W3
Wohnzone 3
rund 840 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- 50 %
- Vollgeschosse
- 3
- Gebäudehöhe
- 9 m
Adliswil · Kanton Zürich
Was darf ich in Adliswil bauen?
Was darf ich auf meinem Grundstück bauen? Yaacoubi Immobilien AG prüft in Adliswil die Bebaubarkeit eines Grundstücks nach Bau- und Zonenordnung und belegt jede Zahl im amtlichen Original. Massgebend sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung. Eine Bewilligung stellen wir nicht in Aussicht.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
9Bauzonen mit amtlichen oder belegten Massen
283 haBauzonen
2'000Bauzonen-Grundstücke
70Baugesuche in 12 Monaten
110Wohnungen bewilligt oder im Bau
19'904Einwohner · 2025
- Baufeld vor dem Projekt
- Bau- und Zonenordnung
- Planungs- und Baugesetz
- Ziffern, Höhen, Abstände
- Gerechnet, nicht geschätzt
- Jede Zahl mit Beleg
Kostenlose Grundstückprüfung
Was darf auf Ihrem Grundstück gebaut werden?
Mehr als Adresse und Kontaktangaben brauchen wir für den Anfang nicht. Wir rechnen es nach der Bau- und Zonenordnung von Adliswil und besprechen es persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · gut 100 Sekunden
Linie für Linie. Vom Grundstück zur Fläche.
Vom amtlichen Plan zum Baufeld, vom Baufeld zur Hauptnutzfläche: Szenarien mit Bandbreite und ein Dossier mit amtlichen Originalen, in Adliswil wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Bau- und Zonenordnung
Die Zonen von Adliswil.
In Adliswil regelt die Bau- und Zonenordnung die Dichte in den Wohnzonen vor allem über die Ausnützungsziffer: zwischen 30 % und 70 %.
Die Ordnung erlaubt in den Wohnzonen 2 bis 4 Vollgeschosse.
In den Wohnzonen liegt die zulässige Höhe der Gebäude zwischen 7 und 14 m.
Adliswil kennt Wohnzonen, Wohn- und Gewerbezonen, Zentrums- und Kernzonen sowie Arbeitszonen. In den Wohnzonen, der Wohn- und Gewerbezone und der Zentrumszone legt die Bau- und Zonenordnung Ausnützungsziffer, Vollgeschosse und Höhe amtlich fest. In der Kernzone sind es Überbauungsziffer und Vollgeschosse.
Für die Gewerbezonen gilt die Baumassenziffer, mit Vollgeschossen und Höhen. Dort macht die Ordnung bei der Ausnützungsziffer ausdrücklich keine Vorgabe, in einer der beiden Zonen auch nicht bei Überbauungsziffer und grossem Grenzabstand. Für die Quartiererhaltungszone sind keine Masse amtlich festgelegt. Die Liste unten zeigt es Zone für Zone.
Wohnzonen
W2
Wohnzone 2
rund 560 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- 30 %
- Vollgeschosse
- 2
- Gebäudehöhe
- 7 m
W4
Wohnzone 4
rund 250 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- 70 %
- Vollgeschosse
- 4
- Gebäudehöhe
- 12 m
Wohnzonen mit Gewerbe
WG
Wohnzone G
rund 110 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- 70 %
- Vollgeschosse
- 4
- Gebäudehöhe
- 14 m
QE
Quartiererhaltungszone E
rund 65 Grundstücke- Grenzabstand gross
- 7 mArt. 21, Art. 24
Kern- und Zentrumszonen
K
Kernzone
rund 90 Grundstücke- Überbauungsziffer
- 25 %
- Vollgeschosse
- 3
ZW
Zentrumszone W
rund 25 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- 110 %
- Vollgeschosse
- 5
- Gebäudehöhe
- 16 m
Industrie- und Gewerbezonen
G3
Gewerbezone 3
rund 30 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- keine Vorgabe
- Baumassenziffer
- 6 m³/m²
- Vollgeschosse
- 5
- Gebäudehöhe
- 18 m
G2
Gewerbezone 2
rund 20 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- keine Vorgabe
- Baumassenziffer
- 4,5 m³/m²
- Überbauungsziffer
- keine Vorgabe
- Vollgeschosse
- 4
- Gebäudehöhe
- 15 m
- Grenzabstand gross
- keine Vorgabe
Nur Zonen mit mindestens 20 Grundstücken. Ohne Zusatz amtliche Werte; mit Artikel ein Wert, den wir an dieser Stelle der Bau- und Zonenordnung im Original geprüft haben. Steht «keine Vorgabe», regelt die Ordnung dieses Mass in der Zone nicht. Verbindlich sind die Bau- und Zonenordnung und das kantonale Recht.
