Lage im Haus
Im selben Haus können zwei gleich grosse Wohnungen deutlich verschieden viel wert sein: wegen Stockwerk, Ausrichtung, Licht, Aussicht und Lift.
Fällanden · Kanton Zürich
Wohnung verkaufen in Fällanden
Was ist meine Wohnung wert, und wer kauft sie, ohne dass ich inserieren muss? Yaacoubi Immobilien AG kauft Eigentumswohnungen in Fällanden selbst oder vermittelt sie still an geprüfte Käufer. Das gilt auch für vermietete Wohnungen. Sie erhalten eine gerechnete Einschätzung, keinen Schätzwert aus der Ferne.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
300Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen
4'400Wohnungen im Bestand
1,68 %Leerwohnungsziffer
40Wohnungen bewilligt oder im Bau
99 %Steuerfuss · 2026
9'634Einwohner · 2025
- Reglement und Fonds geprüft
- Diskret, ohne Inserat
- Erneuern oder so verkaufen
- Wohnung im Stockwerkeigentum
- Geprüfte Käufer
- Lage im Haus zählt
Wohnung verkaufen
Erzählen Sie uns von Ihrer Wohnung.
Mehr als Adresse und Kontaktangaben brauchen wir für den Anfang nicht. Wir melden uns innert zwei Arbeitstagen persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · gut 90 Sekunden
Schweigen ist Gold. Das Exklusivmandat erklärt.
Diskret verkaufen ohne Inserat: ein Partner, geprüfte Käufer, fünf Etappen bis zum Notartermin und ein Honorar nur bei Erfolg.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Was den Preis bestimmt
Was eine Wohnung in Fällanden wert macht.
Zustand
Erneuerte Küche, Bad, Böden und Fenster zählen beim Preis; was bald fällig wird, ziehen Käufer ab.
Erneuerungsfonds
Käufer achten auf den Erneuerungsfonds. Er gehört der Gemeinschaft und bleibt beim Verkauf im Haus; ist er gut gefüllt, spricht das für den Preis.
Art. 712l ZGB
Die ganze Liegenschaft
Käufer lesen die Versammlungsprotokolle der letzten Jahre: Was ist an Dach, Fassade und Heizung geplant, was wurde beschlossen?
Reglement und Nutzungsrechte
Sondernutzungsrechte an Garten, Parkplatz oder Estrich und Regeln zur Vermietung stehen im Reglement und gehören ins Dossier.
Markt in Fällanden
Leerstand und Neubauten bestimmen, wie rasch eine Wohnung verkauft ist. Die Leerwohnungsziffer liegt bei 1,68 %, bewilligt oder im Bau sind rund 40 Wohnungen.
Ausgangslage in Fällanden
Wohnung verkaufen in Fällanden.
Nach Einwohnern ist Fällanden eine Gemeinde mittlerer Grösse im Bezirk Uster, der 10 Gemeinden zählt.
Über fünf Jahre gerechnet hat die Einwohnerzahl zugenommen.
Mit seinem Steuerfuss liegt Fällanden im mittleren Bereich der Spanne, die im Kanton Zürich von 71 bis 128 % reicht.
Rund 7 km östlich von Zürich gelegen, hat Fällanden Maur, Schwerzenbach und Dübendorf in der Nähe.
Auf den meisten Grundstücken in Fällanden steht als ältestes Gebäude eines aus der Zeit von 1961 bis 1980; dahinter folgt die Zeit von 1981 bis 2000.
In Fällanden gibt es Stand 4. September 2026 rund 300 Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen. Der Wohnungsbestand der Gemeinde liegt bei rund 4'400. Die Leerwohnungsziffer beträgt 1,68 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Sie gibt den Anteil der leer stehenden Wohnungen am gesamten Bestand an. Für Sie ist sie ein Hinweis auf die Wohnungsmarktlage im Ort, kein Preis für Ihre Wohnung.
