Vergleich
Erzielte Preise vergleichbarer Objekte in der Gegend; stark bei Wohneigentum, schwach bei unbebautem Land.
Dübendorf · Kanton Zürich
Immobilie bewerten in Dübendorf
Was ist meine Immobilie in Dübendorf wert? Yaacoubi Immobilien AG bewertet Grundstücke, Häuser und Wohnungen in Dübendorf als Bandbreite mit Rechenweg. Gerechnet wird aus Zone, Massen, Grösse, Bauperiode und Lage, jede Zahl belegt im amtlichen Original. Die erste Einschätzung im Gespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
3'600Bauzonen-Grundstücke
660 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
1,09 %Leerwohnungsziffer
92 %Steuerfuss · 2026
34 %Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 1960
33'214Einwohner · 2025
- Diskret, unverbindlich
- Persönlich erklärt
- Vier Wege zum Wert
- Boden und Gebäude
- Kostenlose Bewertung
- Bandbreite statt Bauchgefühl
Nur für Eigentümer
Kostenlose Bewertung anfragen.
Zahlen zu einer Parzelle gehören der Eigentümerschaft. Deshalb bewerten wir nur für sie.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Ein Ehepaar verkauft nach fünfzig Jahren sein Haus. Zu sehen ist, wie wir zuerst das Grundstück prüfen, dann einen begründeten Vorschlag machen und den Verkauf bis zum Notar begleiten, in Dübendorf wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Wert
Was den Wert in Dübendorf bestimmt.
Alter der Gebäude, Grösse der Grundstücke und Gelände: So setzt sich der Bestand in Dübendorf zusammen. Gezählt aus den amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, nur für Gruppen ab 20 Grundstücken.
Was den Wert in Dübendorf bestimmt, zeigen die Verteilungen unten. Die Bauperiode der Gebäude reicht von der Zeit vor 1919 bis ab 2011. Bei 34 Prozent der Grundstücke stammen die Gebäude aus der Zeit vor 1960. Die Grösse der Grundstücke streut zwischen 330 und 1'110 Quadratmetern für die mittleren zwei Viertel. Eben sind 74 Prozent der Bauzonen-Grundstücke, in Hanglage liegen 25 Prozent. Jede dieser Grössen fliesst in die Rechnung ein.
Gebäude nach Bauperiode
vor 1919
8 %
1919 bis 1945
12 %
1946 bis 1960
14 %
1961 bis 1980
29 %
1981 bis 2000
21 %
2001 bis 2010
9 %
ab 2011
7 %
Grundstücke nach dem Baujahr ihres ältesten Gebäudes, hergeleitet aus den amtlichen Gebäudedaten.
Grösse der Grundstücke in der Bauzone
330 m²Mitte 660 m²1'110 m²
Die mittlere Hälfte der Bauzonen-Grundstücke liegt in diesem Band; je ein Viertel ist kleiner bzw. grösser. Gerundet, hergeleitet aus den amtlichen Plänen.
Gelände
eben, unter 10 % Neigung
74 %
Hanglage, 10 bis 25 %
25 %
Bauzonen-Grundstücke nach mittlerer Neigung. Hanglage bringt Terrassen und Aussicht, aber auch Mehrkosten.
Ausgangslage in Dübendorf
Immobilie bewerten in Dübendorf.
Von den 10 Gemeinden im Bezirk Uster ist Dübendorf nach der Einwohnerzahl die zweitgrösste Gemeinde.
Am häufigsten sind in Dübendorf Grundstücke, deren ältestes Gebäude aus der Zeit von 1961 bis 1980 stammt, danach solche mit ältestem Gebäude aus der Zeit von 1981 bis 2000.
Eben, unter 10 % Neigung, ist der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke.
Im Kanton Zürich reicht der Steuerfuss der Gemeinden von 71 bis 128 %; Dübendorf liegt im mittleren Bereich.
Der Anteil der Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude entspricht in Dübendorf etwa dem im ganzen Kanton Zürich.
In den Bauzonen von Dübendorf stehen rund 3'600 Grundstücke. Die mittlere Grösse (Median) beträgt 660 Quadratmeter. Ein Viertel der Grundstücke ist kleiner als 330 Quadratmeter, ein Viertel grösser als 1'110 Quadratmeter. Die Einwohnerzahl liegt bei 33'214 (Stand 2025). Das sind die Grössen, mit denen eine Bewertung in Dübendorf beginnt.
