Viel Reserve
Lässt die Zone deutlich mehr zu, als heute steht, rechnet sich ein Neubau eher als eine Erneuerung.
Bassersdorf · Kanton Zürich
Ersatzneubau und Verdichtung in Bassersdorf
Bassersdorf liegt im Bezirk Bülach, und Yaacoubi Immobilien AG prüft hier Ersatzneubau und Verdichtung, kauft Liegenschaften direkt, vermittelt sie diskret an Entwickler oder begleitet Land gegen Wohnung. Zuerst rechnen wir, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt, danach sprechen wir über Preis und Weg.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
450Wohnzonen-Grundstücke mit Gebäuden vor 1980
23 %Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 1960
530 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
40Wohnungen bewilligt oder im Bau
35Baugesuche in 12 Monaten
12'358Einwohner · 2025
- Bestand gegen Zone gerechnet
- Diskret, ohne Inserat
- Bewilligung im Blick
- Aufstockung als Alternative
- Mieter fair begleiten
- Ersatzneubau und Verdichtung
Ersatzneubau
Rechnen wir Ihr Grundstück.
Adresse und Erreichbarkeit genügen. Wir rechnen Bestand, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander und besprechen es persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Nach einem halben Jahrhundert im eigenen Haus beginnt für ein Ehepaar etwas Neues. Der Film erzählt, wie wir prüfen, rechnen und den Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Bassersdorf wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Drei Wege
Ersetzen, aufstocken oder erneuern.
Hauptnutzfläche, Kosten und Ertrag: Für jede Liegenschaft rechnen wir die Wege nebeneinander. Welcher passt, entscheidet die Eigentümerschaft.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Ausgangslage in Bassersdorf
Ersatzneubau und Verdichtung in Bassersdorf.
Auf den meisten Grundstücken in Bassersdorf steht als ältestes Gebäude eines aus der Zeit von 1981 bis 2000; dahinter folgt die Zeit von 2001 bis 2010.
Die meisten Bauzonen-Grundstücke von Bassersdorf liegen in der 2-geschossige Wohnzone, locker 1.5, der 3-geschossige Wohnzone 2.5 und der 2-geschossige Wohnzone, dicht 1.9.
Über fünf Jahre gerechnet hat die Einwohnerzahl zugenommen.
Die meisten Bauzonen-Grundstücke liegen flach, unter 10 % Neigung; das vereinfacht Zufahrt und Aushub.
Bassersdorf misst bereits nach den neuen Baubegriffen des Planungs- und Baugesetzes, etwa mit Fassaden- und Gesamthöhe.
Ohne Gebäude ist in Bassersdorf etwa derselbe Teil der Bauzonen-Grundstücke wie im Mittel des Kantons Zürich.
In Bassersdorf stehen auf rund 450 Grundstücken in Wohn- und Mischzonen Gebäude aus der Zeit vor 1980 (Stand 4. September 2026). Der Anteil der Grundstücke mit Gebäuden aus der Zeit vor 1960 beträgt 23 Prozent. Wohnungen bewilligt oder im Bau gibt es rund 40 (Stand 4. September 2026). Die Leerwohnungsziffer liegt bei 0,59 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Sie gibt an, wie viele Wohnungen am Stichtag leer standen.
Bassersdorf · Kanton ZürichErsatzneubau und Verdichtung
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196023 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte530 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 22. Oktober 2026
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen380hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand5'600hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau40hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Publizierte Baugesuche, letzte 12 Monate35hergeleitetvon uns gezählt, gerundet, 12 Monate bis 30. Oktober 2026
Leerwohnungsziffer0,59 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt BassersdorfamtlichSitz in Bassersdorf
- amtlichunverändert aus amtlicher Statistik oder amtlichem Register, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns gezählt aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, ab 20 Grundstücken je Gruppe
Wann es sich rechnet
Wann ein Ersatzneubau trägt.
