Vergleich
Erzielte Preise vergleichbarer Objekte in der Gegend; stark bei Wohneigentum, schwach bei unbebautem Land.
Fällanden · Kanton Zürich
Immobilie bewerten in Fällanden
Die Bewertung von Grundstücken, Häusern und Wohnungen erfolgt als Bandbreite mit Rechenweg. Yaacoubi Immobilien AG rechnet für Eigentümerinnen und Eigentümer in Fällanden, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was Ihre Liegenschaft wert ist. Die erste Einschätzung im Gespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
1'400Bauzonen-Grundstücke
610 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
1,68 %Leerwohnungsziffer
99 %Steuerfuss · 2026
15 %Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 1960
9'634Einwohner · 2025
- Persönlich erklärt
- Kostenlose Bewertung
- Bandbreite statt Bauchgefühl
- Boden und Gebäude
- Vier Wege zum Wert
- Diskret, unverbindlich
Nur für Eigentümer
Kostenlose Bewertung anfragen.
Zahlen zu einer Parzelle gehören der Eigentümerschaft. Deshalb bewerten wir nur für sie.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Fünfzig Jahre hat ein Ehepaar in seinem Haus gelebt. Der Film zeigt, wie wir ein Grundstück prüfen, einen nachvollziehbaren Vorschlag machen und einen Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Fällanden wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Wert
Was den Wert in Fällanden bestimmt.
Alter der Gebäude, Grösse der Grundstücke und Gelände: So setzt sich der Bestand in Fällanden zusammen. Gezählt aus den amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, nur für Gruppen ab 20 Grundstücken.
Was eine Liegenschaft in Fällanden wert ist, hängt von mehreren Merkmalen ab. Eines ist das Alter des Gebäudes: Der Anteil der Grundstücke mit Gebäuden aus der Zeit vor 1960 beträgt 15 Prozent. Ein weiteres ist die Grösse: Ein Viertel der Bauzonen-Grundstücke ist kleiner als 280 Quadratmeter, ein Viertel grösser als 1'060 Quadratmeter. Dazu kommt die Hanglage: 54 Prozent sind eben, 41 Prozent liegen am Hang, 5 Prozent an steilem Hang. Die Verteilungen unten zeigen diese Merkmale im Überblick.
Gebäude nach Bauperiode
vor 1919
7 %
1919 bis 1945
1 %
1946 bis 1960
7 %
1961 bis 1980
41 %
1981 bis 2000
30 %
2001 bis 2010
8 %
ab 2011
6 %
Gezählt ist je Grundstück das älteste Gebäude, hergeleitet aus den amtlichen Gebäudedaten.
Grösse der Grundstücke in der Bauzone
280 m²Mitte 610 m²1'060 m²
Die mittlere Hälfte der Bauzonen-Grundstücke liegt in diesem Band; je ein Viertel ist kleiner bzw. grösser. Gerundet, hergeleitet aus den amtlichen Plänen.
Gelände
eben, unter 10 % Neigung
54 %
Hanglage, 10 bis 25 %
41 %
steiler Hang, über 25 %
5 %
Anteil der Bauzonen-Grundstücke nach mittlerer Neigung. Am Hang entstehen Terrassen, aber auch Mehrkosten.
Ausgangslage in Fällanden
Immobilie bewerten in Fällanden.
Gemessen an der Einwohnerzahl ist Fällanden eine Gemeinde mittlerer Grösse des Bezirks Uster mit seinen 10 Gemeinden.
Am häufigsten sind in Fällanden Grundstücke, deren ältestes Gebäude aus der Zeit von 1961 bis 1980 stammt, danach solche mit ältestem Gebäude aus der Zeit von 1981 bis 2000.
Eben, unter 10 % Neigung, ist der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke.
Verglichen mit den übrigen Gemeinden des Kantons Zürich liegt der Steuerfuss von Fällanden im mittleren Bereich, die Spanne reicht von 71 bis 128 %.
Gemessen an allen Bauzonen-Grundstücken stehen in Fällanden etwa gleich oft keine Gebäude wie im ganzen Kanton Zürich.
