Viel Reserve
Je grösser der Abstand zwischen heutigem Bestand und dem, was die Zone erlaubt, desto eher trägt ein Neubau.
Aeugst am Albis · Kanton Zürich
Ersatzneubau und Verdichtung in Aeugst am Albis
Lohnt sich bei meinem Haus ein Ersatzneubau? In Aeugst am Albis prüft Yaacoubi Immobilien AG Ersatzneubau und Verdichtung, kauft selbst, verkauft an Entwickler oder begleitet Land gegen Wohnung. Zuerst rechnen wir, was gebaut werden darf, danach sprechen wir über Wege, Mieter und Zeit.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
80Wohnzonen-Grundstücke mit Gebäuden vor 1980
29 %Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 1960
600 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
25Wohnungen bewilligt oder im Bau
25Baugesuche in 12 Monaten
2'003Einwohner · 2025
- Ersatzneubau und Verdichtung
- Mieter fair begleiten
- Diskret, ohne Inserat
- Aufstockung als Alternative
- Bewilligung im Blick
- Bestand gegen Zone gerechnet
Ersatzneubau
Rechnen wir Ihr Grundstück.
Mehr als Adresse und Kontaktangaben brauchen wir für den Anfang nicht. Wir rechnen Bestand, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander und besprechen es persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Ein Ehepaar verkauft nach fünfzig Jahren sein Haus. Zu sehen ist, wie wir zuerst das Grundstück prüfen, dann einen begründeten Vorschlag machen und den Verkauf bis zum Notar begleiten, in Aeugst am Albis wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Was nicht mehr trägt, macht Platz.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Ausgangslage in Aeugst am Albis
Ersatzneubau und Verdichtung in Aeugst am Albis.
Auf den meisten Grundstücken in Aeugst am Albis steht als ältestes Gebäude eines aus der Zeit von 1981 bis 2000; dahinter folgt die Zeit vor 1919.
Am meisten Bauzonen-Grundstücke zählen die Kernzone 2A, die Wohnzone A und die Wohnzone B.
Die Bevölkerung von Aeugst am Albis ist in den letzten fünf Jahren zurückgegangen.
In Aeugst am Albis liegt der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke am Hang, von 10 bis 25 % Neigung: gute Aussicht, aber höhere Baukosten.
Die Bau- und Zonenordnung von Aeugst am Albis ist an die neuen Baubegriffe des Kantons angepasst.
Der Anteil der Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude ist in Aeugst am Albis höher als im ganzen Kanton Zürich.
In Aeugst am Albis stehen 80 Grundstücke in Wohn- und Mischzonen mit Gebäuden aus der Zeit vor 1980 (Stand Gebäudedaten 4. September 2026). Dazu kommen 85 Grundstücke mit einem Mehrfamilienhaus und ein Bestand von 990 Wohnungen. Bei 29 Prozent der Grundstücke stammt das Gebäude aus der Zeit vor 1960. Diese Zahlen beschreiben den Bestand, sie sagen nichts über ein einzelnes Grundstück aus.
Aeugst am Albis · Kanton ZürichErsatzneubau und Verdichtung
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196029 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte600 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 13. Oktober 2026
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen85hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand990hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau25hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Publizierte Baugesuche, letzte 12 Monate25hergeleitetvon uns gezählt, gerundet, 12 Monate bis 30. Oktober 2026
Leerwohnungsziffer1,72 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt AffolternamtlichSitz in Affoltern a/Albis
- amtlichamtliche Statistik und amtliche Register, unverändert, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt, gerundet, nur Gruppen ab 20 Grundstücken
Wann es sich rechnet
Wann ein Ersatzneubau trägt.
Alte Substanz
Stehen Dach, Fassade, Leitungen und Heizung gleichzeitig zur Erneuerung an, nähern sich die Kosten denen eines Neubaus.
Grundrisse
Aus kleinen, ungünstig geschnittenen Wohnungen wird durch Umbau oft nicht, was heute gesucht ist.
