Dübendorf · Kanton Zürich
Wie verkaufe ich mein Mehrfamilienhaus in Dübendorf, ohne dass es öffentlich wird? Yaacoubi Immobilien AG begleitet den Verkauf von Mehrfamilienhäusern und Renditeliegenschaften an geprüfte Käufer in Dübendorf, entweder per Direktankauf oder im Exklusivmandat ohne Inserat. Die erste Einschätzung im Gespräch ist kostenlos.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
Mehrfamilienhaus verkaufen
Mit Mieterspiegel rechnen wir genau; ohne rechnen wir mit Durchschnittsmieten und sagen es dazu.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein Ehepaar verkauft nach fünfzig Jahren sein Haus. Zu sehen ist, wie wir zuerst das Grundstück prüfen, dann einen begründeten Vorschlag machen und den Verkauf bis zum Notar begleiten, in Dübendorf wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Heute und neu möglich
Drei Wege, nebeneinander gerechnet: erhalten, aufstocken, ersetzen. Der Weg, der Käufern am meisten wert ist, bestimmt den Preis.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Ausgangslage in Dübendorf
Nach Einwohnern ist Dübendorf die zweitgrösste Gemeinde im Bezirk Uster, der 10 Gemeinden zählt.
Über fünf Jahre gerechnet hat die Einwohnerzahl zugenommen.
Am häufigsten sind in Dübendorf Grundstücke, deren ältestes Gebäude aus der Zeit von 1961 bis 1980 stammt, danach solche mit ältestem Gebäude aus der Zeit von 1981 bis 2000.
Verglichen mit den übrigen Gemeinden des Kantons Zürich liegt der Steuerfuss von Dübendorf im mittleren Bereich, die Spanne reicht von 71 bis 128 %.
Nach der Zahl der Grundstücke sind in Dübendorf die Wohnzone zweigeschossig b, die Wohnzone zweigeschossig c und die Wohnzone dreigeschossig 3 die grössten Bauzonen.
In Dübendorf zählt die amtliche Statistik 33'214 Einwohnerinnen und Einwohner (Stand 2025). Die Bevölkerung veränderte sich von 2020 bis 2025 um +11,1 Prozent. Der Bestand umfasst rund 16'500 Wohnungen. Die Leerwohnungsziffer gibt den Anteil leerstehender Wohnungen am Bestand an; sie beträgt 1,09 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Bewilligt oder im Bau sind rund 450 Wohnungen (Stand 4. September 2026).
Musterbeispiel
Für Mehrfamilienhäuser rechnen wir den Mietertrag heute, pro Monat und pro Jahr, und was auf derselben Parzelle zusätzlich möglich wäre. So sehen Käufer und Verkäufer dieselbe Rechnung.
Musterbeispiel · fiktive Liegenschaft
Erfundene Zahlen. Für Ihre Liegenschaft rechnen wir mit dem echten Mieterspiegel.
Dübendorf im Profil
Wer in Dübendorf ein Mehrfamilienhaus besitzt, beginnt beim Bauen. Die Bauzonen der Gemeinde umfassen 475 Hektar mit rund 3'600 Grundstücken. Davon tragen 530 kein Gebäude; diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Das Zonenbild reicht von Wohnzonen mit unterschiedlicher Geschosszahl über Zentrums- und Kernzonen bis zu Industrie- und Gewerbezonen. Für Mehrfamilienhäuser sind vor allem die Wohn- und Zentrumszonen von Bedeutung, denn dort legt die Bau- und Zonenordnung fest, was ein Käufer zusätzlich nutzen könnte.
Der Gebäudebestand ist gemischt. Bei 34 Prozent der Grundstücke stammen die Gebäude aus der Zeit vor 1960. Auf 920 Grundstücken ist das Hauptgebäude ein Mehrfamilienhaus, mit rund 14'200 Wohnungen (Stand 4. September 2026). Zur Gemeinde im Bezirk Uster gehören die Ortschaften Dübendorf und Gockhausen. Sie liegt östlich von Zürich, in 5 Kilometern Distanz. Die publizierten Baugesuche der letzten zwölf Monate belaufen sich auf 80 (Stand 30. Oktober 2026). Wie ein Mehrfamilienhaus in Dübendorf einzuordnen ist, klärt Ersatzneubau und Verdichtung in Dübendorf.
