Instandsetzung
Dach, Fassade, Fenster, Haustechnik und Leitungen haben Lebensdauern von Jahrzehnten. Was bald fällig ist, zieht ein Käufer vom Preis ab; wir rechnen es offen mit.
Ellikon an der Thur · Kanton Zürich
Mehrfamilienhaus und Renditeliegenschaft verkaufen in Ellikon an der Thur
Wie verkaufe ich mein Mehrfamilienhaus in Ellikon an der Thur, ohne dass es öffentlich wird? Yaacoubi Immobilien AG begleitet den Verkauf von Mehrfamilienhäusern und Renditeliegenschaften in Ellikon an der Thur an geprüfte Käufer, entweder durch Direktankauf oder im stillen Exklusivmandat. Die Mieter bleiben, die Mietverhältnisse gehen über.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
25Grundstücke mit Mehrfamilienhaus
480Wohnungen im Bestand
0,21 %Leerwohnungsziffer
117 %Steuerfuss · 2026
1'027Einwohner · 2025
- Aufstockung oder Ersatzneubau
- Mieter bleiben
- Mietertrag heute und morgen
- Geprüfte Investoren
- Mehrfamilienhaus und Rendite
- Diskret, ohne Inserat
Mehrfamilienhaus verkaufen
Lassen Sie Ihre Liegenschaft rechnen.
Mit Mieterspiegel rechnen wir genau; ohne rechnen wir mit Durchschnittsmieten und sagen es dazu.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · gut 90 Sekunden
Schweigen ist Gold. Das Exklusivmandat erklärt.
Verkaufen, ohne dass es die Nachbarschaft erfährt: ein Partner, ausgewählte und geprüfte Käufer, fünf Etappen bis zur Beurkundung, Honorar nur bei Erfolg.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Wie Investoren rechnen
Zahlen, die jeder Käufer prüft.
Mieten nach der Erneuerung
Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden; bei umfassenden Überholungen gilt in der Regel ein Anteil von 50 bis 70 Prozent als wertvermehrend.
Art. 269a lit. b OR · Art. 14 VMWG
Referenzzinssatz
Bestehende Mieten folgen dem hypothekarischen Referenzzinssatz: Sinkt er, können Mieter eine Senkung verlangen, steigt er, ist eine Erhöhung möglich.
Art. 269a lit. b und 270a OR · Art. 12a und 13 VMWG
Ausgangslage in Ellikon an der Thur
Mehrfamilienhaus verkaufen in Ellikon an der Thur.
Von den 19 Gemeinden im Bezirk Winterthur ist Ellikon an der Thur nach der Einwohnerzahl eine der kleineren Gemeinden.
In den letzten fünf Jahren ist die Bevölkerung gewachsen.
Nach dem ältesten Gebäude gezählt, stammen die meisten Grundstücke mit Gebäuden in Ellikon an der Thur aus der Zeit vor 1919, die zweitmeisten aus der Zeit von 1981 bis 2000.
Verglichen mit den übrigen Gemeinden des Kantons Zürich liegt der Steuerfuss von Ellikon an der Thur im oberen Bereich, die Spanne reicht von 71 bis 128 %.
Am meisten Bauzonen-Grundstücke zählen die Kernzone, die Wohnzone 1 und die Gewerbezone.
In Ellikon an der Thur ist bei 25 Grundstücken ein Mehrfamilienhaus das Hauptgebäude. Sie enthalten rund 200 Wohnungen. Die Leerwohnungsziffer beträgt 0,21 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Sie gibt an, welcher Anteil der Wohnungen am Stichtag leer stand. Die kantonale Mietstatistik nennt eine mittlere Netto-Miete von 21,3 Franken je Quadratmeter und Monat (Stand 2024). Dieser Wert gilt für den ganzen Kanton und nicht für ein einzelnes Haus.
Ellikon an der Thur · Kanton ZürichMehrfamilienhaus verkaufen
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen30hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand480hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Leerwohnungsziffer0,21 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+9,7 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Steuerfuss der Gemeinde117 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196034 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt Oberwinterthur-WinterthuramtlichSitz in Winterthur
- amtlichso übernommen, wie amtliche Statistik und Register sie publizieren, mit Stichtag
- hergeleitetaus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt und gerundet, nie für Gruppen unter 20 Grundstücken
Musterbeispiel
So sieht die Rechnung aus.
