Viel Reserve
Erlaubt die Zone deutlich mehr, als heute steht, rechnet sich ein Neubau eher als eine Erneuerung.
Fällanden · Kanton Zürich
Ersatzneubau und Verdichtung in Fällanden
Yaacoubi Immobilien AG prüft Ersatzneubau und Verdichtung in Fällanden, kauft Ihr Grundstück im Direktankauf, vermittelt es diskret an Entwickler oder begleitet Land gegen Wohnung. Zuerst rechnen wir, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt, jede Zahl mit Beleg im amtlichen Original.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
510Wohnzonen-Grundstücke mit Gebäuden vor 1980
15 %Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 1960
610 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
40Wohnungen bewilligt oder im Bau
30Baugesuche in 12 Monaten
9'634Einwohner · 2025
- Mieter fair begleiten
- Diskret, ohne Inserat
- Bewilligung im Blick
- Aufstockung als Alternative
- Bestand gegen Zone gerechnet
- Ersatzneubau und Verdichtung
Ersatzneubau
Rechnen wir Ihr Grundstück.
Für den Anfang reichen die Adresse und Ihre Kontaktangaben. Wir rechnen Bestand, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander und besprechen es persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Fünfzig Jahre hat ein Ehepaar in seinem Haus gelebt. Der Film zeigt, wie wir ein Grundstück prüfen, einen nachvollziehbaren Vorschlag machen und einen Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Fällanden wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Wann es sich rechnet
Wann ein Ersatzneubau trägt.
Alte Substanz
Müssen Dach, Fassade, Leitungen und Heizung zur gleichen Zeit erneuert werden, kommen die Kosten nahe an einen Neubau.
Grundrisse
Kleine, ungünstig geschnittene Wohnungen lassen sich oft nur schwer zu dem umbauen, was der Markt heute sucht.
Lage
Wo Wohnungen gesucht sind, trägt ein Neubau. In Fällanden liegt die Leerwohnungsziffer bei 1,68 %.
Zeitpunkt
Laufende Mietverträge, eine Hypothek mit fester Laufzeit und die Planung der Gemeinde bestimmen den richtigen Moment.
Die Alternative
Aufstocken nutzt die Reserve, ohne dass abgebrochen wird. Beide Wege rechnen wir nebeneinander.
Ausgangslage in Fällanden
Ersatzneubau und Verdichtung in Fällanden.
Am häufigsten sind in Fällanden Grundstücke, deren ältestes Gebäude aus der Zeit von 1961 bis 1980 stammt, danach solche mit ältestem Gebäude aus der Zeit von 1981 bis 2000.
Nach der Zahl der Grundstücke sind in Fällanden die Wohnzone eingeschossig, die Wohnzone zweigeschossig D und die Wohnzone dreigeschossig D die grössten Bauzonen.
Über fünf Jahre gerechnet hat die Einwohnerzahl zugenommen.
Die meisten Bauzonen-Grundstücke liegen flach, unter 10 % Neigung; das vereinfacht Zufahrt und Aushub.
In Fällanden gelten die Baubegriffe, die seit 2017 im Planungs- und Baugesetz stehen.
Gemessen an allen Bauzonen-Grundstücken stehen in Fällanden etwa gleich oft keine Gebäude wie im ganzen Kanton Zürich.
In Fällanden stehen rund 510 Grundstücke in Wohn- und Mischzonen mit Gebäuden vor 1980. Bei 15 Prozent der Grundstücke stammt das Gebäude aus der Zeit vor 1960. Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 610 Quadratmetern (Median). Gebäudedaten Stand 4. September 2026. Diese Werte beschreiben den Bestand; sie sagen nichts über ein einzelnes Grundstück.
Fällanden · Kanton ZürichErsatzneubau und Verdichtung
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196015 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte610 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen300hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand4'400hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau40hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Publizierte Baugesuche, letzte 12 Monate30hergeleitetvon uns gezählt, gerundet, 12 Monate bis 30. Oktober 2026
Leerwohnungsziffer1,68 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt DübendorfamtlichSitz in Dübendorf
- amtlichso übernommen, wie amtliche Statistik und Register sie publizieren, mit Stichtag
- hergeleitetaus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt und gerundet, nie für Gruppen unter 20 Grundstücken
Drei Wege
Ersetzen, aufstocken oder erneuern.
