W
Wohnzone
rund 40 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- 35 %
- Vollgeschosse
- 2
Berg am Irchel · Kanton Zürich
Was darf ich in Berg am Irchel bauen?
Was darf ich auf meinem Grundstück bauen? Diese Frage klärt Yaacoubi Immobilien AG mit einer Prüfung der Bebaubarkeit nach Bau- und Zonenordnung für Grundstücke in Berg am Irchel. Wir rechnen mit amtlichen Massen und belegen jede Zahl im Original. Eine Baubewilligung stellen wir nicht in Aussicht.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
3Bauzonen mit amtlichen oder belegten Massen
20 haBauzonen
280Bauzonen-Grundstücke
595Einwohner · 2025
- Planungs- und Baugesetz
- Baufeld vor dem Projekt
- Jede Zahl mit Beleg
- Gerechnet, nicht geschätzt
- Bau- und Zonenordnung
- Ziffern, Höhen, Abstände
Kostenlose Grundstückprüfung
Was darf auf Ihrem Grundstück gebaut werden?
Für den Anfang reichen die Adresse und Ihre Kontaktangaben. Wir rechnen es nach der Bau- und Zonenordnung von Berg am Irchel und besprechen es persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · gut 100 Sekunden
Linie für Linie. Vom Grundstück zur Fläche.
Vom amtlichen Plan zum Baufeld, vom Baufeld zur Hauptnutzfläche: Szenarien mit Bandbreite und ein Dossier mit amtlichen Originalen, in Berg am Irchel wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Bau- und Zonenordnung
Die Zonen von Berg am Irchel.
Massgebend für die Dichte in den Wohnzonen ist in Berg am Irchel vor allem die Ausnützungsziffer: 35 %.
Die Ordnung erlaubt in den Wohnzonen 2 Vollgeschosse.
In Berg am Irchel kommen drei Zonen mit amtlich festgelegten Massen vor: eine Wohnzone und zwei Kernzonen. Für die Wohnzone legt die Bau- und Zonenordnung die Ausnützungsziffer und die Vollgeschosse fest. In den beiden Kernzonen sind es die Vollgeschosse sowie die Gebäude- bzw. Fassadenhöhe.
Bei keiner dieser Zonen erklärt die Ordnung ein Mass ausdrücklich für offen. Was nicht aufgeführt ist, etwa Grenzabstände im Einzelfall, klären wir am Grundstück selbst. Die Zonenliste darunter zeigt die Masse der Zonen im Einzelnen.
Wohnzonen
Kern- und Zentrumszonen
K1
Kernzone 1
rund 140 Grundstücke- Vollgeschosse
- 2
- Gebäudehöhe
- 6,5 m
K2
Kernzone 2
rund 100 Grundstücke- Vollgeschosse
- 2
- Gebäudehöhe
- 6,5 m
Nur Bauzonen ab 20 Grundstücken. Werte ohne Zusatz amtlich; steht ein Artikel unter dem Wert, steht er so in der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde und ist an dieser Stelle im Original geprüft. «Keine Vorgabe» heisst: Die Ordnung regelt dieses Mass in dieser Zone nicht. Massgebend sind die Bau- und Zonenordnung und das kantonale Recht.
Ausgangslage in Berg am Irchel
Was darf ich bauen in Berg am Irchel.
Die meisten Bauzonen-Grundstücke liegen flach, unter 10 % Neigung; das vereinfacht Zufahrt und Aushub.
Berg am Irchel umfasst zwei Ortschaften: Berg am Irchel und Gräslikon.
Von Zürich aus gerechnet liegt Berg am Irchel rund 21 km nördlich, nahe bei Flaach, Buch am Irchel und Volken.
Gemessen an der Einwohnerzahl ist Berg am Irchel eine der kleineren Gemeinden des Bezirks Andelfingen mit seinen 20 Gemeinden.
Ohne Gebäude ist in Berg am Irchel ein grösserer Teil der Bauzonen-Grundstücke als im Mittel des Kantons Zürich.
In Berg am Irchel leben 595 Menschen (Stand 2025). Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um 0 Prozent. Die Bauzonen umfassen 280 Grundstücke, für 280 davon legt die Bau- und Zonenordnung Masse amtlich fest. Der Median der Bauzonen-Grundstücke beträgt 540 Quadratmeter. Ein Viertel der Grundstücke ist kleiner als 270 Quadratmeter, ein weiteres Viertel grösser als 840 Quadratmeter.