Dübendorf · Kanton ZürichImmobilie bewerten
Einwohnerinnen und Einwohner33'214amtlichamtliche Statistik, Ende 2025
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+11,1 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Leerwohnungsziffer1,09 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Steuerfuss der Gemeinde92 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte660 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 13. Oktober 2026
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196034 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand16'500hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau450hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
ÖV-Güteklasse, überwiegendChergeleitetGüteklassen A bis D, A ist die beste Erschliessung
- amtlichunverändert aus amtlicher Statistik oder amtlichem Register, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns gezählt aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, ab 20 Grundstücken je Gruppe
Vier Wege zum Wert
So entsteht ein belastbarer Wert.
Ein Wert ist so gut wie sein Rechenweg. Wir wählen die Wege, die zu Ihrer Liegenschaft passen, und zeigen jede Zeile.
Ertrag
Nachhaltiger Mietertrag, mit einem marktüblichen Satz kapitalisiert: So rechnen Investoren bei Renditeliegenschaften.
Substanz
Landwert plus Zeitwert der Gebäude: eine Kontrollrechnung, besonders bei selbst bewohnten Häusern.
Entwicklung
Das Zulässige minus Bau- und Nebenkosten: der Blick eines Entwicklers, bei grosser Reserve oft die tragende Zahl.
Unsere Bewertung dient Ihrem Entscheid. Verlangen ein Gericht, eine Behörde oder eine Bank eine anerkannte Schätzung, ersetzt sie diese nicht.
Dübendorf im Profil
Was Dübendorf ausmacht.
Eine Immobilie in Dübendorf zu bewerten heisst, mit den Bauzonen der Gemeinde zu beginnen. Die Bauzonen von Dübendorf umfassen 475 Hektar und zählen rund 3'600 Grundstücke. Davon tragen rund 530 kein Gebäude; diese Zahl schliesst auch Grundstücke mit laufenden Ersatzneubauten ein. Das Zonenbild reicht von Wohnzonen über Zentrums- und Kernzonen bis zu Industrie- und Gewerbezonen sowie einer Zone für öffentliche Bauten. In den Wohnzonen legt die Bau- und Zonenordnung die Ausnützungsziffer und die Vollgeschosse amtlich fest. In den Arbeitszonen gilt stattdessen eine Baumassenziffer, die Ausnützungsziffer lässt die Ordnung dort ausdrücklich offen. Publiziert wurden 80 Baugesuche in den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026. Bewilligt oder im Bau sind rund 450 Wohnungen (Stand 4. September 2026).
Der Gebäudebestand in Dübendorf umfasst rund 16'500 Wohnungen. Auf rund 960 Grundstücken steht ein Mehrfamilienhaus. Bei 34 Prozent der Grundstücke stammen die Gebäude aus der Zeit vor 1960. Die Leerwohnungsziffer gibt an, welcher Anteil der Wohnungen an einem Stichtag leer steht; in Dübendorf beträgt sie 1,09 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Die Gemeinde zählt 33'214 Einwohnerinnen und Einwohner (Stand 2025). Dübendorf liegt im Bezirk Uster, östlich von Zürich und rund 5 Kilometer von der Stadt entfernt. Zur Gemeinde gehören die Ortschaften Dübendorf und Gockhausen. Weitere Angaben zum Ort finden Sie auf der Seite Immobilien in Dübendorf im Überblick.
Was Sie erhalten
Drei Antworten, im Gespräch, nie per E-Mail.
Nutzungsreserve
Fläche, Geschosse und Wohnungen, die auf Ihrem Grundstück noch möglich wären.
Wert
Was Ihr Grundstück und Ihre Liegenschaft tragen, hergeleitet, nicht geschätzt.
Empfehlung
Halten, entwickeln oder verkaufen, ehrlich und ohne Verpflichtung.
Lage
Jede Strasse hat ihre eigene Rechnung.
Wir rechnen mit der Bau- und Zonenordnung von Dübendorf, dem Leerstand der Gemeinde und den Mieten der Region, nicht mit Durchschnitten aus dem Internet. Das Ergebnis ist eine Bandbreite, die wir Ihnen im Gespräch erklären.
Der Ablauf
Von der Adresse zur Bandbreite.
So kommen Sie zu einer Zahl, die Sie verstehen.
- 01 · Die AdresseSie geben uns die Adresse; die übrigen Grundlagen beschaffen wir.
