Nutzungsreserve
Fläche, Geschosse und Wohnungen, die auf Ihrem Grundstück noch möglich wären.
Erlenbach · Kanton Zürich
Immobilie bewerten in Erlenbach
Yaacoubi Immobilien AG bewertet Grundstücke, Häuser und Wohnungen in Erlenbach als Bandbreite mit Rechenweg. Wir rechnen Bestand, Zone und Masse, jede Zahl mit Beleg im amtlichen Original. Die erste Einschätzung im persönlichen Gespräch ist kostenlos und unverbindlich. Sie ersetzt kein Gutachten einer zugelassenen Schätzerin.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
1'400Bauzonen-Grundstücke
710 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
0,72 %Leerwohnungsziffer
76 %Steuerfuss · 2026
46 %Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 1960
5'679Einwohner · 2025
- Diskret, unverbindlich
- Bandbreite statt Bauchgefühl
- Boden und Gebäude
- Kostenlose Bewertung
- Vier Wege zum Wert
- Persönlich erklärt
Nur für Eigentümer
Kostenlose Bewertung anfragen.
Zahlen zu einer Parzelle gehören der Eigentümerschaft. Deshalb bewerten wir nur für sie.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Fünfzig Jahre hat ein Ehepaar in seinem Haus gelebt. Der Film zeigt, wie wir ein Grundstück prüfen, einen nachvollziehbaren Vorschlag machen und einen Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Erlenbach wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Was Sie erhalten
Drei Antworten, im Gespräch, nie per E-Mail.
Wert
Was Grundstück und Liegenschaft tragen, Schritt für Schritt hergeleitet.
Empfehlung
Halten, entwickeln oder verkaufen, ehrlich und ohne Verpflichtung.
Ausgangslage in Erlenbach
Immobilie bewerten in Erlenbach.
Von den 11 Gemeinden im Bezirk Meilen ist Erlenbach nach der Einwohnerzahl eine der kleineren Gemeinden.
Nach dem ältesten Gebäude gezählt, stammen die meisten Grundstücke mit Gebäuden in Erlenbach aus der Zeit von 1981 bis 2000, die zweitmeisten aus der Zeit von 1919 bis 1945.
Am Hang liegt der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke: Das bringt Aussicht und Terrassen, aber auch Mehrkosten beim Bauen.
Im Kanton Zürich reicht der Steuerfuss der Gemeinden von 71 bis 128 %; Erlenbach liegt im unteren Bereich.
Gemessen an allen Bauzonen-Grundstücken stehen in Erlenbach etwa gleich oft keine Gebäude wie im ganzen Kanton Zürich.
Für Erlenbach führen die amtlichen Angaben rund 1'400 Grundstücke in den Bauzonen auf (Stand 22. Oktober 2026). Davon sind rund 210 ohne Gebäude; die Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Bei 46 Prozent der Grundstücke mit Gebäuden stammt der Bestand aus der Zeit vor 1960 (Stand 4. September 2026). Diese Angaben bilden den Rahmen, in dem wir eine Immobilie in Erlenbach einordnen.
Die Zahlen sagen nichts über ein einzelnes Grundstück aus. Sie zeigen, welche Merkmale wir bei jeder Bewertung prüfen.
Erlenbach · Kanton ZürichImmobilie bewerten
Einwohnerinnen und Einwohner5'679amtlichamtliche Statistik, Ende 2025
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+1,3 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Leerwohnungsziffer0,72 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Steuerfuss der Gemeinde76 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte710 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 22. Oktober 2026
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196046 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand2'800hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau85hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
ÖV-Güteklasse, überwiegendChergeleitetGüteklassen A bis D, A ist die beste Erschliessung
- amtlichamtliche Statistik und amtliche Register, unverändert, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt, gerundet, nur Gruppen ab 20 Grundstücken
Wert
Was den Wert in Erlenbach bestimmt.
Alter der Gebäude, Grösse der Grundstücke und Gelände: So setzt sich der Bestand in Erlenbach zusammen. Gezählt aus den amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, nur für Gruppen ab 20 Grundstücken.