Bei Mehrfamilienhäusern rechnen wir den heutigen Mietertrag pro Monat und pro Jahr und was auf derselben Parzelle zusätzlich möglich wäre. Käufer und Verkäufer arbeiten so mit derselben Rechnung.
Musterbeispiel · fiktive Liegenschaft
Wohnungen heute10
Mietertrag heute pro MonatCHF 18'400
Mietertrag heute pro JahrCHF 220'800
Wohnungen nach Aufstockung12
Mietertrag danach pro JahrCHF 272'400
Zusätzlich pro JahrCHF 51'600
Erfundene Zahlen. Für Ihre Liegenschaft rechnen wir mit dem echten Mieterspiegel.
Ellikon an der Thur im Profil
Was Ellikon an der Thur ausmacht.
Wer in Ellikon an der Thur ein Mehrfamilienhaus verkaufen will, beginnt beim Bauen. Die Bauzonen von Ellikon an der Thur umfassen 33 Hektar und rund 310 Grundstücke. Davon sind rund 50 ohne Gebäude; die Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Die Gemeinde kennt eine Wohnzone, eine Kernzone und eine Gewerbezone. Für die Kernzone legt die Bau- und Zonenordnung die Vollgeschosse fest und lässt Ausnützungsziffer, Baumassenziffer und Überbauungsziffer offen. In der Wohnzone ist die Überbauungsziffer amtlich festgelegt. Für die Gewerbezone gilt die Baumassenziffer. Die Hälfte der Bauzonen-Grundstücke ist kleiner als 680 m². Ein Viertel liegt unter 490 m², ein weiteres Viertel über 1'000 m². Eben sind 60 Prozent der Bauzonen-Grundstücke, in Hanglage liegen 39 Prozent.
Der Gebäudebestand in Ellikon an der Thur zählt rund 480 Wohnungen. Auf rund 30 Grundstücken steht ein Mehrfamilienhaus. Bei 34 Prozent der Grundstücke stammen die Gebäude aus der Zeit vor 1960. Das Baujahr ist ein Ausgangspunkt, wenn Käufer Zustand und einen möglichen Ersatzneubau prüfen. Die Gemeinde liegt nordöstlich von Zürich, rund 30 Kilometer entfernt, im Bezirk Winterthur. Ellikon an der Thur zählt 1'027 Einwohnerinnen und Einwohner (Stand 2025). Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +9,7 Prozent. Der Steuerfuss der Gemeinde beträgt 117 % der einfachen Staatssteuer (Stand 2026). Zuständig für den Eintrag nach dem Verkauf ist das Grundbuchamt Oberwinterthur-Winterthur in Winterthur.
Substanz
Was im Haus steckt, rechnen wir mit.
Baujahr, letzte Erneuerungen, Leitungen, Dach und Heizung entscheiden, ob sich Halten, Erneuern oder Ersatzneubau rechnet. Wir legen offen, womit wir rechnen und was ein Käufer selbst prüfen sollte.
Am Anfang steht ein Gespräch, nie eine E-Mail. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich. Wir kommen mit Fakten: was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was das Haus wert ist. Gerechnet, nicht geschätzt; jede Zahl belegen wir im amtlichen Original. Mit dem Check zur Bebaubarkeit Ihres Grundstücks sehen Sie Ihr Grundstück vorab im Luftbild und im Katasterplan.
Danach wählen Sie zwischen zwei Wegen. Beim Direktankauf durch uns kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt. Es gibt einen Preis, eine Zusage und einen Notartermin. Im Exklusivmandat ohne Inserat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer. Das Honorar ist nur geschuldet, wenn der Verkauf dank der Vermittlung zustande kommt (Art. 412 ff. OR). Sie erhalten einen geschützten Zugang und geben jede Besichtigung und jedes Angebot selbst frei.
Heute und neu möglich
Erhalten, aufstocken oder ersetzen.
Drei Wege, nebeneinander gerechnet: erhalten, aufstocken, ersetzen. Der Weg, der Käufern am meisten wert ist, bestimmt den Preis.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Drei Wege im Vergleich
Inserat, Exklusivmandat oder Direktankauf?
