Viel Reserve
Lässt die Zone deutlich mehr zu, als heute steht, rechnet sich ein Neubau eher als eine Erneuerung.
Adliswil · Kanton Zürich
Ersatzneubau und Verdichtung in Adliswil
Adliswil: Yaacoubi Immobilien AG prüft für Eigentümerinnen und Eigentümer, ob sich ein Ersatzneubau oder eine Verdichtung auf dem Grundstück eignet. Wir rechnen mit der Bau- und Zonenordnung, kaufen im Direktankauf selbst, vermitteln diskret an Entwickler oder begleiten Land gegen Wohnung.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
1'100Wohnzonen-Grundstücke mit Gebäuden vor 1980
41 %Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 1960
650 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
110Wohnungen bewilligt oder im Bau
70Baugesuche in 12 Monaten
19'904Einwohner · 2025
- Aufstockung als Alternative
- Bewilligung im Blick
- Mieter fair begleiten
- Bestand gegen Zone gerechnet
- Diskret, ohne Inserat
- Ersatzneubau und Verdichtung
Ersatzneubau
Rechnen wir Ihr Grundstück.
Für den Anfang reichen die Adresse und Ihre Kontaktangaben. Wir rechnen Bestand, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander und besprechen es persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Ein Ehepaar verkauft nach fünfzig Jahren sein Haus. Zu sehen ist, wie wir zuerst das Grundstück prüfen, dann einen begründeten Vorschlag machen und den Verkauf bis zum Notar begleiten, in Adliswil wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Drei Wege
Ersetzen, aufstocken oder erneuern.
Hauptnutzfläche, Kosten und Ertrag: Für jede Liegenschaft rechnen wir die Wege nebeneinander. Welcher passt, entscheidet die Eigentümerschaft.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Ausgangslage in Adliswil
Ersatzneubau und Verdichtung in Adliswil.
Auf den meisten Grundstücken in Adliswil steht als ältestes Gebäude eines aus der Zeit von 1961 bis 1980; dahinter folgt die Zeit von 1981 bis 2000.
Nach der Zahl der Grundstücke sind in Adliswil die Wohnzone 3, die Wohnzone 2 und die Wohnzone 4 die grössten Bauzonen.
Über fünf Jahre gerechnet hat die Einwohnerzahl zugenommen.
In Adliswil liegt der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke am Hang, von 10 bis 25 % Neigung: gute Aussicht, aber höhere Baukosten.
Die Bau- und Zonenordnung von Adliswil beruht noch auf den bisherigen Baubegriffen des Kantons.
Der Anteil der Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude entspricht in Adliswil etwa dem im ganzen Kanton Zürich.
In Adliswil stehen 1'100 Grundstücke in Wohn- und Mischzonen mit Gebäuden aus der Zeit vor 1980. Der Anteil der Grundstücke mit Gebäuden aus der Zeit vor 1960 beträgt 41 Prozent (Stand 4. September 2026). Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 650 Quadratmetern. Ein Viertel der Grundstücke ist kleiner als 380, ein Viertel grösser als 1'200 Quadratmeter. Diese Zahlen zeigen den Bestand, sie sagen nichts über ein einzelnes Grundstück.
Adliswil · Kanton ZürichErsatzneubau und Verdichtung
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196041 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte650 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 22. Oktober 2026
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen720hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand9'800hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau110hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Publizierte Baugesuche, letzte 12 Monate70hergeleitetvon uns gezählt, gerundet, 12 Monate bis 30. Oktober 2026
Leerwohnungsziffer0,62 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt ThalwilamtlichSitz in Thalwil
- amtlichamtliche Statistik und amtliche Register, unverändert, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt, gerundet, nur Gruppen ab 20 Grundstücken
Wann es sich rechnet
Wann ein Ersatzneubau trägt.
Alte Substanz
Stehen Dach, Fassade, Leitungen und Heizung gleichzeitig zur Erneuerung an, nähern sich die Kosten denen eines Neubaus.
Grundrisse
Kleine, ungünstig geschnittene Wohnungen lassen sich oft nur schwer zu dem umbauen, was der Markt heute sucht.
Lage
Wo Wohnungen gesucht sind, trägt ein Neubau. In Adliswil liegt die Leerwohnungsziffer bei 0,62 %.
Zeitpunkt
Laufende Mietverträge, eine Hypothek mit fester Laufzeit und die Planung der Gemeinde bestimmen den richtigen Moment.