Alte Substanz
Stehen Dach, Fassade, Leitungen und Heizung gleichzeitig zur Erneuerung an, nähern sich die Kosten denen eines Neubaus.
Grundrisse
Aus kleinen, ungünstig geschnittenen Wohnungen wird durch Umbau oft nicht, was heute gesucht ist.
Lage
Wo Wohnungen gesucht sind, trägt ein Neubau. In Bassersdorf liegt die Leerwohnungsziffer bei 0,59 %.
Zeitpunkt
Den richtigen Moment bestimmen laufende Mietverträge, eine Festhypothek und die Planung der Gemeinde.
Die Alternative
Eine Aufstockung nutzt die Reserve, ohne abzubrechen. Wir prüfen beide Wege nebeneinander.
Bassersdorf im Profil
Was Bassersdorf ausmacht.
Bassersdorf liegt im Bezirk Bülach, rund 10 Kilometer von der Stadt Zürich entfernt in nordöstlicher Richtung. Die Gemeinde besteht aus der Ortschaft Bassersdorf. Nach der amtlichen Statistik lebten dort im Jahr 2025 12'358 Einwohnerinnen und Einwohner. Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +3,6 Prozent. Der Bestand umfasst rund 5'600 Wohnungen.
Für einen Ersatzneubau in Bassersdorf ist der ältere Bestand der Ausgangspunkt. In Wohn- und Mischzonen stehen rund 450 Grundstücke mit Gebäuden aus der Zeit vor 1980. Dazu kommen rund 380 Grundstücke mit einem Mehrfamilienhaus. Die Bauzonen umfassen 207 Hektar und etwa 1'900 Grundstücke.
Von diesen Grundstücken tragen rund 290 kein Gebäude. Die Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. In den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 wurden rund 35 Baugesuche publiziert. Die überwiegende ÖV-Güteklasse der Gemeinde ist C; sie beschreibt die Erschliessung mit dem öffentlichen Verkehr. Wer ein Grundstück prüfen lässt, sieht so, in welchem Umfeld es liegt. Die Stände der Angaben nennt die Seite jeweils dazu. Immobilien in Bassersdorf zeigt weitere Angaben zur Gemeinde.
Was die Zone erlaubt
Wohnzonen von Bassersdorf im Schnitt.
In Bassersdorf regelt die Bau- und Zonenordnung die Dichte in den Wohnzonen vor allem über die Baumassenziffer: zwischen 1,1 und 2,5 m³ Bauvolumen je m² Grundstück.
Erlaubt sind in den Wohnzonen 1 bis 3 Vollgeschosse.
Die Ordnung legt die zulässige Höhe der Fassade in den Wohnzonen zwischen 4,5 und 11,4 m fest.
Typische Wohnzonen an einem Mustergrundstück, im gleichen Massstab.
Schnitt · W1 1.1Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W2L 1.5Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W3 2.5Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Musterzeichnungen: Höhen aus der Bau- und Zonenordnung; der Abstand zur Grenze ist schematisch, nicht aus der Bau- und Zonenordnung. Grundstück und Baukörper sind erfunden. Dachform, Attika, Baulinien, Gestaltungspläne und Sonderregeln sind nicht dargestellt; was auf einem bestimmten Grundstück gilt, prüfen wir einzeln.
Was nicht mehr trägt, macht Platz.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Rechtlich gut zu wissen
Was für einen Ersatzneubau gilt.
Bestandesschutz
Bestehende Bauten, die heutigen Bauvorschriften widersprechen, dürfen umgebaut, erweitert und, wenn sie sich für eine zonengemässe Nutzung nicht eignen, anders genutzt werden, sofern keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen. Neue oder weitergehende Abweichungen von Vorschriften brauchen eine Ausnahmebewilligung. Ein Neubau muss dagegen alle heutigen Regeln einhalten.
§ 357 Abs. 1 PBG
Mieter
Die Mietverträge gehen bei einem Verkauf auf den Käufer über. Kündigungen für einen Ersatzneubau müssen sorgfältig geplant werden; Mieter können eine Erstreckung verlangen.
