Zone und Nutzweise
Industrie- und Gewerbezonen dienen vor allem Produktion, Grossverteilung, Lager und Transport; Handel und Dienstleistung sind möglich, wo die Bau- und Zonenordnung sie zulässt.
§ 56 PBG
Dübendorf · Kanton Zürich
Gewerbeliegenschaft verkaufen in Dübendorf
Was ist meine Gewerbeliegenschaft in Dübendorf wert und wer kommt als Käufer infrage? Yaacoubi Immobilien AG begleitet den Verkauf von Gewerbe- und Industrieliegenschaften und Arealen in Dübendorf, als Direktankauf oder als stille Vermittlung ohne Inserat. Zuerst rechnen wir, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
230Grundstücke in Arbeitszonen oder mit Gewerbebau
475 haBauzonen
80Baugesuche in 12 Monaten
450Wohnungen bewilligt oder im Bau
92 %Steuerfuss · 2026
33'214Einwohner · 2025
- Altlasten offen geklärt
- Zone und Nutzweise geprüft
- Entwickler und Unternehmer
- Diskret, ohne Inserat
- Baumasse vorgerechnet
- Gewerbe, Werkhof, Areal
Gewerbeliegenschaft verkaufen
Erzählen Sie uns von Ihrem Objekt.
Mehr als Adresse und Kontaktangaben brauchen wir für den Anfang nicht. Wir melden uns innert zwei Arbeitstagen persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Nach einem halben Jahrhundert im eigenen Haus beginnt für ein Ehepaar etwas Neues. Der Film erzählt, wie wir prüfen, rechnen und den Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Dübendorf wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Was den Wert bestimmt
Was eine Gewerbeliegenschaft wert macht.
Baumasse
In Arbeitszonen steuert oft die Baumassenziffer, wie viel Volumen gebaut werden darf. Hallenhöhen, Lasten und Zufahrt bestimmen die Nutzbarkeit.
Mietverhältnisse
Gewerbemietverträge gehen beim Verkauf auf den Käufer über; sie bestimmen den Ertrag mit.
Art. 261 OR
Umnutzung
Wer eine Halle anders nutzen will, braucht eine Bewilligung, auch ohne Umbau, sobald der neuen Nutzung baurechtliche Bedeutung zukommt.
§ 309 Abs. 1 lit. b PBG
Belastete Standorte
Für den Verkauf eines Grundstücks, das als belasteter Standort eingetragen ist, braucht es eine Bewilligung der Behörde; das klären wir zu Beginn.
Art. 32dbis Abs. 3 USG
Entwicklung
Liegt das Areal in einem Gebiet, das sich wandelt, zählt für Entwickler, was ein Gestaltungsplan oder eine Umzonung ermöglichen könnte.
Ausgangslage in Dübendorf
Gewerbeliegenschaft verkaufen in Dübendorf.
Rund 5 km östlich von Zürich gelegen, hat Dübendorf Wallisellen, Fällanden und Schwerzenbach in der Nähe.
Nach Einwohnern ist Dübendorf die zweitgrösste Gemeinde im Bezirk Uster, der 10 Gemeinden zählt.
Am meisten Bauzonen-Grundstücke zählen die Wohnzone zweigeschossig b, die Wohnzone zweigeschossig c und die Wohnzone dreigeschossig 3.
Mit seinem Steuerfuss liegt Dübendorf im mittleren Bereich der Spanne, die im Kanton Zürich von 71 bis 128 % reicht.
Der Anteil der Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude entspricht in Dübendorf etwa dem im ganzen Kanton Zürich.
In Dübendorf liegen rund 230 Grundstücke in Arbeitszonen oder mit einem Gewerbebau als Hauptgebäude. Davon liegen 120 in Arbeitszonen. Die Zahlen sind gerundet und zeigen, wie gross der Kreis der Gewerbe- und Industrieliegenschaften in der Gemeinde ist. Gewerbebauten ausserhalb der Arbeitszonen sind im ersten Wert enthalten, im zweiten nicht. Für Ihre eigene Liegenschaft zählt am Ende die Parzelle, nicht der Durchschnitt.
