Bauzonen für 15 Jahre
Bauzonen dürfen nur so gross sein, wie es der voraussichtliche Bedarf für 15 Jahre verlangt. Darum wird nur eingezont, was nachweislich gebraucht wird.
Art. 15 RPG
Aeugst am Albis · Kanton Zürich
Bauerwartungsland und Einzonung in Aeugst am Albis
Yaacoubi Immobilien AG begleitet in Aeugst am Albis den Verkauf von Bauerwartungsland, ohne Versprechen zur Einzonung. Wir prüfen, was auf dem Grundstück gilt, und rechnen mit amtlichen Zahlen. Es gibt zwei Wege: Direktankauf durch uns oder stille Vermittlung im Exklusivmandat. Das erste Gespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
25Grundstücke in Reservezonen oder vor einer Einzonung
60 haBauzonen
2'003Einwohner · 2025
25Wohnungen bewilligt oder im Bau
92 %Steuerfuss · 2026
CÖV-Güteklasse, überwiegend
- Einzonung erklärt
- Gerechnet, nicht geschätzt
- Kein Versprechen ohne Planung
- Reservezone und Siedlungsgebiet
- Diskret, ohne Inserat
- Mehrwertausgleich gerechnet
Bauerwartungsland
Wo steht Ihr Land?
Mehr als Adresse und Kontaktangaben brauchen wir für den Anfang nicht. Wir prüfen Richtplan und Zonenplan und besprechen das Ergebnis persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Fünfzig Jahre hat ein Ehepaar in seinem Haus gelebt. Der Film zeigt, wie wir ein Grundstück prüfen, einen nachvollziehbaren Vorschlag machen und einen Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Aeugst am Albis wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Begriffe
Was Bauerwartungsland ist und was nicht.
Überprüfung nach acht Jahren
Eigentümer in einer Reservezone können frühestens acht Jahre nach der Festsetzung oder Revision des Zonenplans verlangen, dass die Grösse der Bauzonen überprüft wird.
§ 65 Abs. 4 PBG
Ausgangslage in Aeugst am Albis
Bauerwartungsland in Aeugst am Albis.
Rund 12 km südlich von Zürich gelegen, hat Aeugst am Albis Affoltern am Albis, Rifferswil und Mettmenstetten in der Nähe.
In den letzten fünf Jahren ist die Bevölkerung zurückgegangen.
Hanglage prägt die meisten Bauzonen-Grundstücke: Terrassen und Aussicht sind möglich, das Bauen kostet mehr.
Aeugst am Albis umfasst zwei Ortschaften: Aeugst am Albis und Aeugstertal.
Ohne Gebäude ist in Aeugst am Albis ein grösserer Teil der Bauzonen-Grundstücke als im Mittel des Kantons Zürich.
Gemessen an der Einwohnerzahl ist Aeugst am Albis eine der kleineren Gemeinden des Bezirks Affoltern mit seinen 14 Gemeinden.
Nach den amtlichen Zonenangaben (Stand 13. Oktober 2026) liegen in Aeugst am Albis 25 Grundstücke in Reservezonen. Diese zählen zum Nichtbauland und gelten als mögliche Kandidaten für eine Einzonung. Innerhalb der Bauzonen stehen 620 Grundstücke, davon 120 ohne Gebäude. Ob eine Reservezone einmal zur Bauzone wird, ist damit nicht gesagt. Die Zahlen zeigen nur, wo die Gemeinde heute die Grenze zwischen Bauland und Nichtbauland führt.
Aeugst am Albis · Kanton ZürichBauerwartungsland
Einwohnerinnen und Einwohner2'003amtlichamtliche Statistik, Ende 2025
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren-0,5 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Fläche der Bauzonen60 hahergeleitetaus den amtlichen Plänen, Stand 13. Oktober 2026
Bauzonen-Grundstücke620hergeleitetgerundet, Stand 13. Oktober 2026
Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude120hergeleitetgerundet, zählt auch laufende Ersatzneubauten, Stand 4. September 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau25hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Leerwohnungsziffer1,72 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Steuerfuss der Gemeinde92 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
- amtlichunverändert aus amtlicher Statistik oder amtlichem Register, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns gezählt aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, ab 20 Grundstücken je Gruppe
Rechenbeispiel
Was eine Einzonung kostet.
Wird Land eingezont, steigt sein Wert. Einen Teil schöpft der Kanton ab: 20 Prozent des Mehrwerts, unter CHF 30'000 Mehrwert nichts (§§ 2 und 4 MAG, Art. 5 Abs. 1bis RPG). Fällig wird die Abgabe bei der Überbauung oder beim Verkauf; die bezahlte Abgabe mindert später die Grundstückgewinnsteuer.
Musterbeispiel · fiktive Parzelle
Wert als LandwirtschaftslandCHF 60'000
Wert nach der EinzonungCHF 1'260'000
MehrwertCHF 1'200'000
Abgabe 20 %CHF 240'000
Fälligbei Überbauung oder Verkauf
Erfundene Zahlen, Fläche rund 1'500 m². Den Mehrwert bemisst die Behörde, auf den Zeitpunkt, in dem die Einzonung in Kraft tritt.
