W1
Wohnzone 1
rund 100 Grundstücke- Überbauungsziffer
- 20 %
- Fassadenhöhe
- 4,8 mArt. 27, Art. 3
Ellikon an der Thur · Kanton Zürich
Was darf ich in Ellikon an der Thur bauen?
Was darf ich auf meinem Grundstück in Ellikon an der Thur bauen? Das legen das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung fest. Yaacoubi Immobilien AG prüft in Ellikon an der Thur die Bebaubarkeit eines Grundstücks nach Bau- und Zonenordnung und belegt jede Zahl im amtlichen Original. Eine Bewilligung stellen wir nicht in Aussicht.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
3Bauzonen mit amtlichen oder belegten Massen
33 haBauzonen
310Bauzonen-Grundstücke
1'027Einwohner · 2025
- Ziffern, Höhen, Abstände
- Jede Zahl mit Beleg
- Planungs- und Baugesetz
- Bau- und Zonenordnung
- Baufeld vor dem Projekt
- Gerechnet, nicht geschätzt
Kostenlose Grundstückprüfung
Was darf auf Ihrem Grundstück gebaut werden?
Adresse und Erreichbarkeit genügen. Wir rechnen es nach der Bau- und Zonenordnung von Ellikon an der Thur und besprechen es persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · gut 100 Sekunden
Linie für Linie. Vom Grundstück zur Fläche.
Baufeld und Hauptnutzfläche nach der Bau- und Zonenordnung, Szenarien mit Bandbreite und ein Dossier mit amtlichen Originalen: So rechnen wir ein Grundstück, in Ellikon an der Thur wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Bau- und Zonenordnung
Die Zonen von Ellikon an der Thur.
In Ellikon an der Thur regelt die Bau- und Zonenordnung die Dichte in den Wohnzonen vor allem über die Überbauungsziffer: 20 %.
Die zulässige Höhe der Fassade liegt in den Wohnzonen bei 4,8 m.
In Ellikon an der Thur kommen eine Wohnzone, eine Zentrums- oder Kernzone und eine Arbeitszone für Industrie und Gewerbe vor. Die Bau- und Zonenordnung legt je Zone unterschiedliche Masse amtlich fest: in der Wohnzone die Überbauungsziffer, in der Kernzone die Vollgeschosse, in der Arbeitszone die Baumassenziffer.
Andere Masse lässt sie ausdrücklich offen. In der Kernzone macht sie keine Vorgabe zu Ausnützungsziffer, Baumassenziffer und Überbauungsziffer. In der Arbeitszone gibt es keine Vorgabe zu Ausnützungsziffer und Vollgeschossen. Die Liste unten zeigt die Zonen mit ihren Massen.
Wohnzonen
Kern- und Zentrumszonen
K
Kernzone
rund 190 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- keine Vorgabe
- Baumassenziffer
- keine Vorgabe
- Überbauungsziffer
- keine Vorgabe
- Vollgeschosse
- 2
- Fassadenhöhe
- 7,5 mArt. 7, Art. 3
Industrie- und Gewerbezonen
G
Gewerbezone
rund 20 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- keine Vorgabe
- Baumassenziffer
- 4,5 m³/m²
- Vollgeschosse
- keine Vorgabe
Gezeigt sind Bauzonen ab 20 Grundstücken. Werte ohne Zusatz sind amtlich; ein Artikel unter dem Wert ist die Fundstelle in der Bau- und Zonenordnung, an der wir ihn im Original geprüft haben. «Keine Vorgabe» bedeutet: Für diese Zone regelt die Ordnung das Mass nicht. Massgebend bleiben die Bau- und Zonenordnung und das kantonale Recht.
Ausgangslage in Ellikon an der Thur
Was darf ich bauen in Ellikon an der Thur.
Der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke in Ellikon an der Thur ist eben, mit unter 10 % Neigung.
Von Zürich aus gerechnet liegt Ellikon an der Thur rund 30 km nordöstlich, nahe bei Wiesendangen, Rickenbach und Altikon.
Nach Einwohnern ist Ellikon an der Thur eine der kleineren Gemeinden im Bezirk Winterthur, der 19 Gemeinden zählt.
Ohne Gebäude ist in Ellikon an der Thur etwa derselbe Teil der Bauzonen-Grundstücke wie im Mittel des Kantons Zürich.