Ausgangslage in Adliswil
Was darf ich bauen in Adliswil.
In Adliswil liegt der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke am Hang, von 10 bis 25 % Neigung: gute Aussicht, aber höhere Baukosten.
Rund 7 km südlich von Zürich gelegen, hat Adliswil Kilchberg, Rüschlikon und Langnau am Albis in der Nähe.
Von den 9 Gemeinden im Bezirk Horgen ist Adliswil nach der Einwohnerzahl die drittgrösste Gemeinde.
Gemessen an allen Bauzonen-Grundstücken stehen in Adliswil etwa gleich oft keine Gebäude wie im ganzen Kanton Zürich.
In Adliswil kennt die Bau- und Zonenordnung 9 Zonen mit amtlich festgelegten Massen. Sie betreffen rund 2'000 Grundstücke. Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 650 Quadratmetern. Ein Viertel der Grundstücke ist kleiner als 380 Quadratmeter, ein Viertel grösser als 1'200 Quadratmeter. Die Zonenangaben haben den Stand 22. Oktober 2026.
Adliswil · Kanton ZürichWas darf ich bauen
Bauzonen-Grundstücke2'000hergeleitetgerundet, Stand 22. Oktober 2026
Fläche der Bauzonen283 hahergeleitetaus den amtlichen Plänen, Stand 22. Oktober 2026
Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude300hergeleitetgerundet, zählt auch laufende Ersatzneubauten, Stand 4. September 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte650 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 22. Oktober 2026
Publizierte Baugesuche, letzte 12 Monate70hergeleitetvon uns gezählt, gerundet, 12 Monate bis 30. Oktober 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau110hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt ThalwilamtlichSitz in Thalwil
- amtlichso übernommen, wie amtliche Statistik und Register sie publizieren, mit Stichtag
- hergeleitetaus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt und gerundet, nie für Gruppen unter 20 Grundstücken
Die Masse, kurz erklärt
Die wichtigsten Masse, kurz erklärt.
Adliswil wendet noch die bisherigen Begriffe des Planungs- und Baugesetzes an, bis die Gemeinde ihre Bau- und Zonenordnung angepasst hat, spätestens am 29. Februar 2028. Gemessen wird deshalb nach den bisherigen Fassungen.
Ausnützungsziffer
Anrechenbare Fläche im Verhältnis zur massgeblichen Grundfläche. Anrechenbar sind die Räume in Vollgeschossen, Flächen in Dach- und Untergeschossen nur, soweit sie je Geschoss überschreiten, was von der zulässigen Ausnützung gleichmässig verteilt auf ein Vollgeschoss fällt. Zürich schreibt sie in Prozent: 60 % heisst 600 m² auf 1'000 m².
§§ 254, 255 und 259 PBG, bisherige Fassung
Baumassenziffer
Kubikmeter anrechenbaren Raums je Quadratmeter Grundfläche; anrechenbar ist der oberirdische umbaute Raum mit seinen Aussenmassen.
§§ 254 und 258 PBG, bisherige Fassung
Überbauungsziffer
Anrechenbare Fläche im Verhältnis zur massgeblichen Grundfläche; anrechenbar ist die senkrechte Projektion der grössten oberirdischen Gebäudeumfassung, ohne kleinere Vorsprünge und Balkone.
§§ 254 und 256 PBG, bisherige Fassung
Gebäudehöhe und Firsthöhe
Die Gebäudehöhe ergibt sich aus den Vollgeschossen mit je 3,3 m, in Zentrums- und Industriezonen 4 m, zuzüglich 1,5 m für das Erdgeschoss; der First liegt höchstens 7 m über der Gebäudehöhe. Beides gilt, sofern die Bau- und Zonenordnung nichts anderes bestimmt.
§§ 278 bis 281 PBG, bisherige Fassung
Adliswil im Profil
Was Adliswil ausmacht.
Wer in Adliswil bauen will, beginnt bei den Bauzonen. Sie umfassen 283 Hektar (Stand 22. Oktober 2026) und tragen 2'000 Grundstücke. Davon sind 300 ohne Gebäude, wobei diese Zahl auch laufende Ersatzneubauten mitzählt. Ein Grundstück ohne Gebäude ist darum nicht in jedem Fall unbebaut im engeren Sinn. Adliswil liegt im Bezirk Horgen, 7 Kilometer südlich von Zürich. Die Ortschaft Adliswil bildet die Gemeinde, und die Zonenangaben gelten für das ganze Gemeindegebiet. Die Erschliessung mit dem öffentlichen Verkehr entspricht überwiegend der Güteklasse C, auf einer Skala von A für sehr gute bis D für geringe Erschliessung.
