Siedlungsgebiet im Richtplan
Als Siedlungsgebiet gilt Land, das bereits weitgehend überbaut ist oder voraussichtlich innert 20 bis 25 Jahren benötigt wird und erschlossen werden kann.
§ 21 PBG
Berg am Irchel · Kanton Zürich
Bauerwartungsland und Einzonung in Berg am Irchel
Yaacoubi Immobilien AG begleitet den Verkauf von Bauerwartungsland in Berg am Irchel, ohne Versprechen zur Einzonung. Ob und wann eingezont wird, entscheiden Richtplan, Gemeinde und Kanton. Wir rechnen, was heute gilt, kaufen auf Wunsch direkt oder vermitteln still, und die erste Einschätzung im Gespräch ist kostenlos.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
20 haBauzonen
595Einwohner · 2025
98 %Steuerfuss · 2026
DÖV-Güteklasse, überwiegend
- Einzonung erklärt
- Reservezone und Siedlungsgebiet
- Diskret, ohne Inserat
- Gerechnet, nicht geschätzt
- Mehrwertausgleich gerechnet
- Kein Versprechen ohne Planung
Bauerwartungsland
Wo steht Ihr Land?
Für den Anfang reichen die Adresse und Ihre Kontaktangaben. Wir prüfen Richtplan und Zonenplan und besprechen das Ergebnis persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Nach einem halben Jahrhundert im eigenen Haus beginnt für ein Ehepaar etwas Neues. Der Film erzählt, wie wir prüfen, rechnen und den Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Berg am Irchel wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Offen gerechnet
Wir rechnen mit dem, was gilt.
Land am Siedlungsrand hat zwei Werte: den heutigen und den nach einer Einzonung. Welcher näher liegt, zeigen Richtplan, Zonenplan und laufende Revisionen in Berg am Irchel. Wir rechnen beide offen; eine Einzonung versprechen wir nicht, darüber entscheiden Gemeinde und Kanton.
Am Anfang steht ein Gespräch, in dem wir Ihre Lage hören und mit Fakten kommen. Mit der Grundstückprüfung für Ihr Grundstück sehen Sie Ihre Parzelle sofort im Luftbild und im Katasterplan, kostenlos und vertraulich. Danach rechnen wir, was auf dem Grundstück steht und was die Bau- und Zonenordnung erlaubt.
Dann stehen zwei Wege offen. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt, im Ist-Zustand. Beim Exklusivmandat ohne Inserat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer, das Honorar fällt erst bei Erfolg an. Der Kauf wird öffentlich beurkundet (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB); Eigentümer wird der Käufer mit dem Grundbucheintrag. Zuständig ist das Grundbuchamt Andelfingen.
Ausgangslage in Berg am Irchel
Bauerwartungsland in Berg am Irchel.
Berg am Irchel liegt rund 21 km nördlich von Zürich, in der Nähe von Flaach, Buch am Irchel und Volken.
Über fünf Jahre gerechnet hat sich die Einwohnerzahl kaum verändert.
Die meisten Bauzonen-Grundstücke liegen flach, unter 10 % Neigung; das vereinfacht Zufahrt und Aushub.
Zur Gemeinde gehören zwei Ortschaften: Berg am Irchel und Gräslikon.
Ohne Gebäude ist in Berg am Irchel ein grösserer Teil der Bauzonen-Grundstücke als im Mittel des Kantons Zürich.
Nach Einwohnern ist Berg am Irchel eine der kleineren Gemeinden im Bezirk Andelfingen, der 20 Gemeinden zählt.
Für Bauerwartungsland in Berg am Irchel gilt zunächst, was die Zonenangaben heute festhalten (Stand 12. Oktober 2026). Die Bauzonen umfassen 20 Hektar. Rund 70 Bauzonen-Grundstücke tragen kein Gebäude (gerundet, inklusive laufender Ersatzneubauten). Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 540 Quadratmetern. Die ÖV-Güteklasse ist überwiegend D, wobei A die sehr gute und D die geringe Erschliessung bezeichnet.
Berg am Irchel · Kanton ZürichBauerwartungsland
Einwohnerinnen und Einwohner595amtlichamtliche Statistik, Ende 2025
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren0 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Fläche der Bauzonen20 hahergeleitetaus den amtlichen Plänen, Stand 12. Oktober 2026
Bauzonen-Grundstücke280hergeleitetgerundet, Stand 12. Oktober 2026
Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude70hergeleitetgerundet, zählt auch laufende Ersatzneubauten, Stand 4. September 2026
Leerwohnungsziffer0,33 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Steuerfuss der Gemeinde98 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
- amtlichso übernommen, wie amtliche Statistik und Register sie publizieren, mit Stichtag
- hergeleitetaus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt und gerundet, nie für Gruppen unter 20 Grundstücken
Begriffe
Was Bauerwartungsland ist und was nicht.