Was eine Liegenschaft in Erlenbach wert ist, bestimmen ihre Merkmale. Die Bauperiode zeigt, in welchem Zustand und mit welchen Reserven ein Gebäude zu rechnen ist. Die Grösse spielt eine Rolle: Der Median der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 710 Quadratmetern, ein Viertel ist kleiner als 370, ein Viertel grösser als 1'140 Quadratmeter. Zur Hanglage: 59 Prozent der Grundstücke liegen am Hang, 19 Prozent steil, 23 Prozent sind eben. Die Verteilungen darunter zeigen, wo Ihr Grundstück steht.
Gebäude nach Bauperiode
vor 1919
14 %
1919 bis 1945
17 %
1946 bis 1960
15 %
1961 bis 1980
13 %
1981 bis 2000
20 %
2001 bis 2010
13 %
ab 2011
8 %
Gezählt ist je Grundstück das älteste Gebäude, hergeleitet aus den amtlichen Gebäudedaten.
Grösse der Grundstücke in der Bauzone
370 m²Mitte 710 m²1'140 m²
Ein Viertel der Bauzonen-Grundstücke ist kleiner als das Band, ein Viertel grösser, die mittlere Hälfte liegt darin. Gerundet, hergeleitet aus den amtlichen Plänen.
Gelände
eben, unter 10 % Neigung
23 %
Hanglage, 10 bis 25 %
59 %
steiler Hang, über 25 %
19 %
Bauzonen-Grundstücke nach mittlerer Neigung. Hanglage bringt Terrassen und Aussicht, aber auch Mehrkosten.
Erlenbach im Profil
Was Erlenbach ausmacht.
In Erlenbach lebten zum Stand 2025 5'679 Einwohnerinnen und Einwohner. Die Bevölkerung veränderte sich von 2020 bis 2025 um +1,3 Prozent. Der Wohnungsbestand in Erlenbach umfasst rund 2'800 Wohnungen, dazu kommen Grundstücke mit Mehrfamilienhaus, deren Zahl sich auf rund 260 beläuft. Wer hier Eigentum hält, steht vielleicht vor einer Erbschaft, vor der Pensionierung oder vor der Frage, ob das Haus noch passt. Auch eine auslaufende Hypothek oder eine Trennung können Anlass sein, den Wert einer Liegenschaft zu kennen.
Erlenbach liegt im Bezirk Meilen, 10 Kilometer von Zürich entfernt in südöstlicher Richtung. Die Gemeinde besteht aus der Ortschaft Erlenbach ZH. Die Bauzonen in Erlenbach umfassen 135 Hektaren mit rund 1'400 Grundstücken. Davon liegen 59 Prozent in Hanglage, und das gehört zum Bild der Gemeinde. Zum Stand 30. Oktober 2026 waren in den zwölf Monaten davor rund 30 Baugesuche publiziert. Bewilligt oder im Bau waren zum Stand 4. September 2026 rund 85 Wohnungen. Die Leerwohnungsziffer gibt an, wie viel Prozent des Wohnungsbestands am Stichtag 1. Juni 2026 leer standen: 0,72 Prozent. Der Wert einer Liegenschaft in Erlenbach lässt sich aus ihren eigenen Merkmalen herleiten, und genau das rechnen wir vor.
Vier Wege zum Wert
Vier Methoden, eine Bandbreite.
Wir verwenden den Weg, der zu Ihrer Liegenschaft passt, oft mehrere zur Kontrolle, und zeigen, wie die Zahl entsteht. Das Ergebnis ist eine nachvollziehbare Bandbreite.
Vergleich
Preise ähnlicher Liegenschaften in der Region: aussagekräftig bei Wohnungen und Häusern, kaum bei Bauland.
Ertrag
Der dauerhaft erzielbare Mietertrag, kapitalisiert zu einem marktüblichen Satz; der Massstab bei Mehrfamilienhäusern.
Substanz
Wert des Landes und Zeitwert der Gebäude: eine Kontrolle, vor allem bei selbst bewohnten Häusern.
Entwicklung
Das Zulässige minus Bau- und Nebenkosten: der Blick eines Entwicklers, bei grosser Reserve oft die tragende Zahl.
Unsere Bewertung ist eine Entscheidungsgrundlage. Wo ein Gericht, eine Behörde oder eine Bank eine anerkannte Schätzung verlangt, ersetzt sie diese nicht.
Was einfliesst
Acht Grundlagen, jede belegt.
Hinter jeder Zahl steht ein amtliches Original mit Datum oder eine offen ausgewiesene Herleitung.