Für jede Liegenschaft rechnen wir die Wege nebeneinander: mit Hauptnutzfläche, Kosten und Ertrag. Welcher richtig ist, entscheidet die Eigentümerschaft.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Fällanden im Profil
Was Fällanden ausmacht.
Ein Ersatzneubau in Fällanden beginnt bei den Menschen, die hier wohnen. Im Jahr 2025 zählte Fällanden 9'634 Einwohnerinnen und Einwohner. Zwischen 2020 und 2025 veränderte sich die Bevölkerung um +7,8 Prozent. Der Wohnungsbestand der Gemeinde umfasst rund 4'400 Wohnungen. Wer erbt, in den Ruhestand geht, sich trennt oder eine auslaufende Hypothek neu ordnen muss, kann vor der Frage stehen, was mit dem Haus geschehen soll. Auch ein Haus, das zu gross geworden ist, kann Anlass sein, über Abbruch und Neubau nachzudenken. Solche Entscheide brauchen Ruhe und eine klare Grundlage aus Zahlen.
Die Gemeinde liegt östlich von Zürich, rund 7 Kilometer entfernt, im Bezirk Uster. Zu Fällanden gehören die Ortschaften Fällanden, Benglen und Pfaffhausen. Für das Thema zählen vor allem die Grundstücke in Wohn- und Mischzonen mit Gebäuden vor 1980, es sind rund 510. Grundstücke mit Mehrfamilienhaus gibt es in Fällanden rund 300. Die Bauzonen der Gemeinde umfassen 148 Hektar. Von den Bauzonen-Grundstücken sind 54 Prozent eben, 41 Prozent liegen in Hanglage und 5 Prozent in steiler Hanglage. Die Lage im Gelände beeinflusst, wie ein Neubau auf dem Grundstück angeordnet werden kann. Wie ein Überblick über Immobilien in Fällanden zeigt, sind die Voraussetzungen von Parzelle zu Parzelle verschieden. Was Ihr Grundstück erlaubt, rechnen wir vor dem Gespräch und besprechen es dann mit Ihnen persönlich.
Rechtlich gut zu wissen
Was für einen Ersatzneubau gilt.
Bestandesschutz
Bestehende Bauten, die heutigen Bauvorschriften widersprechen, dürfen umgebaut, erweitert und, wenn sie sich für eine zonengemässe Nutzung nicht eignen, anders genutzt werden, sofern keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen. Neue oder weitergehende Abweichungen von Vorschriften brauchen eine Ausnahmebewilligung. Ein Neubau muss dagegen alle heutigen Regeln einhalten.
§ 357 Abs. 1 PBG
Mieter
Die Mietverträge gehen bei einem Verkauf auf den Käufer über. Kündigungen für einen Ersatzneubau müssen sorgfältig geplant werden; Mieter können eine Erstreckung verlangen.
Art. 261 und 272 OR
Mehrwertabgabe bei Aufzonung
Wurde das Grundstück aufgezont, kann die Gemeinde eine Mehrwertabgabe erheben, fällig mit der Baufreigabe; ein Verkauf löst sie nicht aus.
§ 19 und § 20 Abs. 3 MAG · § 21 MAV
Was die Zone erlaubt
Wohnzonen von Fällanden im Schnitt.
Massgebend für die Dichte in den Wohnzonen ist in Fällanden vor allem die Baumassenziffer: zwischen 1,2 und 2,5 m³ Bauvolumen je m² Grundstück.
Erlaubt sind in den Wohnzonen 1 bis 3 Vollgeschosse.
Die Ordnung legt die zulässige Höhe der Fassade in den Wohnzonen zwischen 4,5 und 10,5 m fest.
Typische Wohnzonen an einem Mustergrundstück, im gleichen Massstab.