Berg am Irchel · Kanton ZürichWas darf ich bauen
Bauzonen-Grundstücke280hergeleitetgerundet, Stand 12. Oktober 2026
Fläche der Bauzonen20 hahergeleitetaus den amtlichen Plänen, Stand 12. Oktober 2026
Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude70hergeleitetgerundet, zählt auch laufende Ersatzneubauten, Stand 4. September 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte540 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 12. Oktober 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt AndelfingenamtlichSitz in Andelfingen
- amtlichso übernommen, wie amtliche Statistik und Register sie publizieren, mit Stichtag
- hergeleitetaus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt und gerundet, nie für Gruppen unter 20 Grundstücken
Die Masse, kurz erklärt
Die wichtigsten Masse, kurz erklärt.
Berg am Irchel wendet noch die bisherigen Begriffe des Planungs- und Baugesetzes an, bis die Gemeinde ihre Bau- und Zonenordnung angepasst hat, spätestens am 29. Februar 2028. Gemessen wird deshalb nach den bisherigen Fassungen.
Ausnützungsziffer
Anrechenbare Fläche im Verhältnis zur massgeblichen Grundfläche. Anrechenbar sind die Räume in Vollgeschossen, Flächen in Dach- und Untergeschossen nur, soweit sie je Geschoss überschreiten, was von der zulässigen Ausnützung gleichmässig verteilt auf ein Vollgeschoss fällt. Zürich schreibt sie in Prozent: 60 % heisst 600 m² auf 1'000 m².
§§ 254, 255 und 259 PBG, bisherige Fassung
Baumassenziffer
Kubikmeter anrechenbaren Raums je Quadratmeter Grundfläche; anrechenbar ist der oberirdische umbaute Raum mit seinen Aussenmassen.
§§ 254 und 258 PBG, bisherige Fassung
Vollgeschosse
Geschosse über dem gewachsenen Boden und unter der Schnittlinie von Fassade und Dachfläche. Sie können durch Dach- oder Untergeschosse ersetzt werden, zusammen aber nicht mehr als erlaubt.
§§ 275 und 276 PBG, bisherige Fassung
Gebäudehöhe und Firsthöhe
Die Gebäudehöhe ergibt sich aus den Vollgeschossen mit je 3,3 m, in Zentrums- und Industriezonen 4 m, zuzüglich 1,5 m für das Erdgeschoss; der First liegt höchstens 7 m über der Gebäudehöhe. Beides gilt, sofern die Bau- und Zonenordnung nichts anderes bestimmt.
§§ 278 bis 281 PBG, bisherige Fassung
Berg am Irchel im Profil
Was Berg am Irchel ausmacht.
Beim Bauen in Berg am Irchel beginnt alles mit den Bauzonen. Sie umfassen 20 Hektar und 280 Grundstücke (Stand 12. Oktober 2026). Davon sind 70 Grundstücke ohne Gebäude; diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Die Bau- und Zonenordnung kennt 3 Zonen mit amtlich festgelegten Massen, und sie gelten für 280 Grundstücke. Das Zonenbild in Berg am Irchel besteht aus einer Wohnzone und zwei Kernzonen.
Der Gebäudebestand zeigt, was bereits steht. Bei 53 Prozent der Grundstücke mit Gebäuden stammt das Haus aus der Zeit vor 1960 (Stand 4. September 2026). Berg am Irchel zählt 300 Wohnungen, und auf 20 Grundstücken steht ein Mehrfamilienhaus. Die Gemeinde mit den Ortschaften Berg am Irchel und Gräslikon liegt nördlich von Zürich im Bezirk Andelfingen. Wer in Berg am Irchel baut oder verkauft, sollte die Hanglage kennen: 41 Prozent der Bauzonen-Grundstücke liegen am Hang, 55 Prozent sind eben. Mehr zum Ort finden Sie auf der Gemeindeseite zu Immobilien in Berg am Irchel.
Höhen und Abstände im Schnitt
So hoch darf in Berg am Irchel gebaut werden.
Im Schnitt, im gleichen Massstab und an einem Mustergrundstück: wie hoch in typischen Zonen der Gemeinde gebaut werden darf und wie viel Abstand bleibt.
Schnitt · K1Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Musterzeichnungen: Höhen aus der Bau- und Zonenordnung; der Abstand zur Grenze ist schematisch, nicht aus der Bau- und Zonenordnung. Grundstück und Baukörper sind erfunden. Dachform, Attika, Baulinien, Gestaltungspläne und Sonderregeln sind nicht dargestellt; was auf einem bestimmten Grundstück gilt, prüfen wir einzeln.