Am Anfang steht die Grundstückprüfung für Ihr Grundstück: Sie geben die Adresse ein, das Grundstück erscheint im Luftbild und im Katasterplan, kostenlos und vertraulich. Danach folgt das persönliche Gespräch. Wir kommen mit Fakten und nie per E-Mail. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich.
Wir rechnen, bevor wir über einen Preis sprechen: was steht auf dem Grundstück, was erlaubt die Bau- und Zonenordnung, was ist es wert. Wenn Sie verkaufen möchten, haben Sie zwei Wege. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, ohne Finanzierungsvorbehalt, im Ist-Zustand. Beim Exklusivmandat ohne Inserat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer, das Honorar fällt erst bei Erfolg an. Bis zur Beurkundung bleibt Ihr Ansprechpartner derselbe.
- Grenzen und Fläche des Grundstücks
- Zone und Bauvorschriften, je mit Artikel
- Baufeld mit Abständen, Baulinien, Gewässer und Wald
- Bestand: Gebäude, Baujahr, Geschosse, Flächen
- Erneuerungsbedarf und Zustand
- Einträge im Grundbuch: Rechte und Lasten
- Lärm, Naturgefahren, Schutz und belastete Standorte
- Mietniveau, Leerstand und Nachfrage in Erlenbach
Der Ablauf
Von der Adresse zur Bandbreite.
So kommen Sie zu einer Zahl, die Sie verstehen.
- 01 · AnfrageMehr braucht es für den Anfang nicht: Grundstück, Zone und Gebäude sehen wir sofort.
- 02 · BandbreiteInnert zwei Arbeitstagen steht die Rechnung mit Boden, Gebäude und Reserve.
- 03 · BesprechungPersönlich erklärt, mit allen Annahmen offen. Verkaufen müssen Sie danach nicht.
Rechnen Sie selbst
Die Reserve als Richtwert.
Zulässige anrechenbare Geschossfläche = Grundstücksfläche × Ausnützungsziffer. Rein rechnerisch ist der Teil davon, der heute nicht gebaut ist, die Reserve.
Der Richtwert kennt weder Ihre Zone noch Baulinien, Abstände oder Sonderregeln. Den belegten Wert rechnen wir für Ihr Grundstück.
Lage
Jede Strasse hat ihre eigene Rechnung.
Wir rechnen mit der Bau- und Zonenordnung von Erlenbach, dem Leerstand der Gemeinde und den Mieten der Region, nicht mit Durchschnitten aus dem Internet. Das Ergebnis ist eine Bandbreite, die wir Ihnen im Gespräch erklären.
Rechtlich gut zu wissen
Wo der Wert eine Rolle spielt.
Erbteilung
Übernimmt jemand aus der Erbengemeinschaft die Liegenschaft, wird sie zu ihrem Wert im Zeitpunkt der Teilung angerechnet. Eine nachvollziehbare Bewertung ist die gemeinsame Grundlage.
Art. 617 ZGB
Gewinn statt Preis
Beim Verkauf wird nur der Gewinn besteuert: der Erlös abzüglich Erwerbspreis und wertvermehrender Aufwendungen. Wer den Wert kennt, kennt auch den Erlös nach Steuern.
§§ 219 bis 221 StG ZH · Art. 12 Abs. 1 StHG
Ersatzwert bei langem Besitz
Bei einem Erwerb vor mehr als 20 Jahren zählt auf Wunsch der Wert vor 20 Jahren statt des damaligen Preises. Diesen Wert muss man belegen können.
§ 220 Abs. 2 StG ZH
Rechts- und Steuerberatung leisten wir nicht. Wo eine anerkannte Schätzung verlangt ist, ersetzt unsere Bewertung diese nicht.
Exklusivmandat
Ein Partner, ein Preis, kein Inserat.
«Wir prüfen Ihr Grundstück so genau, als müssten wir es selbst bezahlen. Danach sprechen wir still die wenigen Käufer an, für die es passt, und begleiten Sie bis zur Unterschrift beim Notariat. Den Stand kennen Sie jederzeit.»
Erlenbach
Was Sie in Erlenbach wissen sollten.
Wer wissen will, was sein Haus in Erlenbach wert ist, oder was eine Wohnung oder ein Grundstück hier kostet, sucht zuerst eine nachvollziehbare Zahl. Wir liefern eine Bandbreite mit Rechenweg. Sie beruht auf Zone und Massen, Grundstücksgrösse, Bauperiode, Hanglage und Lage. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original.