Ein Inserat sieht jeder: Nachbarn, Mieter, Bekannte, die Bank. Im Exklusivmandat erfährt nur ein kleiner Kreis geprüfter Käufer davon, beim Direktankauf niemand ausser uns und dem Notariat.
Makler mit InseratImmobilienmakler im ExklusivmandatDirektankauf durch uns
Sichtbarkeitjede Person, die das Inserat siehtein kleiner Kreis geprüfter Käufer, nach Vertraulichkeitniemand ausser uns und dem Notariat
Preisfindungim Wettbewerb von Besichtigungen und Gebotenaus Zone, Bestand und Reserve gerechnet und Ihnen offengelegtein begründeter Preis, Zeile für Zeile erklärt
Dauerhäufig mehrere Monate mit vielen Terminenwenige, gezielt ausgewählte GesprächeAngebot in der Regel innert Tagen
KostenInserate, Fotos und Honorarein Honorar erst mit dem Verkaufkein Honorar, weil wir selbst kaufen
Risikoeine geplatzte Finanzierung wirft zurückKäufer mit geprüftem Finanzierungsnachweiseigene Mittel, ohne Finanzierungsvorbehalt
Exklusiv heisst: Während der Laufzeit vermittelt nur ein Partner. So erscheint Ihr Objekt nirgends doppelt, und niemand verhandelt ohne Ihr Wissen. Wir sind Immobilienmakler, nur ohne Inserat: was ein Immobilienmakler bei uns für Sie tut.
Rechnen Sie selbst
Bruttorendite in Sekunden.
Mietertrag pro Monat und Kaufpreis eingeben: Sie sehen die Bruttorendite und welcher Preis bei einer erwarteten Rendite herauskommt.
Ein Rechenbeispiel ohne Kosten und Leerstand, keine Anlageberatung.
Rechtlich gut zu wissen
Was beim Verkauf einer Renditeliegenschaft gilt.
Mieter bleiben
Die Mietverhältnisse gehen beim Verkauf auf den Käufer über. Der Verkauf allein beendet keinen Mietvertrag; vorzeitig kündigen kann der Käufer nur bei dringendem Eigenbedarf.
Art. 261 OR
Beurkundung
Der Kaufvertrag wird öffentlich beurkundet; mit dem Eintrag im Grundbuch gehen Eigentum und Mietverträge über.
Art. 216 OR · Art. 656 ZGB
Der Ablauf
Vom Mieterspiegel bis zum Notar.
Sie entscheiden an drei Stellen: beim Weg, bei jeder Besichtigung, beim Angebot. Alles andere ist unsere Arbeit.
- 01 · UnterlagenMieterspiegel, Nebenkostenabrechnung, Pläne und die Erneuerungen der letzten Jahre; Fehlendes beschaffen wir.
- 02 · RechnungDer Ertrag heute und der Erneuerungsbedarf, dazu Aufstockung oder Ersatzneubau mit dem Ertrag danach.
- 03 · KäuferkreisGeprüfte Käufer mit Finanzierungsnachweis: Pensionskassen, Family Offices und private Investoren.
- 04 · AngeboteWir vergleichen Preis, Bedingungen und Sicherheit jedes Angebots.
- 05 · NotarBeurkundung, Übergang der Mietverträge und Nebenkostenabrechnung auf den Stichtag.
Exklusivmandat
Ein Partner, ein Preis, kein Inserat.
«Wir prüfen Ihr Grundstück so genau, als müssten wir es selbst bezahlen. Danach sprechen wir still die wenigen Käufer an, für die es passt, und begleiten Sie bis zur Unterschrift beim Notariat. Den Stand kennen Sie jederzeit.»
Ellikon an der Thur
Was Sie in Ellikon an der Thur wissen sollten.
Käufer von Mehrfamilienhäusern rechnen mit drei Grössen: Ertrag, Zustand und dem, was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt. Dazu gehören eine mögliche Aufstockung oder ein Ersatzneubau. Wir rechnen diese Reserve vor dem Gespräch über einen Preis. Mehr dazu finden Sie unter Aufstockung und Reserve prüfen. Zum Kreis der Käufer gehören Pensionskassen, Anlagestiftungen, Family Offices und private Investoren.
