümer ist.
Art. 169 ZGB
Beurkundung und Grundbuch
Der Kaufvertrag wird öffentlich beurkundet; Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch.
Art. 216 OR · Art. 656 ZGB
Ersatzkauf: Steuer aufgeschoben
Wer sein dauernd und ausschliesslich selbst bewohntes Haus verkauft und den Erlös innert angemessener Frist in ein gleich genutztes Ersatzobjekt in der Schweiz steckt, kann die Grundstückgewinnsteuer aufschieben lassen; fällig wird sie beim späteren Verkauf.
Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG
Drei Wege im Vergleich
Inserat, Exklusivmandat oder Direktankauf?
Wie viele Menschen von Ihrem Verkauf wissen, bestimmen Sie mit der Wahl des Weges. Die Unterschiede auf einen Blick:
Makler mit InseratImmobilienmakler im ExklusivmandatDirektankauf durch uns
Wer es weissauf Portalen, für Nachbarn, Mieter und Bekanntenur geprüfte Käufer, nach unterzeichneter Vertraulichkeitfür niemanden ausser uns und dem Notariat
Wie der Preis entstehtim Wettbewerb von Besichtigungen und Gebotenvorgerechnet und Zeile für Zeile offengelegtals begründetes Angebot von uns
Wie lange es dauerthäufig mehrere Monate mit vielen Terminenwenige, gezielt ausgewählte GesprächeAngebot in der Regel innert Tagen
Was es kostetInserate, Fotos und HonorarHonorar nur bei erfolgreichem Verkaufkein Honorar, weil wir selbst kaufen
Wie sicher es istscheitert die Finanzierung, beginnt die Suche neuKäufer mit geprüftem Finanzierungsnachweiseigene Mittel, keine Finanzierungsbedingung
Exklusiv heisst: Während der Laufzeit vermittelt nur ein Partner. So erscheint Ihr Objekt nirgends doppelt, und niemand verhandelt ohne Ihr Wissen. Wir sind Immobilienmakler, nur ohne Inserat: was ein Immobilienmakler bei uns für Sie tut.
Der Ablauf
Vom ersten Anruf bis zur Schlüsselübergabe.
Drei Entscheide liegen bei Ihnen: welcher Weg, welche Besichtigung, welches Angebot. Den Rest erledigen wir.
- 01 · AdresseMit der Adresse liegen uns Grundstück, Zone und Gebäude sofort vor.
- 02 · RechnungWas das Haus heute ist, was das Grundstück erlaubt und was beides wert ist, innert zwei Arbeitstagen.
- 03 · GesprächAm Küchentisch, in unserem Büro oder am Telefon. Ins Haus müssen wir für die Bewertung nicht.
- 04 · Ihr WegSie wählen in Ruhe: Direktankauf durch uns oder Exklusivmandat.
- 05 · BesichtigungenBesichtigt wird nur mit geprüften Käufern und erst nach Ihrer Freigabe.
- 06 · Notar und ÜbergabeBeurkundung, Grundbuch und Schlüsselübergabe zum Termin, der für Sie passt.
Exklusivmandat
Still verkaufen, sauber begleitet.
«Kein Schild im Garten, kein Inserat im Netz. Wir rechnen zuerst, sprechen dann gezielt geprüfte Käufer an und bleiben bis zum Notartermin Ihr Ansprechpartner. Den Preis, den wir nennen, können Sie Zeile für Zeile nachvollziehen.»
Fällanden
Was Sie in Fällanden wissen sollten.
Entscheidend ist, was die Bau- und Zonenordnung heute erlaubt. In den Wohnzonen legt sie unterschiedliche Masse fest, etwa Baumassenziffer und Vollgeschosse; bei der Ausnützungsziffer macht sie in mehreren Zonen ausdrücklich keine Vorgabe. Wie das für Ihr Grundstück aussieht, erklärt die Seite Was darf ich in Fällanden bauen?.
Anlässe für einen Verkauf können die Pensionierung sein, ein Haus, das zu gross geworden ist, eine Erbschaft oder eine Trennung. Wer verkauft, muss nicht zwingend ausziehen: Ein im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht oder die Nutzniessung kann man behalten, auf Lebenszeit oder befristet (Art. 745 und 776 ZGB). Eine weitere Möglichkeit ist Land gegen Wohnung in Fällanden: Sie bringen das Grundstück ein und erhalten eine Wohnung im Neubau, die vor Baubeginn beim Notar vereinbart wird.
Wer das selbst bewohnte Haus verkauft und innert angemessener Frist in der Schweiz wieder selbst bewohntes Eigentum erwirbt, kann die Grundstückgewinnsteuer aufschieben lassen (Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG). Ein Kauf gilt erst mit öffentlicher Beurkundung (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB); Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch.
