Mieter bleiben
Die Mietverhältnisse gehen beim Verkauf auf den Käufer über. Der Verkauf allein beendet keinen Mietvertrag; vorzeitig kündigen kann der Käufer nur bei dringendem Eigenbedarf.
Art. 261 OR
Fällanden · Kanton Zürich
Mehrfamilienhaus und Renditeliegenschaft verkaufen in Fällanden
Wie verkaufe ich mein Mehrfamilienhaus in Fällanden, ohne dass es öffentlich wird? Yaacoubi Immobilien AG begleitet den Verkauf von Mehrfamilienhäusern und Renditeliegenschaften an geprüfte Käufer in Fällanden: still, ohne Inserat, mit belegtem Preis. Wir kaufen auch selbst, ohne Finanzierungsvorbehalt. Das erste Gespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
280Grundstücke mit Mehrfamilienhaus
4'400Wohnungen im Bestand
1,68 %Leerwohnungsziffer
40Wohnungen bewilligt oder im Bau
99 %Steuerfuss · 2026
9'634Einwohner · 2025
- Geprüfte Investoren
- Mieter bleiben
- Diskret, ohne Inserat
- Aufstockung oder Ersatzneubau
- Mehrfamilienhaus und Rendite
- Mietertrag heute und morgen
Mehrfamilienhaus verkaufen
Lassen Sie Ihre Liegenschaft rechnen.
Mit Mieterspiegel rechnen wir genau; ohne rechnen wir mit Durchschnittsmieten und sagen es dazu.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Nach einem halben Jahrhundert im eigenen Haus beginnt für ein Ehepaar etwas Neues. Der Film erzählt, wie wir prüfen, rechnen und den Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Fällanden wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Heute und neu möglich
Erhalten, aufstocken oder ersetzen.
Drei Wege, nebeneinander gerechnet: erhalten, aufstocken, ersetzen. Der Weg, der Käufern am meisten wert ist, bestimmt den Preis.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Ausgangslage in Fällanden
Mehrfamilienhaus verkaufen in Fällanden.
Nach Einwohnern ist Fällanden eine Gemeinde mittlerer Grösse im Bezirk Uster, der 10 Gemeinden zählt.
Die Bevölkerung von Fällanden ist in den letzten fünf Jahren gewachsen.
Am häufigsten sind in Fällanden Grundstücke, deren ältestes Gebäude aus der Zeit von 1961 bis 1980 stammt, danach solche mit ältestem Gebäude aus der Zeit von 1981 bis 2000.
Verglichen mit den übrigen Gemeinden des Kantons Zürich liegt der Steuerfuss von Fällanden im mittleren Bereich, die Spanne reicht von 71 bis 128 %.
Am meisten Bauzonen-Grundstücke zählen die Wohnzone eingeschossig, die Wohnzone zweigeschossig D und die Wohnzone dreigeschossig D.
In Fällanden ist bei rund 280 Grundstücken ein Mehrfamilienhaus das Hauptgebäude. Darin liegen rund 3'300 Wohnungen, bei einem Wohnungsbestand der Gemeinde von rund 4'400. Die Leerwohnungsziffer gibt den Anteil leer stehender Wohnungen am Bestand an; sie beträgt 1,68 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Für Eigentümerinnen und Eigentümer ist das eine Zahl zum Einordnen der Vermietung, kein Urteil über Ihr Haus.
Fällanden · Kanton ZürichMehrfamilienhaus verkaufen
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen300hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand4'400hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Leerwohnungsziffer1,68 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau40hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+7,8 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Steuerfuss der Gemeinde99 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196015 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
ÖV-Güteklasse, überwiegendChergeleitetGüteklassen A bis D, A ist die beste Erschliessung
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt DübendorfamtlichSitz in Dübendorf
- amtlichunverändert aus amtlicher Statistik oder amtlichem Register, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns gezählt aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, ab 20 Grundstücken je Gruppe
Musterbeispiel
So sieht die Rechnung aus.