Art. 261 und 272 OR
Mehrwertabgabe bei Aufzonung
Wurde das Grundstück aufgezont, kann die Gemeinde eine Mehrwertabgabe erheben, fällig mit der Baufreigabe; ein Verkauf löst sie nicht aus.
§ 19 und § 20 Abs. 3 MAG · § 21 MAV
Der Ablauf
Von der ersten Rechnung bis zum Entscheid.
Sie entscheiden an drei Stellen: beim Weg, bei jeder Besichtigung, beim Angebot. Alles andere ist unsere Arbeit.
- 01 · AdresseDie Adresse genügt: Parzelle, Bestand und Zone liegen uns vor, noch während wir sprechen.
- 02 · RechnungBestand, Erneuerung, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander, mit Fläche, Kosten und Ertrag.
- 03 · WegVerkaufen, Land gegen Wohnung einbringen oder selbst bauen: Sie entscheiden, wir legen die Folgen offen.
- 04 · VorentscheidEin Vorentscheid klärt Grundsatzfragen wie Zone oder Höhe vorab und verbindlich (§§ 323 und 324 PBG).
- 05 · NotarWird verkauft oder Land gegen Wohnung eingebracht: Beurkundung und Übergabe am vereinbarten Stichtag.
Zwei Wege
Direkt an uns oder im Exklusivmandat.
Diskreter Ankauf
Schnell und sicher.
Sie verkaufen direkt an uns: eigene Mittel, kein Finanzierungsvorbehalt und ein einziger Notartermin für Ihr Objekt in Bassersdorf.
- Übernahme im Ist-Zustand
- auch von Erbengemeinschaften
- Angebot in der Regel innert Tagen
Diskrete Vermittlung
Wir vermitteln leise.
An wenige geprüfte Käufer aus unserem Kreis: Family Offices, Pensionskassen, Projektentwickler, Bauunternehmen und private Investoren, Off Market und ohne Inserat.
- ein Partner für die Laufzeit
- ein belegter Preis
- Honorar nur mit dem Verkauf
Exklusivmandat
Wir begleiten Ihren Verkauf, exklusiv.
«Wir rechnen Ihr Grundstück, als würden wir es selbst kaufen. Dann bringen wir es still zu den wenigen Käufern, die genau danach suchen, und begleiten Sie bis zum Notar. Ohne Inserat, mit einem Preis, den Sie verstehen.»
Bassersdorf
Was Sie in Bassersdorf wissen sollten.
Bei einem älteren Haus in Bassersdorf gibt es zwei Wege. Sie erhalten und erweitern es, etwa mit einer Aufstockung oder einem Anbau. Oder Sie brechen ab und bauen neu. Was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt, entscheidet über beide Wege. In den Wohnzonen legt sie Baumassenziffer und Vollgeschosse amtlich fest, eine Ausnützungsziffer gibt sie nicht vor. Wie viel Reserve ein Grundstück hat, zeigt erst die Rechnung. Mehr dazu finden Sie unter Aufstockung und Reserve prüfen.
Auch die Grundstücksform zählt. Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 530 Quadratmetern. Ein Viertel ist kleiner als 270, ein Viertel grösser als 990 Quadratmeter. Hanglage kann den Bau beeinflussen: 30 Prozent der Bauzonen-Grundstücke liegen am Hang, 6 Prozent steil.
Bei vermieteten Häusern brauchen Sie Zeit. Mietverhältnisse gehen auf den Käufer über, ein Ersatzneubau verlangt deshalb eine sorgfältige Planung der Kündigungen (Art. 261 und 271a OR). Wer erbt, in Pension geht oder ein zu grosses Haus hat, kann beide Wege vergleichen. Zur Wahl stehen der Verkauf an einen Entwickler oder Land gegen Wohnung in Bassersdorf.