Fällanden · Kanton ZürichWohnung verkaufen
Einwohnerinnen und Einwohner9'634amtlichamtliche Statistik, Ende 2025
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+7,8 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Leerwohnungsziffer1,68 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Steuerfuss der Gemeinde99 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Wohnungen im Bestand4'400hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau40hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen300hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
ÖV-Güteklasse, überwiegendChergeleitetGüteklassen A bis D, A ist die beste Erschliessung
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt DübendorfamtlichSitz in Dübendorf
- amtlichamtliche Statistik und amtliche Register, unverändert, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt, gerundet, nur Gruppen ab 20 Grundstücken
Das Dossier
Die Unterlagen, die Käufer sehen wollen.
Mit vollständigen Unterlagen geht der Verkauf schneller, und Nachverhandlungen bleiben aus. Wir stellen das Dossier zusammen und holen, was fehlt.
Am Anfang steht ein persönliches Gespräch. Wir kommen mit Fakten, nie per E-Mail, und die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich. Danach rechnen wir: was im Haus steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was die Wohnung wert ist. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original.
Dann wählen Sie. Beim Direktankauf durch uns kaufen wir mit eigenen Mitteln, ohne Finanzierungsvorbehalt, mit einem Preis, einer Zusage und einem Notartermin. Beim Exklusivmandat ohne Inserat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer; das Honorar fällt erst bei Erfolg an. Über Ihren geschützten Zugang geben Sie jede Besichtigung und jedes Angebot frei, bis zur Beurkundung.
- Grundbuchauszug, Begründungsakt und Reglement
- Aufteilungsplan und Grundrisse
- Protokolle der letzten Versammlungen
- Erneuerungsfonds mit Stand und geplanten Sanierungen
- Nebenkostenabrechnung und, falls vermietet, der Mietvertrag
Fällanden im Profil
Was Fällanden ausmacht.
Beim Bauen beginnt das Bild von Fällanden: Die Bauzonen umfassen 148 Hektar mit rund 1'400 Grundstücken (Stand 14. Oktober 2026). Davon tragen 210 kein Gebäude; diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Das Zonenbild in Fällanden besteht aus Wohnzonen, Wohn- und Gewerbezonen, Kernzonen und einer Gewerbezone. In den mehrgeschossigen Wohnzonen legt die Bau- und Zonenordnung amtlich Baumassenziffer und Vollgeschosse fest, die Ausnützungsziffer gibt sie dort nicht vor. Was auf einem Grundstück in Fällanden erlaubt ist, lässt sich Zone für Zone nachlesen.
Zur Gemeinde Fällanden gehören die Ortschaften Fällanden, Benglen und Pfaffhausen. Sie liegt im Bezirk Uster, östlich von Zürich aus und rund 7 Kilometer von der Stadt entfernt. Im Bestand stehen rund 4'400 Wohnungen, und 300 Grundstücke tragen ein Mehrfamilienhaus. Für Eigentumswohnungen in Fällanden ist das der Gebäudebestand, in dem sie liegen. In den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 wurden rund 30 Baugesuche publiziert. Wohnungen, die bewilligt oder im Bau sind, zählt die amtliche Statistik mit rund 40 (Stand 4. September 2026). Mehr zur Gemeinde finden Sie auf der Seite Immobilien in Fällanden.
Küche, Bad, Wohnzimmer
Im heutigen Zustand oder erneuert?
Eine kernsanierte Wohnung erzielt oft einen anderen Preis. Ob sich eine Erneuerung vor dem Verkauf lohnt, sagen wir Ihnen offen.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Drei Wege im Vergleich
Inserat, Exklusivmandat oder Direktankauf?