Die Alternative
Aufstocken nutzt die Reserve, ohne dass abgebrochen wird. Beide Wege rechnen wir nebeneinander.
Adliswil im Profil
Was Adliswil ausmacht.
Adliswil liegt im Bezirk Horgen, südlich von Zürich aus und rund 7 Kilometer von der Stadt entfernt. Zur Gemeinde gehört die Ortschaft Adliswil. Wer hier ein Grundstück mit älterem Gebäude besitzt, prüft einen Ersatzneubau in Adliswil mit belegten Zahlen statt mit Annahmen. Laut amtlicher Statistik leben in Adliswil 19'904 Einwohnerinnen und Einwohner (Stand 2025). Zwischen 2020 und 2025 veränderte sich die Bevölkerung um +4,5 Prozent. Insgesamt umfassen die Bauzonen der Gemeinde 283 Hektaren mit rund 2'000 Grundstücken (Stand 22. Oktober 2026). Von den Bauzonen-Grundstücken liegen 56 Prozent in Hanglage und 34 Prozent sind eben.
Für das Thema Ersatzneubau zählt der Bestand. In Wohn- und Mischzonen stehen 1'100 Grundstücke mit Gebäuden aus der Zeit vor 1980. Auf 720 Grundstücken steht ein Mehrfamilienhaus, und die Gemeinde zählt 9'800 Wohnungen. Für 110 Wohnungen liegt eine Bewilligung vor oder sie sind im Bau (Stand 4. September 2026). Die publizierten Baugesuche der zwölf Monate bis 30. Oktober 2026 belaufen sich auf 70. Als Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude zählen rund 300; darin sind auch laufende Ersatzneubauten enthalten. Jedes Grundstück bleibt ein Einzelfall, den wir einzeln prüfen. Mit dem Check zur Bebaubarkeit Ihres Grundstücks sehen Sie es sofort im Luftbild und im Katasterplan.
Was die Zone erlaubt
Wohnzonen von Adliswil im Schnitt.
Die Dichte in den Wohnzonen steuert die Bau- und Zonenordnung von Adliswil vor allem mit der Ausnützungsziffer: zwischen 30 % und 70 %.
Erlaubt sind in den Wohnzonen 2 bis 4 Vollgeschosse.
Die Ordnung legt die zulässige Höhe der Gebäude in den Wohnzonen zwischen 7 und 14 m fest.
Typische Wohnzonen an einem Mustergrundstück, im gleichen Massstab.
Schnitt · W2Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W3Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W4Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Musterzeichnungen: Höhen aus der Bau- und Zonenordnung; der Abstand zur Grenze ist schematisch, nicht aus der Bau- und Zonenordnung. Grundstück und Baukörper sind erfunden. Dachform, Attika, Baulinien, Gestaltungspläne und Sonderregeln sind nicht dargestellt; was auf einem bestimmten Grundstück gilt, prüfen wir einzeln.
Was nicht mehr trägt, macht Platz.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Rechtlich gut zu wissen
Was für einen Ersatzneubau gilt.
Bestandesschutz
Bestehende Bauten, die heutigen Bauvorschriften widersprechen, dürfen umgebaut, erweitert und, wenn sie sich für eine zonengemässe Nutzung nicht eignen, anders genutzt werden, sofern keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen. Neue oder weitergehende Abweichungen von Vorschriften brauchen eine Ausnahmebewilligung. Ein Neubau muss dagegen alle heutigen Regeln einhalten.
§ 357 Abs. 1 PBG
Abbruch in Kernzonen
In Kernzonen braucht schon der Abbruch eines Gebäudes eine Bewilligung.
§ 309 Abs. 1 lit. c PBG
Bewilligung mit Frist
Eine Baubewilligung erlischt, wenn nicht innert drei Jahren mit dem Bau begonnen wird; bei Neubauten gilt der Aushub oder der Abbruch als Baubeginn.
§ 322 PBG
Der Ablauf
Von der ersten Rechnung bis zum Entscheid.
Ihr Teil: die Adresse nennen und dreimal entscheiden. Unser Teil: alles dazwischen.
- 01 · AdresseMit der Adresse sehen wir Parzelle, Bestand und Zone, noch während des Gesprächs.
- 02 · RechnungNebeneinander gerechnet: Bestand, Erneuerung, Aufstockung und Ersatzneubau, mit Fläche, Kosten und Ertrag.