Überprüfung nach acht Jahren
Eigentümer in einer Reservezone können frühestens acht Jahre nach der Festsetzung oder Revision des Zonenplans verlangen, dass die Grösse der Bauzonen überprüft wird.
§ 65 Abs. 4 PBG
Berg am Irchel im Profil
Was Berg am Irchel ausmacht.
In Berg am Irchel leben 595 Einwohnerinnen und Einwohner (Stand 2025). Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um 0 Prozent. Der Wohnungsbestand umfasst rund 300 Wohnungen. Wer erbt, in Pension geht, sich trennt oder ein Haus als zu gross empfindet, steht manchmal vor der Frage, was mit einem Stück Land geschehen soll, das noch nicht in der Bauzone liegt.
Die Gemeinde im Bezirk Andelfingen besteht aus den Ortschaften Berg am Irchel und Gräslikon. Sie liegt von Zürich aus nördlich, rund 21 Kilometer entfernt. Die Bauzonen in Berg am Irchel umfassen 20 Hektar mit rund 280 Grundstücken. Davon tragen rund 70 kein Gebäude; dabei zählen auch laufende Ersatzneubauten mit.
Die Zonenliste von Berg am Irchel kennt eine Wohnzone und zwei Kernzonen. Für die Wohnzone legt die Bau- und Zonenordnung die Ausnützungsziffer und die Vollgeschosse fest. In den Kernzonen sind es die Vollgeschosse und die Gebäude- bzw. Fassadenhöhe. Land ausserhalb dieser Zonen bleibt bis zu einem Beschluss der Planung Nichtbauland. Wer in Berg am Irchel Land besitzt, das einmal eingezont werden könnte, sollte deshalb zuerst wissen, was heute gilt. Dazu dient die Grundstückprüfung für Ihr Grundstück.
Das Verfahren
So wird Land eingezont.
- RichtplanDer kantonale Richtplan bezeichnet das Siedlungsgebiet; nur dort kann eingezont werden.
- Revision der Bau- und ZonenordnungDie Gemeinde passt Zonenplan und Bauordnung an; die Bevölkerung kann mitwirken.
- Festsetzung und GenehmigungDie Gemeinde setzt fest, der Kanton genehmigt; gegen die Festsetzung ist ein Rekurs möglich.
- MehrwertausgleichMit dem Inkrafttreten wird der Mehrwert bemessen, die Abgabe wird später fällig.
- Erschliessung und BauBaureif ist das Land erst, wenn es erschlossen ist.
Rechenbeispiel
Was eine Einzonung kostet.
Wird Land eingezont, steigt sein Wert. Einen Teil schöpft der Kanton ab: 20 Prozent des Mehrwerts, unter CHF 30'000 Mehrwert nichts (§§ 2 und 4 MAG, Art. 5 Abs. 1bis RPG). Fällig wird die Abgabe bei der Überbauung oder beim Verkauf; die bezahlte Abgabe mindert später die Grundstückgewinnsteuer.
Musterbeispiel · fiktive Parzelle
Wert als LandwirtschaftslandCHF 60'000
Wert nach der EinzonungCHF 1'260'000
MehrwertCHF 1'200'000
Abgabe 20 %CHF 240'000
Fälligbei Überbauung oder Verkauf
Erfundene Zahlen, Fläche rund 1'500 m². Den Mehrwert bemisst die Behörde, auf den Zeitpunkt, in dem die Einzonung in Kraft tritt.
Zwei Wege
Direkt an uns oder im Exklusivmandat.
Diskreter Ankauf
Wir kaufen selbst.
Mit eigenen Mitteln, ohne Finanzierungsvorbehalt. Ein begründeter Preis, eine Zusage, ein Notartermin, auch in Berg am Irchel.
- im heutigen Zustand
- Erbengemeinschaften willkommen
- Angebot in der Regel innert Tagen
Diskrete Vermittlung
Wir vermitteln leise.
An wenige geprüfte Käufer aus unserem Kreis: Family Offices, Pensionskassen, Projektentwickler, Bauunternehmen und private Investoren, Off Market und ohne Inserat.
- ein Partner für die Laufzeit
- ein belegter Preis
- Honorar nur mit dem Verkauf
Am Rand der Bauzone
Zwischen Feld und Quartier.
Ob ein Feld am Siedlungsrand je Bauland wird, entscheidet sich über viele Jahre. Wer früh weiss, wo sein Land in der Planung steht, kann gelassen entscheiden: halten, mit einem Partner entwickeln oder verkaufen, mit einem Preis, der die Chance fair teilt.
Exklusivmandat
Wir begleiten Ihren Verkauf, exklusiv.