Schnitt · W1Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W2DMustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W3DMustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Musterzeichnungen: Höhen aus der Bau- und Zonenordnung; der Abstand zur Grenze ist schematisch, nicht aus der Bau- und Zonenordnung. Grundstück und Baukörper sind erfunden. Dachform, Attika, Baulinien, Gestaltungspläne und Sonderregeln sind nicht dargestellt; was auf einem bestimmten Grundstück gilt, prüfen wir einzeln.
Der Ablauf
Von der ersten Rechnung bis zum Entscheid.
Sie entscheiden an drei Stellen: beim Weg, bei jeder Besichtigung, beim Angebot. Alles andere ist unsere Arbeit.
- 01 · AdresseDie Adresse genügt: Parzelle, Bestand und Zone liegen uns vor, noch während wir sprechen.
- 02 · RechnungBestand, Erneuerung, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander, mit Fläche, Kosten und Ertrag.
- 03 · WegOb Verkauf, Land gegen Wohnung oder eigener Bau: Die Entscheidung liegt bei Ihnen, die Folgen legen wir offen.
- 04 · VorentscheidEin Vorentscheid klärt Grundsatzfragen wie Zone oder Höhe vorab und verbindlich (§§ 323 und 324 PBG).
- 05 · NotarWird verkauft oder Land gegen Wohnung eingebracht: Beurkundung und Übergabe am vereinbarten Stichtag.
Zwei Wege
Direkt an uns oder im Exklusivmandat.
Diskreter Ankauf
Wir sind der Käufer.
Wir kaufen mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt: ein begründeter Preis, eine verbindliche Zusage, ein Termin beim Notariat, auch für Liegenschaften in Fällanden.
- Übernahme im Ist-Zustand
- Erbengemeinschaften willkommen
- Angebot in der Regel innert Tagen
Diskrete Vermittlung
Wir finden den Käufer.
Wir bringen Ihr Objekt Off Market zu wenigen geprüften Käufern: Family Offices, Pensionskassen, Projektentwickler, Bauunternehmen und private Investoren, seriös begleitet bis zum Notar.
- ein Partner für die Laufzeit
- ein belegter Preis
- Honorar nur bei Erfolg
Was nicht mehr trägt, macht Platz.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Exklusivmandat
Wir begleiten Ihren Verkauf, exklusiv.
«Wir rechnen Ihr Grundstück, als würden wir es selbst kaufen. Dann bringen wir es still zu den wenigen Käufern, die genau danach suchen, und begleiten Sie bis zum Notar. Ohne Inserat, mit einem Preis, den Sie verstehen.»
Fällanden
Was Sie in Fällanden wissen sollten.
Bei einem älteren Haus gibt es zwei Richtungen: erhalten und erweitern, etwa mit Aufstockung oder Anbau, oder abbrechen und neu bauen. Was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt, entscheidet. In den Wohnzonen von Fällanden legt sie je nach Zone Baumassenziffer und Vollgeschosse amtlich fest, bei manchen Zonen lässt sie die Ausnützungsziffer ausdrücklich offen. Eine Rechnung für Ihr Grundstück zeigt, was möglich ist. Mehr dazu finden Sie unter Ersatzneubau: abbrechen und neu bauen.
Mietverhältnisse gehen auf den Käufer über; ein Ersatzneubau braucht deshalb Zeit und eine sorgfältige Planung der Kündigungen (Art. 261 und 271a OR). Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden (Art. 269a lit. b OR, Art. 14 VMWG). Die Leerwohnungsziffer von 1,68 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026) gibt an, welcher Anteil der Wohnungen leer steht.
Als Weg bleibt der Verkauf an einen Entwickler oder Land gegen Wohnung: Sie bringen das Grundstück ein und erhalten eine Wohnung im Neubau, vereinbart vor Baubeginn beim Notar.