Aeugst am Albis im Profil
Was Aeugst am Albis ausmacht.
In Aeugst am Albis lebten im Jahr 2025 2'003 Einwohnerinnen und Einwohner. Im Fünfjahresvergleich von 2020 bis 2025 veränderte sich die Bevölkerung um -0,5 Prozent. Die Gemeinde im Bezirk Affoltern zählt 990 Wohnungen im Bestand. Auf 85 Grundstücken steht ein Mehrfamilienhaus. Wer in Aeugst am Albis Land besitzt, steht vielleicht vor einer Erbschaft, vor der Pensionierung oder vor der Frage, was mit einem Haus geschehen soll, das zu gross geworden ist. Auch eine Trennung oder eine auslaufende Hypothek kann Anlass sein, über ein Grundstück nachzudenken und Bauerwartungsland in Aeugst am Albis zu verkaufen.
Zu Aeugst am Albis gehören die Ortschaften Aeugst am Albis und Aeugstertal. Die Gemeinde liegt südlich von Zürich, die Distanz beträgt 12 Kilometer. Die Bauzonen umfassen 60 Hektar mit 620 Grundstücken. Davon tragen 120 kein Gebäude; die Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. In den zwölf Monaten bis zum 30. Oktober 2026 wurden 25 Baugesuche publiziert. Die Leerwohnungsziffer gibt an, welcher Anteil der Wohnungen an einem Stichtag leer steht; am 1. Juni 2026 lag sie bei 1,72 Prozent. Für eine Einzonung kommen Grundstücke in Reservezonen infrage, 25 sind es nach den amtlichen Zonenangaben. Sie liegen ausserhalb der Bauzone und gelten bis zu einem Entscheid von Gemeinde und Kanton als Nichtbauland. Weitere Zahlen zur Gemeinde zeigt die Seite Immobilien in Aeugst am Albis.
Offen gerechnet
Wir rechnen mit dem, was gilt.
Bauerwartungsland ist so viel wert, wie wahrscheinlich und wie bald es Bauland wird. Wir prüfen Richtplan, Zonenplan und laufende Revisionen in Aeugst am Albis und rechnen den Wert heute und nach einer möglichen Einzonung. Versprechen, dass eingezont wird, machen wir nicht: Darüber entscheiden Gemeinde und Kanton.
Am Anfang steht ein Gespräch, in dem wir Ihre Lage hören. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich, wir kommen mit Fakten und nie per E-Mail. Danach prüfen wir die Parzelle: Zonenzuordnung, Lage und was die Bau- und Zonenordnung erlaubt. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original. Den ersten Blick auf Ihr Grundstück erhalten Sie in der Grundstückprüfung für Ihr Grundstück, kostenlos und vertraulich.
Dann wählen Sie den Weg. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt, im Ist-Zustand, mit einem Preis, einer Zusage und einem Notartermin. Im Exklusivmandat ohne Inserat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer; das Honorar fällt erst bei Erfolg an. Gültig wird der Kauf mit der öffentlichen Beurkundung (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB).
Das Verfahren
So wird Land eingezont.
- RichtplanEingezont werden kann nur im Siedlungsgebiet, das der kantonale Richtplan bezeichnet.
- Revision der Bau- und ZonenordnungZonenplan und Bauordnung passt die Gemeinde an, die Bevölkerung kann sich dazu äussern.
- Festsetzung und GenehmigungDie Gemeinde setzt fest, der Kanton genehmigt; gegen die Festsetzung ist ein Rekurs möglich.
- MehrwertausgleichBemessen wird der Mehrwert auf das Inkrafttreten, bezahlt wird die Abgabe später.
- Erschliessung und BauBaureif ist das Land erst, wenn es erschlossen ist.
Am Rand der Bauzone
Zwischen Feld und Quartier.
Zwischen Feld und Bauzone liegen oft viele Jahre Planung. Mit einem klaren Bild vom Planungsstand entscheiden Sie gelassen, ob Sie halten, mit einem Partner entwickeln oder verkaufen, und zu welchem Preis die Chance geteilt wird.
Zwei Wege
Zwei Wege, eine Ansprechperson.
Diskreter Ankauf
Wir sind der Käufer.
Wir kaufen mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt: ein begründeter Preis, eine verbindliche Zusage, ein Termin beim Notariat, auch für Liegenschaften in Aeugst am Albis.
- im heutigen Zustand
- Erbengemeinschaften willkommen
- Angebot in der Regel innert Tagen
Diskrete Vermittlung
Wir finden den Käufer.
Wir bringen Ihr Objekt Off Market zu wenigen geprüften Käufern: Family Offices, Pensionskassen, Projektentwickler, Bauunternehmen und private Investoren, seriös begleitet bis zum Notar.
- ein Ansprechpartner
- ein nachvollziehbarer Preis
- Honorar erst bei Erfolg
Exklusivmandat
Wir begleiten Ihren Verkauf, exklusiv.
«Wir rechnen Ihr Grundstück, als würden wir es selbst kaufen. Dann bringen wir es still zu den wenigen Käufern, die genau danach suchen, und begleiten Sie bis zum Notar. Ohne Inserat, mit einem Preis, den Sie verstehen.»