Zum Bestand von Adliswil gehören 9'800 Wohnungen (Stand 4. September 2026) und 720 Grundstücke mit Mehrfamilienhaus. Auf 41 Prozent der Grundstücke stehen Gebäude aus der Zeit vor 1960. Wer ersetzen oder erweitern möchte, muss wissen, was die Zone heute zulässt. In den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 wurden 70 Baugesuche publiziert. Dazu kommen 110 Wohnungen, die bewilligt oder im Bau sind (Stand 4. September 2026). Die Einwohnerzahl von Adliswil betrug 19'904 (Stand 2025). Zwischen 2020 und 2025 veränderte sich die Bevölkerung um +4,5 Prozent. Die Leerwohnungsziffer gibt an, welcher Anteil aller Wohnungen am Stichtag leer stand; in Adliswil waren es 0,62 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Der Steuerfuss der Gemeinde beträgt 104 % der einfachen Staatssteuer (Stand 2026). Mehr zum Ort finden Sie auf der Gemeindeseite zu Immobilien in Adliswil.
Höhen und Abstände im Schnitt
So hoch darf in Adliswil gebaut werden.
Im Schnitt, im gleichen Massstab und an einem Mustergrundstück: wie hoch in typischen Zonen der Gemeinde gebaut werden darf und wie viel Abstand bleibt.
Schnitt · W2Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W3Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W4Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Musterzeichnungen: Höhen aus der Bau- und Zonenordnung; der Abstand zur Grenze ist schematisch, nicht aus der Bau- und Zonenordnung. Grundstück und Baukörper sind erfunden. Dachform, Attika, Baulinien, Gestaltungspläne und Sonderregeln sind nicht dargestellt; was auf einem bestimmten Grundstück gilt, prüfen wir einzeln.
Ein Grundstück · drei Möglichkeiten
Wie viel Haus passt darauf?
Zwei, vier oder sechs Geschosse? Auf einem Grundstück in Adliswil hängt das von Zone, Baufeld und zulässigen Höhen ab. Wir rechnen es für jede Parzelle einzeln.
Varianten zur Veranschaulichung. Was zulässig ist, bestimmen Bauordnung und Baubewilligung.
Vom Grundstück zum Baufeld
Erst das Baufeld, dann das Projekt.
Aus Ziffer, Höhen und Abständen entsteht das Baufeld: die Fläche, die bebaut werden darf, und das Volumen, das hineinpasst. Unsere Rechnung, gezeigt an einer Musterparzelle.
Situation 1:500Musterbeispiel · fiktive Parzelle
Das Verfahren
Vom Projekt zur Bewilligung.
Bewilligungspflichtig sind Neubauten, Umbauten, baurechtlich bedeutsame Nutzungsänderungen und in Kernzonen auch Abbrüche (§ 309 PBG).
- 01 · VorentscheidGrundsatzfragen, etwa zur Zone oder zur Höhe, klärt ein Vorentscheid vorab und verbindlich (§§ 323 und 324 PBG).
- 02 · Baugesuch und ProfileGesuch mit allen Unterlagen bei der Baubehörde; darstellbare Vorhaben werden ausgesteckt (§ 311 PBG).
- 03 · AuflageBekanntmachung und 20 Tage öffentliche Auflage (§ 314 PBG).
- 04 · EntscheidDie Baubehörde entscheidet innert zwei Monaten nach der Vorprüfung, bei Neubauten innert vier Monaten (§ 319 PBG).
- 05 · BaubeginnDie Bewilligung erlischt, wenn nicht innert drei Jahren begonnen wird (§ 322 PBG).
Rechnen Sie selbst
Die Reserve als Richtwert.
Zulässige anrechenbare Geschossfläche = Grundstücksfläche × Ausnützungsziffer. Rein rechnerisch ist der Teil davon, der heute nicht gebaut ist, die Reserve.
Ein Richtwert, mehr nicht: Zone, Baulinien und Abstände Ihres Grundstücks fehlen darin. Den belegten Wert rechnen wir nach der Bau- und Zonenordnung von Adliswil.
Adliswil
Was Sie in Adliswil wissen sollten.
Ob ein Grundstück in Adliswil bebaubar ist, beantwortet zuerst die Zone. Sie legt fest, ob gewohnt, gearbeitet oder beides möglich ist, und mit welchen Massen gebaut werden darf. Wie viel Sie bauen dürfen, ergibt sich aus Ausnützung oder Baumasse, aus Vollgeschossen und Höhen. Die Grösse der Parzelle bestimmt, was daraus an Fläche folgt.
