Bauzonen für 15 Jahre
Bauzonen dürfen nur so gross sein, wie es der voraussichtliche Bedarf für 15 Jahre verlangt. Darum wird nur eingezont, was nachweislich gebraucht wird.
Art. 15 RPG
Dübendorf · Kanton Zürich
Bauerwartungsland und Einzonung in Dübendorf
Dübendorf liegt im Bezirk Uster. Yaacoubi Immobilien AG begleitet Eigentümerinnen und Eigentümer beim Verkauf von Bauerwartungsland in Dübendorf, ohne Versprechen zur Einzonung. Bis zu einem Entscheid bleibt das Land Nichtbauland. Wir prüfen zuerst, was amtlich gilt, und sprechen erst danach über den Weg: Direktankauf oder stille Vermittlung.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
70Grundstücke in Reservezonen oder vor einer Einzonung
475 haBauzonen
33'214Einwohner · 2025
450Wohnungen bewilligt oder im Bau
92 %Steuerfuss · 2026
CÖV-Güteklasse, überwiegend
- Diskret, ohne Inserat
- Gerechnet, nicht geschätzt
- Reservezone und Siedlungsgebiet
- Kein Versprechen ohne Planung
- Einzonung erklärt
- Mehrwertausgleich gerechnet
Bauerwartungsland
Wo steht Ihr Land?
Mehr als Adresse und Kontaktangaben brauchen wir für den Anfang nicht. Wir prüfen Richtplan und Zonenplan und besprechen das Ergebnis persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Nach einem halben Jahrhundert im eigenen Haus beginnt für ein Ehepaar etwas Neues. Der Film erzählt, wie wir prüfen, rechnen und den Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Dübendorf wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Rechenbeispiel
Was eine Einzonung kostet.
Wird Land eingezont, steigt sein Wert. Einen Teil schöpft der Kanton ab: 20 Prozent des Mehrwerts, unter CHF 30'000 Mehrwert nichts (§§ 2 und 4 MAG, Art. 5 Abs. 1bis RPG). Fällig wird die Abgabe bei der Überbauung oder beim Verkauf; die bezahlte Abgabe mindert später die Grundstückgewinnsteuer.
Musterbeispiel · fiktive Parzelle
Wert als LandwirtschaftslandCHF 60'000
Wert nach der EinzonungCHF 1'260'000
MehrwertCHF 1'200'000
Abgabe 20 %CHF 240'000
Fälligbei Überbauung oder Verkauf
Fiktive Zahlen, Fläche rund 1'500 m². Den Mehrwert bemisst die Behörde; massgebend ist der Zeitpunkt, in dem die Einzonung in Kraft tritt.
Ausgangslage in Dübendorf
Bauerwartungsland in Dübendorf.
Von Zürich aus gerechnet liegt Dübendorf rund 5 km östlich, nahe bei Wallisellen, Fällanden und Schwerzenbach.
In den letzten fünf Jahren ist die Bevölkerung gewachsen.
Der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke in Dübendorf ist eben, mit unter 10 % Neigung.
Dübendorf umfasst zwei Ortschaften: Dübendorf und Gockhausen.
Der Anteil der Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude entspricht in Dübendorf etwa dem im ganzen Kanton Zürich.
Von den 10 Gemeinden im Bezirk Uster ist Dübendorf nach der Einwohnerzahl die zweitgrösste Gemeinde.
In Dübendorf liegen 70 Grundstücke in Reservezonen. Sie gehören zur Nichtbauzone und kommen für eine Einzonung in Frage, ohne dass dies feststeht. Die Bauzonen selbst umfassen 3'600 Grundstücke, davon 530 ohne Gebäude (Stand 13. Oktober 2026). Die Baugesuche der zwölf Monate bis 30. Oktober 2026 lagen bei 80. Wer Land besitzt, kann diese Zahlen als Rahmen lesen.
Dübendorf · Kanton ZürichBauerwartungsland
Einwohnerinnen und Einwohner33'214amtlichamtliche Statistik, Ende 2025
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+11,1 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Fläche der Bauzonen475 hahergeleitetaus den amtlichen Plänen, Stand 13. Oktober 2026
Bauzonen-Grundstücke3'600hergeleitetgerundet, Stand 13. Oktober 2026
Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude530hergeleitetgerundet, zählt auch laufende Ersatzneubauten, Stand 4. September 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau450hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Leerwohnungsziffer1,09 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Steuerfuss der Gemeinde92 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
- amtlichunverändert aus amtlicher Statistik oder amtlichem Register, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns gezählt aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, ab 20 Grundstücken je Gruppe
Begriffe
Was Bauerwartungsland ist und was nicht.
Überprüfung nach acht Jahren
Eigentümer in einer Reservezone können frühestens acht Jahre nach der Festsetzung oder Revision des Zonenplans verlangen, dass die Grösse der Bauzonen überprüft wird.
§ 65 Abs. 4 PBG
Dübendorf im Profil
Was Dübendorf ausmacht.
