Nutzungsreserve
Fläche, Geschosse und Wohnungen, die auf Ihrem Grundstück noch möglich wären.
Berg am Irchel · Kanton Zürich
Immobilie bewerten in Berg am Irchel
Die Bewertung von Grundstücken, Häusern und Wohnungen erfolgt bei Yaacoubi Immobilien AG als Bandbreite mit Rechenweg. Yaacoubi Immobilien AG prüft dafür Immobilien in Berg am Irchel anhand von Zone, Massen, Grösse und Lage. Die erste Einschätzung im persönlichen Gespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
280Bauzonen-Grundstücke
540 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
0,33 %Leerwohnungsziffer
98 %Steuerfuss · 2026
53 %Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 1960
595Einwohner · 2025
- Boden und Gebäude
- Persönlich erklärt
- Diskret, unverbindlich
- Vier Wege zum Wert
- Kostenlose Bewertung
- Bandbreite statt Bauchgefühl
Nur für Eigentümer
Kostenlose Bewertung anfragen.
Zahlen zu einer Parzelle gehören der Eigentümerschaft. Deshalb bewerten wir nur für sie.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Ein Ehepaar verkauft nach fünfzig Jahren sein Haus. Zu sehen ist, wie wir zuerst das Grundstück prüfen, dann einen begründeten Vorschlag machen und den Verkauf bis zum Notar begleiten, in Berg am Irchel wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Was Sie erhalten
Drei Antworten, im Gespräch, nie per E-Mail.
Wert
Was Grundstück und Liegenschaft tragen, Schritt für Schritt hergeleitet.
Empfehlung
Halten, entwickeln oder verkaufen, ehrlich und ohne Verpflichtung.
Ausgangslage in Berg am Irchel
Immobilie bewerten in Berg am Irchel.
Von den 20 Gemeinden im Bezirk Andelfingen ist Berg am Irchel nach der Einwohnerzahl eine der kleineren Gemeinden.
Auf den meisten Grundstücken in Berg am Irchel steht als ältestes Gebäude eines aus der Zeit vor 1919; dahinter folgt die Zeit von 1981 bis 2000.
Die meisten Bauzonen-Grundstücke liegen flach, unter 10 % Neigung; das vereinfacht Zufahrt und Aushub.
Im Kanton Zürich reicht der Steuerfuss der Gemeinden von 71 bis 128 %; Berg am Irchel liegt im mittleren Bereich.
Der Anteil der Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude ist in Berg am Irchel höher als im ganzen Kanton Zürich.
In den Bauzonen von Berg am Irchel liegen rund 280 Grundstücke auf einer Fläche von 20 Hektar (Stand 12. Oktober 2026). Die mittlere Grösse beträgt 540 Quadratmeter. Ein Viertel der Grundstücke ist kleiner als 270 Quadratmeter, ein Viertel grösser als 840 Quadratmeter. Rund 20 Grundstücke tragen ein Mehrfamilienhaus. Diese Angaben bilden den Rahmen, in dem wir Ihre Liegenschaft einordnen.
Berg am Irchel · Kanton ZürichImmobilie bewerten
Einwohnerinnen und Einwohner595amtlichamtliche Statistik, Ende 2025
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren0 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Leerwohnungsziffer0,33 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Steuerfuss der Gemeinde98 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte540 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 12. Oktober 2026
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196053 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand300hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
ÖV-Güteklasse, überwiegendDhergeleitetGüteklassen A bis D, A ist die beste Erschliessung
- amtlichunverändert aus amtlicher Statistik oder amtlichem Register, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns gezählt aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, ab 20 Grundstücken je Gruppe
Wert
Was den Wert in Berg am Irchel bestimmt.
Wie alt die Gebäude sind, wie gross die Grundstücke und wie steil das Gelände: Damit rechnen Käufer in Berg am Irchel. Gezählt aus den amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, nur für Gruppen ab 20 Grundstücken.
Was den Wert in Berg am Irchel bestimmt, zeigen die Verteilungen auf dieser Seite. Die Bauperiode gibt Hinweise auf Zustand und Bauweise, hier reichen die Perioden von vor 1919 bis ab 2011. Die Grösse ordnen wir an der mittleren Grösse von 540 Quadratmetern ein. Bei der Hanglage liegen 41 Prozent der Bauzonen-Grundstücke am Hang, 55 Prozent sind eben. Die ÖV-Güteklasse ist überwiegend D. Jede dieser Grössen fliesst in die Rechnung ein.