Wie viele Menschen von Ihrem Verkauf wissen, bestimmen Sie mit der Wahl des Weges. Die Unterschiede auf einen Blick:
Makler mit InseratImmobilienmakler im ExklusivmandatDirektankauf durch uns
Wer es weissauf Portalen, für Nachbarn, Mieter und Bekanntenur geprüfte Käufer, nach unterzeichneter Vertraulichkeitfür niemanden ausser uns und dem Notariat
Wie der Preis entstehtin Bieterrunden nach Besichtigungenvorgerechnet und Zeile für Zeile offengelegtals begründetes Angebot von uns
Wie lange es dauertoft Monategezielte Ansprache weniger Käuferein Angebot in der Regel innert Tagen
Was es kostetWerbung, Fotos und ein HonorarHonorar nur bei erfolgreichem Verkaufkein Honorar
Wie sicher es istplatzt die Finanzierung, beginnt alles von vornKäufer mit geprüftem FinanzierungsnachweisKauf mit eigenen Mitteln, ohne Vorbehalt
Exklusiv bedeutet: ein Partner für die vereinbarte Laufzeit. So bleibt Ihr Objekt still im Markt, und Sie wissen jederzeit, wer es kennt. Wir sind Immobilienmakler, nur ohne Inserat: was ein Immobilienmakler bei uns für Sie tut.
Rechtlich gut zu wissen
Was beim Verkauf einer Wohnung gilt.
Stockwerkeigentum
Sie besitzen einen Anteil an der ganzen Liegenschaft mit dem Sonderrecht an Ihrer Wohnung. Verkauft wird dieser Anteil.
Art. 712a ZGB
Vermietete Wohnung
Ist die Wohnung vermietet, geht der Mietvertrag auf den Käufer über. Der Verkauf allein beendet ihn nicht; nur bei dringendem Eigenbedarf kann der Käufer mit der gesetzlichen Frist kündigen.
Art. 261 OR
Ersatzkauf: Steuer aufgeschoben
Wer die dauernd und ausschliesslich selbst bewohnte Wohnung verkauft und den Erlös innert angemessener Frist in ein gleich genutztes Ersatzobjekt in der Schweiz steckt, kann die Grundstückgewinnsteuer aufschieben lassen; fällig wird sie beim späteren Verkauf.
Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG
Der Ablauf
Von der Adresse bis zum Notar.
Sie entscheiden an drei Stellen: beim Weg, bei jeder Besichtigung, beim Angebot. Alles andere ist unsere Arbeit.
- 01 · Die AdresseMit der Adresse sehen wir Grundstück, Zone und Gebäude auf einen Blick.
- 02 · Die RechnungInnert zwei Arbeitstagen: der Bestand, das Zulässige und was beides für den Preis bedeutet.
- 03 · Das GesprächBei Ihnen zu Hause, in unserem Büro oder am Telefon. Zahlen besprechen wir persönlich, nie per E-Mail.
- 04 · Der EntscheidDirektankauf durch uns oder Exklusivmandat mit Laufzeit 3, 6 oder 12 Monate.
- 05 · Die KäuferDas Dossier geht erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit an geprüfte Käufer.
- 06 · Der NotarterminBeurkundung, Eintrag im Grundbuch, Übergabe. Wir begleiten bis zum Schluss.
Exklusivmandat
Wir begleiten Ihren Verkauf, exklusiv.
«Wir rechnen Ihr Grundstück, als würden wir es selbst kaufen. Dann bringen wir es still zu den wenigen Käufern, die genau danach suchen, und begleiten Sie bis zum Notar. Ohne Inserat, mit einem Preis, den Sie verstehen.»
Fällanden
Was Sie in Fällanden wissen sollten.
Bei einer Eigentumswohnung zählt mehr als die Wohnfläche. Die Lage im Haus, der Zustand von Wohnung und Gebäude, der Erneuerungsfonds und die Gemeinschaft der Eigentümer bestimmen den Wert. Wir lesen deshalb Reglement, Protokolle und Fondsstand mit, bevor wir rechnen. Das gilt für die Attikawohnung ebenso wie für die Maisonette.