Das Gelände wirkt zusätzlich: 34 Prozent der Bauzonen-Grundstücke sind eben, 56 Prozent liegen am Hang, davon 9 Prozent steil. Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte, Vorkaufsrechte und Anmerkungen stehen im Grundbuch (Art. 958 ff. und 962 ZGB). Im Gewässerraum ist nur Standortgebundenes zulässig (Art. 36a GSchG). Jede Zone hat eine Lärm-Empfindlichkeitsstufe (Art. 43 LSV).
Anlässe, sich damit zu befassen, können eine Erbschaft, die Pensionierung, eine Trennung oder eine auslaufende Hypothek sein. Dann zählt, was auf dem Grundstück möglich ist, bevor über einen Preis gesprochen wird. Wir rechnen das nach, statt es zu schätzen.
Im Kanton Zürich gelten kantonales Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Im Baubewilligungsverfahren gibt es kein Einspracheverfahren (§ 315 Abs. 3 PBG). Wer Ansprüche wahren will, verlangt innert der gesetzlichen Frist die Zustellung des baurechtlichen Entscheids (§ 315 Abs. 1 PBG); wer das versäumt, verliert das Rekursrecht (§ 316 Abs. 1 PBG). Allgemeines finden Sie unter Was Sie im Kanton Zürich bauen dürfen.
Am Anfang steht die Grundstückprüfung zur Bebaubarkeit: Sie geben die Adresse ein, das Grundstück erscheint im Luftbild und im Katasterplan, kostenlos und vertraulich. Danach folgt das persönliche Gespräch. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich, wir kommen mit Fakten.
Wir rechnen, was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was es wert ist. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original. Entscheiden Sie sich zum Verkauf, gibt es zwei Wege: den Direktankauf durch uns ohne Finanzierungsvorbehalt oder das Exklusivmandat ohne Inserat. Am Ende steht die Beurkundung beim Notar.
Häufige Fragen
Was darf ich bauen in Adliswil: Ihre Fragen.
Was darf auf meinem Grundstück in Adliswil gebaut werden?
Das hängt von der Zone ab. In Adliswil sind 9 Zonen mit amtlich festgelegten Massen erfasst, sie betreffen rund 2'000 Grundstücke (Stand 22. Oktober 2026). Wir prüfen Ihre Parzelle nach der Bau- und Zonenordnung und belegen die Masse im amtlichen Original. Eine Bewilligung stellen wir nicht in Aussicht.
Was bedeutet die Baumassenziffer in Adliswil?
Die Baumassenziffer gibt an, wie viel Gebäudevolumen je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig ist. In Adliswil legt die Bau- und Zonenordnung sie für die Gewerbezonen fest, während sie dort bei der Ausnützungsziffer ausdrücklich keine Vorgabe macht. Bei einer mittleren Parzellengrösse von 650 Quadratmetern ergibt sich das Volumen aus Zonenmass und Fläche.
Woher weiss ich, in welcher Zone mein Grundstück liegt?
Aus dem Zonenplan der Gemeinde. Geben Sie oben Ihre Adresse ein: Sie sehen Ihre Parzelle sofort im Luftbild und im Katasterplan, mit Fläche, Zone und Gemeinde. Was die Zone erlaubt, steht in der Bau- und Zonenordnung; wir rechnen es für Ihr Grundstück durch.
Verkaufen oder im Baurecht abgeben?
Ein Baurecht bringt über Jahrzehnte einen Zins, der Boden bleibt in Ihrer Familie. Ein Verkauf bringt den Erlös auf einmal und keine Verpflichtungen. Was besser passt, hängt von Ihrem Alter, Ihren Erben und Ihren Plänen ab. Wir rechnen beide Wege nebeneinander, mit Steuern und Zeitpunkt.
Was ist der Unterschied zwischen Ausnützungs- und Baumassenziffer?
Die Ausnützungsziffer begrenzt die anrechenbare Geschossfläche im Verhältnis zur Grundstücksfläche (§ 255 PBG), die Baumassenziffer das Bauvolumen über Terrain je Quadratmeter Grundstück (§ 258 PBG). Die erste zählt die Flächen für Wohnen und Arbeiten, die zweite das ganze Volumen, also auch hohe Räume. Welche gilt, bestimmt die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde.
Kaufen Sie Grundstücke in Adliswil auch direkt?
Ja. Wir kaufen Bauland, Häuser mit Landreserve, Mehrfamilienhäuser und Areale selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt: ein Preis, eine Zusage, ein Notartermin. Wer lieber breiter anbietet, wählt das Exklusivmandat; wir sagen Ihnen offen, welcher Weg für Ihre Liegenschaft mehr bringt.
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