Viel Reserve
Je grösser der Abstand zwischen heutigem Bestand und dem, was die Zone erlaubt, desto eher trägt ein Neubau.
Dübendorf · Kanton Zürich
Ersatzneubau und Verdichtung in Dübendorf
Soll mein Haus bleiben oder einem Neubau weichen? Yaacoubi Immobilien AG prüft den Ersatzneubau und die Verdichtung Ihres Grundstücks in Dübendorf, kauft es direkt, vermittelt den Verkauf an Entwickler oder begleitet Land gegen Wohnung. Zuerst rechnen wir, dann sprechen wir über den Weg.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
1'600Wohnzonen-Grundstücke mit Gebäuden vor 1980
34 %Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 1960
660 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
450Wohnungen bewilligt oder im Bau
80Baugesuche in 12 Monaten
33'214Einwohner · 2025
- Diskret, ohne Inserat
- Bestand gegen Zone gerechnet
- Bewilligung im Blick
- Ersatzneubau und Verdichtung
- Mieter fair begleiten
- Aufstockung als Alternative
Ersatzneubau
Rechnen wir Ihr Grundstück.
Adresse und Erreichbarkeit genügen. Wir rechnen Bestand, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander und besprechen es persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Ein Ehepaar verkauft nach fünfzig Jahren sein Haus. Zu sehen ist, wie wir zuerst das Grundstück prüfen, dann einen begründeten Vorschlag machen und den Verkauf bis zum Notar begleiten, in Dübendorf wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Wann es sich rechnet
Wann ein Ersatzneubau trägt.
Alte Substanz
Müssen Dach, Fassade, Leitungen und Heizung zur gleichen Zeit erneuert werden, kommen die Kosten nahe an einen Neubau.
Grundrisse
Kleine, ungünstig geschnittene Wohnungen lassen sich oft nur schwer zu dem umbauen, was der Markt heute sucht.
Lage
Wo Wohnungen gesucht sind, trägt ein Neubau. In Dübendorf liegt die Leerwohnungsziffer bei 1,09 %.
Zeitpunkt
Laufende Mietverträge, eine Hypothek mit fester Laufzeit und die Planung der Gemeinde bestimmen den richtigen Moment.
Die Alternative
Eine Aufstockung nutzt die Reserve, ohne abzubrechen. Wir prüfen beide Wege nebeneinander.
Ausgangslage in Dübendorf
Ersatzneubau und Verdichtung in Dübendorf.
Auf den meisten Grundstücken in Dübendorf steht als ältestes Gebäude eines aus der Zeit von 1961 bis 1980; dahinter folgt die Zeit von 1981 bis 2000.
Die meisten Bauzonen-Grundstücke von Dübendorf liegen in der Wohnzone zweigeschossig b, der Wohnzone zweigeschossig c und der Wohnzone dreigeschossig 3.
In den letzten fünf Jahren ist die Bevölkerung gewachsen.
Eben, unter 10 % Neigung, ist der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke.
Die Bau- und Zonenordnung von Dübendorf beruht noch auf den bisherigen Baubegriffen des Kantons.
Ohne Gebäude ist in Dübendorf etwa derselbe Teil der Bauzonen-Grundstücke wie im Mittel des Kantons Zürich.
Wer in Dübendorf ein älteres Haus besitzt, findet hier die Eckdaten. Auf 1'600 Grundstücken in Wohn- und Mischzonen stehen Gebäude aus der Zeit vor 1980. Bewilligt oder im Bau sind 450 Wohnungen (Stand 4. September 2026). In den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 wurden rund 80 Baugesuche publiziert. Der Bestand umfasst 16'500 Wohnungen.
Dübendorf · Kanton ZürichErsatzneubau und Verdichtung
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196034 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte660 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 13. Oktober 2026
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen960hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand16'500hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau450hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Publizierte Baugesuche, letzte 12 Monate80hergeleitetvon uns gezählt, gerundet, 12 Monate bis 30. Oktober 2026
Leerwohnungsziffer1,09 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt DübendorfamtlichSitz in Dübendorf
- amtlichamtliche Statistik und amtliche Register, unverändert, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt, gerundet, nur Gruppen ab 20 Grundstücken
Drei Wege
Ersetzen, aufstocken oder erneuern.
Für jede Liegenschaft rechnen wir die Wege nebeneinander: mit Hauptnutzfläche, Kosten und Ertrag. Welcher richtig ist, entscheidet die Eigentümerschaft.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Dübendorf im Profil
Was Dübendorf ausmacht.
Beim Bauen in Dübendorf fällt zuerst die Fläche auf: Die Bauzonen umfassen 475 Hektar, verteilt auf 3'600 Grundstücke (Stand 13. Oktober 2026). Davon tragen 530 kein Gebäude; diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Dübendorf kennt mehrere Wohnzonen mit unterschiedlicher Geschosszahl, dazu Zentrums- und Kernzonen sowie Arbeitszonen. Zu den Ortschaften gehören Dübendorf und Gockhausen. Für die Wohnzonen legt die Bau- und Zonenordnung amtlich unter anderem die Ausnützungsziffer und die Vollgeschosse fest.