Ein Grundstück · drei Möglichkeiten
Wie viel Haus passt darauf?
Zwei, vier oder sechs Geschosse? Auf einem Grundstück in Berg am Irchel hängt das von Zone, Baufeld und zulässigen Höhen ab. Wir rechnen es für jede Parzelle einzeln.
Varianten zur Veranschaulichung. Was zulässig ist, bestimmen Bauordnung und Baubewilligung.
Vom Grundstück zum Baufeld
Erst das Baufeld, dann das Projekt.
Ziffer, Höhen und Abstände zusammen ergeben das Baufeld: die Fläche, auf der gebaut werden darf, und das Volumen, das darin Platz hat. So sieht unsere Rechnung an einer Musterparzelle aus.
Situation 1:500Musterbeispiel · fiktive Parzelle
Das Verfahren
Vom Projekt zur Bewilligung.
Eine Bewilligung braucht, wer neu baut, umbaut oder die Nutzung baurechtlich bedeutsam ändert; in Kernzonen gilt das auch für den Abbruch (§ 309 PBG).
- 01 · VorentscheidGrundsatzfragen, etwa zur Zone oder zur Höhe, klärt ein Vorentscheid vorab und verbindlich (§§ 323 und 324 PBG).
- 02 · Baugesuch und ProfileGesuch mit allen Unterlagen bei der Baubehörde; darstellbare Vorhaben werden ausgesteckt (§ 311 PBG).
- 03 · AuflageBekanntmachung und 20 Tage öffentliche Auflage (§ 314 PBG).
- 04 · EntscheidInnert zwei Monaten nach der Vorprüfung, bei Neubauten innert vier Monaten (§ 319 PBG).
- 05 · BaubeginnDie Bewilligung erlischt, wenn nicht innert drei Jahren begonnen wird (§ 322 PBG).
Rechnen Sie selbst
Die Reserve als Richtwert.
Zulässige anrechenbare Geschossfläche = Grundstücksfläche × Ausnützungsziffer. Rein rechnerisch ist der Teil davon, der heute nicht gebaut ist, die Reserve.
Ein Richtwert, mehr nicht: Zone, Baulinien und Abstände Ihres Grundstücks fehlen darin. Den belegten Wert rechnen wir nach der Bau- und Zonenordnung von Berg am Irchel.
Berg am Irchel
Was Sie in Berg am Irchel wissen sollten.
Was Sie in Berg am Irchel bauen dürfen, hängt von der Zone Ihres Grundstücks ab. Die Bau- und Zonenordnung legt für jede Zone fest, welche Masse gelten, etwa Ausnützung, Geschosse oder Höhen. Dazu kommen Grenzabstände und weitere Vorgaben. Wo die Ordnung eine Grösse nicht regelt, steht das ausdrücklich dort. Massgebend sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde.
Für die Antwort zählt die einzelne Parzelle. Grösse, Zuschnitt und Hanglage bestimmen mit, wie sich die Masse der Zone auf einem Grundstück umsetzen lassen. In den Bauzonen von Berg am Irchel liegen 41 Prozent der Grundstücke am Hang. Wie die Ausnützungsziffer berechnet wird, zeigt unsere Seite Ausnützungsziffer mit Formel und Beispiel. Die Ziffer setzt die anrechenbare Geschossfläche ins Verhältnis zur Grundstücksfläche. Erst mit diesen Angaben lässt sich sagen, wie gross ein Neubau oder Anbau werden darf.
Weitere Einschränkungen liegen ausserhalb der Zonenmasse. Im Gewässerraum entlang von Bächen, Flüssen und Seen ist nur Standortgebundenes zulässig (Art. 36a GSchG). Jede Zone hat eine Lärm-Empfindlichkeitsstufe (Art. 43 LSV). Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte, Vorkaufsrechte und Anmerkungen stehen im Grundbuch (Art. 958 ff. und 962 ZGB). Zuständig ist das Grundbuchamt Andelfingen. Anlass für die Frage kann eine Erbschaft sein, die Pensionierung, ein Haus, das zu gross geworden ist, oder eine Hypothek, die ausläuft. Wer die Bebaubarkeit kennt, kann in jeder dieser Lagen ruhig entscheiden, ob er behält, baut oder verkauft.