In Ellikon an der Thur gelten 3 Zonen, für die die Bau- und Zonenordnung Masse amtlich festlegt. Diese Zonen betreffen 310 Grundstücke (gerundet, Stand der Zonenangaben 22. Oktober 2026). Insgesamt liegen 310 Grundstücke in Bauzonen (gerundet). Die Gebäudedaten haben den Stand 4. September 2026. Die folgenden Kennzahlen zeigen, was auf diesen Grundstücken bereits steht und wie gross sie sind.
Ellikon an der Thur · Kanton ZürichWas darf ich bauen
Bauzonen-Grundstücke310hergeleitetgerundet, Stand 22. Oktober 2026
Fläche der Bauzonen33 hahergeleitetaus den amtlichen Plänen, Stand 22. Oktober 2026
Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude50hergeleitetgerundet, zählt auch laufende Ersatzneubauten, Stand 4. September 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte680 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 22. Oktober 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt Oberwinterthur-WinterthuramtlichSitz in Winterthur
- amtlichso übernommen, wie amtliche Statistik und Register sie publizieren, mit Stichtag
- hergeleitetaus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt und gerundet, nie für Gruppen unter 20 Grundstücken
Die Masse, kurz erklärt
Die wichtigsten Masse, kurz erklärt.
Die Gemeinde Ellikon an der Thur hat ihre Bau- und Zonenordnung an die Baubegriffe angepasst, die seit 1. März 2017 im Planungs- und Baugesetz stehen. Gemessen wird nach der geltenden Fassung.
Ausnützungsziffer
Anrechenbare Geschossfläche im Verhältnis zur anrechenbaren Grundstücksfläche. Flächen in Dach-, Attika- und Untergeschossen zählen nur, soweit sie je Geschoss überschreiten, was von der zulässigen Ausnützung gleichmässig verteilt auf ein Vollgeschoss fällt. Zürich schreibt sie in Prozent: 60 % heisst 600 m² auf 1'000 m².
§§ 255 und 259 PBG
Baumassenziffer
Bauvolumen über dem massgebenden Terrain in seinen Aussenmassen je Quadratmeter anrechenbarer Grundstücksfläche.
§ 258 PBG
Überbauungsziffer
Anrechenbare Gebäudefläche innerhalb der projizierten Fassadenlinie im Verhältnis zur anrechenbaren Grundstücksfläche.
§ 256 PBG
Fassadenhöhe und Gesamthöhe
Die Fassadenhöhe misst bis zur Oberkante der Dachkonstruktion an der Fassade, die Gesamthöhe bis zum höchsten Punkt der Dachkonstruktion. Mehr als 25 m Fassadenhöhe sind nur möglich, wo Hochhäuser zugelassen sind.
§§ 278, 279, 281 und 282 PBG
Ellikon an der Thur im Profil
Was Ellikon an der Thur ausmacht.
Wer in Ellikon an der Thur bauen will, beginnt bei den Bauzonen. Sie umfassen 33 Hektar, verteilt auf 310 Grundstücke (gerundet). Die Bau- und Zonenordnung kennt in der Gemeinde 3 Zonen mit amtlich festgelegten Massen. Sie gelten für 310 Grundstücke (gerundet). Auf 50 Bauzonen-Grundstücken steht kein Gebäude (gerundet); gezählt werden dort auch laufende Ersatzneubauten. Ersatzneubau und Verdichtung in Ellikon an der Thur beschreibt, was beim Abbrechen und Neubauen zu klären ist. Der Gebäudebestand umfasst 480 Wohnungen (gerundet), und auf 30 Grundstücken steht ein Mehrfamilienhaus (gerundet). Bei 34 Prozent der Grundstücke stammen die Gebäude aus der Zeit vor 1960.
Ellikon an der Thur liegt im Bezirk Winterthur, nordöstlich von Zürich, in einer Distanz von 30 Kilometern zur Stadt Zürich. Die Gemeinde zählt 1'027 Einwohnerinnen und Einwohner (Stand 2025). Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +9,7 Prozent. Für Bauvorhaben zählt auch die Form des Grundstücks. Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 680 m². Ein Viertel ist kleiner als 490 m², ein Viertel grösser als 1'000 m². Ebene Grundstücke machen 60 Prozent aus, Hanglage 39 Prozent. Wer plant, sollte beides kennen: Grösse und Gelände.
Höhen und Abstände im Schnitt
So hoch darf in Ellikon an der Thur gebaut werden.
Im Schnitt, im gleichen Massstab und an einem Mustergrundstück: wie hoch in typischen Zonen der Gemeinde gebaut werden darf und wie viel Abstand bleibt.