Für den Ersatzneubau in Dübendorf ist der Bestand der Ausgangspunkt. In Wohn- und Mischzonen stehen auf 1'600 Grundstücken Gebäude aus der Zeit vor 1980 (Stand 4. September 2026). Auf 960 Grundstücken steht ein Mehrfamilienhaus. Die Gemeinde liegt im Bezirk Uster, östlich der Stadt, in einer Distanz von rund 5 Kilometern. Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke beträgt 660 Quadratmeter. Ein Viertel der Grundstücke ist kleiner als 330 Quadratmeter, ein Viertel grösser als 1'110 Quadratmeter. Diese Spanne zeigt, wie unterschiedlich die Ausgangslage von Grundstück zu Grundstück ist. Was auf Ihrer Parzelle möglich ist, rechnen wir einzeln.
Rechtlich gut zu wissen
Was für einen Ersatzneubau gilt.
Bestandesschutz
Bestehende Bauten, die heutigen Bauvorschriften widersprechen, dürfen umgebaut, erweitert und, wenn sie sich für eine zonengemässe Nutzung nicht eignen, anders genutzt werden, sofern keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen. Neue oder weitergehende Abweichungen von Vorschriften brauchen eine Ausnahmebewilligung. Ein Neubau muss dagegen alle heutigen Regeln einhalten.
§ 357 Abs. 1 PBG
Bewilligung mit Frist
Eine Baubewilligung erlischt, wenn nicht innert drei Jahren mit dem Bau begonnen wird; bei Neubauten gilt der Aushub oder der Abbruch als Baubeginn.
§ 322 PBG
Mehrwertabgabe bei Aufzonung
Wurde das Grundstück aufgezont, kann die Gemeinde eine Mehrwertabgabe erheben, fällig mit der Baufreigabe; ein Verkauf löst sie nicht aus.
§ 19 und § 20 Abs. 3 MAG · § 21 MAV
Was die Zone erlaubt
Wohnzonen von Dübendorf im Schnitt.
In Dübendorf regelt die Bau- und Zonenordnung die Dichte in den Wohnzonen vor allem über die Ausnützungsziffer: zwischen 30 % und 80 %.
Die Ordnung erlaubt in den Wohnzonen 2 bis 4 Vollgeschosse.
In den Wohnzonen liegt die zulässige Höhe der Gebäude bei 7,5 m.
Typische Wohnzonen an einem Mustergrundstück, im gleichen Massstab.
Schnitt · W2aMustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · Z3bMustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · Z4Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Musterzeichnungen: Höhen aus der Bau- und Zonenordnung; der Abstand zur Grenze ist schematisch, nicht aus der Bau- und Zonenordnung. Grundstück und Baukörper sind erfunden. Dachform, Attika, Baulinien, Gestaltungspläne und Sonderregeln sind nicht dargestellt; was auf einem bestimmten Grundstück gilt, prüfen wir einzeln.
Der Ablauf
Von der ersten Rechnung bis zum Entscheid.
Ihr Teil: die Adresse nennen und dreimal entscheiden. Unser Teil: alles dazwischen.
- 01 · AdresseDie Adresse genügt: Parzelle, Bestand und Zone liegen uns vor, noch während wir sprechen.
- 02 · RechnungBestand, Erneuerung, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander, mit Fläche, Kosten und Ertrag.
- 03 · WegOb Verkauf, Land gegen Wohnung oder eigener Bau: Die Entscheidung liegt bei Ihnen, die Folgen legen wir offen.
- 04 · VorentscheidEin Vorentscheid klärt Grundsatzfragen wie Zone oder Höhe vorab und verbindlich (§§ 323 und 324 PBG).
- 05 · NotarBei Verkauf oder Land gegen Wohnung: Beurkundung und Übergabe auf den vereinbarten Stichtag.
Zwei Wege
Direkt an uns oder im Exklusivmandat.
Diskreter Ankauf
Wir kaufen selbst.
Mit eigenen Mitteln, ohne Finanzierungsvorbehalt. Ein begründeter Preis, eine Zusage, ein Notartermin, auch in Dübendorf.
- Übernahme im Ist-Zustand
- auch von Erbengemeinschaften
- Zusage in der Regel innert Tagen
Diskrete Vermittlung
Wir vermitteln leise.
An wenige geprüfte Käufer aus unserem Kreis: Family Offices, Pensionskassen, Projektentwickler, Bauunternehmen und private Investoren, Off Market und ohne Inserat.
- ein Ansprechpartner
- ein nachvollziehbarer Preis
- Honorar nur bei Erfolg
Was nicht mehr trägt, macht Platz.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Exklusivmandat
Wir begleiten Ihren Verkauf, exklusiv.
«Wir rechnen Ihr Grundstück, als würden wir es selbst kaufen. Dann bringen wir es still zu den wenigen Käufern, die genau danach suchen, und begleiten Sie bis zum Notar. Ohne Inserat, mit einem Preis, den Sie verstehen.»
Dübendorf
Was Sie in Dübendorf wissen sollten.