Gebäude nach Bauperiode
vor 1919
41 %
1919 bis 1945
vereinzelt
1946 bis 1960
vereinzelt
1961 bis 1980
10 %
1981 bis 2000
25 %
2001 bis 2010
8 %
ab 2011
vereinzelt
Grundstücke nach dem Baujahr ihres ältesten Gebäudes, hergeleitet aus den amtlichen Gebäudedaten.
Grösse der Grundstücke in der Bauzone
270 m²Mitte 540 m²840 m²
In diesem Band liegt die mittlere Hälfte der Bauzonen-Grundstücke, je ein Viertel ist kleiner oder grösser. Gerundet, aus den amtlichen Plänen hergeleitet.
Gelände
eben, unter 10 % Neigung
55 %
Hanglage, 10 bis 25 %
41 %
Anteil der Bauzonen-Grundstücke nach mittlerer Neigung. Am Hang entstehen Terrassen, aber auch Mehrkosten.
Berg am Irchel im Profil
Was Berg am Irchel ausmacht.
In Berg am Irchel leben 595 Einwohnerinnen und Einwohner (Stand 2025). Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um 0 Prozent. Die Gemeinde im Bezirk Andelfingen umfasst die Ortschaften Berg am Irchel und Gräslikon. Im Bestand zählt die amtliche Statistik rund 300 Wohnungen. Die Leerwohnungsziffer gibt an, welcher Anteil dieser Wohnungen an einem Stichtag leer steht; sie betrug 0,33 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Wer erbt, in Pension geht oder ein Haus kleiner wählen möchte, kann sich zuerst fragen, was die eigene Liegenschaft wert ist. Auch eine auslaufende Hypothek oder eine Trennung kann dazu der Anlass sein. Mehr über die Gemeinde finden Sie auf der Übersicht zu Immobilien in Berg am Irchel.
Berg am Irchel liegt nördlich von Zürich, die Distanz beträgt rund 21 Kilometer. In den Bauzonen von Berg am Irchel stehen rund 280 Grundstücke, davon sind rund 70 ohne Gebäude. Diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Gebäude aus der Zeit vor 1960 tragen einen Anteil von 53 Prozent der bebauten Grundstücke. Der Steuerfuss der Gemeinde liegt bei 98 % der einfachen Staatssteuer (Stand 2026). Er bestimmt, mit welchem Vielfachen der einfachen Staatssteuer die Gemeindesteuer berechnet wird. Wer in Berg am Irchel eine Immobilie bewerten lassen möchte, braucht deshalb eine Rechnung, die zum einzelnen Grundstück passt.
Vier Wege zum Wert
Vier Methoden, eine Bandbreite.
Welche Methode trägt, hängt von der Liegenschaft ab. Wir rechnen meist mehrere und legen offen, wie die Zahl zustande kommt.
Vergleich
Was vergleichbare Liegenschaften in der Region erzielt haben: stark bei Wohnungen und Einfamilienhäusern, schwach bei Bauland.
Ertrag
Der nachhaltige Mietertrag, kapitalisiert mit einem marktüblichen Satz: die Sprache der Investoren bei Renditeliegenschaften.
Substanz
Landwert und Zeitwert der Bauten als Gegenprobe, besonders bei Einfamilienhäusern.
Entwicklung
Was zulässig wäre, abzüglich Bau- und Nebenkosten: So rechnen Projektentwickler. Bei Grundstücken mit Reserve oft die entscheidende Zahl.
Unsere Bewertung ist eine Entscheidungsgrundlage. Wo ein Gericht, eine Behörde oder eine Bank eine anerkannte Schätzung verlangt, ersetzt sie diese nicht.
Was einfliesst
Acht Grundlagen, jede belegt.
Jede Zahl führt auf ihre Quelle zurück: ein amtliches Original mit Datum oder eine offen ausgewiesene Herleitung.
Am Anfang steht das persönliche Gespräch. Wir kommen mit Fakten, nie per E-Mail, und die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich. Vorab können Sie in der Grundstückprüfung Ihre Adresse eingeben. Das Grundstück erscheint sofort im Luftbild und im Katasterplan, vertraulich und kostenlos.