Massgebend sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Im Kanton Zürich gibt es im Baubewilligungsverfahren kein Einspracheverfahren (§ 315 Abs. 3 PBG). Wer Ansprüche wahren will, verlangt innert der gesetzlichen Frist die Zustellung des baurechtlichen Entscheids (§ 315 Abs. 1 PBG). Was Sie bauen dürfen, erklärt Was Sie im Kanton Zürich bauen dürfen.
Am Anfang steht das persönliche Gespräch, die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich. Wir kommen mit Fakten. Vorher rechnen wir: was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was es wert ist. Gerechnet, nicht geschätzt; jede Zahl mit Beleg im amtlichen Original. Mit der Grundstückprüfung für Ihr Grundstück sehen Sie Luftbild und Katasterplan sofort.
Danach wählen Sie: Direktankauf durch uns, ohne Finanzierungsvorbehalt und auch im Ist-Zustand, oder ein Exklusivmandat ohne Inserat mit Honorar erst bei Erfolg. Ein Grundstückkauf ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB). Im geschützten Zugang sehen Sie den Stand und geben jedes Angebot frei.
Häufige Fragen
Ersatzneubau und Verdichtung in Fällanden: Ihre Fragen.
Wie viele Baugesuche und Wohnungen sind in Fällanden aktuell im Gang?
Publiziert waren in den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 rund 30 Baugesuche. Wohnungen bewilligt oder im Bau gab es rund 40 (Stand 4. September 2026). Zudem zählen 210 Bauzonen-Grundstücke kein Gebäude; das schliesst laufende Ersatzneubauten ein. Die Zahlen beschreiben die Gemeinde, nicht Ihr Grundstück.
Wie viele Grundstücke in Fällanden kommen für einen Ersatzneubau in Frage?
Rund 510 Grundstücke liegen in Wohn- und Mischzonen und tragen Gebäude vor 1980. Von rund 1'400 Grundstücken in Bauzonen ist das ein Ausschnitt. Ob ein Ersatzneubau auf Ihrem Grundstück möglich ist, hängt von der Bau- und Zonenordnung ab. Wir rechnen es im Gespräch mit Ihnen durch.
Was geschieht mit den Mietern?
Ein Ersatzneubau braucht Zeit und Rücksicht. Kündigungen müssen gut begründet und frühzeitig geplant sein; Mieter können eine Erstreckung verlangen (Art. 272 OR). Faire Lösungen, etwa Hilfe bei der Wohnungssuche, verkürzen Verfahren. Bei einem Verkauf gehen die Mietverträge auf den Käufer über.
Darf ich mehr bauen, als die Zone erlaubt?
Mit einer Arealüberbauung oder einem Gestaltungsplan kann mehr zulässig sein, wenn die Bau- und Zonenordnung das vorsieht und besondere Anforderungen erfüllt sind (§§ 69 bis 72 und 83 PBG). Das ist kein Bonus auf Knopfdruck. Wir weisen solche Möglichkeiten als eigene Variante aus, nie im Grundwert.
Wie lange dauert es bis zum Neubau?
Von der ersten Rechnung bis zum Bezug oft drei bis vier Jahre: Planung, Baugesuch und Bewilligung, Kündigungen, Abbruch und Bau. Ein Vorentscheid der Baubehörde (§ 323 PBG) kann grundlegende Fragen früh klären. Wer verkauft, gibt diese Zeit und das Risiko an den Käufer ab.
Kann ich vorab verbindlich klären, ob etwas erlaubt ist?
Ja, mit einem Vorentscheid. Über Fragen, die für die spätere Bewilligung grundlegend sind, etwa die Zonenkonformität oder die Höhe, entscheidet die Baubehörde im gleichen Verfahren wie bei einer Bewilligung. Der Entscheid bindet in diesen Fragen wie eine Bewilligung, solange sich die Verhältnisse bis zum Baugesuch nicht wesentlich ändern (§§ 323 und 324 PBG).
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Verkaufen ohne Schild und ohne Portal, an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer.
Mehr erfahren →Weiter im Kanton ZürichImmobilien in FällandenGrundstück verkaufen im Kanton ZürichGrundstückgewinnsteuer im Kanton ZürichVerkaufen im Exklusivmandat
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