Viel Reserve
Je grösser der Abstand zwischen heutigem Bestand und dem, was die Zone erlaubt, desto eher trägt ein Neubau.
Ellikon an der Thur · Kanton Zürich
Ersatzneubau und Verdichtung in Ellikon an der Thur
Ersatzneubau und Verdichtung prüfen, verkaufen an Entwickler oder Land gegen Wohnung: Yaacoubi Immobilien AG begleitet Eigentümerinnen und Eigentümer in Ellikon an der Thur, rechnet zuerst die Möglichkeiten des Grundstücks und kauft auf Wunsch selbst, ohne Finanzierungsvorbehalt.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
30Wohnzonen-Grundstücke mit Gebäuden vor 1980
34 %Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 1960
680 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
1'027Einwohner · 2025
- Mieter fair begleiten
- Ersatzneubau und Verdichtung
- Bewilligung im Blick
- Bestand gegen Zone gerechnet
- Aufstockung als Alternative
- Diskret, ohne Inserat
Ersatzneubau
Rechnen wir Ihr Grundstück.
Mehr als Adresse und Kontaktangaben brauchen wir für den Anfang nicht. Wir rechnen Bestand, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander und besprechen es persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Nach einem halben Jahrhundert im eigenen Haus beginnt für ein Ehepaar etwas Neues. Der Film erzählt, wie wir prüfen, rechnen und den Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Ellikon an der Thur wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Drei Wege
Ersetzen, aufstocken oder erneuern.
Hauptnutzfläche, Kosten und Ertrag: Für jede Liegenschaft rechnen wir die Wege nebeneinander. Welcher passt, entscheidet die Eigentümerschaft.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Ausgangslage in Ellikon an der Thur
Ersatzneubau und Verdichtung in Ellikon an der Thur.
Am häufigsten sind in Ellikon an der Thur Grundstücke, deren ältestes Gebäude aus der Zeit vor 1919 stammt, danach solche mit ältestem Gebäude aus der Zeit von 1981 bis 2000.
Nach der Zahl der Grundstücke sind in Ellikon an der Thur die Kernzone, die Wohnzone 1 und die Gewerbezone die grössten Bauzonen.
Über fünf Jahre gerechnet hat die Einwohnerzahl zugenommen.
Die meisten Bauzonen-Grundstücke liegen flach, unter 10 % Neigung; das vereinfacht Zufahrt und Aushub.
In Ellikon an der Thur gelten die Baubegriffe, die seit 2017 im Planungs- und Baugesetz stehen.
Ohne Gebäude ist in Ellikon an der Thur etwa derselbe Teil der Bauzonen-Grundstücke wie im Mittel des Kantons Zürich.
In Wohn- und Mischzonen stehen gerundet 30 Grundstücke mit Gebäuden aus der Zeit vor 1980. Bei 34 Prozent der Grundstücke stammen die Gebäude aus der Zeit vor 1960. Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 680 Quadratmetern, ein Viertel ist kleiner als 490 und ein Viertel grösser als 1'000 Quadratmeter. Die Leerwohnungsziffer beträgt 0,21 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Sie gibt den Anteil leer stehender Wohnungen am gesamten Bestand an.
Ellikon an der Thur · Kanton ZürichErsatzneubau und Verdichtung
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196034 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte680 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 22. Oktober 2026
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen30hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand480hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Leerwohnungsziffer0,21 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt Oberwinterthur-WinterthuramtlichSitz in Winterthur
- amtlichamtliche Statistik und amtliche Register, unverändert, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt, gerundet, nur Gruppen ab 20 Grundstücken
Wann es sich rechnet
Wann ein Ersatzneubau trägt.
Alte Substanz
Stehen Dach, Fassade, Leitungen und Heizung gleichzeitig zur Erneuerung an, nähern sich die Kosten denen eines Neubaus.
Grundrisse
Aus kleinen, ungünstig geschnittenen Wohnungen wird durch Umbau oft nicht, was heute gesucht ist.
