Zone und Nutzweise
Industrie- und Gewerbezonen dienen vor allem Produktion, Grossverteilung, Lager und Transport; Handel und Dienstleistung sind möglich, wo die Bau- und Zonenordnung sie zulässt.
§ 56 PBG
Fällanden · Kanton Zürich
Gewerbeliegenschaft verkaufen in Fällanden
Fällanden liegt im Bezirk Uster, und Yaacoubi Immobilien AG kauft und vermittelt hier Gewerbe- und Industrieliegenschaften sowie Areale. Wir rechnen zuerst, was die Zone erlaubt. Danach folgt entweder der Direktankauf ohne Finanzierungsvorbehalt oder die stille Vermittlung im Exklusivmandat, ohne Inserat und mit laufendem Betrieb.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
85Grundstücke in Arbeitszonen oder mit Gewerbebau
148 haBauzonen
30Baugesuche in 12 Monaten
40Wohnungen bewilligt oder im Bau
99 %Steuerfuss · 2026
9'634Einwohner · 2025
- Zone und Nutzweise geprüft
- Baumasse vorgerechnet
- Diskret, ohne Inserat
- Altlasten offen geklärt
- Gewerbe, Werkhof, Areal
- Entwickler und Unternehmer
Gewerbeliegenschaft verkaufen
Erzählen Sie uns von Ihrem Objekt.
Mehr als Adresse und Kontaktangaben brauchen wir für den Anfang nicht. Wir melden uns innert zwei Arbeitstagen persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Nach einem halben Jahrhundert im eigenen Haus beginnt für ein Ehepaar etwas Neues. Der Film erzählt, wie wir prüfen, rechnen und den Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Fällanden wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Was den Wert bestimmt
Was eine Gewerbeliegenschaft wert macht.
Baumasse
Wie viel Volumen gebaut werden darf, regelt in Arbeitszonen oft die Baumassenziffer. Ob es nutzbar ist, hängt von Hallenhöhen, Lasten und Zufahrt ab.
Mietverhältnisse
Laufende Mietverträge mit Gewerbemietern gehen auf den Käufer über und prägen den Ertrag.
Art. 261 OR
Umnutzung
Auch ohne bauliche Änderung braucht die neue Nutzung einer Halle eine Bewilligung, wenn sie baurechtlich von Bedeutung ist.
§ 309 Abs. 1 lit. b PBG
Belastete Standorte
Für den Verkauf eines Grundstücks, das als belasteter Standort eingetragen ist, braucht es eine Bewilligung der Behörde; das klären wir zu Beginn.
Art. 32dbis Abs. 3 USG
Entwicklung
Liegt das Areal in einem Gebiet, das sich wandelt, zählt für Entwickler, was ein Gestaltungsplan oder eine Umzonung ermöglichen könnte.
Ausgangslage in Fällanden
Gewerbeliegenschaft verkaufen in Fällanden.
Rund 7 km östlich von Zürich gelegen, hat Fällanden Maur, Schwerzenbach und Dübendorf in der Nähe.
Nach Einwohnern ist Fällanden eine Gemeinde mittlerer Grösse im Bezirk Uster, der 10 Gemeinden zählt.
Am meisten Bauzonen-Grundstücke zählen die Wohnzone eingeschossig, die Wohnzone zweigeschossig D und die Wohnzone dreigeschossig D.
Verglichen mit den übrigen Gemeinden des Kantons Zürich liegt der Steuerfuss von Fällanden im mittleren Bereich, die Spanne reicht von 71 bis 128 %.
Der Anteil der Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude entspricht in Fällanden etwa dem im ganzen Kanton Zürich.
In Fällanden gibt es rund 85 Grundstücke in Arbeitszonen oder mit einem Gewerbebau als Hauptgebäude, davon rund 65 in Arbeitszonen. Insgesamt zählt die Gemeinde rund 1'400 Grundstücke in Bauzonen (Stand 14. Oktober 2026). Die publizierten Baugesuche der letzten zwölf Monate liegen bei rund 30 (Stand 30. Oktober 2026). Diese Zahlen beschreiben den Rahmen, in dem ein Verkauf stattfindet. Über eine einzelne Liegenschaft sagen sie nichts aus.