Für die Bewertung einer Immobilie in Fällanden zählt zuerst der Bestand. In den Bauzonen liegen rund 1'400 Grundstücke. Davon sind rund 210 ohne Gebäude, wobei diese Zahl auch laufende Ersatzneubauten mitzählt. Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 610 Quadratmetern (Median). Die Zonenangaben stammen vom 14. Oktober 2026, die Gebäudedaten vom 4. September 2026. Diese Angaben bilden den Ausgangspunkt jeder Rechnung.
Fällanden · Kanton ZürichImmobilie bewerten
Einwohnerinnen und Einwohner9'634amtlichamtliche Statistik, Ende 2025
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+7,8 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Leerwohnungsziffer1,68 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Steuerfuss der Gemeinde99 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte610 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196015 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand4'400hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau40hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
ÖV-Güteklasse, überwiegendChergeleitetGüteklassen A bis D, A ist die beste Erschliessung
- amtlichso übernommen, wie amtliche Statistik und Register sie publizieren, mit Stichtag
- hergeleitetaus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt und gerundet, nie für Gruppen unter 20 Grundstücken
Vier Wege zum Wert
So entsteht ein belastbarer Wert.
Ein Wert ist so gut wie sein Rechenweg. Wir wählen die Wege, die zu Ihrer Liegenschaft passen, und zeigen jede Zeile.
Ertrag
Der nachhaltige Mietertrag, kapitalisiert mit einem marktüblichen Satz: die Sprache der Investoren bei Renditeliegenschaften.
Substanz
Landwert und Zeitwert der Bauten als Gegenprobe, besonders bei Einfamilienhäusern.
Entwicklung
Was gebaut werden dürfte, abzüglich Bau- und Nebenkosten: die Rechnung der Projektentwickler, bei Reserve oft entscheidend.
Unsere Bewertung dient Ihrem Entscheid. Verlangen ein Gericht, eine Behörde oder eine Bank eine anerkannte Schätzung, ersetzt sie diese nicht.
Fällanden im Profil
Was Fällanden ausmacht.
In Fällanden lebten im Jahr 2025 9'634 Menschen. Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +7,8 Prozent. Der Wohnungsbestand in Fällanden umfasst rund 4'400 Wohnungen. Dazu kommen Grundstücke mit Mehrfamilienhaus, deren Zahl bei rund 300 liegt. Wer in Fällanden eine Immobilie bewerten möchte, steht je nach Lebenslage vor verschiedenen Fragen. Wer erbt, will wissen, was die Liegenschaft trägt. Steht die Pensionierung an oder ist das Haus zu gross geworden, geht es um den nächsten Schritt. Auch eine auslaufende Hypothek kann Anlass sein, den Wert einmal sauber zu rechnen.
Die Gemeinde Fällanden besteht aus den Ortschaften Fällanden, Benglen und Pfaffhausen und liegt im Bezirk Uster. Von Zürich aus gesehen liegt Fällanden östlich, in einer Distanz von 7 Kilometern. In den Bauzonen von Fällanden stehen rund 1'400 Grundstücke auf einer Fläche von 148 Hektaren. In den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 wurden rund 30 Baugesuche publiziert. Die Leerwohnungsziffer misst den Anteil leerstehender Wohnungen am Bestand und lag am 1. Juni 2026 bei 1,68 Prozent. Jede Liegenschaft in Fällanden braucht deshalb eine eigene Rechnung.
Was Sie erhalten
Drei Antworten, im Gespräch, nie per E-Mail.
Nutzungsreserve
Was auf Ihrem Grundstück noch gebaut werden dürfte: Fläche, Geschosse, Wohnungen.
Wert
Was Grundstück und Liegenschaft tragen, Schritt für Schritt hergeleitet.
Empfehlung
Halten, entwickeln oder verkaufen, ehrlich und ohne Verpflichtung.
Lage
Jede Strasse hat ihre eigene Rechnung.
Wir rechnen mit der Bau- und Zonenordnung von Fällanden, dem Leerstand der Gemeinde und den Mieten der Region, nicht mit Durchschnitten aus dem Internet. Das Ergebnis ist eine Bandbreite, die wir Ihnen im Gespräch erklären.
Der Ablauf
Von der Adresse zur Bandbreite.
Kostenlos und unverbindlich, in drei Schritten.
- 01 · Die AdresseSie geben uns die Adresse; die übrigen Grundlagen beschaffen wir.
- 02 · Die RechnungInnert zwei Arbeitstagen steht die Rechnung mit Boden, Gebäude und Reserve.