Im Kanton Zürich gelten kantonales Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Im Baubewilligungsverfahren gibt es kein Einspracheverfahren (§ 315 Abs. 3 PBG). Beim Verkauf erhebt die Gemeinde die Grundstückgewinnsteuer, bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Mehr dazu unter Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich. Weiteres zum Bauen finden Sie auf der Seite Was Sie im Kanton Zürich bauen dürfen.
Am Anfang steht ein persönliches Gespräch. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich, wir kommen mit Fakten. Danach rechnen wir: was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was es wert ist. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original. Die Grundstückprüfung können Sie vorab selbst nutzen: Adresse eingeben, das Grundstück erscheint im Luftbild und im Katasterplan.
Dann wählen Sie. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, ohne Finanzierungsvorbehalt, im Ist-Zustand. Beim Exklusivmandat vermitteln wir still an geprüfte Käufer, ohne Inserat, Honorar erst bei Erfolg. Bei Land gegen Wohnung wird die Wohnung vor Baubeginn beim Notar vereinbart. Jeder Kauf wird öffentlich beurkundet (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB). Im geschützten Zugang geben Sie jede Besichtigung und jedes Angebot frei.
Häufige Fragen
Ersatzneubau und Verdichtung in Bassersdorf: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke in Bassersdorf kommen für einen Ersatzneubau in Frage?
In Wohn- und Mischzonen stehen rund 450 Grundstücke mit Gebäuden aus der Zeit vor 1980 (Stand 4. September 2026). Ob sich ein Ersatzneubau eignet, entscheidet bei jedem Grundstück die Bau- und Zonenordnung. Wir rechnen es im ersten Gespräch mit Ihnen durch, kostenlos und unverbindlich.
Wie viel wird in Bassersdorf aktuell gebaut?
In den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 wurden rund 35 Baugesuche publiziert. Wohnungen bewilligt oder im Bau gibt es rund 40 (Stand 4. September 2026). Die Leerwohnungsziffer beträgt 0,59 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Diese Werte beschreiben den Stand in der Gemeinde, nicht Ihr einzelnes Grundstück. Was für Ihr Haus gilt, klären wir im Gespräch.
Was geschieht mit den Mietern?
Ein Ersatzneubau braucht Zeit und Rücksicht. Kündigungen müssen gut begründet und frühzeitig geplant sein; Mieter können eine Erstreckung verlangen (Art. 272 OR). Faire Lösungen, etwa Hilfe bei der Wohnungssuche, verkürzen Verfahren. Bei einem Verkauf gehen die Mietverträge auf den Käufer über.
Darf ich mehr bauen, als die Zone erlaubt?
Mit einer Arealüberbauung oder einem Gestaltungsplan kann mehr zulässig sein, wenn die Bau- und Zonenordnung das vorsieht und besondere Anforderungen erfüllt sind (§§ 69 bis 72 und 83 PBG). Das ist kein Bonus auf Knopfdruck. Wir weisen solche Möglichkeiten als eigene Variante aus, nie im Grundwert.
Zählt das Dachgeschoss zur Ausnützung?
Je nach Recht der Gemeinde nur teilweise. Nach Zürcher Recht zählen Flächen in Dach- und Untergeschossen, nach neuem Recht auch in Attikageschossen, nur, soweit sie je Geschoss den Durchschnitt der zulässigen Ausnützung überschreiten (§ 255 PBG). Wir rechnen nach den Regeln Ihrer Gemeinde.
Kaufen Sie Grundstücke in Bassersdorf auch direkt?
Ja. Wir kaufen Bauland, Häuser mit Landreserve, Mehrfamilienhäuser und Areale selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt: ein Preis, eine Zusage, ein Notartermin. Wer lieber breiter anbietet, wählt das Exklusivmandat; wir sagen Ihnen offen, welcher Weg für Ihre Liegenschaft mehr bringt.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 22. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · Kantonsrecht Stand 30. September 2026 · es gelten das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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