Fläche und Zuschnitt
Ein schmales, schräges oder sehr tiefes Grundstück trägt weniger als ein rechteckiges gleicher Grösse, weil Abstände und Baulinien mehr wegnehmen.
Fällanden · Kanton Zürich
Grundstück und Bauland verkaufen in Fällanden
Yaacoubi Immobilien AG kauft und vermittelt Grundstücke und Bauland in Fällanden, nachdem Baufeld, zulässige Fläche und Hauptnutzfläche gerechnet sind. Sie wählen zwischen Direktankauf und Exklusivmandat. Die erste Einschätzung im Gespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
1'400Bauzonen-Grundstücke
210davon ohne Gebäude
148 haBauzonen
610 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
40Wohnungen bewilligt oder im Bau
99 %Steuerfuss · 2026
- Baufeld vor dem Preis
- Diskret, ohne Inserat
- Gerechnet, nicht geschätzt
- Direktankauf oder Exklusivmandat
- Zone, Ziffer, Abstände
- Bauland und Grundstücke
Grundstück verkaufen
Erzählen Sie uns, was Sie haben.
Adresse und Erreichbarkeit genügen. Wir melden uns innert zwei Arbeitstagen, diskret.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Nach einem halben Jahrhundert im eigenen Haus beginnt für ein Ehepaar etwas Neues. Der Film erzählt, wie wir prüfen, rechnen und den Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Fällanden wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Höhen und Abstände
Was in Fällanden gebaut werden darf.
Erlaubt sind in den Wohnzonen 1 bis 3 Vollgeschosse.
In den Wohnzonen liegt die zulässige Höhe der Fassade zwischen 4,5 und 10,5 m.
Im Schnitt: typische Zonen der Gemeinde an einem Mustergrundstück, alle im gleichen Massstab.
Schnitt · W1Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W2DMustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W3DMustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Musterzeichnungen: Höhen aus der Bau- und Zonenordnung; der Abstand zur Grenze ist schematisch, nicht aus der Bau- und Zonenordnung. Grundstück und Baukörper sind erfunden. Dachform, Attika, Baulinien, Gestaltungspläne und Sonderregeln sind nicht dargestellt; was auf einem bestimmten Grundstück gilt, prüfen wir einzeln.
Ausgangslage in Fällanden
Grundstück verkaufen in Fällanden.
Die meisten Bauzonen-Grundstücke von Fällanden liegen in der Wohnzone eingeschossig, der Wohnzone zweigeschossig D und der Wohnzone dreigeschossig D.
Gemessen an allen Bauzonen-Grundstücken stehen in Fällanden etwa gleich oft keine Gebäude wie im ganzen Kanton Zürich.
Die meisten Bauzonen-Grundstücke liegen flach, unter 10 % Neigung; das vereinfacht Zufahrt und Aushub.
Von Zürich aus gerechnet liegt Fällanden rund 7 km östlich, nahe bei Maur, Schwerzenbach und Dübendorf.
Die Bau- und Zonenordnung von Fällanden ist an die neuen Baubegriffe des Kantons angepasst.
Zur Gemeinde gehören drei Ortschaften: Fällanden, Benglen und Pfaffhausen.
Die Bauzonen von Fällanden umfassen 148 Hektar mit rund 1'400 Grundstücken. Davon sind rund 210 Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude; die Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 610 Quadratmetern (Median). Ein Viertel ist kleiner als 280, ein Viertel grösser als 1'060 Quadratmeter. Stand der Zonenangaben ist 14. Oktober 2026.
Fällanden · Kanton ZürichGrundstück verkaufen
Bauzonen-Grundstücke1'400hergeleitetgerundet, Stand 14. Oktober 2026
Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude210hergeleitetgerundet, zählt auch laufende Ersatzneubauten, Stand 4. September 2026
Fläche der Bauzonen148 hahergeleitetaus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte610 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau40hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Publizierte Baugesuche, letzte 12 Monate30hergeleitetvon uns gezählt, gerundet, 12 Monate bis 30. Oktober 2026
Steuerfuss der Gemeinde99 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Leerwohnungsziffer1,68 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt DübendorfamtlichSitz in Dübendorf
- amtlichunverändert aus amtlicher Statistik oder amtlichem Register, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns gezählt aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, ab 20 Grundstücken je Gruppe
Was den Wert bestimmt
Was Bauland in Fällanden trägt.
