Reservezone
Land, dessen Nutzung noch nicht bestimmt ist oder erst später zugelassen werden soll. Bauen ist nur ausnahmsweise erlaubt, und es besteht kein Anspruch auf Erschliessung.
§ 65 PBG
Adliswil · Kanton Zürich
Bauerwartungsland und Einzonung in Adliswil
Yaacoubi Immobilien AG begleitet Eigentümerinnen und Eigentümer in Adliswil beim Verkauf von Bauerwartungsland, ohne Versprechen zur Einzonung. Wir prüfen, was auf dem Grundstück gilt und was Richtplan, Gemeinde und Kanton offenlassen. Dann zeigen wir den Direktankauf und das Exklusivmandat.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
20Grundstücke in Reservezonen oder vor einer Einzonung
283 haBauzonen
19'904Einwohner · 2025
110Wohnungen bewilligt oder im Bau
104 %Steuerfuss · 2026
CÖV-Güteklasse, überwiegend
- Diskret, ohne Inserat
- Reservezone und Siedlungsgebiet
- Mehrwertausgleich gerechnet
- Gerechnet, nicht geschätzt
- Einzonung erklärt
- Kein Versprechen ohne Planung
Bauerwartungsland
Wo steht Ihr Land?
Adresse und Erreichbarkeit genügen. Wir prüfen Richtplan und Zonenplan und besprechen das Ergebnis persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Ein Ehepaar verkauft nach fünfzig Jahren sein Haus. Zu sehen ist, wie wir zuerst das Grundstück prüfen, dann einen begründeten Vorschlag machen und den Verkauf bis zum Notar begleiten, in Adliswil wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Offen gerechnet
Wir rechnen mit dem, was gilt.
Wie viel Bauerwartungsland wert ist, hängt davon ab, ob und wann es Bauland wird. Dafür lesen wir Richtplan, Zonenplan und die laufenden Revisionen in Adliswil und rechnen zwei Werte: heute und nach einer möglichen Einzonung. Ob eingezont wird, entscheiden Gemeinde und Kanton, nicht wir.
Am Anfang steht ein persönliches Gespräch, kostenlos und unverbindlich. Wir kommen mit Fakten, nie per E-Mail. Mit der Grundstückprüfung erscheint Ihr Grundstück sofort im Luftbild und im Katasterplan, vertraulich und kostenlos. Danach rechnen wir und belegen jede Zahl im amtlichen Original.
Dann stehen zwei Wege offen. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt, auch im Ist-Zustand. Beim Exklusivmandat ohne Inserat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer; das Honorar fällt erst bei Erfolg an. Der Kauf wird öffentlich beurkundet (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB). Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch, hier beim Grundbuchamt Thalwil.
Ausgangslage in Adliswil
Bauerwartungsland in Adliswil.
Adliswil liegt rund 7 km südlich von Zürich, in der Nähe von Kilchberg, Rüschlikon und Langnau am Albis.
In den letzten fünf Jahren ist die Bevölkerung gewachsen.
Hanglage prägt die meisten Bauzonen-Grundstücke: Terrassen und Aussicht sind möglich, das Bauen kostet mehr.
Der Anteil der Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude entspricht in Adliswil etwa dem im ganzen Kanton Zürich.
Nach Einwohnern ist Adliswil die drittgrösste Gemeinde im Bezirk Horgen, der 9 Gemeinden zählt.
Die Zahlen zu Adliswil geben den Rahmen vor. Mit Stand 22. Oktober 2026 liegen rund 20 Grundstücke in Reservezonen. Es sind Nichtbauzonen, die als Kandidaten für eine Einzonung gelten, ohne dass damit etwas entschieden wäre. Die Bauzonen selbst umfassen 283 Hektar. Im Vergleich dazu zeigt die Seite die Reservezonen als eigene Gruppe, damit Sie Ihr Grundstück sauber einordnen können.