Lage
Wo Wohnungen gesucht sind, trägt ein Neubau. In Aeugst am Albis liegt die Leerwohnungsziffer bei 1,72 %.
Zeitpunkt
Laufende Mietverträge, eine Hypothek mit fester Laufzeit und die Planung der Gemeinde bestimmen den richtigen Moment.
Die Alternative
Eine Aufstockung nutzt die Reserve, ohne abzubrechen. Wir prüfen beide Wege nebeneinander.
Aeugst am Albis im Profil
Was Aeugst am Albis ausmacht.
Wer einen Ersatzneubau in Aeugst am Albis prüft, beginnt beim Bauen. Die Bauzonen von Aeugst am Albis umfassen 60 Hektaren, verteilt auf rund 620 Grundstücke (Stand Zonenangaben 13. Oktober 2026). Davon tragen 120 Grundstücke kein Gebäude; diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Das Zonenbild besteht aus Wohnzonen und Kernzonen. In beiden Wohnzonen legt die Bau- und Zonenordnung die Ausnützungsziffer, die Vollgeschosse und die Gebäude- bzw. Fassadenhöhe amtlich fest. Für die Kernzonen regelt sie überall Vollgeschosse und Höhe, die Ausnützungsziffer nur in einer der beiden. Zur Gemeinde gehören die Ortschaften Aeugst am Albis und Aeugstertal. Bei 29 Prozent der Grundstücke stammt das Gebäude aus der Zeit vor 1960; die Verteilung über alle Bauperioden zeigt die Seite.
Von den Bauzonen-Grundstücken liegen 78 Prozent in Hanglage und 6 Prozent in steiler Hanglage. Eben sind 17 Prozent der Grundstücke. Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke beträgt 600 Quadratmeter, die Hälfte der Grundstücke ist also kleiner als dieser Wert. Ein Viertel ist kleiner als 280 Quadratmeter. Ein weiteres Viertel ist grösser als 960 Quadratmeter. In Aeugst am Albis wurden in den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 25 Baugesuche publiziert. Bewilligt oder im Bau sind 25 Wohnungen (Stand 4. September 2026). In der Gemeinde leben 2'003 Einwohnerinnen und Einwohner (Stand 2025). Für Ihr eigenes Grundstück zählt am Ende, was die Bau- und Zonenordnung dort konkret zulässt.
Drei Wege
Ersetzen, aufstocken oder erneuern.
Hauptnutzfläche, Kosten und Ertrag: Für jede Liegenschaft rechnen wir die Wege nebeneinander. Welcher passt, entscheidet die Eigentümerschaft.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Was die Zone erlaubt
Wohnzonen von Aeugst am Albis im Schnitt.
Massgebend für die Dichte in den Wohnzonen ist in Aeugst am Albis vor allem die Ausnützungsziffer: 40 %.
Erlaubt sind in den Wohnzonen 2 Vollgeschosse.
In den Wohnzonen liegt die zulässige Höhe der Fassade bei 6,5 m.
Typische Wohnzonen an einem Mustergrundstück, im gleichen Massstab.
Schnitt · WAMustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · K2AMustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Musterzeichnungen: Höhen aus der Bau- und Zonenordnung, Abstände nur dort, wo eine Zahl steht; ein gestrichelter Abstand ohne Zahl ist schematisch, nicht aus der Bau- und Zonenordnung. Grundstück und Baukörper sind erfunden. Dachform, Attika, Baulinien, Gestaltungspläne und Sonderregeln sind nicht dargestellt; was auf einem bestimmten Grundstück gilt, prüfen wir einzeln.
Rechtlich gut zu wissen
Was für einen Ersatzneubau gilt.
Abbruch in Kernzonen
In Kernzonen braucht schon der Abbruch eines Gebäudes eine Bewilligung.
§ 309 Abs. 1 lit. c PBG
Mieter
Die Mietverträge gehen bei einem Verkauf auf den Käufer über. Kündigungen für einen Ersatzneubau müssen sorgfältig geplant werden; Mieter können eine Erstreckung verlangen.