Im Kanton Zürich erhebt die politische Gemeinde, in der das Grundstück liegt, die Grundstückgewinnsteuer; bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Der Kanton erhebt keine Handänderungssteuer, beim Kauf fallen Gebühren für Beurkundung und Grundbuch an. Zuständig ist das Grundbuchamt Dübendorf. Mehr dazu finden Sie auf der Seite Grundstück und Liegenschaft verkaufen im Kanton Zürich und zur Steuer unter Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich.
Häufige Fragen
Haus verkaufen in Fällanden: Ihre Fragen.
Wie gross sind die Grundstücke mit Einfamilienhaus in Fällanden?
Bei 820 Grundstücken ist das Hauptgebäude ein Ein- oder Zweifamilienhaus. Ihre mittlere Fläche (Median) beträgt 530 Quadratmeter. Über alle Bauzonen-Grundstücke liegt der Median bei 610 Quadratmetern. Für Ihr Haus zählt die eigene Parzelle; wir rechnen sie vor einem Gespräch über den Preis nach.
Wie viel wird in Fällanden gebaut?
In den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 wurden rund 30 Baugesuche publiziert. Bewilligt oder im Bau sind rund 40 Wohnungen (Stand 4. September 2026). Von den Bauzonen-Grundstücken tragen rund 210 kein Gebäude; das schliesst laufende Ersatzneubauten ein. Für Ihr Haus heisst das: Wir prüfen, was auf Ihrer Parzelle möglich ist.
Kann ich verkaufen und noch eine Weile im Haus wohnen?
Ja. Der Übergabetermin wird im Kaufvertrag frei vereinbart, auch Monate nach der Beurkundung. Wer länger bleiben möchte, kann sich ein Wohnrecht oder eine Nutzniessung im Grundbuch eintragen lassen (Art. 745 und 776 ZGB). Das senkt den Preis, sichert aber Ihr Zuhause. Wir rechnen beide Varianten und vergleichen sie mit Ihnen.
Verkaufen oder im Baurecht abgeben?
Ein Baurecht bringt über Jahrzehnte einen Zins, der Boden bleibt in Ihrer Familie. Ein Verkauf bringt den Erlös auf einmal und keine Verpflichtungen. Was besser passt, hängt von Ihrem Alter, Ihren Erben und Ihren Plänen ab. Wir rechnen beide Wege nebeneinander, mit Steuern und Zeitpunkt.
Wie entsteht der Preis für mein Haus?
Aus dem Boden und dem Gebäude: was die Zone erlaubt, was heute steht, in welchem Zustand und an welcher Lage. Wir rechnen mehrere Wege zur Kontrolle, etwa Vergleich, Ertrag und Entwicklung, und erklären Ihnen das Ergebnis Zeile für Zeile. Daraus entsteht eine nachvollziehbare Bandbreite.
Müssen alle Erben dem Verkauf zustimmen?
Ja, solange die Erbengemeinschaft besteht, entscheiden die Erben gemeinsam (Art. 602 ZGB). Ist eine Einigung nicht möglich, kann jede Person die Teilung verlangen, notfalls beim Gericht (Art. 604 ZGB). Oft hilft schon eine Zahl, der alle vertrauen. Wir rechnen sie für die ganze Gemeinschaft gleich.
Weiter in Fällanden
Weitere Themen in Fällanden.
Grundstück verkaufen
Grundstück und Bauland verkaufen in Fällanden
Bauland verkaufen mit einem Preis aus Zone, Baufeld und Reserve, still und ohne Inserat.
Mehr erfahren →
Mehrfamilienhaus verkaufen
Mehrfamilienhaus und Renditeliegenschaft verkaufen in Fällanden
Renditeliegenschaft verkaufen, ohne dass Mieter und Nachbarn es vorher erfahren.
Mehr erfahren →
Geerbte Liegenschaft
Geerbte Liegenschaft in Fällanden verkaufen
Elternhaus oder Grundstück geerbt: in Ruhe klären, was es wert ist und wie die Erbengemeinschaft gemeinsam entscheidet.
Mehr erfahren →
Land gegen Wohnung
Land gegen Wohnung in Fällanden
Grundstück abgeben und dafür eine neue Wohnung im Neubau erhalten: wie der Tausch funktioniert und was dabei zählt.
Mehr erfahren →
Was darf ich bauen?
Was darf ich in Fällanden bauen?
Zonen, Ausnützung, Geschosse, Höhen und Abstände nach der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde, verständlich erklärt.
Mehr erfahren →
Off Market kaufen
Off Market Immobilien kaufen in Fällanden
Für Käufer und Investoren: einzeln vorgestellt, mit Dossier aus amtlichen Originalen.
Mehr erfahren →Weiter im Kanton ZürichImmobilien in FällandenGrundstück verkaufen im Kanton ZürichGrundstückgewinnsteuer im Kanton ZürichVerkaufen im Exklusivmandat
Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · massgebend sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
Sie besitzen Land oder eine Immobilie in Fällanden?
Ein Anruf, eine Fachperson, ein klarer nächster Schritt.