Dübendorf · Kanton ZürichGewerbeliegenschaft verkaufen
Bauzonen-Grundstücke3'600hergeleitetgerundet, Stand 13. Oktober 2026
Fläche der Bauzonen475 hahergeleitetaus den amtlichen Plänen, Stand 13. Oktober 2026
Publizierte Baugesuche, letzte 12 Monate80hergeleitetvon uns gezählt, gerundet, 12 Monate bis 30. Oktober 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau450hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Steuerfuss der Gemeinde92 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+11,1 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
ÖV-Güteklasse, überwiegendChergeleitetGüteklassen A bis D, A ist die beste Erschliessung
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt DübendorfamtlichSitz in Dübendorf
- amtlichso übernommen, wie amtliche Statistik und Register sie publizieren, mit Stichtag
- hergeleitetaus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt und gerundet, nie für Gruppen unter 20 Grundstücken
Arbeitszonen
Industrie-, Gewerbe- und Zentrumszonen in Dübendorf.
In Dübendorf regelt die Bau- und Zonenordnung die Dichte in den Bauzonen vor allem über die Baumassenziffer: zwischen 5 und 7 m³ Bauvolumen je m² Grundstück.
Erlaubt sind in den Bauzonen 2 bis 3 Vollgeschosse.
In den Bauzonen liegt die zulässige Höhe der Gebäude zwischen 17 und 20 m.
Kern- und Zentrumszonen
K3
Kernzone 3
rund 200 Grundstücke- Vollgeschosse
- 2
Z3b
Zentrumszone 3b
rund 60 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- 140 %
- Gebäudehöhe
- 17 m
Z4
Zentrumszone 4
rund 50 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- keine Vorgabe
- Baumassenziffer
- 7 m³/m²
- Gebäudehöhe
- 20 m
Z2
Zentrumszone 2
rund 40 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- 110 %
- Vollgeschosse
- 3
K2
Kernzone 2
rund 30 Grundstücke- Vollgeschosse
- 2
K1
Kernzone 1
rund 25 Grundstücke- Vollgeschosse
- 3
Z3a
Zentrumszone 3a
rund 20 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- 140 %
- Gebäudehöhe
- 17 m
Industrie- und Gewerbezonen
IG2
Industrie- und Gewerbezone 2
rund 65 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- keine Vorgabe
- Baumassenziffer
- 6 m³/m²
- Vollgeschosse
- keine Vorgabe
- Gebäudehöhe
- 20 m
- Grenzabstand
- 6 mArt. 23
IG1
Industrie- und Gewerbezone 1
rund 30 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- keine Vorgabe
- Baumassenziffer
- 5 m³/m²
- Gebäudehöhe
- 17 m
IG3
Industrie- und Gewerbezone 3
rund 25 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- keine Vorgabe
- Baumassenziffer
- 7 m³/m²
- Gebäudehöhe
- 20 m
Nur Bauzonen ab 20 Grundstücken. Werte ohne Zusatz amtlich; steht ein Artikel unter dem Wert, steht er so in der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde und ist an dieser Stelle im Original geprüft. «Keine Vorgabe» heisst: Die Ordnung regelt dieses Mass in dieser Zone nicht. Massgebend sind die Bau- und Zonenordnung und das kantonale Recht.
Dübendorf im Profil
Was Dübendorf ausmacht.
Die Bauzonen von Dübendorf umfassen 475 Hektar (Stand 13. Oktober 2026). Sie verteilen sich auf rund 3'600 Grundstücke. Davon tragen 530 kein Gebäude; der Wert zählt auch laufende Ersatzneubauten mit und meint deshalb nicht nur freie Bauplätze. Die Hälfte der Bauzonen-Grundstücke in Dübendorf ist kleiner als 660 Quadratmeter. Als eben gelten 74 Prozent der Bauzonen-Grundstücke; der Wert gibt an, wie viele Parzellen ohne nennenswertes Gefälle liegen. Auf 34 Prozent der Grundstücke stehen Gebäude aus der Zeit vor 1960 (Stand 4. September 2026).
Das Zonenbild von Dübendorf reicht von Wohnzonen über Zentrums- und Kernzonen bis zu den Industrie- und Gewerbezonen. Für Werkhallen, Lager und Areale sind die Arbeitszonen massgebend. In ihnen legt die Bau- und Zonenordnung die Baumassenziffer und die Gebäudehöhe fest. Eine Ausnützungsziffer gibt sie dort ausdrücklich nicht vor, in einer der Arbeitszonen auch keine Zahl der Vollgeschosse. In den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 wurden in Dübendorf 80 Baugesuche publiziert. 450 Wohnungen sind bewilligt oder im Bau (Stand 4. September 2026). Die Gemeinde gehört zum Bezirk Uster und liegt östlich von Zürich, in einer Entfernung von 5 Kilometern. Zur Gemeinde gehören die Ortschaften Dübendorf und Gockhausen. Weitere Zahlen zum Ort zeigt die Gemeindeseite zu Immobilien in Dübendorf.