Lage
Wo Wohnungen gesucht sind, trägt ein Neubau. In Ellikon an der Thur liegt die Leerwohnungsziffer bei 0,21 %.
Zeitpunkt
Laufende Mietverträge, eine Hypothek mit fester Laufzeit und die Planung der Gemeinde bestimmen den richtigen Moment.
Die Alternative
Aufstocken nutzt die Reserve, ohne dass abgebrochen wird. Beide Wege rechnen wir nebeneinander.
Ellikon an der Thur im Profil
Was Ellikon an der Thur ausmacht.
In Ellikon an der Thur lebten im Jahr 2025 laut amtlicher Statistik 1'027 Menschen. Zwischen 2020 und 2025 veränderte sich die Bevölkerung um +9,7 Prozent. Der Wohnungsbestand in Ellikon an der Thur umfasst gerundet 480 Wohnungen. Gerundet 30 Grundstücke tragen ein Mehrfamilienhaus. Wer erbt, in Pension geht oder ein Haus besitzt, das zu gross geworden ist, steht bei einem Ersatzneubau vor einer Entscheidung, die den eigenen Alltag berührt. Auch eine auslaufende Hypothek kann der Anlass sein, über Abbruch und Neubau nachzudenken. Betroffen sind dabei nicht nur die Eigentümerschaft, sondern auch die Mieter im Haus.
Die Gemeinde im Bezirk Winterthur liegt von der Stadt Zürich aus gesehen nordöstlich, rund 30 Kilometer entfernt. Ellikon an der Thur besteht aus einer einzigen Ortschaft, die den Namen der Gemeinde trägt. Die Bauzonen umfassen 33 Hektar mit gerundet 310 Grundstücken. Davon sind gerundet 50 ohne Gebäude; diese Zahl zählt auch Grundstücke mit, auf denen gerade ein Ersatzneubau entsteht. 60 Prozent der Bauzonen-Grundstücke sind eben, 39 Prozent liegen in Hanglage. Für ein Ersatzneubau-Projekt in Ellikon an der Thur ist deshalb der einzelne Bestand entscheidend, nicht der Durchschnitt. Wir prüfen ihn Grundstück für Grundstück und belegen jede Zahl im amtlichen Original. Einen Überblick über die Gemeinde gibt die Seite Immobilien in Ellikon an der Thur.
Was die Zone erlaubt
Wohnzonen von Ellikon an der Thur im Schnitt.
Massgebend für die Dichte in den Wohnzonen ist in Ellikon an der Thur vor allem die Überbauungsziffer: 20 %.
In den Wohnzonen liegt die zulässige Höhe der Fassade bei 4,8 m.
Typische Wohnzonen an einem Mustergrundstück, im gleichen Massstab.
Schnitt · W1Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · KMustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Musterzeichnungen: Höhen aus der Bau- und Zonenordnung; der Abstand zur Grenze ist schematisch, nicht aus der Bau- und Zonenordnung. Grundstück und Baukörper sind erfunden. Dachform, Attika, Baulinien, Gestaltungspläne und Sonderregeln sind nicht dargestellt; was auf einem bestimmten Grundstück gilt, prüfen wir einzeln.
Was nicht mehr trägt, macht Platz.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Rechtlich gut zu wissen
Was für einen Ersatzneubau gilt.
Bestandesschutz
Bestehende Bauten, die heutigen Bauvorschriften widersprechen, dürfen umgebaut, erweitert und, wenn sie sich für eine zonengemässe Nutzung nicht eignen, anders genutzt werden, sofern keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen. Neue oder weitergehende Abweichungen von Vorschriften brauchen eine Ausnahmebewilligung. Ein Neubau muss dagegen alle heutigen Regeln einhalten.
§ 357 Abs. 1 PBG
Mieter
Die Mietverträge gehen bei einem Verkauf auf den Käufer über. Kündigungen für einen Ersatzneubau müssen sorgfältig geplant werden; Mieter können eine Erstreckung verlangen.