Schnitt · W1Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · KMustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Musterzeichnungen: Höhen aus der Bau- und Zonenordnung; der Abstand zur Grenze ist schematisch, nicht aus der Bau- und Zonenordnung. Grundstück und Baukörper sind erfunden. Dachform, Attika, Baulinien, Gestaltungspläne und Sonderregeln sind nicht dargestellt; was auf einem bestimmten Grundstück gilt, prüfen wir einzeln.
Ein Grundstück · drei Möglichkeiten
Wie viel Haus passt darauf?
Ob auf einem Grundstück in Ellikon an der Thur zwei, vier oder sechs Geschosse möglich sind, entscheiden Zone, Baufeld und Höhen. Wir rechnen es für jede Parzelle.
Varianten zur Veranschaulichung. Was zulässig ist, bestimmen Bauordnung und Baubewilligung.
Vom Grundstück zum Baufeld
Erst das Baufeld, dann das Projekt.
Bevor ein Projekt gezeichnet wird, steht das Baufeld fest: Abstände und Baulinien begrenzen die Fläche, Ziffer und Höhen das Volumen. So rechnen wir, hier an einer Musterparzelle gezeigt.
Situation 1:500Musterbeispiel · fiktive Parzelle
Das Verfahren
Vom Projekt zur Bewilligung.
Bewilligungspflichtig sind Neubauten, Umbauten, baurechtlich bedeutsame Nutzungsänderungen und in Kernzonen auch Abbrüche (§ 309 PBG).
- 01 · VorentscheidGrundlegende Fragen lassen sich vorab verbindlich klären (§§ 323 und 324 PBG).
- 02 · Baugesuch und ProfileGesuch mit allen Unterlagen bei der Baubehörde; darstellbare Vorhaben werden ausgesteckt (§ 311 PBG).
- 03 · AuflageDie Gemeinde macht das Vorhaben bekannt, die Unterlagen liegen 20 Tage öffentlich auf (§ 314 PBG).
- 04 · EntscheidInnert zwei Monaten nach der Vorprüfung, bei Neubauten innert vier Monaten (§ 319 PBG).
- 05 · BaubeginnWird nicht innert drei Jahren mit dem Bau begonnen, erlischt die Bewilligung (§ 322 PBG).
Rechenbeispiel
Vom Grundstück zum Bauvolumen.
Die Bau- und Zonenordnung von Ellikon an der Thur steuert die Dichte mit der Baumassenziffer statt mit der Ausnützungsziffer: so viele Kubikmeter Gebäude über dem Terrain dürfen je Quadratmeter Grundstück stehen. Gerechnet ist mit der Ziffer der Gewerbezone.
Musterbeispiel · fiktive Parzelle
Grundstücksfläche, angenommen850 m²
Baumassenziffer, Gewerbezone4,5 m³/m²
Zulässiges Bauvolumen über Terrain3'825 m³
Erfundene Grundstücksfläche, Ziffer amtlich aus der Bau- und Zonenordnung. Wie viel Geschossfläche dieses Volumen ergibt, hängt von Geschosshöhen, Dach und Abständen ab; für Ihr Grundstück rechnen wir es einzeln.
Ellikon an der Thur
Was Sie in Ellikon an der Thur wissen sollten.
Was Sie auf einem Grundstück in Ellikon an der Thur bauen dürfen, ergibt sich aus mehreren Vorgaben zusammen. Massgebend sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Die Ordnung legt je Zone fest, welche Masse gelten: Ausnützung, Baumasse, Geschosse, Höhen und Grenzabstände. Nicht jede Zone regelt alles. Wo die Ordnung ausdrücklich keine Vorgabe macht, lässt sie das Mass offen, und das gehört zur Prüfung dazu.
Dazu kommen Einschränkungen, die nicht aus dem Zonenplan allein hervorgehen. Jede Zone hat eine Lärm-Empfindlichkeitsstufe (Art. 43 LSV). Im Gewässerraum entlang von Bächen, Flüssen und Seen ist nur Standortgebundenes zulässig (Art. 36a GSchG). Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte, Vorkaufsrechte und Anmerkungen stehen im Grundbuch (Art. 958 ff. und 962 ZGB). Das zuständige Grundbuchamt ist Oberwinterthur-Winterthur in Winterthur.
Anlass für die Frage kann vieles sein. Wer erbt, möchte wissen, ob sich ein Grundstück anders nutzen lässt. Steht die Pensionierung an oder ist das Haus zu gross geworden, stellt sich die Frage nach dem Ersatz oder dem Verkauf. Auch eine auslaufende Hypothek kann dazu führen, dass ein Grundstück neu betrachtet wird. In Ellikon an der Thur gibt es auf 50 Bauzonen-Grundstücken (gerundet) kein Gebäude.