Im Kanton Zürich regeln kantonales Recht und die kommunale Bau- und Zonenordnung, was gebaut werden darf. Im Baubewilligungsverfahren gibt es kein Einspracheverfahren (§ 315 Abs. 3 PBG). Wer Ansprüche wahren will, verlangt innert der gesetzlichen Frist nach der Bekanntmachung die Zustellung des baurechtlichen Entscheids (§ 315 Abs. 1 PBG). Wer das versäumt, verliert das Rekursrecht (§ 316 Abs. 1 PBG). Den Überblick finden Sie im Kantonsthema Was darf ich im Kanton Zürich bauen?.
Am Anfang steht ein Gespräch, in dem wir Ihr Anliegen hören. Es ist kostenlos und unverbindlich, und wir kommen mit Fakten, nie per E-Mail. Mit der Grundstückprüfung zur Bebaubarkeit Ihres Grundstücks sehen Sie Ihr Grundstück vorab im Luftbild und im Katasterplan, kostenlos und vertraulich.
Danach rechnen wir: was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was daraus folgt. Gerechnet, nicht geschätzt, und jede Zahl mit Beleg im amtlichen Original. Die Methode beschreiben wir auf der Seite so prüfen wir ein Grundstück. Erst auf dieser Grundlage sprechen wir über den Verkauf, sei es als Direktankauf mit eigenen Mitteln ohne Finanzierungsvorbehalt oder als Exklusivmandat ohne Inserat. Beim Mandat erhalten Sie einen geschützten Zugang mit Stand, Unterlagen und Freigabe jedes Angebots.
Häufige Fragen
Was darf ich bauen in Berg am Irchel: Ihre Fragen.
Was darf auf meinem Grundstück in Berg am Irchel gebaut werden?
Das hängt von der Zone ab. Die Bau- und Zonenordnung legt für 3 Zonen Masse amtlich fest, sie gelten für 280 Grundstücke (Stand 12. Oktober 2026). Hinzu kommen Grenzabstände, Hanglage und Rechte im Grundbuch. Wir rechnen für Ihre Parzelle und belegen jede Zahl im amtlichen Original. Eine Bewilligung stellen wir nicht in Aussicht.
Wie viele Grundstücke in Berg am Irchel sind bebaut und wie gross sind sie?
In den Bauzonen liegen 280 Grundstücke, davon 70 ohne Gebäude. Diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Die mittlere Grösse (Median) beträgt 540 Quadratmeter. Ein Viertel der Grundstücke ist kleiner als 270 Quadratmeter, ein Viertel grösser als 840 Quadratmeter. Was das für Ihre Parzelle heisst, klären wir im Gespräch.
Wie lange dauert eine Baubewilligung?
Die Baubehörde entscheidet in der Regel innert zwei Monaten nach der Vorprüfung, bei Neubauten und grösseren Umbauten innert vier Monaten (§ 319 PBG). Davor liegt das Baugesuch 20 Tage öffentlich auf. Rekurse können das Verfahren verlängern. Die Bewilligung erlischt, wenn nicht innert drei Jahren mit dem Bau begonnen wird (§ 322 PBG).
Zählt das Dachgeschoss zur Ausnützung?
Je nach Recht der Gemeinde nur teilweise. Nach Zürcher Recht zählen Flächen in Dach- und Untergeschossen, nach neuem Recht auch in Attikageschossen, nur, soweit sie je Geschoss den Durchschnitt der zulässigen Ausnützung überschreiten (§ 255 PBG). Wir rechnen nach den Regeln Ihrer Gemeinde.
Kann ich vorab verbindlich klären, ob etwas erlaubt ist?
Ja, mit einem Vorentscheid. Über Fragen, die für die spätere Bewilligung grundlegend sind, etwa die Zonenkonformität oder die Höhe, entscheidet die Baubehörde im gleichen Verfahren wie bei einer Bewilligung. Der Entscheid bindet in diesen Fragen wie eine Bewilligung, solange sich die Verhältnisse bis zum Baugesuch nicht wesentlich ändern (§§ 323 und 324 PBG).
Verkaufen oder im Baurecht abgeben?
Ein Baurecht bringt über Jahrzehnte einen Zins, der Boden bleibt in Ihrer Familie. Ein Verkauf bringt den Erlös auf einmal und keine Verpflichtungen. Was besser passt, hängt von Ihrem Alter, Ihren Erben und Ihren Plänen ab. Wir rechnen beide Wege nebeneinander, mit Steuern und Zeitpunkt.
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