Für Mehrfamilienhäuser rechnen wir den Mietertrag heute, pro Monat und pro Jahr, und was auf derselben Parzelle zusätzlich möglich wäre. So sehen Käufer und Verkäufer dieselbe Rechnung.
Musterbeispiel · fiktive Liegenschaft
Wohnungen heute10
Mietertrag heute pro MonatCHF 18'400
Mietertrag heute pro JahrCHF 220'800
Wohnungen nach Aufstockung12
Mietertrag danach pro JahrCHF 272'400
Zusätzlich pro JahrCHF 51'600
Erfundene Zahlen. Für Ihre Liegenschaft rechnen wir mit dem echten Mieterspiegel.
Fällanden im Profil
Was Fällanden ausmacht.
Die Bauzonen der Gemeinde umfassen 148 Hektar mit rund 1'400 Grundstücken (Stand 14. Oktober 2026). Auf rund 210 davon steht kein Gebäude; diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. In den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 wurden rund 30 Baugesuche publiziert. Wohnungen, die bewilligt oder im Bau sind, zählt die amtliche Statistik mit rund 40 (Stand 4. September 2026).
Das Zonenbild besteht aus mehreren Wohnzonen, aus Wohnzonen mit Gewerbeanteil, aus Kernzonen und einer Gewerbezone. Für Mehrfamilienhäuser zählt, welche Zone auf Ihrem Grundstück gilt, denn sie bestimmt, was zusätzlich möglich sein kann. Fällanden mit den Ortschaften Benglen und Pfaffhausen zählt rund 300 Grundstücke mit Mehrfamilienhaus. Der Gebäudebestand reicht von Bauten vor 1919 bis zu solchen ab 2011. Der Anteil der Grundstücke mit Gebäuden aus der Zeit vor 1960 beträgt 15 Prozent. Die Gemeinde liegt im Bezirk Uster, östlich von Zürich. Die Hälfte der Bauzonen-Grundstücke ist kleiner als 610 Quadratmeter, und die Einwohnerzahl beträgt 9'634 (Stand 2025). Informationen zur Gemeinde finden Sie auf der Seite Immobilien in Fällanden im Überblick.
Rechtlich gut zu wissen
Was beim Verkauf einer Renditeliegenschaft gilt.
Käufer im Ausland
Personen im Ausland erhalten für Wohnliegenschaften als reine Kapitalanlage keine Bewilligung; als solche gilt auch, wer für ihre Rechnung kauft. Schweizer, die für eigene Rechnung kaufen, betrifft das nicht, auch mit Wohnsitz im Ausland. Wir klären das, bevor ein Käufer das Dossier erhält.
Art. 2, 5 und 12 BewG
Wie Investoren rechnen
Zahlen, die jeder Käufer prüft.
Instandsetzung
Dach, Fassade, Fenster, Haustechnik und Leitungen halten Jahrzehnte, aber nicht ewig. Was bald ansteht, zieht ein Käufer ab; wir rechnen es offen ein.
Referenzzinssatz
Bestehende Mieten folgen dem hypothekarischen Referenzzinssatz: Sinkt er, können Mieter eine Senkung verlangen, steigt er, ist eine Erhöhung möglich.
Art. 269a lit. b und 270a OR · Art. 12a und 13 VMWG
Reserve
Steht heute weniger, als die Bau- und Zonenordnung erlaubt, rechnen Investoren mit Aufstockung oder Ersatzneubau. Belegt im Dossier wird diese Reserve bezahlt.
Rechnen Sie selbst
Bruttorendite in Sekunden.
Mietertrag pro Monat und Kaufpreis eingeben: Sie sehen die Bruttorendite und welcher Preis bei einer erwarteten Rendite herauskommt.
Ein Rechenbeispiel ohne Kosten und Leerstand, keine Anlageberatung.
Substanz
Was im Haus steckt, rechnen wir mit.
Baujahr, letzte Erneuerungen, Leitungen, Dach und Heizung entscheiden, ob sich Halten, Erneuern oder Ersatzneubau rechnet. Wir legen offen, womit wir rechnen und was ein Käufer selbst prüfen sollte.