Dübendorf liegt im Bezirk Uster, östlich von Zürich und rund 5 Kilometer von der Stadt entfernt. Zur Gemeinde Dübendorf gehören die Ortschaften Dübendorf und Gockhausen. Im Jahr 2025 zählte die amtliche Statistik 33'214 Einwohnerinnen und Einwohner in Dübendorf. Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +11,1 Prozent. Wer in Dübendorf Land besitzt, das einmal eingezont werden könnte, sollte zuerst wissen, wie die Gemeinde heute aufgebaut ist.
Für das Thema Bauerwartungsland ist in Dübendorf ein Blick auf die Bauzonen nützlich. Sie umfassen 475 Hektar und 3'600 Grundstücke (Stand 13. Oktober 2026). Davon tragen 530 Grundstücke kein Gebäude; diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Dazu kommen Grundstücke in Reservezonen, die ausserhalb der Bauzone liegen und als mögliche Kandidaten für eine Einzonung gelten. Die Bauzonen der Gemeinde bestehen aus Wohnzonen, Zentrums- und Kernzonen, Arbeitszonen und einer Zone für öffentliche Bauten. Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 660 Quadratmetern. Immobilien in Dübendorf fasst weitere Angaben zur Gemeinde zusammen.
Am Rand der Bauzone
Zwischen Feld und Quartier.
Planung braucht Jahre. Wer weiss, wo sein Land im Verfahren steht, kann in Ruhe wählen: behalten, gemeinsam mit einem Partner entwickeln oder verkaufen, zu einem Preis, der die Chance gerecht aufteilt.
Das Verfahren
So wird Land eingezont.
- RichtplanEingezont werden kann nur im Siedlungsgebiet, das der kantonale Richtplan bezeichnet.
- Revision der Bau- und ZonenordnungZonenplan und Bauordnung passt die Gemeinde an, die Bevölkerung kann sich dazu äussern.
- Festsetzung und GenehmigungDie Gemeinde setzt fest, der Kanton genehmigt; gegen die Festsetzung ist ein Rekurs möglich.
- MehrwertausgleichBemessen wird der Mehrwert auf das Inkrafttreten, bezahlt wird die Abgabe später.
- Erschliessung und BauErst erschlossenes Land ist baureif.
Offen gerechnet
Wir rechnen mit dem, was gilt.
Land am Siedlungsrand hat zwei Werte: den heutigen und den nach einer Einzonung. Welcher näher liegt, zeigen Richtplan, Zonenplan und laufende Revisionen in Dübendorf. Wir rechnen beide offen; eine Einzonung versprechen wir nicht, darüber entscheiden Gemeinde und Kanton.
Am Anfang steht ein Gespräch, kostenlos und unverbindlich. Mit der Grundstückprüfung für Ihr Grundstück sehen Sie Ihr Land sofort im Luftbild und im Katasterplan, vertraulich. Wir prüfen die Zone, den Stand der Planung und die Unterlagen. Jede Zahl erhält einen Beleg im amtlichen Original.
Danach stehen zwei Wege offen. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt. Beim Exklusivmandat ohne Inserat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer; das Honorar fällt erst bei Erfolg an. Der Kaufvertrag wird öffentlich beurkundet (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB), Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch.
Exklusivmandat
Ein Partner, ein Preis, kein Inserat.
«Wir prüfen Ihr Grundstück so genau, als müssten wir es selbst bezahlen. Danach sprechen wir still die wenigen Käufer an, für die es passt, und begleiten Sie bis zur Unterschrift beim Notariat. Den Stand kennen Sie jederzeit.»
Zwei Wege
Zwei Wege, eine Ansprechperson.
Diskreter Ankauf
Wir kaufen selbst.
Mit eigenen Mitteln, ohne Finanzierungsvorbehalt. Ein begründeter Preis, eine Zusage, ein Notartermin, auch in Dübendorf.
- Übernahme im Ist-Zustand
- auch Erbengemeinschaften
- Angebot in der Regel innert Tagen
Diskrete Vermittlung
Wir vermitteln leise.
An wenige geprüfte Käufer aus unserem Kreis: Family Offices, Pensionskassen, Projektentwickler, Bauunternehmen und private Investoren, Off Market und ohne Inserat.
- ein Ansprechpartner
- ein nachvollziehbarer Preis
- Honorar nur mit dem Verkauf
Dübendorf
Was Sie in Dübendorf wissen sollten.
Bauerwartungsland ist Land, bei dem eine Einzonung denkbar, aber nicht beschlossen ist. Solange kein Entscheid vorliegt, gilt es als Nichtbauland. Für Bauten und Umnutzungen ausserhalb der Bauzone gelten enge Regeln (Art. 24 ff. RPG). Für Eigentümerinnen und Eigentümer in Dübendorf heisst das: Massgebend ist der heutige Stand, nicht eine mögliche spätere Planung. Wir machen deshalb keine Versprechen zur Einzonung, weder zum Ob noch zum Zeitpunkt.