Fällanden · Kanton ZürichGewerbeliegenschaft verkaufen
Bauzonen-Grundstücke1'400hergeleitetgerundet, Stand 14. Oktober 2026
Fläche der Bauzonen148 hahergeleitetaus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
Publizierte Baugesuche, letzte 12 Monate30hergeleitetvon uns gezählt, gerundet, 12 Monate bis 30. Oktober 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau40hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Steuerfuss der Gemeinde99 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+7,8 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
ÖV-Güteklasse, überwiegendChergeleitetGüteklassen A bis D, A ist die beste Erschliessung
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt DübendorfamtlichSitz in Dübendorf
- amtlichso übernommen, wie amtliche Statistik und Register sie publizieren, mit Stichtag
- hergeleitetaus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt und gerundet, nie für Gruppen unter 20 Grundstücken
Arbeitszonen
Industrie-, Gewerbe- und Zentrumszonen in Fällanden.
Die Dichte in den Wohnzonen steuert die Bau- und Zonenordnung von Fällanden vor allem mit der Baumassenziffer: zwischen 2,1 und 2,5 m³ Bauvolumen je m² Grundstück.
Erlaubt sind in den Wohnzonen 3 Vollgeschosse.
In den Wohnzonen liegt die zulässige Höhe der Fassade bei 10,5 m.
Wohnzonen mit Gewerbe
WG3L
Wohnzone dreigeschossig mit Gewerbeanteil L
rund 65 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- keine Vorgabe
- Baumassenziffer
- 2,1 m³/m²
- Vollgeschosse
- 3
- Fassadenhöhe
- 10,5 mArt. 15, Art. 1
WG3D
Wohnzone dreigeschossig mit Gewerbeanteil D
rund 30 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- keine Vorgabe
- Baumassenziffer
- 2,5 m³/m²
- Vollgeschosse
- 3
- Fassadenhöhe
- 10,5 mArt. 15, Art. 1
Kern- und Zentrumszonen
KA
Kernzone KA
rund 130 Grundstücke- Baumassenziffer
- keine Vorgabe
- Vollgeschosse
- 3
- Fassadenhöhe
- 10,5 mArt. 8, Art. 3
KB
Kernzone KB
rund 55 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- keine Vorgabe
- Baumassenziffer
- 2,5 m³/m²
- Vollgeschosse
- 2
- Fassadenhöhe
- 7,5 mArt. 8
KC
Kernzone KC
rund 20 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- keine Vorgabe
- Baumassenziffer
- 1,6 m³/m²
- Vollgeschosse
- 2
- Fassadenhöhe
- 7,5 mArt. 8
Industrie- und Gewerbezonen
G1
Gewerbezone 1
rund 50 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- keine Vorgabe
- Baumassenziffer
- 6 m³/m²
- Vollgeschosse
- keine Vorgabe
- Fassadenhöhe
- 12 mArt. 18
- Gesamthöhe
- 15 mArt. 18
- Grenzabstand
- keine Vorgabe
Nur Zonen mit mindestens 20 Grundstücken. Ohne Zusatz amtliche Werte; mit Artikel ein Wert, den wir an dieser Stelle der Bau- und Zonenordnung im Original geprüft haben. Steht «keine Vorgabe», regelt die Ordnung dieses Mass in der Zone nicht. Verbindlich sind die Bau- und Zonenordnung und das kantonale Recht.
Fällanden im Profil
Was Fällanden ausmacht.
Fällanden liegt im Bezirk Uster, östlich von Zürich aus und rund 7 Kilometer von der Stadt entfernt. Zur Gemeinde gehören die Ortschaften Fällanden, Benglen und Pfaffhausen. Wer hier eine Gewerbeliegenschaft verkaufen will, hat es mit einer Gemeinde zu tun, deren Bauzonen sich über 148 Hektar erstrecken (Stand 14. Oktober 2026). Darin liegen rund 1'400 Grundstücke. Davon sind rund 210 ohne Gebäude; diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit (Stand 4. September 2026). Einen Überblick über alle Themen bietet die Seite Immobilien in Fällanden.
Für dieses Thema zählt ein kleiner Ausschnitt: rund 85 Grundstücke liegen in Arbeitszonen oder tragen einen Gewerbebau als Hauptgebäude. Davon befinden sich rund 65 in Arbeitszonen. Neben der Gewerbezone kennt Fällanden Wohnzonen mit Gewerbeanteil und Kernzonen. Überwiegend gilt die ÖV-Güteklasse C; sie beschreibt die Erschliessung mit dem öffentlichen Verkehr von sehr gut (A) bis gering (D). In den zwölf Monaten bis zum Stand 30. Oktober 2026 wurden rund 30 Baugesuche publiziert. Dieser Wert misst die publizierte Bautätigkeit in der ganzen Gemeinde und sagt nichts über eine einzelne Halle aus. Wer eine Halle oder ein Geschäftshaus in Fällanden besitzt, sollte den Bestand deshalb jeweils einzeln betrachten. Was die Zonen im Kanton grundsätzlich regeln, erklärt der Beitrag Was darf ich im Kanton Zürich bauen.