«Wir rechnen Ihr Grundstück, als würden wir es selbst kaufen. Dann bringen wir es still zu den wenigen Käufern, die genau danach suchen, und begleiten Sie bis zum Notar. Ohne Inserat, mit einem Preis, den Sie verstehen.»
Berg am Irchel
Was Sie in Berg am Irchel wissen sollten.
Bauerwartungsland ist kein Rechtsbegriff, sondern eine Erwartung. Rechtlich bleibt ein Grundstück Nichtbauland, bis die Planung etwas anderes festlegt. Ausserhalb der Bauzone gelten enge Regeln für Bauten und Umnutzungen (Art. 24 ff. RPG). Ob und wann eingezont wird, entscheiden Richtplan, Gemeinde und Kanton. Niemand kann das zusichern, auch wir nicht.
Den Wert bestimmt deshalb zuerst, was heute erlaubt ist. Dazu gehören die Lage zur bestehenden Bauzone, die Erschliessung und die Form der Parzelle. Wir rechnen diese Punkte und belegen jede Zahl im amtlichen Original. Das ist keine Schätzung, sondern eine Rechnung auf Grundlage der Bau- und Zonenordnung.
Wird im Kanton Zürich Land eingezont, erhebt der Kanton eine Mehrwertabgabe (§§ 2 und 4 MAG, Art. 5 RPG). Wer verkauft, bevor eingezont wird, sollte wissen, wie diese Abgabe wirkt. Dazu finden Sie mehr im Kantonsthema Mehrwertausgleich im Kanton Zürich. Wer verkaufen will, bevor die Planung entschieden ist, kann sich zuerst im Gespräch ein Bild machen.
Im Kanton Zürich gelten für Einzonungen und Bauten das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Wird Land eingezont, wird die kantonale Abgabe mit der Baufreigabe fällig oder, wenn das Grundstück vorher verkauft wird, mit dem Übergang des Eigentums (§ 10 MAG). Erbgang und Schenkung gelten nicht als Verkauf. Einen Überblick finden Sie auf der Seite Grundstück und Liegenschaft verkaufen im Kanton Zürich.
Häufige Fragen
Bauerwartungsland in Berg am Irchel: Ihre Fragen.
Wie viele Bauzonen-Grundstücke in Berg am Irchel sind ohne Gebäude?
Nach den amtlichen Gebäudedaten (Stand 4. September 2026) tragen rund 70 von rund 280 Bauzonen-Grundstücken kein Gebäude. Die Zahl ist gerundet und zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Sie sagt nichts über ein einzelnes Grundstück und nichts über eine mögliche Einzonung, denn Land ausserhalb der Bauzone ist darin nicht enthalten.
Wie gross sind die Grundstücke in den Bauzonen von Berg am Irchel?
Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke (Median) beträgt 540 Quadratmeter. Ein Viertel der Grundstücke ist kleiner als 270 Quadratmeter, ein Viertel grösser als 840 Quadratmeter. Der Anteil ebener Grundstücke beträgt 55 Prozent, jener in Hanglage 41 Prozent. Diese Werte beschreiben nur Land, das heute in der Bauzone liegt.
Soll ich verkaufen oder warten?
Das hängt von Ihrem Zeitplan ab. Wer wartet, trägt das Risiko, dass nicht oder später eingezont wird. Wer verkauft, kann mit dem Käufer vereinbaren, dass ein Teil des Preises erst mit der Einzonung bezahlt wird. Wir rechnen beide Wege und sagen Ihnen offen, was wir empfehlen.
Wer erfährt von meinem Verkauf?
Nur wer es nach Ihrer Freigabe erfahren soll. Kein Inserat, kein Schild, kein Portal. Geprüfte Käufer erhalten das Dossier erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit. Nachbarn, Mieter und Bekannte erfahren nichts, was Sie nicht wollen, auch dann nicht, wenn der Verkauf am Ende nicht zustande kommt.
Kaufen Sie Bauerwartungsland?
Ja, wenn die Lage im Siedlungsgebiet und die Planung der Gemeinde eine Einzonung realistisch machen. Wir kaufen selbst oder vermitteln an Entwickler mit langem Atem, oft mit einem Preis in zwei Teilen: heute ein fester Betrag, nach der Einzonung ein Zuschlag.
Gilt das auch für Berg am Irchel und Gräslikon?
Ja. Wir rechnen jede Parzelle der Gemeinde Berg am Irchel nach derselben Bau- und Zonenordnung, in jeder Ortschaft und jedem Quartier. Geben Sie Ihre Adresse oben ein: Sie sehen die Parzelle sofort im Luftbild und im Katasterplan, und wir melden uns innert zwei Arbeitstagen mit Fakten.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 12. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · es gelten das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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