- 02 · Die RechnungInnert zwei Arbeitstagen steht die Rechnung mit Boden, Gebäude und Reserve.
- 03 · Das GesprächWir zeigen jede Zeile der Rechnung, persönlich und nie per E-Mail. Was Sie daraus machen, entscheiden Sie.
Rechtlich gut zu wissen
Wann der Wert rechtlich zählt.
Erbteilung
Wer die Liegenschaft aus einer Erbschaft übernimmt, bekommt sie zu ihrem Wert im Zeitpunkt der Teilung angerechnet. Eine Bewertung, die alle nachrechnen können, verhindert Streit.
Art. 617 ZGB
Gewinn statt Preis
Besteuert wird beim Verkauf der Gewinn, also der Erlös abzüglich Erwerbspreis und wertvermehrender Investitionen. Mit dem Wert ist auch der Nettoerlös absehbar.
§§ 219 bis 221 StG ZH · Art. 12 Abs. 1 StHG
Ersatzwert bei langem Besitz
Bei einem Erwerb vor mehr als 20 Jahren zählt auf Wunsch der Wert vor 20 Jahren statt des damaligen Preises. Diesen Wert muss man belegen können.
§ 220 Abs. 2 StG ZH
Steuer- und Rechtsfragen klären Steueramt, Notariat oder Anwalt; eine anerkannte Schätzung ersetzt unsere Bewertung nicht.
Was einfliesst
Acht Grundlagen, jede belegt.
Jede Zahl führt auf ihre Quelle zurück: ein amtliches Original mit Datum oder eine offen ausgewiesene Herleitung.
Am Anfang steht das persönliche Gespräch. Wir kommen mit Fakten, nie per E-Mail, und die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich. Vorab können Sie in der Grundstückprüfung Ihre Adresse eingeben: Das Grundstück erscheint sofort im Luftbild und im Katasterplan, kostenlos und vertraulich. Mehr zur Rechnung zeigt die Methode zur Prüfung eines Grundstücks.
Danach rechnen wir, was auf dem Grundstück steht, was die Zone erlaubt und welche Bandbreite sich daraus ergibt. Entscheiden Sie sich zum Verkauf, gibt es zwei Wege: den Direktankauf durch uns ohne Finanzierungsvorbehalt oder das Exklusivmandat, eine stille Vermittlung ohne Inserat mit Honorar erst bei Erfolg. Am Ende steht die Beurkundung beim Notar.
- Grundstücksfläche und Grenzen
- Zone und Bauvorschriften, je mit Artikel
- Baufeld mit Abständen, Baulinien, Gewässer und Wald
- Bestand: Gebäude, Baujahr, Geschosse, Flächen
- Zustand und Erneuerungsbedarf
- Einträge im Grundbuch: Rechte und Lasten
- Naturgefahren, Lärm, Schutz und belastete Standorte
- Mietniveau, Leerstand und Nachfrage in Dübendorf
Rechnen Sie selbst
Die Reserve als Richtwert.
Zulässige anrechenbare Geschossfläche = Grundstücksfläche × Ausnützungsziffer. Rein rechnerisch ist der Teil davon, der heute nicht gebaut ist, die Reserve.
Der Richtwert kennt weder Ihre Zone noch Baulinien, Abstände oder Sonderregeln. Den belegten Wert rechnen wir für Ihr Grundstück.
Exklusivmandat
Still verkaufen, sauber begleitet.
«Kein Schild im Garten, kein Inserat im Netz. Wir rechnen zuerst, sprechen dann gezielt geprüfte Käufer an und bleiben bis zum Notartermin Ihr Ansprechpartner. Den Preis, den wir nennen, können Sie Zeile für Zeile nachvollziehen.»
Dübendorf
Was Sie in Dübendorf wissen sollten.
Der Wert einer Immobilie hängt zuerst von der Zone und den Massen ab, die die Bau- und Zonenordnung festlegt. In Dübendorf kommen Wohnzonen, Zentrums- und Kernzonen sowie Arbeitszonen vor. Je nach Zone legt die Ordnung etwa Ausnützungsziffer, Vollgeschosse, Baumassenziffer oder Gebäudehöhe fest; manche Zonen lassen einzelne Masse ausdrücklich offen. Dazu kommen die Grösse des Grundstücks, die Bauperiode des Gebäudes, die Hanglage und die Lage im Ort.