Wer kauft
Für Unternehmer und Entwickler.
Unternehmen, die einen Standort suchen, Bauunternehmen und Projektentwickler, die Areale umnutzen, und Investoren, die langfristig vermieten: Wir kennen ihre Suchprofile und sprechen gezielt an. Unternehmen mit Sitz im Ausland können Betriebsstätten in der Regel ohne Bewilligung erwerben (Art. 2 Abs. 2 lit. a BewG).
Am Anfang steht ein persönliches Gespräch. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich, wir kommen mit Fakten und nie per E-Mail. Mit der Prüfung der Bebaubarkeit Ihres Grundstücks sehen Sie vorab, was die Bau- und Zonenordnung festlegt. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original.
Danach haben Sie zwei Wege. Beim Direktankauf durch uns kaufen wir mit eigenen Mitteln, ohne Finanzierungsvorbehalt und im Ist-Zustand. Im Exklusivmandat ohne Inserat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer. Das Honorar ist nur bei Erfolg geschuldet (Art. 412 ff. OR). Der Kauf wird öffentlich beurkundet (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB); Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch.
Drei Wege im Vergleich
Inserat, Exklusivmandat oder Direktankauf?
Ein Inserat sieht jeder: Nachbarn, Mieter, Bekannte, die Bank. Im Exklusivmandat erfährt nur ein kleiner Kreis geprüfter Käufer davon, beim Direktankauf niemand ausser uns und dem Notariat.
Makler mit InseratImmobilienmakler im ExklusivmandatDirektankauf durch uns
Sichtbarkeitauf Portalen, für Nachbarn, Mieter und Bekannteein kleiner Kreis geprüfter Käufer, nach Vertraulichkeitfür niemanden ausser uns und dem Notariat
Preisfindungentsteht in Besichtigungen und Bieterrundenaus Zone, Bestand und Reserve gerechnet und Ihnen offengelegtein begründeter Preis, Zeile für Zeile erklärt
Daueroft Monategezielte Ansprache weniger Käuferein Angebot meist innert weniger Tage
KostenInserate, Fotos, Honorarein Honorar erst mit dem Verkaufkein Honorar
Risikoplatzt die Finanzierung, beginnt alles von vornFinanzierungsnachweis vor jedem Dossiereigene Mittel, ohne Finanzierungsvorbehalt
Exklusiv heisst: Während der Laufzeit vermittelt nur ein Partner. So erscheint Ihr Objekt nirgends doppelt, und niemand verhandelt ohne Ihr Wissen. Wir sind Immobilienmakler, nur ohne Inserat: was ein Immobilienmakler bei uns für Sie tut.
Der Ablauf
Vom Standort bis zum Notar.
Drei Entscheide liegen bei Ihnen: welcher Weg, welche Besichtigung, welches Angebot. Den Rest erledigen wir.
- 01 · PrüfungZone, Nutzweise, Baumasse, Mietverträge und Einträge im Grundbuch, aus den amtlichen Unterlagen.
- 02 · AltlastenEintrag als belasteter Standort und was er für den Verkauf bedeutet.
- 03 · RechnungErtrag, Nutzwert für Selbstnutzer und Entwicklungswert des Bodens, nebeneinander.
- 04 · Gezielte AnspracheNach unterzeichneter Vertraulichkeit sprechen wir Unternehmer, Entwickler und Investoren mit passendem Suchprofil an.
- 05 · NotarBeurkundung, Übergang der Mietverträge und Übergabe am vereinbarten Stichtag.
Exklusivmandat
Still verkaufen, sauber begleitet.
«Kein Schild im Garten, kein Inserat im Netz. Wir rechnen zuerst, sprechen dann gezielt geprüfte Käufer an und bleiben bis zum Notartermin Ihr Ansprechpartner. Den Preis, den wir nennen, können Sie Zeile für Zeile nachvollziehen.»