Adliswil · Kanton ZürichBauerwartungsland
Einwohnerinnen und Einwohner19'904amtlichamtliche Statistik, Ende 2025
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+4,5 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Fläche der Bauzonen283 hahergeleitetaus den amtlichen Plänen, Stand 22. Oktober 2026
Bauzonen-Grundstücke2'000hergeleitetgerundet, Stand 22. Oktober 2026
Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude300hergeleitetgerundet, zählt auch laufende Ersatzneubauten, Stand 4. September 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau110hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Leerwohnungsziffer0,62 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Steuerfuss der Gemeinde104 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
- amtlichso übernommen, wie amtliche Statistik und Register sie publizieren, mit Stichtag
- hergeleitetaus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt und gerundet, nie für Gruppen unter 20 Grundstücken
Begriffe
Was Bauerwartungsland ist und was nicht.
Bauzonen für 15 Jahre
Bauzonen dürfen nur so gross sein, wie es der voraussichtliche Bedarf für 15 Jahre verlangt. Darum wird nur eingezont, was nachweislich gebraucht wird.
Art. 15 RPG
Adliswil im Profil
Was Adliswil ausmacht.
In Adliswil lebten im Jahr 2025 amtlich 19'904 Einwohnerinnen und Einwohner. Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +4,5 Prozent. Der Wohnungsbestand in Adliswil umfasst rund 9'800 Wohnungen. Die Leerwohnungsziffer lag am Stichtag 1. Juni 2026 bei 0,62 Prozent; sie gibt an, welcher Anteil der Wohnungen an diesem Tag leer stand. Hinter diesen Zahlen stehen Eigentümerinnen und Eigentümer in ganz verschiedenen Lebenslagen. Wer erbt, wer in Pension geht oder wer eine Hypothek neu ordnen muss, steht vor der Frage, was mit einem Stück Land geschehen soll. Auch bei einer Trennung kann sich diese Frage stellen.
Adliswil liegt im Bezirk Horgen, südlich von Zürich und rund 7 Kilometer von der Stadt entfernt. Die Bauzonen von Adliswil umfassen 283 Hektar mit rund 2'000 Grundstücken. Davon sind rund 300 ohne Gebäude; die Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Für Bauerwartungsland ist ein anderer Wert massgebend: Rund 20 Grundstücke liegen in Reservezonen und sind damit Nichtbauzone. Die Bauzonen-Grundstücke haben eine mittlere Grösse (Median) von 650 Quadratmetern. In den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 wurden in Adliswil rund 70 Baugesuche publiziert. Mit Stand 4. September 2026 sind rund 110 Wohnungen bewilligt oder im Bau. Wie sich Immobilien in Adliswil insgesamt zusammensetzen, zeigt die Gemeindeseite.
Das Verfahren
So wird Land eingezont.
- RichtplanEingezont werden kann nur im Siedlungsgebiet, das der kantonale Richtplan bezeichnet.
- Revision der Bau- und ZonenordnungZonenplan und Bauordnung passt die Gemeinde an, die Bevölkerung kann sich dazu äussern.
- Festsetzung und GenehmigungNach der Festsetzung durch die Gemeinde genehmigt der Kanton; die Festsetzung kann mit Rekurs angefochten werden.
- MehrwertausgleichMit dem Inkrafttreten wird der Mehrwert bemessen, die Abgabe wird später fällig.
- Erschliessung und BauErst erschlossenes Land ist baureif.
Rechenbeispiel
Was eine Einzonung kostet.
Wird Land eingezont, steigt sein Wert. Einen Teil schöpft der Kanton ab: 20 Prozent des Mehrwerts, unter CHF 30'000 Mehrwert nichts (§§ 2 und 4 MAG, Art. 5 Abs. 1bis RPG). Fällig wird die Abgabe bei der Überbauung oder beim Verkauf; die bezahlte Abgabe mindert später die Grundstückgewinnsteuer.