Rechtlich gut zu wissen
Personen im Ausland erhalten für Wohnliegenschaften als reine Kapitalanlage keine Bewilligung; als solche gilt auch, wer für ihre Rechnung kauft. Schweizer, die für eigene Rechnung kaufen, betrifft das nicht, auch mit Wohnsitz im Ausland. Wir klären das, bevor ein Käufer das Dossier erhält.
Art. 2, 5 und 12 BewG
Der Kaufvertrag wird öffentlich beurkundet; mit dem Eintrag im Grundbuch gehen Eigentum und Mietverträge über.
Art. 216 OR · Art. 656 ZGB
Wie Investoren rechnen
Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden; bei umfassenden Überholungen gilt in der Regel ein Anteil von 50 bis 70 Prozent als wertvermehrend.
Art. 269a lit. b OR · Art. 14 VMWG
Bestehende Mieten folgen dem hypothekarischen Referenzzinssatz: Sinkt er, können Mieter eine Senkung verlangen, steigt er, ist eine Erhöhung möglich.
Art. 269a lit. b und 270a OR · Art. 12a und 13 VMWG
Steht heute weniger, als die Bau- und Zonenordnung erlaubt, rechnen Investoren mit Aufstockung oder Ersatzneubau. Belegt im Dossier wird diese Reserve bezahlt.
Rechnen Sie selbst
Mietertrag pro Monat und Kaufpreis eingeben: Sie sehen die Bruttorendite und welcher Preis bei einer erwarteten Rendite herauskommt.
Ein Rechenbeispiel ohne Kosten und Leerstand, keine Anlageberatung.
Substanz
Baujahr, letzte Erneuerungen, Leitungen, Dach und Heizung entscheiden, ob sich Halten, Erneuern oder Ersatzneubau rechnet. Wir legen offen, womit wir rechnen und was ein Käufer selbst prüfen sollte.
Am Anfang steht das Gespräch, nie eine E-Mail. Wir kommen mit Fakten: was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was die Liegenschaft wert ist. Gerechnet, nicht geschätzt, jede Zahl mit Beleg im amtlichen Original. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich.
Danach haben Sie zwei Wege. Beim Direktankauf durch uns kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt: ein Preis, eine Zusage, ein Notartermin. Im Exklusivmandat ohne Inserat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer, mit einem Ansprechpartner und Honorar erst bei Erfolg (Art. 412 ff. OR). Beurkundet wird öffentlich (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB); Eigentümer wird der Käufer mit dem Grundbucheintrag. Über einen geschützten Zugang geben Sie jede Besichtigung und jedes Angebot selbst frei.
Der Ablauf
Ihr Teil: die Adresse nennen und dreimal entscheiden. Unser Teil: alles dazwischen.
Drei Wege im Vergleich
Ein Inserat sieht jeder: Nachbarn, Mieter, Bekannte, die Bank. Im Exklusivmandat erfährt nur ein kleiner Kreis geprüfter Käufer davon, beim Direktankauf niemand ausser uns und dem Notariat.
Exklusiv heisst: Während der Laufzeit vermittelt nur ein Partner. So erscheint Ihr Objekt nirgends doppelt, und niemand verhandelt ohne Ihr Wissen. Wir sind Immobilienmakler, nur ohne Inserat: was ein Immobilienmakler bei uns für Sie tut.
Exklusivmandat
«Wir prüfen Ihr Grundstück so genau, als müssten wir es selbst bezahlen. Danach sprechen wir still die wenigen Käufer an, für die es passt, und begleiten Sie bis zur Unterschrift beim Notariat. Den Stand kennen Sie jederzeit.»
Dübendorf
Käufer von Renditeliegenschaften rechnen mit Ertrag, Zustand und dem, was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt, etwa eine Aufstockung oder einen Ersatzneubau. In Dübendorf kommen Wohnzonen sowie Zentrums- und Kernzonen vor; je nach Zone legt die Bau- und Zonenordnung Ausnützungsziffer, Baumassenziffer, Vollgeschosse oder Gebäudehöhe amtlich fest. Bevor über einen Preis gesprochen wird, rechnen wir diese Vorgaben für Ihr Grundstück nach, jede Zahl mit Beleg im amtlichen Original. Ob ein Gebäude Spielraum für weitere Geschosse bietet, erklärt die Seite Aufstockung eines Mehrfamilienhauses prüfen.