Art. 261 und 272 OR
Mehrwertabgabe bei Aufzonung
Wurde das Grundstück aufgezont, kann die Gemeinde eine Mehrwertabgabe erheben, fällig mit der Baufreigabe; ein Verkauf löst sie nicht aus.
§ 19 und § 20 Abs. 3 MAG · § 21 MAV
Der Ablauf
Von der ersten Rechnung bis zum Entscheid.
Sie entscheiden an drei Stellen: beim Weg, bei jeder Besichtigung, beim Angebot. Alles andere ist unsere Arbeit.
- 01 · AdresseMit der Adresse sehen wir Parzelle, Bestand und Zone, noch während des Gesprächs.
- 02 · RechnungBestand, Erneuerung, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander, mit Fläche, Kosten und Ertrag.
- 03 · WegOb Verkauf, Land gegen Wohnung oder eigener Bau: Die Entscheidung liegt bei Ihnen, die Folgen legen wir offen.
- 04 · VorentscheidGrundsatzfragen wie Zone oder Höhe lassen sich vorab verbindlich klären (§§ 323 und 324 PBG).
- 05 · NotarBei Verkauf oder Land gegen Wohnung: Beurkundung und Übergabe auf den vereinbarten Stichtag.
Exklusivmandat
Wir begleiten Ihren Verkauf, exklusiv.
«Wir rechnen Ihr Grundstück, als würden wir es selbst kaufen. Dann bringen wir es still zu den wenigen Käufern, die genau danach suchen, und begleiten Sie bis zum Notar. Ohne Inserat, mit einem Preis, den Sie verstehen.»
Zwei Wege
Zwei Wege, eine Ansprechperson.
Diskreter Ankauf
Schnell und sicher.
Sie verkaufen direkt an uns: eigene Mittel, kein Finanzierungsvorbehalt und ein einziger Notartermin für Ihr Objekt in Aeugst am Albis.
- im heutigen Zustand
- auch Erbengemeinschaften
- Zusage in der Regel innert Tagen
Diskrete Vermittlung
Breiter und still.
Wir sprechen ausgewählte Käufer aus unserem Kreis an, Off Market, ohne Inserat und erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit.
- eine Ansprechperson
- Preis offen hergeleitet
- Honorar nur mit dem Verkauf
Aeugst am Albis
Was Sie in Aeugst am Albis wissen sollten.
Bei einem Gebäude aus der Zeit vor 1980 stellt sich eine Grundfrage: erhalten und erweitern oder abbrechen und neu bauen. Eine Aufstockung oder ein Anbau nutzt den Bestand weiter. Ein Ersatzneubau beginnt auf dem leeren Grundstück. Was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt, entscheidet über beide Wege. Deshalb rechnen wir zuerst, was zulässig ist, und belegen jede Zahl im amtlichen Original.
Bei vermieteten Liegenschaften kommt die Planung der Mieter dazu. Mietverhältnisse gehen auf den Käufer über; ein Ersatzneubau braucht deshalb Zeit und eine sorgfältige Planung der Kündigungen (Art. 261 und 271a OR). Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden (Art. 269a lit. b OR, Art. 14 VMWG). Die Leerwohnungsziffer von 1,72 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026) gibt den Anteil leerstehender Wohnungen am Bestand an.
Anlässe für diese Überlegung können eine Erbschaft, die Pensionierung, ein Haus, das zu gross geworden ist, eine Trennung oder eine auslaufende Hypothek sein. Dann kann auch der Verkauf an einen Entwickler oder Land gegen Wohnung eine Möglichkeit sein: Sie bringen das Grundstück ein und erhalten eine Wohnung im Neubau, die vor Baubeginn beim Notar vereinbart wird.
Im Kanton Zürich erhebt die politische Gemeinde, in der das Grundstück liegt, die Grundstückgewinnsteuer; bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Eine Handänderungssteuer erhebt der Kanton nicht. Mehr dazu finden Sie unter Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich. Was gebaut werden darf, zeigt Bauen im Kanton Zürich. Für eine Aufstockung hilft Aufstockung und Reserve prüfen.