Wer kauft
Für Unternehmer und Entwickler.
Unternehmen, die einen Standort suchen, Bauunternehmen und Projektentwickler, die Areale umnutzen, und Investoren, die langfristig vermieten: Wir kennen ihre Suchprofile und sprechen gezielt an. Unternehmen mit Sitz im Ausland können Betriebsstätten in der Regel ohne Bewilligung erwerben (Art. 2 Abs. 2 lit. a BewG).
Am Anfang steht ein persönliches Gespräch. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich, wir kommen mit Fakten und nicht per E-Mail. Mit der Grundstückprüfung zur Bebaubarkeit sehen Sie Ihr Grundstück sofort im Luftbild und im Katasterplan. Danach rechnen wir: was auf der Parzelle steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was die Liegenschaft wert ist. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original.
Dann wählen Sie den Weg. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt. Das Exklusivmandat ist eine stille Vermittlung ohne Inserat an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer, mit Honorar erst bei Erfolg (Art. 412 ff. OR). Sie erhalten einen geschützten Zugang und geben jede Besichtigung und jedes Angebot frei. Am Ende steht der Notartermin.
Drei Wege im Vergleich
Öffentlich, still oder direkt?
Ein Inserat sieht jeder: Nachbarn, Mieter, Bekannte, die Bank. Im Exklusivmandat erfährt nur ein kleiner Kreis geprüfter Käufer davon, beim Direktankauf niemand ausser uns und dem Notariat.
Makler mit InseratImmobilienmakler im ExklusivmandatDirektankauf durch uns
Wer davon erfährtauf Portalen, für Nachbarn, Mieter und Bekanntenur geprüfte Käufer, nach unterzeichneter Vertraulichkeitfür niemanden ausser uns und dem Notariat
Der Preisim Wettbewerb von Besichtigungen und Gebotenvorgerechnet aus Zone, Bestand und Reserve, Ihnen offengelegtein fester Preis mit nachvollziehbarer Begründung
Die Zeitoft Monate mit vielen Besichtigungengezielte Ansprache weniger Käuferein Angebot in der Regel innert Tagen
Die KostenInserate, Fotos und HonorarHonorar nur bei erfolgreichem Verkaufkein Honorar
Die Sicherheitscheitert die Finanzierung, beginnt die Suche neuKäufer mit geprüftem Finanzierungsnachweiseigene Mittel, keine Finanzierungsbedingung
Exklusiv heisst: Während der Laufzeit vermittelt nur ein Partner. So erscheint Ihr Objekt nirgends doppelt, und niemand verhandelt ohne Ihr Wissen. Wir sind Immobilienmakler, nur ohne Inserat: was ein Immobilienmakler bei uns für Sie tut.
Der Ablauf
Vom Standort bis zum Notar.
Ihr Teil: die Adresse nennen und dreimal entscheiden. Unser Teil: alles dazwischen.
- 01 · PrüfungZone, Nutzweise, Baumasse, Mietverträge und Einträge im Grundbuch, aus den amtlichen Unterlagen.
- 02 · AltlastenEintrag als belasteter Standort und was er für den Verkauf bedeutet.
- 03 · RechnungNebeneinander gerechnet: Ertrag, Nutzwert für Selbstnutzer und Entwicklungswert des Bodens.
- 04 · Gezielte AnspracheNach unterzeichneter Vertraulichkeit sprechen wir Unternehmer, Entwickler und Investoren mit passendem Suchprofil an.
- 05 · NotarBeurkundung, Übergang der Mietverträge, Übergabe auf den vereinbarten Stichtag.
Exklusivmandat
Still verkaufen, sauber begleitet.
«Kein Schild im Garten, kein Inserat im Netz. Wir rechnen zuerst, sprechen dann gezielt geprüfte Käufer an und bleiben bis zum Notartermin Ihr Ansprechpartner. Den Preis, den wir nennen, können Sie Zeile für Zeile nachvollziehen.»
Dübendorf
Was Sie in Dübendorf wissen sollten.
Bei einer Gewerbeliegenschaft entscheidet die Zone über Käuferkreis und Wert. Sie legt fest, welche Nutzung erlaubt ist und wie viel gebaut werden darf. In den Industrie- und Gewerbezonen von Dübendorf gelten Baumassenziffer und Gebäudehöhe als amtliche Masse. Wie die Baumassenziffer gerechnet wird, erklärt die Seite zur Baumassenziffer mit Formel und Beispiel. Wer ein Areal besitzt, sollte wissen, ob die Bauten das erlaubte Mass ausschöpfen oder nicht.