- 03 · Das GesprächWir zeigen jede Zeile der Rechnung, persönlich und nie per E-Mail. Was Sie daraus machen, entscheiden Sie.
Rechtlich gut zu wissen
Wofür ein belegter Wert zählt.
Erbteilung
Wer die Liegenschaft aus einer Erbschaft übernimmt, bekommt sie zu ihrem Wert im Zeitpunkt der Teilung angerechnet. Eine Bewertung, die alle nachrechnen können, verhindert Streit.
Art. 617 ZGB
Gewinn statt Preis
Beim Verkauf wird nur der Gewinn besteuert: der Erlös abzüglich Erwerbspreis und wertvermehrender Aufwendungen. Wer den Wert kennt, kennt auch den Erlös nach Steuern.
§§ 219 bis 221 StG ZH · Art. 12 Abs. 1 StHG
Ersatzwert bei langem Besitz
Bei einem Erwerb vor mehr als 20 Jahren zählt auf Wunsch der Wert vor 20 Jahren statt des damaligen Preises. Diesen Wert muss man belegen können.
§ 220 Abs. 2 StG ZH
Rechts- und Steuerberatung leisten wir nicht. Wo eine anerkannte Schätzung verlangt ist, ersetzt unsere Bewertung diese nicht.
Was einfliesst
Acht Grundlagen, jede belegt.
Hinter jeder Zahl steht ein amtliches Original mit Datum oder eine offen ausgewiesene Herleitung.
Am Anfang steht ein persönliches Gespräch. Sie nennen uns Ihre Adresse, wir kommen mit Fakten, nie per E-Mail. Vorab zeigt Ihnen die Grundstückprüfung für Ihr Grundstück die Parzelle im Luftbild und im Katasterplan, kostenlos und vertraulich.
Danach rechnen wir: was steht auf dem Grundstück, was erlaubt die Bau- und Zonenordnung, was ist es wert. Sie erhalten die Bandbreite mit Rechenweg. Entscheiden Sie sich zum Verkauf, gibt es zwei Wege: den Direktankauf durch uns, ohne Finanzierungsvorbehalt, oder das Exklusivmandat mit stiller Vermittlung ohne Inserat. Bei beiden gehen Sie bis zur Beurkundung beim Notar mit einem Ansprechpartner. Unsere Methode zur Prüfung eines Grundstücks ist offen beschrieben.
- Grundstücksfläche und Grenzen
- Zone, Masse und Bauvorschriften mit Artikel
- Baufeld mit Abständen, Baulinien, Gewässer und Wald
- Bestand: Gebäude, Baujahr, Geschosse, Flächen
- Erneuerungsbedarf und Zustand
- Rechte und Lasten im Grundbuch
- Lärm, Naturgefahren, Schutz und belastete Standorte
- Mietniveau, Leerstand und Nachfrage in Fällanden
Rechenbeispiel
Vom Grundstück zum Bauvolumen.
Die Bau- und Zonenordnung von Fällanden steuert die Dichte mit der Baumassenziffer statt mit der Ausnützungsziffer: so viele Kubikmeter Gebäude über dem Terrain dürfen je Quadratmeter Grundstück stehen. Gerechnet ist mit der Ziffer der Wohnzone eingeschossig.
Musterbeispiel · fiktive Parzelle
Grundstücksfläche, angenommen850 m²
Baumassenziffer, Wohnzone eingeschossig1,2 m³/m²
Zulässiges Bauvolumen über Terrain1'020 m³
Erfundene Grundstücksfläche, Ziffer amtlich aus der Bau- und Zonenordnung. Wie viel Geschossfläche dieses Volumen ergibt, hängt von Geschosshöhen, Dach und Abständen ab; für Ihr Grundstück rechnen wir es einzeln.
Exklusivmandat
Wir begleiten Ihren Verkauf, exklusiv.
«Wir rechnen Ihr Grundstück, als würden wir es selbst kaufen. Dann bringen wir es still zu den wenigen Käufern, die genau danach suchen, und begleiten Sie bis zum Notar. Ohne Inserat, mit einem Preis, den Sie verstehen.»
Fällanden
Was Sie in Fällanden wissen sollten.