Bei einem Haus aus der Zeit vor 1980 stellt sich die Frage: erhalten und erweitern oder abbrechen und neu bauen? Eine Aufstockung oder ein Anbau kann genügen, ein Ersatzneubau schafft mehr Spielraum. Was zusätzlich möglich ist, bestimmt die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Deshalb rechnen wir, was auf dem Grundstück steht und was die Zone erlaubt. Das ist keine Schätzung, sondern eine Rechnung mit Beleg.
Die Leerwohnungsziffer misst den Anteil leerstehender Wohnungen am Bestand; in Dübendorf beträgt sie 1,09 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Die mittlere Netto-Miete im Kanton liegt bei 21,3 Franken je Quadratmeter und Monat (Stand 2024).
Bei vermieteten Häusern kommt die Planung der Mieter dazu. Mietverhältnisse gehen auf den Käufer über; ein Ersatzneubau braucht deshalb Zeit und eine sorgfältige Planung der Kündigungen (Art. 261 und 271a OR). Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden (Art. 269a lit. b OR, Art. 14 VMWG). Mehr zur Reserve finden Sie unter Aufstockung und Reserve prüfen.
Im Kanton Zürich gelten für das Bauen das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Im Baubewilligungsverfahren gibt es kein Einspracheverfahren (§ 315 Abs. 3 PBG). Wer Ansprüche wahren will, verlangt innert der gesetzlichen Frist die Zustellung des baurechtlichen Entscheids (§ 315 Abs. 1 PBG). Mehr dazu unter Was Sie im Kanton Zürich bauen dürfen. Bei einem Verkauf erhebt die Gemeinde die Grundstückgewinnsteuer (§§ 205 und 217 StG ZH).
Am Anfang steht das Gespräch. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich; wir kommen mit Fakten. Zuvor können Sie Ihr Grundstück in der Grundstückprüfung eingeben: Es erscheint sofort im Luftbild und im Katasterplan, vertraulich. Danach rechnen wir Bestand, Zone und Reserve und belegen jede Zahl im amtlichen Original.
Dann wählen Sie den Weg. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, ohne Finanzierungsvorbehalt, im Ist-Zustand. Im Exklusivmandat vermitteln wir still an geprüfte Käufer, ohne Inserat, mit Honorar erst bei Erfolg. Bei Land gegen Wohnung in Dübendorf erhalten Sie eine Wohnung im Neubau, vor Baubeginn beim Notar vereinbart. Der Kauf wird öffentlich beurkundet (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB).
Häufige Fragen
Ersatzneubau und Verdichtung in Dübendorf: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke in Dübendorf kommen für einen Ersatzneubau infrage?
In Wohn- und Mischzonen stehen auf 1'600 Grundstücken Gebäude aus der Zeit vor 1980 (Stand 4. September 2026). Ob ein einzelnes Grundstück mehr Fläche erlaubt, sagt diese Zahl nicht. Das entscheidet die Bau- und Zonenordnung. Wir rechnen es für Ihr Grundstück im Gespräch und belegen es amtlich.
Wie viel wird in Dübendorf gebaut?
Bewilligt oder im Bau sind 450 Wohnungen (Stand 4. September 2026). In den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 wurden rund 80 Baugesuche publiziert. Die Zahlen zeigen die Bautätigkeit, nicht Ihr Grundstück. Was dort möglich ist, klären wir im persönlichen Gespräch kostenlos und unverbindlich.
Muss ich selbst bauen?
Nein. Viele Eigentümer verkaufen das Grundstück an einen Entwickler, der den Ersatzneubau umsetzt, oder an uns. Andere bringen ihr Land ein und erhalten eine neue Wohnung im Neubau. Wir zeigen, welcher Weg zu Ihnen passt, und begleiten ihn bis zum Schluss.
Braucht es einen Notar?
Ja. Ein Grundstückkauf ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird (Art. 216 OR); Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch. Im Kanton Zürich beurkunden die staatlichen Notariate. Den Termin bereiten wir mit dem Notariat vor und begleiten Sie bis zur Unterschrift.
Wie lange dauert es bis zum Neubau?
Von der ersten Rechnung bis zum Bezug oft drei bis vier Jahre: Planung, Baugesuch und Bewilligung, Kündigungen, Abbruch und Bau. Ein Vorentscheid der Baubehörde (§ 323 PBG) kann grundlegende Fragen früh klären. Wer verkauft, gibt diese Zeit und das Risiko an den Käufer ab.
Gilt das auch für Dübendorf und Gockhausen?
Ja. Wir rechnen jede Parzelle der Gemeinde Dübendorf nach derselben Bau- und Zonenordnung, in jeder Ortschaft und jedem Quartier. Geben Sie Ihre Adresse oben ein: Sie sehen die Parzelle sofort im Luftbild und im Katasterplan, und wir melden uns innert zwei Arbeitstagen mit Fakten.
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Verkaufen ohne Schild und ohne Portal, an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer.
Mehr erfahren →Weiter im Kanton ZürichImmobilien in DübendorfGrundstück verkaufen im Kanton ZürichGrundstückgewinnsteuer im Kanton ZürichVerkaufen im Exklusivmandat
Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 13. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · Kantonsrecht Stand 30. September 2026 · massgebend sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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