Fällanden · Kanton Zürich
Der Verkauf von Höfen, Bauernhäusern und Landwirtschaftsland ist bei Yaacoubi Immobilien AG ein ruhiger, diskreter Ablauf. Yaacoubi Immobilien AG kauft und vermittelt in Fällanden, klärt zuerst die Regeln der Landwirtschaftszone und rechnet danach, mit Belegen aus dem amtlichen Original. Die erste Einschätzung im Gespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
Bauernhof verkaufen
Für den Anfang reichen die Adresse und Ihre Kontaktangaben. Wir melden uns innert zwei Arbeitstagen persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · gut 90 Sekunden
Wie ein Verkauf ohne Inserat abläuft: ein einziger Partner, ein kleiner Kreis geprüfter Käufer, fünf Etappen bis zum Notar und ein Honorar erst mit dem Erfolg.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Ausgangslage in Fällanden
Fällanden umfasst drei Ortschaften: Fällanden, Benglen und Pfaffhausen.
Von Zürich aus gerechnet liegt Fällanden rund 7 km östlich, nahe bei Maur, Schwerzenbach und Dübendorf.
Die meisten Bauzonen-Grundstücke liegen flach, unter 10 % Neigung; das vereinfacht Zufahrt und Aushub.
Gemessen an der Einwohnerzahl ist Fällanden eine Gemeinde mittlerer Grösse des Bezirks Uster mit seinen 10 Gemeinden.
Die Bevölkerung von Fällanden ist in den letzten fünf Jahren gewachsen.
In der Landwirtschaftszone von Fällanden liegen 180 Grundstücke auf einer Fläche von 220 Hektar (Stand 14. Oktober 2026). Auf 45 dieser Grundstücke steht ein Gebäude, also etwa ein Wohnhaus, eine Scheune oder ein Stall. Die Zahlen zeigen den Bestand ausserhalb der Bauzone. Sie sagen nichts über ein einzelnes Grundstück, das wir erst im Gespräch und anhand der amtlichen Unterlagen prüfen.
Zwei Welten
Liegt ein Bauernhaus in einer Kern- oder Wohnzone, im Dorfkern oder am Dorfrand, wird es wie jede andere Liegenschaft verkauft. Es zählen Zone, Ortsbildschutz und was ein Umbau erlaubt. Gehört es noch zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe, gilt das bäuerliche Bodenrecht.
Art. 2 Abs. 2 lit. a BGBB
Hier ist nur zonenkonform, was der Landwirtschaft dient. Für andere Nutzungen braucht es eine Ausnahmebewilligung, und landwirtschaftliche Grundstücke unterstehen dem bäuerlichen Bodenrecht.
Art. 16a und 24 RPG
Fällanden im Profil
In Fällanden lebten im Jahr 2025 9'634 Menschen. Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +7,8 Prozent. Dazu kommen 4'400 Wohnungen im Bestand (Stand 1. Juni 2026). Wer in Fällanden einen Bauernhof verkaufen will, steht vor einer Entscheidung, die mit einer Lebenslage zusammenhängen kann. Eine Erbschaft kann den Anlass geben, ebenso die Pensionierung, eine Trennung oder eine Hypothek, die ausläuft.
Fällanden liegt im Bezirk Uster, östlich von Zürich, in einer Distanz von 7 Kilometern. Zur Gemeinde gehören die Ortschaften Fällanden, Benglen und Pfaffhausen. Neben der Bauzone mit 1'400 Grundstücken gibt es in Fällanden die Landwirtschaftszone. Sie umfasst 220 Hektar und 180 Grundstücke, davon 45 mit Gebäude (Stand 4. September 2026). Für Hofbesitzer ist das der Rahmen, in dem ihre Liegenschaft liegt. Die Bauzonen der Gemeinde messen 148 Hektar. Das zeigt, wie die beiden Bereiche nebeneinander bestehen, ohne dass es etwas über ein einzelnes Grundstück sagt. Wie sich Bauland in Fällanden verkaufen lässt, erklärt eine eigene Seite.
Höfe, Scheunen, Land.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Bäuerliches Bodenrecht
Der Erwerb eines landwirtschaftlichen Gewerbes oder Grundstücks braucht eine Bewilligung der kantonalen Behörde.
Art. 61 BGBB
Die Bewilligung wird in der Regel nur erteilt, wenn der Käufer das Land selbst bewirtschaftet.
Art. 63 Abs. 1 lit. a BGBB
Umbauten und neue Nutzungen ausserhalb der Bauzone sind nur mit Ausnahmebewilligung möglich; bestehende, nicht mehr zonenkonforme Bauten geniessen einen Bestandesschutz.
Art. 24 und 24c RPG
Der Ablauf
Drei Entscheide liegen bei Ihnen: welcher Weg, welche Besichtigung, welches Angebot. Den Rest erledigen wir.
Zwei Wege
Diskreter Ankauf
Sie verkaufen direkt an uns: eigene Mittel, kein Finanzierungsvorbehalt und ein einziger Notartermin für Ihr Objekt in Fällanden.