Am Anfang steht ein persönliches Gespräch. Wir kommen mit Fakten: was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was die Liegenschaft wert ist. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich. Dann haben Sie zwei Wege.
Beim Direktankauf durch uns kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt, im Ist-Zustand: ein Preis, eine Zusage, ein Notartermin. Beim Exklusivmandat ohne Inserat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer. Ein Honorar ist nur bei Erfolg geschuldet (Art. 412 ff. OR). Mit dem Mandat erhalten Sie einen geschützten Zugang und geben jede Besichtigung und jedes Angebot frei. Der Kauf wird öffentlich beurkundet (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB).
Der Ablauf
Vom Mieterspiegel bis zum Notar.
Drei Entscheide liegen bei Ihnen: welcher Weg, welche Besichtigung, welches Angebot. Den Rest erledigen wir.
- 01 · UnterlagenMieterspiegel, Nebenkostenabrechnung, Pläne und die Erneuerungen der letzten Jahre; Fehlendes beschaffen wir.
- 02 · RechnungDer Ertrag heute und der Erneuerungsbedarf, dazu Aufstockung oder Ersatzneubau mit dem Ertrag danach.
- 03 · KäuferkreisPensionskassen, Family Offices, private Investoren: geprüft und mit Finanzierungsnachweis.
- 04 · AngeboteJedes Angebot vergleichen wir nach Preis, Bedingungen und Sicherheit.
- 05 · NotarBeurkundung, Übergang der Mietverträge und Nebenkostenabrechnung auf den Stichtag.
Inserat, Mandat, Ankauf
Inserat, Exklusivmandat oder Direktankauf?
Wer inseriert, verkauft vor Publikum. Im Exklusivmandat bleibt der Kreis klein und geprüft, beim Direktankauf gibt es nur eine Gegenpartei: uns.
Makler mit InseratImmobilienmakler im ExklusivmandatDirektankauf durch uns
Sichtbarkeitjede Person, die das Inserat siehtein kleiner Kreis geprüfter Käufer, nach Vertraulichkeitnur wir und das Notariat
Preisfindungentsteht in Besichtigungen und Bieterrundenvorgerechnet aus Zone, Bestand und Reserve, Ihnen offengelegtein fester Preis mit nachvollziehbarer Begründung
Daueroft Monate mit vielen Besichtigungenwenige, gezielt ausgewählte Gesprächeein Angebot in der Regel innert Tagen
KostenInserate, Fotos, HonorarHonorar erst mit dem erfolgreichen Verkaufkein Honorar
Risikoeine geplatzte Finanzierung wirft zurückFinanzierungsnachweis vor jedem Dossiereigene Mittel, ohne Finanzierungsvorbehalt
Exklusiv heisst: Während der Laufzeit vermittelt nur ein Partner. So erscheint Ihr Objekt nirgends doppelt, und niemand verhandelt ohne Ihr Wissen. Wir sind Immobilienmakler, nur ohne Inserat: was ein Immobilienmakler bei uns für Sie tut.
Exklusivmandat
Wir begleiten Ihren Verkauf, exklusiv.
«Wir rechnen Ihr Grundstück, als würden wir es selbst kaufen. Dann bringen wir es still zu den wenigen Käufern, die genau danach suchen, und begleiten Sie bis zum Notar. Ohne Inserat, mit einem Preis, den Sie verstehen.»
Fällanden
Was Sie in Fällanden wissen sollten.
Käufer von Renditeliegenschaften rechnen mit Ertrag, Zustand und dem, was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt, etwa eine Aufstockung oder einen Ersatzneubau. Dazu gehören Pensionskassen, Anlagestiftungen, Family Offices und private Investoren. Wie viel Reserve auf Ihrem Grundstück steckt, zeigt die Rechnung, nicht eine Annahme. Mehr dazu finden Sie unter Aufstockung eines Mehrfamilienhauses prüfen.