Danach rechnen wir: Bestand, erlaubte Nutzung und Wert, mit Beleg im amtlichen Original. Sie erhalten die Bandbreite und den Rechenweg. Eine Pflicht zum Verkauf entsteht daraus nicht. Möchten Sie verkaufen, stehen zwei Wege offen: der Direktankauf durch uns ohne Finanzierungsvorbehalt oder ein Exklusivmandat ohne Inserat mit Honorar erst bei Erfolg. Die Beurkundung erfolgt beim Notar.
- Grundstücksfläche und Grenzen
- Zone, Masse und Bauvorschriften mit Artikel
- Baufeld: Abstände, Baulinien, Gewässer und Wald
- Bestand: Gebäude, Baujahr, Geschosse, Flächen
- Zustand und Erneuerungsbedarf
- Einträge im Grundbuch: Rechte und Lasten
- Naturgefahren, Lärm, Schutz und belastete Standorte
- Mietniveau, Leerstand und Nachfrage in Berg am Irchel
Der Ablauf
Von der Adresse zur Bandbreite.
Kostenlos und unverbindlich, in drei Schritten.
- 01 · AnfrageSie geben uns die Adresse; die übrigen Grundlagen beschaffen wir.
- 02 · BandbreiteInnert zwei Arbeitstagen steht die Rechnung mit Boden, Gebäude und Reserve.
- 03 · BesprechungWir zeigen jede Zeile der Rechnung, persönlich und nie per E-Mail. Was Sie daraus machen, entscheiden Sie.
Rechnen Sie selbst
Die Reserve als Richtwert.
Zulässige anrechenbare Geschossfläche = Grundstücksfläche × Ausnützungsziffer. Rein rechnerisch ist der Teil davon, der heute nicht gebaut ist, die Reserve.
Ein Richtwert, mehr nicht: Ihre Zone, Baulinien, Abstände und Sonderregeln fehlen darin. Den belegten Wert rechnen wir für Ihr Grundstück.
Lage
Jede Strasse hat ihre eigene Rechnung.
Wir rechnen mit der Bau- und Zonenordnung von Berg am Irchel, dem Leerstand der Gemeinde und den Mieten der Region, nicht mit Durchschnitten aus dem Internet. Das Ergebnis ist eine Bandbreite, die wir Ihnen im Gespräch erklären.
Rechtlich gut zu wissen
Wofür ein belegter Wert zählt.
Erbteilung
Übernimmt jemand aus der Erbengemeinschaft die Liegenschaft, wird sie zu ihrem Wert im Zeitpunkt der Teilung angerechnet. Eine nachvollziehbare Bewertung ist die gemeinsame Grundlage.
Art. 617 ZGB
Gewinn statt Preis
Beim Verkauf wird nur der Gewinn besteuert: der Erlös abzüglich Erwerbspreis und wertvermehrender Aufwendungen. Wer den Wert kennt, kennt auch den Erlös nach Steuern.
§§ 219 bis 221 StG ZH · Art. 12 Abs. 1 StHG
Ersatzwert bei langem Besitz
Bei einem Erwerb vor mehr als 20 Jahren zählt auf Wunsch der Wert vor 20 Jahren statt des damaligen Preises. Diesen Wert muss man belegen können.
§ 220 Abs. 2 StG ZH
Rechts- und Steuerberatung leisten wir nicht. Wo eine anerkannte Schätzung verlangt ist, ersetzt unsere Bewertung diese nicht.
Exklusivmandat
Still verkaufen, sauber begleitet.
«Kein Schild im Garten, kein Inserat im Netz. Wir rechnen zuerst, sprechen dann gezielt geprüfte Käufer an und bleiben bis zum Notartermin Ihr Ansprechpartner. Den Preis, den wir nennen, können Sie Zeile für Zeile nachvollziehen.»
Berg am Irchel
Was Sie in Berg am Irchel wissen sollten.
Wer ein Grundstück bewerten lassen möchte, fragt zuerst, was den Wert bestimmt. In Berg am Irchel sind es die Zone und die Masse, die die Bau- und Zonenordnung festlegt. Die Gemeinde kennt eine Wohnzone und zwei Kernzonen. In der Wohnzone legt die Ordnung amtlich die Ausnützungsziffer und die Vollgeschosse fest. In den Kernzonen gelten Vollgeschosse sowie Gebäude- bzw. Fassadenhöhe. Dazu kommen Grösse, Bauperiode, Hanglage und Lage des Grundstücks.