Aeugst am Albis
Was Sie in Aeugst am Albis wissen sollten.
Bauerwartungsland ist Land, bei dem eine Einzonung denkbar ist, aber nicht beschlossen. Bis dahin bleibt es Nichtbauland, und ausserhalb der Bauzone gelten enge Regeln für Bauten und Umnutzungen (Art. 24 ff. RPG). Ob und wann eingezont wird, entscheiden Richtplan, Gemeinde und Kanton. Wer ein Grundstück in einer Reservezone besitzt, sollte deshalb mit dem heutigen Zustand rechnen und nicht mit einer Hoffnung.
Was ein solches Grundstück wert ist, hängt davon ab, was auf der Parzelle heute zulässig ist und was die Bau- und Zonenordnung festlegt. Gerechnet wird mit amtlichen Unterlagen, nicht mit Annahmen. Zur Einordnung hilft der Blick auf die Bauzonen der Gemeinde: Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 600 Quadratmetern.
Wird im Kanton Zürich Land eingezont, erhebt der Kanton eine Mehrwertabgabe (§§ 2 und 4 MAG, Art. 5 RPG). Als Mehrwert gilt die Differenz zwischen dem Wert ohne und mit der Planungsmassnahme (§ 3 MAG). Wer erbt oder ein Grundstück in der Familie weitergibt, löst die Abgabe damit nicht aus; Erbgang und Schenkung gelten nicht als Verkauf (§ 10 MAG). Wie sie gerechnet wird, erklärt das Kantonsthema Mehrwertausgleich im Kanton Zürich.
Im Kanton Zürich gelten für die Einzonung das kantonale Recht, der Richtplan und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Fällt bei einer Einzonung die Mehrwertabgabe an, wird sie mit der Baufreigabe fällig oder, wenn das Grundstück vorher verkauft wird, mit dem Übergang des Eigentums (§ 10 MAG). Einen Überblick zum Verkauf von Land finden Sie auf der Seite Grundstück und Liegenschaft verkaufen im Kanton Zürich. Zuständig für die Eintragung ist das Grundbuchamt Affoltern.
Häufige Fragen
Bauerwartungsland in Aeugst am Albis: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke in Aeugst am Albis liegen in Reservezonen?
Nach den amtlichen Zonenangaben (Stand 13. Oktober 2026) sind es 25 Grundstücke. Reservezonen gehören zum Nichtbauland und kommen für eine Einzonung in Betracht, ohne dass sie beschlossen wäre. Zum Vergleich: In den Bauzonen stehen 620 Grundstücke, davon 120 ohne Gebäude. Ob Ihre Parzelle betroffen ist, klären wir im Gespräch anhand der amtlichen Unterlagen.
Wie gross sind die Bauzonen in Aeugst am Albis?
Die Bauzonen umfassen 60 Hektar mit 620 Grundstücken. Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 600 Quadratmetern. Ein Viertel der Grundstücke ist kleiner als 280 Quadratmeter, ein Viertel grösser als 960 Quadratmeter. Eine Einzonung bleibt aber ein Entscheid von Richtplan, Gemeinde und Kanton, und wir versprechen dazu nichts. Bis dahin gilt Land ausserhalb der Bauzone als Nichtbauland.
Was ist Bauerwartungsland wert?
Mehr als Landwirtschaftsland, weniger als Bauland. Wie viel, hängt davon ab, wie wahrscheinlich und wie bald eine Einzonung ist und was danach gebaut werden darf. Wir rechnen beide Werte und die Spanne dazwischen, offen und mit den Unterlagen der Gemeinde, und erklären, wovon die Spanne abhängt.
Müssen alle Erben dem Verkauf zustimmen?
Ja, solange die Erbengemeinschaft besteht, entscheiden die Erben gemeinsam (Art. 602 ZGB). Ist eine Einigung nicht möglich, kann jede Person die Teilung verlangen, notfalls beim Gericht (Art. 604 ZGB). Oft hilft schon eine Zahl, der alle vertrauen. Wir rechnen sie für die ganze Gemeinschaft gleich.
Kann ich in der Reservezone bauen?
Nur ausnahmsweise: Bauten und Anlagen sind dort nur nach den Regeln für Bauten ausserhalb der Bauzonen zulässig (§ 65 PBG, Art. 24 RPG). Einen Anspruch auf Erschliessung gibt es nicht. Wer bauen möchte, braucht deshalb zuerst eine Einzonung. Frühestens acht Jahre nach der Festsetzung oder Revision des Zonenplans können Sie verlangen, dass die Grösse der Bauzonen überprüft wird (§ 65 Abs. 4 PBG).
Was passiert mit der Hypothek?
Sie wird beim Verkauf aus dem Kaufpreis abgelöst. Läuft eine Festhypothek noch, verlangt die Bank bei vorzeitiger Auflösung meist eine Entschädigung. Wir legen den Termin wenn möglich so, dass sie klein bleibt, oder der Käufer übernimmt die Hypothek, wenn die Bank zustimmt.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 13. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · es gelten das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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