Am Anfang steht ein persönliches Gespräch. Wir kommen mit Fakten: was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was daraus folgt. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich. Mit der Grundstückprüfung sehen Sie Ihr Grundstück vorab im Luftbild und im Katasterplan, vertraulich.
Danach stehen zwei Wege offen. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln, ohne Finanzierungsvorbehalt und im Ist-Zustand: ein Preis, eine Zusage, ein Notartermin. Beim Exklusivmandat vermitteln wir still, ohne Inserat, an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer; das Honorar fällt erst bei Erfolg an. Beurkundet wird öffentlich (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB). Im geschützten Zugang sehen Sie den Stand und geben jede Besichtigung und jedes Angebot frei.
Häufige Fragen
Ersatzneubau und Verdichtung in Aeugst am Albis: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke in Aeugst am Albis kommen für einen Ersatzneubau infrage?
In Wohn- und Mischzonen stehen 80 Grundstücke mit Gebäuden aus der Zeit vor 1980 (Stand 4. September 2026). Das ist eine Zahl zum Bestand, keine Aussage über ein einzelnes Grundstück. Ob sich bei Ihrem Haus ein Neubau eignet, hängt von der Bau- und Zonenordnung ab. Wir rechnen das im Gespräch mit Belegen nach.
Wie viel wird in Aeugst am Albis gebaut?
Für die zwölf Monate bis 30. Oktober 2026 wurden 25 Baugesuche publiziert. Zudem sind 25 Wohnungen bewilligt oder im Bau (Stand 4. September 2026). Im Bestand zählt die Gemeinde 990 Wohnungen. Diese Werte beschreiben die Bautätigkeit der Gemeinde, nicht Ihr Grundstück. Für Ihr Haus rechnen wir separat und mit Belegen.
Wie lange dauert es bis zum Neubau?
Von der ersten Rechnung bis zum Bezug oft drei bis vier Jahre: Planung, Baugesuch und Bewilligung, Kündigungen, Abbruch und Bau. Ein Vorentscheid der Baubehörde (§ 323 PBG) kann grundlegende Fragen früh klären. Wer verkauft, gibt diese Zeit und das Risiko an den Käufer ab.
Verkaufen oder im Baurecht abgeben?
Ein Baurecht bringt über Jahrzehnte einen Zins, der Boden bleibt in Ihrer Familie. Ein Verkauf bringt den Erlös auf einmal und keine Verpflichtungen. Was besser passt, hängt von Ihrem Alter, Ihren Erben und Ihren Plänen ab. Wir rechnen beide Wege nebeneinander, mit Steuern und Zeitpunkt.
Zählt das Dachgeschoss zur Ausnützung?
Je nach Recht der Gemeinde nur teilweise. Nach Zürcher Recht zählen Flächen in Dach- und Untergeschossen, nach neuem Recht auch in Attikageschossen, nur, soweit sie je Geschoss den Durchschnitt der zulässigen Ausnützung überschreiten (§ 255 PBG). Wir rechnen nach den Regeln Ihrer Gemeinde.
Was kostet mich das?
Die Bewertung und das erste Gespräch sind kostenlos und unverbindlich. Im Exklusivmandat entsteht ein Honorar erst mit dem erfolgreichen Verkauf; Höhe, Laufzeit und Bedingungen legen wir vor der Unterschrift schriftlich offen. Beim Direktankauf bezahlen Sie kein Honorar, weil wir selbst die Käufer sind.
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Bleiben, wo Sie verwurzelt sind: Land einbringen, Wohnung erhalten.
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Kaufen, was nie auf einem Portal steht: Suchprofil hinterlegen, persönlich geprüft.
Mehr erfahren →Weiter im Kanton ZürichImmobilien in Aeugst am AlbisGrundstück verkaufen im Kanton ZürichGrundstückgewinnsteuer im Kanton ZürichVerkaufen im Exklusivmandat
Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 13. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · Kantonsrecht Stand 30. September 2026 · es gelten das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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