Zone und Ziffer
Die Dichte in den Wohnzonen steuert die Bau- und Zonenordnung von Fällanden vor allem mit der Baumassenziffer: zwischen 1,2 und 2,5 m³ Bauvolumen je m² Grundstück.
Bau- und Zonenordnung Fällanden
Baufeld
Grenz- und Gebäudeabstände, Baulinien, Wald- und Gewässerabstand formen die Fläche, auf der gebaut werden darf.
§§ 260 bis 274 PBG
Erschliessung
Eine Baubewilligung gibt es nur für erschlossenes Land, also mit Zufahrt, Wasser, Abwasser und Energie. Je weiter die Erschliessung ist, desto früher kann ein Käufer bauen.
Art. 22 Abs. 2 lit. b RPG
Planungsstand
Läuft eine Revision der Bau- und Zonenordnung oder kommt ein Gestaltungsplan oder eine Arealüberbauung in Frage, kann mehr zulässig sein, manchmal mit Auflagen.
§§ 69 und 83 PBG
Rechte und Lasten
Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte, Vormerkungen und Anmerkungen im Grundbuch, dazu Lärm, Naturgefahren oder ein belasteter Standort: Wir weisen alles offen aus, bevor ein Käufer danach fragt.
Fällanden im Profil
Was Fällanden ausmacht.
In Fällanden lebten zum Stand 2025 9'634 Einwohnerinnen und Einwohner. Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +7,8 Prozent. Der Wohnungsbestand in Fällanden umfasst rund 4'400 Wohnungen, dazu kommen rund 300 Grundstücke mit Mehrfamilienhaus. Wer erbt, steht vor der Frage, was mit dem Land geschehen soll. Steht die Pensionierung an, kann ein grosses Grundstück zur Last werden. Auch eine Trennung oder eine auslaufende Hypothek kann dazu führen, dass man den Besitz in Fällanden neu ordnen will. Solche Entscheidungen brauchen Zeit und Ruhe.
Die Gemeinde im Bezirk Uster besteht aus den Ortschaften Fällanden, Benglen und Pfaffhausen. Sie liegt östlich von Zürich, rund 7 Kilometer von der Stadt entfernt. Für ein Grundstück in Fällanden ist zuerst die Zone entscheidend: Es kommen Wohnzonen, Kernzonen, Wohn- und Gewerbezonen sowie eine Arbeitszone vor. Ebenso zählt, ob das Land eben liegt oder am Hang. Die Bautätigkeit in Fällanden lässt sich an den publizierten Baugesuchen ablesen, die Bau- und Zonenordnung zeigt, was auf der einzelnen Parzelle erlaubt ist. Einen Überblick über weitere Themen finden Sie auf der Seite Immobilien in Fällanden im Überblick.
Was ein Käufer sieht
Heute Garten, morgen Wohnungen.
Ein Käufer bezahlt für das, was er bauen und vermieten kann. Genau das rechnen wir, bevor ein Preis fällt.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Rechtlich gut zu wissen
Was beim Verkauf von Bauland gilt.
Eigentum mit dem Eintrag
Der Käufer wird Eigentümer mit dem Eintrag im Grundbuch, nicht schon mit der Unterschrift.
Art. 656 Abs. 1 ZGB
Verkaufen oder Baurecht
Statt zu verkaufen, können Sie ein Baurecht einräumen: Ein Bauträger baut und bezahlt einen Zins, der Boden bleibt Ihrer. Ein selbständiges Baurecht dauert höchstens 100 Jahre.
Art. 779 und 779l ZGB
Mehrwertabgabe
Wurde Ihr Land eingezont, wird die kantonale Mehrwertabgabe spätestens mit dem Verkauf fällig, mit dem Übergang des Eigentums. Eine kommunale Abgabe aus einer Auf- oder Umzonung geht dagegen auf den Käufer über und wird erst mit der Baufreigabe fällig. Beides gehört in den Kaufvertrag.
§§ 6, 10 und 20 MAG
Mehrwertausgleich im Kanton →So rechnen wir Bauland
Vom Grundstück zum Baufeld.