Die Mieter müssen für den Verkauf nicht ausziehen: Mietverhältnisse gehen auf den Käufer über (Art. 261 OR). Bestehende Mieten folgen dem hypothekarischen Referenzzinssatz (Art. 270a OR, Art. 13 VMWG). Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden (Art. 269a lit. b OR, Art. 14 VMWG). Die mittlere Netto-Miete im Kanton beträgt 21,3 Franken je Quadratmeter und Monat (Stand 2024). Sie ist ein kantonaler Mittelwert und ersetzt Ihre Mietzinsliste nicht.
Anlass für einen Verkauf kann eine Erbschaft sein, eine Pensionierung, eine Trennung oder eine auslaufende Hypothek. Wer erbt, findet Hinweise unter Geerbte Liegenschaft in Fällanden verkaufen. Die Hanglage kann den Bau beeinflussen: 41 Prozent der Bauzonen-Grundstücke liegen am Hang, 54 Prozent sind eben.
Im Kanton Zürich erhebt die politische Gemeinde, in der das Grundstück liegt, die Grundstückgewinnsteuer; bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Der Kanton erhebt keine Handänderungssteuer; beim Kauf fallen Gebühren für Beurkundung und Grundbuch an. Zuständig ist das Grundbuchamt Dübendorf. Einen Überblick finden Sie auf der Seite Liegenschaft verkaufen im Kanton Zürich, Details unter Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich.
Häufige Fragen
Mehrfamilienhaus verkaufen in Fällanden: Ihre Fragen.
Wie viele Mehrfamilienhäuser gibt es in Fällanden?
Bei rund 280 Grundstücken ist ein Mehrfamilienhaus das Hauptgebäude. Darin liegen rund 3'300 Wohnungen. Die Werte sind gerundet, Stand der Gebäudedaten ist 4. September 2026. Wie Ihr Haus in diesem Bestand einzuordnen ist, klären wir im persönlichen Gespräch anhand der amtlichen Unterlagen.
Wie viel wird in Fällanden gebaut?
In den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 wurden rund 30 Baugesuche publiziert. Wohnungen, die bewilligt oder im Bau sind, zählt die Statistik mit rund 40 (Stand 4. September 2026). Die Einwohnerzahl veränderte sich von 2020 bis 2025 um +7,8 Prozent. Diese Zahlen beschreiben die Gemeinde, nicht Ihr einzelnes Grundstück.
Müssen die Mieter informiert werden?
Erst, wenn Sie es möchten. Für die Bewertung brauchen wir keine Besichtigung. Kommt es zu Besichtigungen durch Käufer, stimmen wir sie mit den Mietern ab und halten die nötigen Ankündigungsfristen ein. Beim Verkauf gehen die Mietverträge auf den Käufer über (Art. 261 OR).
Wie genau ist die Bewertung?
Wir nennen eine nachvollziehbare Bandbreite und erklären, wovon sie abhängt: Zone, Zustand, Lage, Markt. Je mehr wir über Ihr Haus wissen, etwa Erneuerungen und Mieten, desto enger wird sie. Wo ein Gericht oder eine Bank ein Gutachten einer zugelassenen Fachperson verlangt, ersetzt sie dieses nicht.
Kann ich ein sanierungsbedürftiges Haus verkaufen?
Ja. Viele Käufer suchen gerade solche Liegenschaften, weil sie selbst erneuern oder ersetzen möchten. Was fällig ist, rechnen wir offen in den Preis ein: Dach, Fassade, Fenster, Leitungen, Heizung. Wir übernehmen auch selbst im Ist-Zustand, auch aus Erbengemeinschaften, und nennen Ihnen einen Preis, den Sie Zeile für Zeile nachvollziehen können.
Welche Steuern fallen beim Verkauf in Fällanden an?
Den Gewinn besteuert die politische Gemeinde mit der Grundstückgewinnsteuer (§ 205 StG ZH); eine Handänderungssteuer kennt der Kanton Zürich nicht. Wie hoch die Steuer ausfällt, hängt vom Gewinn und von der Besitzdauer ab. Wir rechnen sie für Ihren Nettoerlös als Bandbreite, verbindlich rechnet das Steueramt.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · verbindlich sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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