Beim Verkauf bleiben die Mieter in ihren Wohnungen. Mietverhältnisse gehen auf den Käufer über (Art. 261 OR); die Mieter müssen nicht ausziehen. Bestehende Mieten folgen dem hypothekarischen Referenzzinssatz (Art. 270a OR, Art. 13 VMWG). Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden (Art. 269a lit. b OR, Art. 14 VMWG). Als Vergleichsgrösse nennt die kantonale Mietstatistik eine mittlere Netto-Miete von 21,3 Franken je Quadratmeter und Monat (Stand 2024). Dieser Wert beschreibt den ganzen Kanton und ersetzt nicht den Blick auf die Mieten Ihrer Liegenschaft.
Mögliche Anlässe für einen Verkauf sind eine Erbschaft, die Pensionierung, eine Trennung oder eine Hypothek, die ausläuft. Bei einer Erbengemeinschaft übernehmen wir die Liegenschaft auch im Ist-Zustand. Der Verkauf verläuft ohne Inserat, ohne Schild und ohne Portal. Mieter, Nachbarn und Mitbewerber erfahren nichts, bis Sie es wollen.
Im Kanton Zürich erhebt die politische Gemeinde, in der das Grundstück liegt, die Grundstückgewinnsteuer; bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Der Kanton erhebt keine Handänderungssteuer; beim Kauf fallen Gebühren für Beurkundung und Grundbuch an. Mehr dazu finden Sie unter Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich. Zuständig ist das Grundbuchamt Dübendorf.
Häufige Fragen
Auf 920 Grundstücken in Dübendorf ist das Hauptgebäude ein Mehrfamilienhaus (gerundet, Stand 4. September 2026). Sie enthalten rund 14'200 Wohnungen. Insgesamt zählt der Wohnungsbestand rund 16'500 Wohnungen. Die Zahlen zeigen den Bestand, nicht den Zustand einer einzelnen Liegenschaft; diesen klären wir im Gespräch.
Die Bauzonen umfassen 475 Hektar. Bewilligt oder im Bau sind rund 450 Wohnungen (Stand 4. September 2026), und die publizierten Baugesuche der zwölf Monate bis 30. Oktober 2026 belaufen sich auf 80. Für Ihr Haus zählt, was die Bau- und Zonenordnung auf Ihrem Grundstück erlaubt. Das rechnen wir im Gespräch mit amtlichen Belegen.
Selten. Eine Aufstockung braucht Planung, Bewilligung und Kapital, und ein Käufer bezahlt eine belegte Reserve oft schon im Preis. Wir rechnen, was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt und was das Gebäude tragen kann, und zeigen es Käufern als Teil des Dossiers. So wird die Reserve bezahlt, ohne dass Sie bauen.
Wir nennen eine nachvollziehbare Bandbreite und erklären, wovon sie abhängt: Zone, Zustand, Lage, Markt. Je mehr wir über Ihr Haus wissen, etwa Erneuerungen und Mieten, desto enger wird sie. Wo ein Gericht oder eine Bank ein Gutachten einer zugelassenen Fachperson verlangt, ersetzt sie dieses nicht.
Kein Inserat, kein Schild, kein Portal. Das Dossier erhalten nur geprüfte Käufer, und erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit. Mieter, Nachbarn und Verwaltung erfahren davon erst, wenn Sie es freigeben. So bleibt auch der Preis unter den Beteiligten, und ein Verkauf, der nicht zustande kommt, hinterlässt keine Spuren.
Den Gewinn besteuert die politische Gemeinde mit der Grundstückgewinnsteuer (§ 205 StG ZH); eine Handänderungssteuer kennt der Kanton Zürich nicht. Wie hoch die Steuer ausfällt, hängt vom Gewinn und von der Besitzdauer ab. Wir rechnen sie für Ihren Nettoerlös als Bandbreite, verbindlich rechnet das Steueramt.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 13. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · es gelten das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
Ein Gespräch genügt, um zu wissen, wo Sie stehen.