So sieht unsere Rechnung für ein Bauland aus: Grenzen und Fläche aus dem amtlichen Plan, Baulinie und Grenzabstände, das Baufeld und darin der mögliche Neubau. Für Ihr Grundstück in Fällanden rechnen wir mit den Werten der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde.
Situation 1:500Musterbeispiel · fiktive Parzelle
Inserat, Mandat, Ankauf
Drei Wege zum Verkauf.
Wer inseriert, verkauft vor Publikum. Im Exklusivmandat bleibt der Kreis klein und geprüft, beim Direktankauf gibt es nur eine Gegenpartei: uns.
Makler mit InseratImmobilienmakler im ExklusivmandatDirektankauf durch uns
Wer es weissalle: Nachbarn, Mieter, Bekannte, die Bankein kleiner Kreis geprüfter Käufer, nach Vertraulichkeitnur wir und das Notariat
Wie der Preis entstehtin Bieterrunden nach Besichtigungenvorgerechnet aus Zone, Bestand und Reserve, Ihnen offengelegtein begründeter Preis, Zeile für Zeile erklärt
Wie lange es dauerthäufig mehrere Monate mit vielen Termineneinige Wochen bis wenige Monate, je nach Grundstückein Angebot in der Regel innert Tagen
Was es kostetInserate, Fotos, HonorarHonorar erst mit dem erfolgreichen Verkaufkein Honorar
Wie sicher es isteine geplatzte Finanzierung wirft zurückFinanzierungsnachweis vor jedem DossierKauf mit eigenen Mitteln, ohne Vorbehalt
Exklusiv bedeutet: ein Partner für die vereinbarte Laufzeit. So bleibt Ihr Objekt still im Markt, und Sie wissen jederzeit, wer es kennt. Wir sind Immobilienmakler, nur ohne Inserat: was ein Immobilienmakler bei uns für Sie tut.
Exklusivmandat
Still verkaufen, sauber begleitet.
«Kein Schild im Garten, kein Inserat im Netz. Wir rechnen zuerst, sprechen dann gezielt geprüfte Käufer an und bleiben bis zum Notartermin Ihr Ansprechpartner. Den Preis, den wir nennen, können Sie Zeile für Zeile nachvollziehen.»
Der Ablauf
Von der Adresse bis zum Notar.
Sie entscheiden an drei Stellen: beim Weg, bei jeder Besichtigung, beim Angebot. Alles andere ist unsere Arbeit.
- 01 · AnfrageMit der Adresse sehen wir Grundstück, Zone und Gebäude auf einen Blick.
- 02 · FaktenInnert zwei Arbeitstagen: der Bestand, das Zulässige und was beides für den Preis bedeutet.
- 03 · BesprechungPersönlich, wo es Ihnen passt. Zahlen gibt es nicht per E-Mail.
- 04 · WegDirektankauf durch uns oder Exklusivmandat für 3, 6 oder 12 Monate.
- 05 · Vermarktung im StillenNur geprüfte Käufer erhalten Unterlagen, und erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit.
- 06 · AbschlussNotariat, Grundbuch, Übergabe. Wir bleiben bis zum Schluss an Ihrer Seite.
Fällanden
Was Sie in Fällanden wissen sollten.
Was ein Käufer für ein Grundstück bezahlen kann, hängt davon ab, was darauf gebaut werden darf. In Fällanden kommen Wohnzonen, Kernzonen, Wohn- und Gewerbezonen sowie eine Gewerbezone vor. Die Bau- und Zonenordnung legt je Zone fest, welche Masse amtlich gelten und welche ausdrücklich offenbleiben. Wir rechnen deshalb zuerst Baufeld, zulässige Fläche und Hauptnutzfläche und stützen jede Zahl auf das amtliche Original. Das ist eine Rechnung und keine Schätzung.
Auch die Lage des Grundstücks fliesst ein. Von den Bauzonen-Grundstücken sind 54 Prozent eben, 41 Prozent liegen am Hang und 5 Prozent in steiler Hanglage. Die ÖV-Güteklasse ist überwiegend C, wobei A sehr gute und D geringe Erschliessung bedeutet. Wer erbt oder die Pensionierung vorbereitet, kann so früh erkennen, was das Land hergibt.