Fällanden
Was Sie in Fällanden wissen sollten.
Bei einer Gewerbeliegenschaft entscheidet zuerst die Zone. In der Gewerbezone legt die Bau- und Zonenordnung die Baumassenziffer amtlich fest. Ausnützungsziffer, Vollgeschosse und kleiner Grenzabstand sind dort ausdrücklich ohne Vorgabe. Was gebaut werden darf, bestimmt den Käuferkreis und damit den Wert. Wir prüfen deshalb, was auf dem Grundstück steht und was die Ordnung zusätzlich erlaubt.
Bei grösseren Arealen kann ein Projektentwickler interessiert sein, wenn die Zone Spielraum lässt. Bei einer vermieteten Halle oder einem Bürogebäude schauen Käufer eher auf Mietverträge und Zustand. Mietverhältnisse gehen beim Verkauf auf den Käufer über (Art. 261 OR), die Mieter müssen nicht ausziehen. Betrieb und Mietzahlungen laufen darum weiter.
Anlass für einen Verkauf kann eine Erbschaft sein, eine Pensionierung ohne Nachfolge oder eine auslaufende Hypothek. Die kantonale Mietstatistik nennt für den Kanton eine mittlere Netto-Miete von 21,3 Franken je Quadratmeter und Monat (Stand 2024). Sie ist ein Vergleichswert, kein Wert für Ihre Liegenschaft.
Massgebend sind im Kanton Zürich das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Die Grundstückgewinnsteuer erhebt die politische Gemeinde, in der das Grundstück liegt, bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Der Kanton erhebt keine Handänderungssteuer. Mehr dazu finden Sie auf der Seite Grundstück und Liegenschaft verkaufen im Kanton Zürich und im Beitrag zur Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich.
Häufige Fragen
Gewerbeliegenschaft verkaufen in Fällanden: Ihre Fragen.
Wie viele Gewerbegrundstücke gibt es in Fällanden?
Rund 85 Grundstücke liegen in Arbeitszonen oder tragen einen Gewerbebau als Hauptgebäude. Davon liegen rund 65 in Arbeitszonen. Insgesamt zählt Fällanden rund 1'400 Grundstücke in Bauzonen (Stand 14. Oktober 2026). Die Zahlen geben den Rahmen vor, jede Liegenschaft prüfen wir aber einzeln anhand der amtlichen Unterlagen.
Wie gross sind die Grundstücke in Fällanden?
Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke (Median) beträgt 610 Quadratmeter. Ein Viertel ist kleiner als 280 Quadratmeter, ein Viertel grösser als 1'060 Quadratmeter (Stand 14. Oktober 2026). Das ist der Durchschnitt über alle Bauzonen. Die Fläche Ihres Areals entnehmen wir dem amtlichen Original, und sie bestimmt mit, welche Käufer infrage kommen.
Wie wird eine Halle bewertet?
Nach dem Ertrag, wenn sie vermietet ist, nach dem Nutzwert für einen Selbstnutzer und nach dem Entwicklungswert des Bodens, wenn die Zone mehr erlaubt. Wir rechnen die Wege nebeneinander und erklären, welcher für Ihr Objekt trägt. Das Ergebnis ist eine nachvollziehbare Bandbreite.
Verkaufen oder im Baurecht abgeben?
Ein Baurecht bringt über Jahrzehnte einen Zins, der Boden bleibt in Ihrer Familie. Ein Verkauf bringt den Erlös auf einmal und keine Verpflichtungen. Was besser passt, hängt von Ihrem Alter, Ihren Erben und Ihren Plänen ab. Wir rechnen beide Wege nebeneinander, mit Steuern und Zeitpunkt.
Kaufen Sie auch ganze Areale?
Ja. Werkhöfe, Gewerbebauten und ganze Areale kaufen wir auch selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt. Bei grösseren Arealen arbeiten wir mit Partnern aus unserem Kreis. Ein erstes Gespräch klärt, welcher Weg für Sie der richtige ist und welche Unterlagen wir dafür brauchen.
Muss das Grundstück vor dem Verkauf erschlossen sein?
Nein. Auch nicht oder nur teilweise erschlossenes Land findet Käufer; der Preis berücksichtigt dann die Kosten und die Zeit bis zur Erschliessung. Wir klären mit den Unterlagen der Gemeinde, was vorhanden ist und was noch fehlt, und sagen Ihnen, wie ein Käufer das rechnet.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · verbindlich sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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