Art. 261 und 272 OR
Bewilligung mit Frist
Eine Baubewilligung erlischt, wenn nicht innert drei Jahren mit dem Bau begonnen wird; bei Neubauten gilt der Aushub oder der Abbruch als Baubeginn.
§ 322 PBG
Der Ablauf
Von der ersten Rechnung bis zum Entscheid.
Ihr Teil: die Adresse nennen und dreimal entscheiden. Unser Teil: alles dazwischen.
- 01 · AdresseDie Adresse genügt: Parzelle, Bestand und Zone liegen uns vor, noch während wir sprechen.
- 02 · RechnungNebeneinander gerechnet: Bestand, Erneuerung, Aufstockung und Ersatzneubau, mit Fläche, Kosten und Ertrag.
- 03 · WegOb Verkauf, Land gegen Wohnung oder eigener Bau: Die Entscheidung liegt bei Ihnen, die Folgen legen wir offen.
- 04 · VorentscheidGrundsatzfragen wie Zone oder Höhe lassen sich vorab verbindlich klären (§§ 323 und 324 PBG).
- 05 · NotarWird verkauft oder Land gegen Wohnung eingebracht: Beurkundung und Übergabe am vereinbarten Stichtag.
Zwei Wege
Verkaufen an uns oder über uns.
Diskreter Ankauf
Schnell und sicher.
Sie verkaufen direkt an uns: eigene Mittel, kein Finanzierungsvorbehalt und ein einziger Notartermin für Ihr Objekt in Ellikon an der Thur.
- im heutigen Zustand
- auch Erbengemeinschaften
- Angebot meist innert Tagen
Diskrete Vermittlung
Wir finden den Käufer.
Wir bringen Ihr Objekt Off Market zu wenigen geprüften Käufern: Family Offices, Pensionskassen, Projektentwickler, Bauunternehmen und private Investoren, seriös begleitet bis zum Notar.
- ein Ansprechpartner
- ein belegter Preis
- Honorar erst bei Erfolg
Exklusivmandat
Ein Partner, ein Preis, kein Inserat.
«Wir prüfen Ihr Grundstück so genau, als müssten wir es selbst bezahlen. Danach sprechen wir still die wenigen Käufer an, für die es passt, und begleiten Sie bis zur Unterschrift beim Notariat. Den Stand kennen Sie jederzeit.»
Ellikon an der Thur
Was Sie in Ellikon an der Thur wissen sollten.
Bei einem älteren Haus stellt sich die Frage: erhalten und erweitern oder abbrechen und neu bauen. Eine Aufstockung oder ein Anbau kann den Bestand weiter nutzen. Ein Ersatzneubau schafft neue Grundrisse und kann mehr Wohnfläche bringen, wenn die Bau- und Zonenordnung es zulässt. In Ellikon an der Thur kommen Wohnzone, Kernzone und Gewerbezone vor. Die Wohnzone legt die Überbauungsziffer amtlich fest, die Kernzone die Vollgeschosse. Was zusätzlich erlaubt ist, entscheidet über den Wert des Grundstücks. Deshalb rechnen wir zuerst, bevor wir über einen Preis sprechen.
Mieter gehören von Anfang an in die Planung. Mietverhältnisse gehen auf den Käufer über, ein Ersatzneubau braucht deshalb Zeit und eine sorgfältige Planung der Kündigungen (Art. 261 und 271a OR). Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden (Art. 269a lit. b OR, Art. 14 VMWG). Die mittlere Netto-Miete im Kanton beträgt 21,3 Franken je Quadratmeter und Monat (Stand 2024); sie dient als Orientierung, nicht als Aussage über ein einzelnes Haus.
Wer erbt, in Pension geht oder ein Haus nicht mehr braucht, kann auch an einen Entwickler verkaufen oder das Grundstück gegen eine Wohnung im Neubau einbringen. Mehr dazu finden Sie unter Land gegen Wohnung in Ellikon an der Thur.