Ein Grundstückkauf ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB). Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch. Zuständig ist das Grundbuchamt Dübendorf. Wie sich die Bebaubarkeit prüfen lässt, zeigt die Seite Bebaubarkeit Ihres Grundstücks prüfen.
Im Kanton Zürich erhebt die politische Gemeinde, in der das Grundstück liegt, die Grundstückgewinnsteuer; bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Der Kanton erhebt keine Handänderungssteuer; beim Kauf fallen Gebühren für Beurkundung und Grundbuch an. Einen Überblick finden Sie auf der Seite Grundstück und Liegenschaft verkaufen im Kanton Zürich. Die Steuerfolgen klären wir mit Ihnen vor dem Verkauf.
Am Anfang steht ein persönliches Gespräch. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich, und wir kommen mit Fakten. Vorab zeigt die Grundstückprüfung Ihr Grundstück im Luftbild und im Katasterplan, vertraulich und kostenlos. Danach rechnen wir, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt, und legen Ihnen einen belegten Preis vor.
Dann wählen Sie den Weg. Beim Direktankauf durch uns kaufen wir mit eigenen Mitteln, ohne Finanzierungsvorbehalt, im Ist-Zustand. Beim Exklusivmandat ohne Inserat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer. Als dritter Weg steht Land gegen Wohnung offen. Am Ende steht der Notartermin, bei dem alles beurkundet wird.
Häufige Fragen
Grundstück verkaufen in Fällanden: Ihre Fragen.
Wie viele Bauzonen-Grundstücke in Fällanden sind unbebaut?
Rund 210 von rund 1'400 Grundstücken in den Bauzonen haben kein Gebäude. Die Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Die Bauzonen umfassen 148 Hektar (Stand 14. Oktober 2026). Für Ihr Grundstück sagt die Zahl nichts aus; massgebend ist, was die Bau- und Zonenordnung dort erlaubt.
Wie viele Baugesuche gibt es in Fällanden?
In den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 wurden rund 30 Baugesuche publiziert. Zudem sind rund 40 Wohnungen bewilligt oder im Bau (Stand 4. September 2026). Die Zahlen zeigen die Bautätigkeit in der Gemeinde, nicht den Wert eines einzelnen Grundstücks. Den rechnen wir mit Ihnen im Gespräch.
Kann ich ein Grundstück auch mit Haus verkaufen?
Ja. Viele Grundstücke in einer Bauzone tragen ein älteres Haus, und der Boden ist mehr wert als das Gebäude. Wir rechnen beides: was das Haus heute bringt und was ein Neubau auf dem Grundstück erlauben würde. Daraus ergibt sich, ob Sie als Haus oder als Bauland verkaufen.
Was kostet mich das?
Die Bewertung und das erste Gespräch sind kostenlos und unverbindlich. Im Exklusivmandat entsteht ein Honorar erst mit dem erfolgreichen Verkauf; Höhe, Laufzeit und Bedingungen legen wir vor der Unterschrift schriftlich offen. Beim Direktankauf bezahlen Sie kein Honorar, weil wir selbst die Käufer sind.
Gibt es Vorkaufsrechte?
Möglich. Ein gesetzliches Vorkaufsrecht haben etwa Miteigentümer, wenn ein Anteil verkauft wird, und bei einem selbständigen und dauernden Baurecht der Grundeigentümer und der Bauberechtigte gegenseitig (Art. 682 ZGB). Weitere können vertraglich vereinbart und im Grundbuch vorgemerkt sein. Wir prüfen den Grundbuchauszug vor der Vermarktung und klären, wer wann informiert werden muss, damit der Verkauf nicht im letzten Moment kippt.
Welche Steuern fallen beim Verkauf in Fällanden an?
Den Gewinn besteuert die politische Gemeinde mit der Grundstückgewinnsteuer (§ 205 StG ZH); eine Handänderungssteuer kennt der Kanton Zürich nicht. Wie hoch die Steuer ausfällt, hängt vom Gewinn und von der Besitzdauer ab. Wir rechnen sie für Ihren Nettoerlös als Bandbreite, verbindlich rechnet das Steueramt.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · es gelten das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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