Stockwerkeigentum wird im Grundbuch eingetragen; begründet werden kann es schon vor dem Bau, auf Grundlage des Aufteilungsplans (Art. 712a ff. ZGB). Ein Verkauf ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB). Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch.
Ist die Wohnung vermietet, bleibt der Verkauf möglich. Mietverhältnisse gehen auf den Käufer über (Art. 261 OR), die Mieter müssen nicht ausziehen. Anlässe zum Verkauf können eine Erbschaft, die Pensionierung, eine Trennung oder eine auslaufende Hypothek sein. Wer selbst bewohntes Eigentum verkauft und innert angemessener Frist in der Schweiz wieder selbst bewohntes Eigentum erwirbt, kann die Grundstückgewinnsteuer aufschieben lassen (Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG).
Im Kanton Zürich erhebt die politische Gemeinde, in der das Grundstück liegt, die Grundstückgewinnsteuer; bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Der Kanton erhebt keine Handänderungssteuer; beim Kauf fallen Gebühren für Beurkundung und Grundbuch an. Zuständig ist das Grundbuchamt Dübendorf. Mehr dazu finden Sie auf der Seite Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich.
Häufige Fragen
Wohnung verkaufen in Fällanden: Ihre Fragen.
Wie viele Wohnungen und Mehrfamilienhäuser gibt es in Fällanden?
Die Gemeinde zählt rund 4'400 Wohnungen im Bestand (Stand 4. September 2026). Auf rund 300 Grundstücken steht ein Mehrfamilienhaus. Das zeigt, in welchem Gebäudebestand Ihre Eigentumswohnung liegt. Für den Wert Ihrer Wohnung zählen aber Lage im Haus, Zustand, Erneuerungsfonds und Gemeinschaft. Diese Punkte rechnen wir im Gespräch mit Ihnen durch.
Wie sieht die Bautätigkeit in Fällanden aus?
In den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 wurden rund 30 Baugesuche publiziert. Wohnungen, die bewilligt oder im Bau sind, zählt die amtliche Statistik mit rund 40 (Stand 4. September 2026). Diese Zahlen beschreiben, was in der Gemeinde gebaut wird. Sie sind kein Preis für Ihre Wohnung; den rechnen wir mit Beleg im persönlichen Gespräch.
Brauche ich die Zustimmung der anderen Eigentümer?
In der Regel nicht. Sie dürfen Ihre Wohnung frei verkaufen. Ein Vorkaufsrecht der anderen Stockwerkeigentümer oder ein Einspracherecht gegen den Verkauf gibt es nur, wenn es im Begründungsakt oder später vereinbart und im Grundbuch vorgemerkt wurde (Art. 712c ZGB). Wir prüfen das im Grundbuchauszug, bevor wir Käufer ansprechen.
Kaufen Sie Grundstücke in Fällanden auch direkt?
Ja. Wir kaufen Bauland, Häuser mit Landreserve, Mehrfamilienhäuser und Areale selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt: ein Preis, eine Zusage, ein Notartermin. Wer lieber breiter anbietet, wählt das Exklusivmandat; wir sagen Ihnen offen, welcher Weg für Ihre Liegenschaft mehr bringt.
Wie lange dauert der Verkauf einer Wohnung?
Mit vollständigen Unterlagen und einem nachvollziehbaren Preis oft wenige Wochen bis zur Beurkundung. Entscheidend ist der Kreis der Käufer: Wir sprechen gezielt an, statt breit zu inserieren. Beim Direktankauf erhalten Sie ein Angebot in der Regel innert Tagen, und den Termin beim Notariat bestimmen Sie mit.
Wie rasch erfahre ich, was mein Grundstück in Fällanden wert ist?
In der Regel innert zwei Arbeitstagen. Grundstück, Zone und Gebäude liegen uns vor, sobald Sie die Adresse nennen. Wir rechnen, was steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was das bedeutet, und besprechen es persönlich mit Ihnen, kostenlos und unverbindlich.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · verbindlich sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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