Wir rechnen, was auf dem Grundstück steht und was gebaut werden dürfte. Das Ergebnis ist eine Bandbreite mit Rechenweg, jede Zahl mit Beleg im amtlichen Original. Das ist keine Schätzung und kein Gutachten einer zugelassenen Schätzerin, sondern eine nachvollziehbare Grundlage für Ihre Entscheidung. Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte, Vorkaufsrechte und Anmerkungen stehen im Grundbuch (Art. 958 ff. und 962 ZGB) und gehören zur Prüfung.
Anlass kann eine Erbschaft sein, eine Pensionierung, eine Trennung oder eine Hypothek, die ausläuft. Auch wer einfach wissen möchte, wo sein Haus steht, kann ein Gespräch führen. Eine Bewertung verpflichtet zu nichts. Je nach Objekt sind Haus verkaufen in Dübendorf oder Wohnung verkaufen in Dübendorf die passende Fortsetzung.
Im Kanton Zürich gelten für Bewertung und Verkauf das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Was gebaut werden darf, beantwortet die Seite Was darf ich im Kanton Zürich bauen?. Für den Verkauf insgesamt finden Sie einen Überblick auf der Kantonsseite zum Verkauf von Grundstücken und Liegenschaften. Zuständig für Einträge ist das Grundbuchamt Dübendorf in Dübendorf.
Häufige Fragen
Immobilie bewerten in Dübendorf: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke liegen in den Bauzonen von Dübendorf?
In den Bauzonen liegen rund 3'600 Grundstücke auf 475 Hektar. Rund 530 davon tragen kein Gebäude; die Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Für eine Bewertung heisst das: Zuerst klären wir, ob und was auf Ihrem Grundstück steht und was die Zone erlaubt.
Wie gross sind die Grundstücke in Dübendorf?
Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke (Median) beträgt 660 Quadratmeter. Ein Viertel ist kleiner als 330 Quadratmeter, ein Viertel grösser als 1'110 Quadratmeter. Die Grösse ist ein Teil der Rechnung, neben Zone, Massen, Bauperiode und Hanglage. Die erste Einschätzung im Gespräch ist kostenlos.
Ist die Bewertung wirklich kostenlos?
Ja. Wir rechnen Ihr Grundstück oder Ihre Liegenschaft und besprechen das Ergebnis persönlich, ohne Kosten und ohne Verpflichtung. Eine schriftliche Analyse können Sie im Shop bestellen. Verkaufen müssen Sie danach nicht; viele Eigentümer wollen zuerst nur wissen, wo sie stehen, und entscheiden später in Ruhe.
Kann ich ein Grundstück auch mit Haus verkaufen?
Ja. Viele Grundstücke in einer Bauzone tragen ein älteres Haus, und der Boden ist mehr wert als das Gebäude. Wir rechnen beides: was das Haus heute bringt und was ein Neubau auf dem Grundstück erlauben würde. Daraus ergibt sich, ob Sie als Haus oder als Bauland verkaufen.
Warum rechnen Sie den Boden mit?
Weil er oft den grössten Teil des Werts ausmacht. Erlaubt die Zone mehr, als heute steht, ist das Grundstück für Käufer mehr wert als das Haus allein. Diese Reserve rechnen wir nach der Bau- und Zonenordnung Ihrer Gemeinde und zeigen sie Ihnen offen.
Wer erfährt von meinem Verkauf?
Nur wer es nach Ihrer Freigabe erfahren soll. Kein Inserat, kein Schild, kein Portal. Geprüfte Käufer erhalten das Dossier erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit. Nachbarn, Mieter und Bekannte erfahren nichts, was Sie nicht wollen, auch dann nicht, wenn der Verkauf am Ende nicht zustande kommt.
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Für Erbengemeinschaften: dieselbe Zahl und derselbe Rechenweg für alle.
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Ersatzneubau und Verdichtung
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Wenn das Grundstück mehr erlaubt, als heute steht: Ersatzneubau geprüft.
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Off Market kaufen
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Haus, Wohnung oder Mehrfamilienhaus kaufen, das nie inseriert wird: mit einem Suchmandat, vertraulich und persönlich geprüft.
Mehr erfahren →Weiter im Kanton ZürichImmobilien in DübendorfGrundstück verkaufen im Kanton ZürichGrundstückgewinnsteuer im Kanton ZürichVerkaufen im Exklusivmandat
Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 13. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · es gelten das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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