Eine Bewertung in Fällanden beginnt bei der Zone. Die Gemeinde kennt Wohnzonen, Wohn- und Gewerbezonen, Kernzonen und eine Gewerbezone. Was darauf gebaut werden darf, bestimmt mit, was ein Grundstück wert ist. Dazu kommen Grösse, Bauperiode des Gebäudes, Hanglage und Lage.
Diese Faktoren rechnen wir einzeln durch, bevor über einen Preis gesprochen wird. Das Ergebnis ist eine Bandbreite mit Rechenweg: gerechnet, nicht geschätzt, jede Zahl mit Beleg im amtlichen Original. Es ist kein Gutachten einer zugelassenen Schätzerin, sondern eine nachvollziehbare Grundlage für Ihre Entscheidung. Wer mit der kostenlosen Bewertung Ihres Grundstücks beginnt, verpflichtet sich zu nichts.
Auch Rechte Dritter gehören zur Rechnung. Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte, Vorkaufsrechte und Anmerkungen stehen im Grundbuch (Art. 958 ff. und 962 ZGB). Zuständig ist das Grundbuchamt Dübendorf. Wer bewerten lässt, muss danach nicht verkaufen.
Im Kanton Zürich gelten für Bau und Verkauf das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Im Baubewilligungsverfahren gibt es kein Einspracheverfahren (§ 315 Abs. 3 PBG). Wer Ansprüche wahren will, verlangt die Zustellung des baurechtlichen Entscheids (§ 315 Abs. 1 PBG). Der Steuerfuss der Gemeinde beträgt 99 % der einfachen Staatssteuer (Stand 2026). Mehr dazu finden Sie auf der Seite Grundstück und Liegenschaft verkaufen im Kanton Zürich.
Häufige Fragen
Immobilie bewerten in Fällanden: Ihre Fragen.
Was bestimmt den Wert eines Grundstücks in Fällanden?
Den Ausschlag geben Zone und Masse, die Grösse, die Bauperiode, die Hanglage und die Lage. Der Median der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 610 Quadratmetern, 41 Prozent liegen in Hanglage. Wir rechnen jede Grösse einzeln und belegen sie im amtlichen Original. Das Ergebnis ist eine Bandbreite mit Rechenweg, die erste Einschätzung im Gespräch ist kostenlos.
Ersetzt die Einschätzung eine Schätzung durch eine zugelassene Schätzerin?
Nein. Unsere Einschätzung ist keine Schätzung, sondern eine gerechnete Bandbreite mit Rechenweg und ist kein Gutachten einer zugelassenen Schätzerin. Sie stützt sich auf Zonenangaben vom 14. Oktober 2026 und Gebäudedaten vom 4. September 2026. So sehen Sie, wie jede Zahl entsteht. Das Gespräch ist unverbindlich, und Sie müssen danach nicht verkaufen.
Wie genau ist die Bewertung?
Wir nennen eine nachvollziehbare Bandbreite und erklären, wovon sie abhängt: Zone, Zustand, Lage, Markt. Je mehr wir über Ihr Haus wissen, etwa Erneuerungen und Mieten, desto enger wird sie. Wo ein Gericht oder eine Bank ein Gutachten einer zugelassenen Fachperson verlangt, ersetzt sie dieses nicht.
Lohnt sich ein Ersatzneubau auf meinem Grundstück?
Wenn die Zone deutlich mehr erlaubt, als heute steht, und der Bestand in den nächsten Jahren ohnehin umfassend erneuert werden müsste, oft ja. Wir rechnen Bestand, Erneuerung, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander, mit Fläche, Kosten und Ertrag, und sagen Ihnen offen, welcher Weg trägt.
Wer darf eine Bewertung anfragen?
Eigentümerinnen und Eigentümer und Personen mit ihrer Vollmacht. Zahlen zu einer Parzelle gehören der Eigentümerschaft, deshalb bewerten wir keine fremden Grundstücke. Wer ein Grundstück sucht, hinterlegt ein Suchmandat; passende Objekte melden wir dann einzeln nach unterzeichneter Vertraulichkeit, mit allen amtlichen Unterlagen.
Braucht es einen Notar?
Ja. Ein Grundstückkauf ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird (Art. 216 OR); Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch. Im Kanton Zürich beurkunden die staatlichen Notariate. Den Termin bereiten wir mit dem Notariat vor und begleiten Sie bis zur Unterschrift.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · verbindlich sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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