Für Projektentwickler können Areale ein Thema sein, wenn die Zone mehr Baumasse zulässt, als heute steht. Andere Käufer übernehmen die Liegenschaft, wie sie ist, mit Betrieb und Mietern. Mietverhältnisse gehen beim Verkauf auf den Käufer über (Art. 261 OR); die Mieter müssen nicht ausziehen. Das schützt den laufenden Betrieb.
Anlass für einen Verkauf kann eine Erbschaft, eine Pensionierung oder die Neuordnung einer Hypothek sein. Auch eine Trennung kann dazu führen. Ein Grundstückkauf ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB). Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch.
Im Kanton Zürich erhebt die politische Gemeinde, in der das Grundstück liegt, die Grundstückgewinnsteuer; bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Eine Handänderungssteuer erhebt der Kanton nicht; beim Kauf fallen Gebühren für Beurkundung und Grundbuch an. Mehr dazu lesen Sie im Kantonsthema Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich. Einen Überblick bietet die Kantonsseite zum Liegenschaftsverkauf im Kanton Zürich.
Häufige Fragen
Gewerbeliegenschaft verkaufen in Dübendorf: Ihre Fragen.
Wie viele Gewerbe- und Arbeitszonen-Grundstücke gibt es in Dübendorf?
In Dübendorf zählen wir rund 230 Grundstücke, die in Arbeitszonen liegen oder einen Gewerbebau als Hauptgebäude tragen. Davon liegen 120 in Arbeitszonen. Beide Werte sind gerundet. Sie zeigen den Kreis, nicht den Wert einzelner Parzellen; den rechnen wir für Ihre Liegenschaft gesondert und mit Beleg im amtlichen Original.
Wie gross sind die Bauzonen in Dübendorf und wie viel davon ist unbebaut?
Die Bauzonen umfassen 475 Hektar mit rund 3'600 Grundstücken (Stand 13. Oktober 2026). Davon tragen 530 kein Gebäude. Die Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit, sie meint also nicht nur freie Bauplätze. Für eine einzelne Gewerbeliegenschaft sagt sie wenig, sie ordnet nur den Rahmen ein.
Was gilt, wenn mein Grundstück als belasteter Standort eingetragen ist?
Dann braucht der Verkauf eine Bewilligung der zuständigen Behörde (Art. 32dbis Abs. 3 USG). Sie wird erteilt, wenn vom Standort keine schädlichen oder lästigen Einwirkungen zu erwarten sind, die Kosten der zu erwartenden Massnahmen sichergestellt sind oder ein überwiegendes öffentliches Interesse besteht. Wir klären den Eintrag früh, damit der Notartermin nicht daran scheitert.
Gibt es Vorkaufsrechte?
Möglich. Ein gesetzliches Vorkaufsrecht haben etwa Miteigentümer, wenn ein Anteil verkauft wird, und bei einem selbständigen und dauernden Baurecht der Grundeigentümer und der Bauberechtigte gegenseitig (Art. 682 ZGB). Weitere können vertraglich vereinbart und im Grundbuch vorgemerkt sein. Wir prüfen den Grundbuchauszug vor der Vermarktung und klären, wer wann informiert werden muss, damit der Verkauf nicht im letzten Moment kippt.
Wer kauft Gewerbeliegenschaften?
Unternehmen, die einen eigenen Standort suchen, Bauunternehmen und Projektentwickler, die ein Areal umnutzen oder neu bauen, und Investoren, die vermieten. Jeder rechnet anders. Wir zeigen Ihnen, welche Gruppe für Ihr Objekt am meisten bezahlt, und sprechen sie diskret an, nach unterzeichneter Vertraulichkeit.
Wer erfährt von meinem Verkauf?
Nur wer es nach Ihrer Freigabe erfahren soll. Kein Inserat, kein Schild, kein Portal. Geprüfte Käufer erhalten das Dossier erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit. Nachbarn, Mieter und Bekannte erfahren nichts, was Sie nicht wollen, auch dann nicht, wenn der Verkauf am Ende nicht zustande kommt.
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Kaufen, was nie auf einem Portal steht: Suchprofil hinterlegen, persönlich geprüft.
Mehr erfahren →Weiter im Kanton ZürichImmobilien in DübendorfGrundstück verkaufen im Kanton ZürichGrundstückgewinnsteuer im Kanton ZürichVerkaufen im Exklusivmandat
Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 13. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · verbindlich sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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