Diskrete Vermittlung
Wir sprechen ausgewählte Käufer aus unserem Kreis an, Off Market, ohne Inserat und erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit.
Exklusivmandat
«Wir rechnen Ihr Grundstück, als würden wir es selbst kaufen. Dann bringen wir es still zu den wenigen Käufern, die genau danach suchen, und begleiten Sie bis zum Notar. Ohne Inserat, mit einem Preis, den Sie verstehen.»
Fällanden
Bei einem Hof ist die Zone der erste Punkt. Ausserhalb der Bauzone gelten enge Regeln für Bauten und Umnutzungen (Art. 24 ff. RPG). Ob eine Scheune oder ein Stall anders genutzt werden darf, hängt deshalb vom Einzelfall ab. Wir sagen offen, was gilt, bevor ein Preis fällt.
Für landwirtschaftliche Grundstücke gilt beim Erwerb das bäuerliche Bodenrecht (Art. 61 ff. BGBB). Das bestimmt, wer kaufen kann und wie ein Verkauf aufgebaut wird. Den Wert prägen also die Zone, die Gebäude auf dem Grundstück und die Regeln des Erwerbs. Es ist eine Rechnung mit Belegen, keine Schätzung.
Wer erbt, entscheidet in einer Gemeinschaft. Steht die Pensionierung an, stellt sich die Frage nach der Nachfolge. Auch eine Trennung oder eine auslaufende Hypothek kann einen Verkauf nötig machen. Ein Grundstückkauf ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB). Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch. Zuständig ist das Grundbuchamt Dübendorf.
Im Kanton Zürich gelten für den Verkauf eines Hofs das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde, dazu das Bundesrecht. Einen Überblick finden Sie auf der Seite zum Verkauf von Grundstücken und Liegenschaften im Kanton Zürich. Wer die Steuerfolgen eines Verkaufs prüfen will, liest das Kantonsthema Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich. Für die Einordnung im Einzelfall sprechen wir mit Ihnen persönlich.
Am Anfang steht das Gespräch. Wir kommen mit Fakten, nie per E-Mail, und die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich. Zuerst klären wir, was auf dem Grundstück steht und was die Zone erlaubt. Mit dem Check zur Bebaubarkeit Ihres Grundstücks sehen Sie die Parzelle sofort im Luftbild und im Katasterplan, vertraulich.
Danach gibt es zwei Wege. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt, auch im Ist-Zustand. Beim Exklusivmandat ohne Inserat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer. Das Honorar fällt erst bei Erfolg an. Jedes Angebot geben Sie selbst frei, bis zur Beurkundung beim Notar.
Häufige Fragen
Die Landwirtschaftszone von Fällanden umfasst 220 Hektar und 180 Grundstücke, gerundet (Stand 14. Oktober 2026). Auf 45 davon steht ein Gebäude. Zum Vergleich: Die Bauzonen messen 148 Hektar. Ob ein Hof zur Landwirtschaftszone gehört, zeigen die amtlichen Unterlagen. Wir prüfen das vor jedem Gespräch über einen Preis.
In den Bauzonen zählen 210 Grundstücke ohne Gebäude, gerundet, bei insgesamt 1'400 Grundstücken (Stand 4. September 2026). Die Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Sie betrifft die Bauzone und nicht die Landwirtschaftszone. Für Hofbesitzer zeigt sie, wie die beiden Bereiche der Gemeinde sich unterscheiden lassen. Ein einzelnes Grundstück prüfen wir im Gespräch.
Gehört der Hof zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe oder liegt das Land ausserhalb der Bauzone, braucht der Käufer eine Bewilligung, die meist nur Selbstbewirtschaftern erteilt wird (Art. 61 und 63 BGBB). Ein Bauernhaus in der Bauzone, das nicht mehr dazugehört, kann jede Person kaufen. Wir klären, welcher Fall vorliegt.
Sie wird beim Verkauf aus dem Kaufpreis abgelöst. Läuft eine Festhypothek noch, verlangt die Bank bei vorzeitiger Auflösung meist eine Entschädigung. Wir legen den Termin wenn möglich so, dass sie klein bleibt, oder der Käufer übernimmt die Hypothek, wenn die Bank zustimmt.
Der Käufer tritt in der Regel in einen bestehenden Pachtvertrag ein (Art. 14 LPG), und der Pächter kann ein Vorkaufsrecht haben (Art. 47 BGBB). Wir klären Pachtverträge, Vorkaufsrechte von Verwandten und Pächtern und die Fristen, bevor wir Käufer ansprechen, damit der Verkauf sauber und fristgerecht abläuft.
Den Gewinn besteuert die politische Gemeinde mit der Grundstückgewinnsteuer (§ 205 StG ZH); eine Handänderungssteuer kennt der Kanton Zürich nicht. Wie hoch die Steuer ausfällt, hängt vom Gewinn und von der Besitzdauer ab. Wir rechnen sie für Ihren Nettoerlös als Bandbreite, verbindlich rechnet das Steueramt.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · es gelten das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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