Für die Mieter ändert sich beim Verkauf nichts Grundsätzliches. Mietverhältnisse gehen auf den Käufer über, die Mieter müssen nicht ausziehen (Art. 261 OR). Bestehende Mieten folgen dem hypothekarischen Referenzzinssatz (Art. 270a OR, Art. 13 VMWG). Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden (Art. 269a lit. b OR, Art. 14 VMWG).
Anlass für einen Verkauf kann eine Erbschaft sein, die Pensionierung oder eine Hypothek, die ausläuft. Auch bei einer Erbengemeinschaft übernehmen wir im Direktankauf das Haus im Ist-Zustand. Ein Grundstückkauf ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB). Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch.
Im Kanton Zürich erhebt die politische Gemeinde, in der das Grundstück liegt, die Grundstückgewinnsteuer. Bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Der Kanton erhebt keine Handänderungssteuer; beim Kauf fallen Gebühren für Beurkundung und Grundbuch an. Einen Überblick gibt die Seite Liegenschaft verkaufen im Kanton Zürich. Zur Steuer finden Sie Näheres unter Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich.
Häufige Fragen
Mehrfamilienhaus verkaufen in Ellikon an der Thur: Ihre Fragen.
Wie viele Mehrfamilienhäuser gibt es in Ellikon an der Thur?
Nach den amtlichen Gebäudedaten (Stand 4. September 2026) ist bei rund 25 Grundstücken ein Mehrfamilienhaus das Hauptgebäude. Darin liegen rund 200 Wohnungen. Der gesamte Wohnungsbestand der Gemeinde umfasst rund 480 Wohnungen. Gezählt wird jeweils das Hauptgebäude eines Grundstücks, Nebenbauten fallen nicht ins Gewicht. Für Ihr eigenes Haus prüfen wir im persönlichen Gespräch, was darauf steht und was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt.
Was sagt die Leerwohnungsziffer in Ellikon an der Thur aus?
Die Leerwohnungsziffer misst, welcher Anteil der Wohnungen an einem Stichtag leer stand. In Ellikon an der Thur beträgt sie 0,21 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Für Eigentümer ist sie eine Kennzahl unter mehreren. Sie ersetzt weder die Rechnung zum Ertrag Ihres Hauses noch die Prüfung von Zustand und Reserve.
Müssen die Mieter informiert werden?
Erst, wenn Sie es möchten. Für die Bewertung brauchen wir keine Besichtigung. Kommt es zu Besichtigungen durch Käufer, stimmen wir sie mit den Mietern ab und halten die nötigen Ankündigungsfristen ein. Beim Verkauf gehen die Mietverträge auf den Käufer über (Art. 261 OR).
Was passiert mit der Hypothek?
Sie wird beim Verkauf aus dem Kaufpreis abgelöst. Läuft eine Festhypothek noch, verlangt die Bank bei vorzeitiger Auflösung meist eine Entschädigung. Wir legen den Termin wenn möglich so, dass sie klein bleibt, oder der Käufer übernimmt die Hypothek, wenn die Bank zustimmt.
Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettorendite?
Die Bruttorendite ist der jährliche Soll-Mietertrag geteilt durch den Kaufpreis. Die Nettorendite zieht zuerst Betriebs-, Unterhalts- und Verwaltungskosten sowie den Leerstand ab. Pensionskassen und Anlagestiftungen entscheiden nach der Nettorendite. Wir rechnen beide für Ihre Liegenschaft und zeigen, wie Käufer daraus einen Preis ableiten.
Welche Steuern fallen beim Verkauf in Ellikon an der Thur an?
Den Gewinn besteuert die politische Gemeinde mit der Grundstückgewinnsteuer (§ 205 StG ZH); eine Handänderungssteuer kennt der Kanton Zürich nicht. Wie hoch die Steuer ausfällt, hängt vom Gewinn und von der Besitzdauer ab. Wir rechnen sie für Ihren Nettoerlös als Bandbreite, verbindlich rechnet das Steueramt.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 22. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · es gelten das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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