- 03 · WegOb Verkauf, Land gegen Wohnung oder eigener Bau: Die Entscheidung liegt bei Ihnen, die Folgen legen wir offen.
- 04 · VorentscheidEin Vorentscheid klärt Grundsatzfragen wie Zone oder Höhe vorab und verbindlich (§§ 323 und 324 PBG).
- 05 · NotarBei Verkauf oder Land gegen Wohnung: Beurkundung und Übergabe auf den vereinbarten Stichtag.
Zwei Wege
Zwei Wege, eine Ansprechperson.
Diskreter Ankauf
Wir kaufen selbst.
Mit eigenen Mitteln, ohne Finanzierungsvorbehalt. Ein begründeter Preis, eine Zusage, ein Notartermin, auch in Adliswil.
- Übernahme im Ist-Zustand
- Erbengemeinschaften willkommen
- Angebot in der Regel innert Tagen
Diskrete Vermittlung
Wir finden den Käufer.
Wir bringen Ihr Objekt Off Market zu wenigen geprüften Käufern: Family Offices, Pensionskassen, Projektentwickler, Bauunternehmen und private Investoren, seriös begleitet bis zum Notar.
- eine Ansprechperson
- ein belegter Preis
- Honorar nur bei Erfolg
Exklusivmandat
Still verkaufen, sauber begleitet.
«Kein Schild im Garten, kein Inserat im Netz. Wir rechnen zuerst, sprechen dann gezielt geprüfte Käufer an und bleiben bis zum Notartermin Ihr Ansprechpartner. Den Preis, den wir nennen, können Sie Zeile für Zeile nachvollziehen.»
Adliswil
Was Sie in Adliswil wissen sollten.
Bei einem älteren Haus stehen zwei Wege offen: erhalten und erweitern, etwa mit Aufstockung oder Anbau, oder abbrechen und neu bauen. Was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt, entscheidet. In Adliswil gibt es Wohnzonen, eine Wohn- und Gewerbezone, Zentrumszonen und eine Kernzone. In den Wohnzonen legt die Bau- und Zonenordnung amtlich Ausnützungsziffer, Vollgeschosse und Gebäude- bzw. Fassadenhöhe fest. Wie die Ziffer zu rechnen ist, erklärt die Seite zur Ausnützungsziffer mit Formel und Beispiel.
Wer ein Haus mit Mietern verkauft, übergibt die Mietverhältnisse dem Käufer. Ein Ersatzneubau braucht deshalb Zeit und eine sorgfältige Planung der Kündigungen (Art. 261 und 271a OR). Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden (Art. 269a lit. b OR, Art. 14 VMWG). Die Leerwohnungsziffer misst den Anteil leerer Wohnungen am Bestand; sie beträgt 0,62 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026).
Anlässe können eine Erbschaft sein, die Pensionierung, wenn das Haus zu gross wird, eine Trennung oder eine auslaufende Hypothek. Dann verkaufen Sie an einen Entwickler oder bringen das Grundstück ein, wie auf der Seite Land gegen Wohnung in Adliswil beschrieben, und erhalten eine Wohnung im Neubau.
Im Kanton Zürich erhebt die politische Gemeinde, in der das Grundstück liegt, die Grundstückgewinnsteuer; bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Der Kanton erhebt keine Handänderungssteuer; beim Kauf fallen Gebühren für Beurkundung und Grundbuch an. Im Baubewilligungsverfahren gibt es kein Einspracheverfahren (§ 315 Abs. 3 PBG). Mehr dazu finden Sie auf der Seite Was darf ich im Kanton Zürich bauen?
Am Anfang steht das persönliche Gespräch, kostenlos und unverbindlich. Wir kommen mit Fakten und rechnen, was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was es wert ist. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original. Danach wählen Sie: Direktankauf durch uns, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt, oder ein Exklusivmandat ohne Inserat mit Honorar erst bei Erfolg.
Beim Mandat erhalten Sie einen geschützten Zugang mit Stand, Unterlagen und Freigabe jedes Angebots. Ein Kauf ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB); Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch. Zuständig ist das Grundbuchamt Thalwil.
Häufige Fragen
Ersatzneubau und Verdichtung in Adliswil: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke in Adliswil kommen für einen Ersatzneubau infrage?