Im Kanton Zürich massgebend sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Im Baubewilligungsverfahren gibt es kein Einspracheverfahren (§ 315 Abs. 3 PBG). Wer Ansprüche wahren will, verlangt die Zustellung des baurechtlichen Entscheids (§ 315 Abs. 1 PBG), sonst geht das Rekursrecht verloren (§ 316 Abs. 1 PBG). Der Kanton erhebt keine Handänderungssteuer. Grundlagen finden Sie unter Was Sie im Kanton Zürich bauen dürfen und Liegenschaft verkaufen im Kanton Zürich.
Am Anfang steht ein persönliches Gespräch. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich, wir kommen mit Fakten. Mit der Grundstückprüfung zur Bebaubarkeit sehen Sie Ihr Grundstück sofort im Luftbild und im Katasterplan, vertraulich und kostenlos. Danach rechnen wir, was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was es wert ist. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original.
Dann entscheiden Sie über den Weg. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln, ohne Finanzierungsvorbehalt und im Ist-Zustand, auch von Erbengemeinschaften. Beim Exklusivmandat ohne Inserat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer, das Honorar fällt erst bei Erfolg an. Bei Land gegen Wohnung wird die Wohnung vor Baubeginn beim Notar vereinbart. Beurkundet wird immer öffentlich (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB).
Häufige Fragen
Ersatzneubau und Verdichtung in Ellikon an der Thur: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke in Ellikon an der Thur kommen für einen Ersatzneubau infrage?
In Wohn- und Mischzonen stehen gerundet 30 Grundstücke mit Gebäuden aus der Zeit vor 1980 (Stand 4. September 2026). Das ist ein Ausgangspunkt, kein Urteil über ein einzelnes Haus. Ob sich ein Abbruch lohnt, hängt von der Bau- und Zonenordnung und vom Bestand ab; das rechnen wir im Gespräch gemeinsam mit Ihnen.
Wie gross sind die Grundstücke in den Bauzonen von Ellikon an der Thur?
Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke beträgt 680 Quadratmeter. Ein Viertel ist kleiner als 490, ein Viertel grösser als 1'000 Quadratmeter. Dazu kommt die Lage: 60 Prozent der Grundstücke sind eben, 39 Prozent liegen am Hang. Beides beeinflusst, wie sich ein Neubau auf dem Grundstück anordnen lässt.
Muss ich selbst bauen?
Nein. Viele Eigentümer verkaufen das Grundstück an einen Entwickler, der den Ersatzneubau umsetzt, oder an uns. Andere bringen ihr Land ein und erhalten eine neue Wohnung im Neubau. Wir zeigen, welcher Weg zu Ihnen passt, und begleiten ihn bis zum Schluss.
Kann ich vorab verbindlich klären, ob etwas erlaubt ist?
Ja, mit einem Vorentscheid. Über Fragen, die für die spätere Bewilligung grundlegend sind, etwa die Zonenkonformität oder die Höhe, entscheidet die Baubehörde im gleichen Verfahren wie bei einer Bewilligung. Der Entscheid bindet in diesen Fragen wie eine Bewilligung, solange sich die Verhältnisse bis zum Baugesuch nicht wesentlich ändern (§§ 323 und 324 PBG).
Wie lange dauert es bis zum Neubau?
Von der ersten Rechnung bis zum Bezug oft drei bis vier Jahre: Planung, Baugesuch und Bewilligung, Kündigungen, Abbruch und Bau. Ein Vorentscheid der Baubehörde (§ 323 PBG) kann grundlegende Fragen früh klären. Wer verkauft, gibt diese Zeit und das Risiko an den Käufer ab.
Wer erfährt von meinem Verkauf?
Nur wer es nach Ihrer Freigabe erfahren soll. Kein Inserat, kein Schild, kein Portal. Geprüfte Käufer erhalten das Dossier erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit. Nachbarn, Mieter und Bekannte erfahren nichts, was Sie nicht wollen, auch dann nicht, wenn der Verkauf am Ende nicht zustande kommt.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 22. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · Kantonsrecht Stand 30. September 2026 · es gelten das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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