Im Kanton Zürich gibt es im Baubewilligungsverfahren kein Einspracheverfahren (§ 315 Abs. 3 PBG). Wer Ansprüche wahren will, verlangt innert der gesetzlichen Frist nach der Bekanntmachung die Zustellung des baurechtlichen Entscheids (§ 315 Abs. 1 PBG). Wer das versäumt, verliert das Rekursrecht (§ 316 Abs. 1 PBG). Die allgemeinen Regeln für den ganzen Kanton erklärt Was darf ich im Kanton Zürich bauen?. Für Ellikon an der Thur gilt zusätzlich die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde.
Wir beginnen mit einem Gespräch. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich, und wir kommen mit Fakten, nie per E-Mail. Vorab können Sie Ihre Adresse in der Grundstückprüfung zur Bebaubarkeit eingeben: Das Grundstück erscheint sofort im Luftbild und im Katasterplan, kostenlos und vertraulich.
Danach rechnen wir: was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was sich daraus ergibt. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original. Die Grundstückprüfung ersetzt keine Baubewilligung, und wir stellen keine in Aussicht. Wer verkaufen will, kann den Direktankauf durch uns wählen, ohne Finanzierungsvorbehalt, oder ein Exklusivmandat ohne Inserat. Bei beiden Wegen gilt: ein Preis, eine Zusage, ein Notartermin.
Häufige Fragen
Was darf ich bauen in Ellikon an der Thur: Ihre Fragen.
Für wie viele Grundstücke legt die Bau- und Zonenordnung in Ellikon an der Thur Masse fest?
Die Bau- und Zonenordnung kennt in Ellikon an der Thur 3 Zonen mit amtlich festgelegten Massen. Sie betreffen 310 Grundstücke (gerundet). Insgesamt liegen 310 Grundstücke in Bauzonen (gerundet), Stand der Zonenangaben ist 22. Oktober 2026. Welche Masse für Ihr Grundstück gelten, klären wir im Gespräch anhand der amtlichen Unterlagen.
Was bedeutet die Baumassenziffer in Ellikon an der Thur?
Die Baumassenziffer setzt die zulässige Baumasse eines Gebäudes ins Verhältnis zur Grundstücksfläche. In Ellikon an der Thur legt die Bau- und Zonenordnung sie für die Arbeitszone amtlich fest. Bei den übrigen der 3 Zonen mit amtlich festgelegten Massen gilt je Zone ein anderes Mass, in der Kernzone macht die Ordnung dazu ausdrücklich keine Vorgabe.
Kann ich vorab verbindlich klären, ob etwas erlaubt ist?
Ja, mit einem Vorentscheid. Über Fragen, die für die spätere Bewilligung grundlegend sind, etwa die Zonenkonformität oder die Höhe, entscheidet die Baubehörde im gleichen Verfahren wie bei einer Bewilligung. Der Entscheid bindet in diesen Fragen wie eine Bewilligung, solange sich die Verhältnisse bis zum Baugesuch nicht wesentlich ändern (§§ 323 und 324 PBG).
Verkaufen oder im Baurecht abgeben?
Ein Baurecht bringt über Jahrzehnte einen Zins, der Boden bleibt in Ihrer Familie. Ein Verkauf bringt den Erlös auf einmal und keine Verpflichtungen. Was besser passt, hängt von Ihrem Alter, Ihren Erben und Ihren Plänen ab. Wir rechnen beide Wege nebeneinander, mit Steuern und Zeitpunkt.
Darf ich mehr bauen, als die Zone erlaubt?
Mit einer Arealüberbauung oder einem Gestaltungsplan kann mehr zulässig sein, wenn die Bau- und Zonenordnung das vorsieht und besondere Anforderungen erfüllt sind (§§ 69 bis 72 und 83 PBG). Das ist kein Bonus auf Knopfdruck. Wir weisen solche Möglichkeiten als eigene Variante aus, nie im Grundwert.
Kaufen Sie Grundstücke in Ellikon an der Thur auch direkt?
Ja. Wir kaufen Bauland, Häuser mit Landreserve, Mehrfamilienhäuser und Areale selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt: ein Preis, eine Zusage, ein Notartermin. Wer lieber breiter anbietet, wählt das Exklusivmandat; wir sagen Ihnen offen, welcher Weg für Ihre Liegenschaft mehr bringt.
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Immobilie diskret verkaufen, ohne Inserat: direkt an uns oder an geprüfte Käufer wie Family Offices und Investoren.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 22. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · Kantonsrecht Stand 30. September 2026 · verbindlich sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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