In Wohn- und Mischzonen stehen 1'100 Grundstücke mit Gebäuden aus der Zeit vor 1980 (Stand 4. September 2026). Das ist die Menge älterer Bauten, kein Urteil über einzelne Parzellen. Ob sich Abbruch und Neubau eignen, entscheidet die Bau- und Zonenordnung. Das rechnen wir für Ihr Grundstück im Gespräch nach.
Was zeigen Leerwohnungsziffer und Bautätigkeit in Adliswil?
Die Leerwohnungsziffer gibt den Anteil leerer Wohnungen am Bestand an: 0,62 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Bewilligt oder im Bau sind 110 Wohnungen (Stand 4. September 2026). Die publizierten Baugesuche der zwölf Monate bis 30. Oktober 2026 belaufen sich auf 70. Für ein einzelnes Grundstück sagen diese Werte nichts aus; sie helfen, den Ort einzuordnen. Was auf Ihrem Grundstück möglich ist, rechnen wir im persönlichen Gespräch mit Belegen nach.
Lohnt sich ein Ersatzneubau auf meinem Grundstück?
Wenn die Zone deutlich mehr erlaubt, als heute steht, und der Bestand in den nächsten Jahren ohnehin umfassend erneuert werden müsste, oft ja. Wir rechnen Bestand, Erneuerung, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander, mit Fläche, Kosten und Ertrag, und sagen Ihnen offen, welcher Weg trägt.
Verkaufen oder im Baurecht abgeben?
Ein Baurecht bringt über Jahrzehnte einen Zins, der Boden bleibt in Ihrer Familie. Ein Verkauf bringt den Erlös auf einmal und keine Verpflichtungen. Was besser passt, hängt von Ihrem Alter, Ihren Erben und Ihren Plänen ab. Wir rechnen beide Wege nebeneinander, mit Steuern und Zeitpunkt.
Wie lange dauert es bis zum Neubau?
Von der ersten Rechnung bis zum Bezug oft drei bis vier Jahre: Planung, Baugesuch und Bewilligung, Kündigungen, Abbruch und Bau. Ein Vorentscheid der Baubehörde (§ 323 PBG) kann grundlegende Fragen früh klären. Wer verkauft, gibt diese Zeit und das Risiko an den Käufer ab.
Kaufen Sie Grundstücke in Adliswil auch direkt?
Ja. Wir kaufen Bauland, Häuser mit Landreserve, Mehrfamilienhäuser und Areale selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt: ein Preis, eine Zusage, ein Notartermin. Wer lieber breiter anbietet, wählt das Exklusivmandat; wir sagen Ihnen offen, welcher Weg für Ihre Liegenschaft mehr bringt.
Weiter in Adliswil
Weitere Themen in Adliswil.
Grundstück verkaufen
Grundstück und Bauland verkaufen in Adliswil
Für Grundstücke mit und ohne Haus: zuerst das Baufeld rechnen, dann den Weg wählen.
Mehr erfahren →
Haus verkaufen
Haus verkaufen in Adliswil
Boden und Gebäude zusammen gerechnet, Besichtigungen nur mit Ihrer Freigabe.
Mehr erfahren →
Mehrfamilienhaus verkaufen
Mehrfamilienhaus und Renditeliegenschaft verkaufen in Adliswil
Mehrfamilienhaus oder Renditeliegenschaft verkaufen: gerechnet mit Mietertrag und Nutzungsreserve, vertraulich an Investoren.
Mehr erfahren →
Land gegen Wohnung
Land gegen Wohnung in Adliswil
Bleiben, wo Sie verwurzelt sind: Land einbringen, Wohnung erhalten.
Mehr erfahren →
Was darf ich bauen?
Was darf ich in Adliswil bauen?
Vom Zonenplan zum Baufeld: was auf einem Grundstück Platz hat.
Mehr erfahren →
Off Market kaufen
Off Market Immobilien kaufen in Adliswil
Haus, Wohnung oder Mehrfamilienhaus kaufen, das nie inseriert wird: mit einem Suchmandat, vertraulich und persönlich geprüft.
Mehr erfahren →Weiter im Kanton ZürichImmobilien in AdliswilGrundstück verkaufen im Kanton ZürichGrundstückgewinnsteuer im Kanton ZürichVerkaufen im Exklusivmandat
Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 22. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · Kantonsrecht Stand 30. September 2026 · verbindlich sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
Sie besitzen Land oder eine Immobilie in Adliswil?
Ein Gespräch genügt, um zu wissen, wo Sie stehen.