Die Bau- und Zonenordnung von Erlenbach kennt Wohnzonen, Wohn- und Gewerbezonen sowie eine Kernzone. Für die Wohnzonen legt sie Ausnützungsziffer, Vollgeschosse und Gebäude- bzw. Fassadenhöhe amtlich fest. In der Kernzone gilt statt der Ausnützungsziffer eine Überbauungsziffer. Welche Zone auf Ihrem Grundstück liegt, bestimmt, wie viel gebaut werden darf. Das wirkt auf den Wert.
Eine Bewertung von uns ist kein Gutachten einer zugelassenen Schätzerin. Sie ist eine Einschätzung aus Fakten, die Ihnen hilft, eine Entscheidung vorzubereiten. Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte, Vorkaufsrechte und Anmerkungen stehen im Grundbuch (Art. 958 ff. und 962 ZGB). Zuständig ist das Grundbuchamt Küsnacht. Ob Sie danach verkaufen, entscheiden allein Sie.
Im Kanton Zürich gelten für Bewertung und Verkauf das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Einen Überblick finden Sie auf der Seite Grundstück und Liegenschaft verkaufen im Kanton Zürich. Wer einen Gewinn erzielt, findet Hinweise zur Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich. Welche Folgen das für Sie hat, klären wir im Gespräch.
Häufige Fragen
Immobilie bewerten in Erlenbach: Ihre Fragen.
Was bestimmt den Wert eines Grundstücks in Erlenbach?
Massgebend sind Zone und Masse, die Grösse, die Bauperiode eines Gebäudes, die Hanglage und die Lage. In Erlenbach liegen 59 Prozent der Bauzonen-Grundstücke am Hang, der Median der Grösse beträgt 710 Quadratmeter. Diese Werte geben den Rahmen. Den Wert Ihres Grundstücks rechnen wir aus seinen eigenen Merkmalen und legen den Rechenweg offen.
Wie viele Grundstücke in Erlenbach sind unbebaut?
Die amtlichen Angaben führen rund 210 Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude auf, von insgesamt rund 1'400 (Stand 22. Oktober 2026). Die Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit, sie ist also nicht mit freiem Bauland gleichzusetzen. Ob Ihr Grundstück dazugehört und was es erlaubt, prüfen wir in der Grundstückprüfung.
Ist die Bewertung wirklich kostenlos?
Ja. Wir rechnen Ihr Grundstück oder Ihre Liegenschaft und besprechen das Ergebnis persönlich, ohne Kosten und ohne Verpflichtung. Eine schriftliche Analyse können Sie im Shop bestellen. Verkaufen müssen Sie danach nicht; viele Eigentümer wollen zuerst nur wissen, wo sie stehen, und entscheiden später in Ruhe.
Lohnt sich ein Ersatzneubau auf meinem Grundstück?
Wenn die Zone deutlich mehr erlaubt, als heute steht, und der Bestand in den nächsten Jahren ohnehin umfassend erneuert werden müsste, oft ja. Wir rechnen Bestand, Erneuerung, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander, mit Fläche, Kosten und Ertrag, und sagen Ihnen offen, welcher Weg trägt.
Kann ich eine Wohnung oder ein Mehrfamilienhaus bewerten lassen?
Ja. Für Wohnungen zählen Lage im Haus, Zustand und die ganze Liegenschaft, für Mehrfamilienhäuser vor allem der Mietertrag und was auf dem Grundstück zusätzlich möglich wäre. Wir wählen den Weg, der zur Liegenschaft passt, und erklären das Ergebnis im Gespräch Zeile für Zeile.
Kaufen Sie Grundstücke in Erlenbach auch direkt?
Ja. Wir kaufen Bauland, Häuser mit Landreserve, Mehrfamilienhäuser und Areale selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt: ein Preis, eine Zusage, ein Notartermin. Wer lieber breiter anbietet, wählt das Exklusivmandat; wir sagen Ihnen offen, welcher Weg für Ihre Liegenschaft mehr bringt.
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Abbrechen und neu bauen oder aufstocken: beide Wege nebeneinander gerechnet.
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Kaufen, was nie auf einem Portal steht: Suchprofil hinterlegen, persönlich geprüft.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 22. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · es gelten das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
Sie besitzen Land oder eine Immobilie in Erlenbach?
Ein Gespräch genügt, um zu wissen, wo Sie stehen.