Unsere Bewertung ist keine Schätzung und kein Gutachten einer zugelassenen Schätzerin. Wir rechnen, was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was es danach wert sein kann. Das Ergebnis ist eine Bandbreite mit Rechenweg. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original. So können Sie jeden Schritt nachprüfen.
Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte, Vorkaufsrechte und Anmerkungen stehen im Grundbuch (Art. 958 ff. und 962 ZGB). Sie können den Wert beeinflussen und gehören darum zur Prüfung. Zuständig ist das Grundbuchamt Andelfingen. Mehr zur Bebaubarkeit finden Sie im Check zur Bebaubarkeit Ihres Grundstücks. Auch ein Blick auf die Bauregeln in Berg am Irchel hilft bei der Einordnung.
Im Kanton Zürich sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde massgebend. Für eine Bewertung heisst das: Was auf einem Grundstück erlaubt ist, ergibt sich aus beiden Ebenen zusammen. Bei einem Verkauf kann die Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich eine Rolle spielen, die eigenen Regeln folgt. Im Baubewilligungsverfahren gibt es im Kanton kein Einspracheverfahren (§ 315 Abs. 3 PBG). Wer Ansprüche wahren will, verlangt nach der Bekanntmachung die Zustellung des baurechtlichen Entscheids (§ 315 Abs. 1 PBG). Wer das versäumt, verliert das Rekursrecht (§ 316 Abs. 1 PBG). Einen Überblick gibt die Seite zum Verkauf von Liegenschaften im Kanton Zürich.
Häufige Fragen
Immobilie bewerten in Berg am Irchel: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke liegen in Berg am Irchel in der Bauzone?
Die amtlichen Daten zählen rund 280 Grundstücke in den Bauzonen auf 20 Hektar (Stand 12. Oktober 2026). Rund 70 davon sind ohne Gebäude, die Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Für Ihre Bewertung ist entscheidend, in welcher Zone Ihr Grundstück liegt und was dort erlaubt ist.
Welche Rolle spielt die Hanglage bei der Bewertung in Berg am Irchel?
Die amtlichen Daten weisen 41 Prozent der Bauzonen-Grundstücke als Hanglage aus, 55 Prozent als eben. Hanglage beeinflusst, wie sich ein Grundstück bebauen lässt, und damit die Rechnung. Wir prüfen sie am einzelnen Grundstück und zeigen sie im Rechenweg, nicht als Pauschale.
Wie genau ist die Bewertung?
Wir nennen eine nachvollziehbare Bandbreite und erklären, wovon sie abhängt: Zone, Zustand, Lage, Markt. Je mehr wir über Ihr Haus wissen, etwa Erneuerungen und Mieten, desto enger wird sie. Wo ein Gericht oder eine Bank ein Gutachten einer zugelassenen Fachperson verlangt, ersetzt sie dieses nicht.
Lohnt sich eine Renovation vor dem Verkauf?
Selten im grossen Stil. Viele Käufer, vor allem Familien und Entwickler, möchten selbst entscheiden, was erneuert wird. Kleine Arbeiten wie Reparaturen und ein gepflegter Garten lohnen sich oft. Wir sagen Ihnen ehrlich, was sich am Preis rechnet und was Sie besser dem Käufer überlassen.
Bekomme ich die Bewertung per E-Mail?
Nein, bewusst nicht. Zahlen zu einer Liegenschaft gehören der Eigentümerschaft und sollen nicht unkontrolliert weitergeleitet werden. Wir besprechen sie persönlich, bei Ihnen, bei uns oder am Telefon, und beantworten Ihre Fragen dabei direkt. Eine schriftliche Analyse können Sie im Shop bestellen.
Lohnt sich ein Ersatzneubau auf meinem Grundstück?
Wenn die Zone deutlich mehr erlaubt, als heute steht, und der Bestand in den nächsten Jahren ohnehin umfassend erneuert werden müsste, oft ja. Wir rechnen Bestand, Erneuerung, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander, mit Fläche, Kosten und Ertrag, und sagen Ihnen offen, welcher Weg trägt.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 12. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · verbindlich sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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