Was ein solches Grundstück wert ist, hängt von dieser offenen Frage ab. Wir rechnen deshalb, statt zu schätzen: Was gilt heute amtlich, wie gross ist das Land, wie ist es geneigt und wie ist es erschlossen. In den Bauzonen von Dübendorf liegt der Anteil ebener Grundstücke bei 74 Prozent, jener in Hanglage bei 25 Prozent. Die ÖV-Güteklasse ist überwiegend C; sie gibt auf einer Skala von A bis D an, wie gut ein Gebiet mit dem öffentlichen Verkehr erschlossen ist. Die Hälfte der Bauzonen-Grundstücke in Dübendorf ist kleiner als 660 Quadratmeter.
Anlass für ein Gespräch kann eine Erbschaft sein, die Pensionierung, eine Trennung oder eine Hypothek, die ausläuft. Hält eine Erbengemeinschaft das Land, hilft eine gemeinsame Grundlage aus belegten Zahlen. Wird im Kanton Zürich Land eingezont, erhebt der Kanton eine Mehrwertabgabe (§§ 2 und 4 MAG, Art. 5 RPG). Als Mehrwert gilt die Differenz zwischen dem Wert des Grundstücks ohne und mit der Planungsmassnahme, im Zeitpunkt, in dem sie in Kraft tritt (§ 3 MAG). Diese Abgabe gehört in jede Rechnung, die eine spätere Einzonung mitdenkt.
Im Kanton Zürich wird bei einer Einzonung eine Mehrwertabgabe fällig. Sie kommt mit der Baufreigabe zur Zahlung oder, wenn das Grundstück vorher verkauft wird, mit dem Übergang des Eigentums. Erbgang und Schenkung gelten nicht als Verkauf (§ 10 MAG). Einzelheiten erklärt Mehrwertausgleich im Kanton Zürich. Zum Verkauf allgemein hilft Grundstück und Liegenschaft verkaufen im Kanton Zürich.
Häufige Fragen
Bauerwartungsland in Dübendorf: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke in Dübendorf liegen in Reservezonen?
Die Gemeindedaten nennen 70 Grundstücke in Reservezonen (Stand 13. Oktober 2026). Sie liegen ausserhalb der Bauzone und kommen für eine Einzonung in Frage, ohne dass diese feststeht. Zum Vergleich: Die Bauzonen umfassen 3'600 Grundstücke, davon 530 ohne Gebäude. Ob ein bestimmtes Grundstück betroffen ist, klären wir im Gespräch.
Was zeigen die Baugesuche und Wohnungen in Dübendorf?
Bis 30. Oktober 2026 wurden 80 Baugesuche in den zwölf Monaten publiziert. Bewilligt oder im Bau waren 450 Wohnungen (Stand 4. September 2026), bei einem Bestand von 16'500 Wohnungen. Die Zahlen beschreiben die Bautätigkeit im Bauland. Über eine künftige Einzonung sagen sie nichts aus.
Wie hoch ist der Mehrwertausgleich bei einer Einzonung?
Im Kanton Zürich erhebt der Kanton bei Einzonungen 20 Prozent des Mehrwerts; beträgt der Mehrwert weniger als CHF 30'000, entfällt die Abgabe (§§ 2 und 4 MAG). Der Mehrwert ist der Unterschied zwischen dem Wert vor und nach der Einzonung. Fällig wird die Abgabe mit der Baufreigabe oder mit einem Verkauf (§ 10 MAG). Später zählt sie bei der Grundstückgewinnsteuer zu den Aufwendungen.
Verkaufen oder im Baurecht abgeben?
Ein Baurecht bringt über Jahrzehnte einen Zins, der Boden bleibt in Ihrer Familie. Ein Verkauf bringt den Erlös auf einmal und keine Verpflichtungen. Was besser passt, hängt von Ihrem Alter, Ihren Erben und Ihren Plänen ab. Wir rechnen beide Wege nebeneinander, mit Steuern und Zeitpunkt.
Kann ich in der Reservezone bauen?
Nur ausnahmsweise: Bauten und Anlagen sind dort nur nach den Regeln für Bauten ausserhalb der Bauzonen zulässig (§ 65 PBG, Art. 24 RPG). Einen Anspruch auf Erschliessung gibt es nicht. Wer bauen möchte, braucht deshalb zuerst eine Einzonung. Frühestens acht Jahre nach der Festsetzung oder Revision des Zonenplans können Sie verlangen, dass die Grösse der Bauzonen überprüft wird (§ 65 Abs. 4 PBG).
Gibt es Vorkaufsrechte?
Möglich. Ein gesetzliches Vorkaufsrecht haben etwa Miteigentümer, wenn ein Anteil verkauft wird, und bei einem selbständigen und dauernden Baurecht der Grundeigentümer und der Bauberechtigte gegenseitig (Art. 682 ZGB). Weitere können vertraglich vereinbart und im Grundbuch vorgemerkt sein. Wir prüfen den Grundbuchauszug vor der Vermarktung und klären, wer wann informiert werden muss, damit der Verkauf nicht im letzten Moment kippt.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 13. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · verbindlich sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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Ein Gespräch genügt, um zu wissen, wo Sie stehen.