Musterbeispiel · fiktive Parzelle
Wert als LandwirtschaftslandCHF 60'000
Wert nach der EinzonungCHF 1'260'000
MehrwertCHF 1'200'000
Abgabe 20 %CHF 240'000
Fälligbei Überbauung oder Verkauf
Erfundene Zahlen, Fläche rund 1'500 m². Den Mehrwert bemisst die Behörde, auf den Zeitpunkt, in dem die Einzonung in Kraft tritt.
Zwei Wege
Direkt an uns oder im Exklusivmandat.
Diskreter Ankauf
Wir sind der Käufer.
Wir kaufen mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt: ein begründeter Preis, eine verbindliche Zusage, ein Termin beim Notariat, auch für Liegenschaften in Adliswil.
- keine Renovation vorher
- auch Erbengemeinschaften
- Zusage in der Regel innert Tagen
Diskrete Vermittlung
Wir finden den Käufer.
Wir bringen Ihr Objekt Off Market zu wenigen geprüften Käufern: Family Offices, Pensionskassen, Projektentwickler, Bauunternehmen und private Investoren, seriös begleitet bis zum Notar.
- ein Ansprechpartner
- Preis offen hergeleitet
- Honorar erst bei Erfolg
Am Rand der Bauzone
Zwischen Feld und Quartier.
Planung braucht Jahre. Wer weiss, wo sein Land im Verfahren steht, kann in Ruhe wählen: behalten, gemeinsam mit einem Partner entwickeln oder verkaufen, zu einem Preis, der die Chance gerecht aufteilt.
Exklusivmandat
Ein Partner, ein Preis, kein Inserat.
«Wir prüfen Ihr Grundstück so genau, als müssten wir es selbst bezahlen. Danach sprechen wir still die wenigen Käufer an, für die es passt, und begleiten Sie bis zur Unterschrift beim Notariat. Den Stand kennen Sie jederzeit.»
Adliswil
Was Sie in Adliswil wissen sollten.
Bauerwartungsland ist kein Bauland. Solange ein Grundstück in einer Reservezone oder in der Landwirtschaftszone liegt, gelten ausserhalb der Bauzone enge Regeln für Bauten und Umnutzungen (Art. 24 ff. RPG). Ob und wann eingezont wird, entscheiden Richtplan, Gemeinde und Kanton. Darauf haben Eigentümerinnen und Eigentümer nur begrenzt Einfluss, und niemand kann dafür einstehen.
Was ein solches Grundstück wert ist, hängt deshalb von dem ab, was heute rechtlich gilt, und nicht von dem, was später möglich sein könnte. Wir rechnen, was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde festlegt und was in den amtlichen Originalen belegt ist. Das ist Rechnen, keine Schätzung. Die Lage zählt ebenfalls: In Adliswil liegt ein Teil der Bauzonen-Grundstücke in Hanglage, nämlich 56 Prozent, und die ÖV-Güteklasse ist überwiegend C.
Beides hat Folgen. Wird eingezont, erhebt der Kanton eine Mehrwertabgabe auf dem Mehrwert (§§ 2 und 4 MAG, Art. 5 RPG). Wer vorher verkauft, verzichtet auf eine mögliche Einzonung, trägt aber auch das Risiko nicht mehr. Wie das Grundstück sonst einzuordnen ist, zeigt Grundstück und Bauland verkaufen in Adliswil.
Im Kanton Zürich gelten für Einzonungen das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Die kantonale Abgabe auf einer Einzonung wird mit der Baufreigabe fällig oder, wenn das Grundstück vorher verkauft wird, mit dem Übergang des Eigentums; Erbgang und Schenkung gelten nicht als Verkauf (§ 10 MAG). Als Mehrwert gilt die Differenz zwischen dem Wert ohne und mit der Planungsmassnahme (§ 3 MAG). Mehr dazu unter Mehrwertausgleich im Kanton Zürich.
Häufige Fragen
Bauerwartungsland in Adliswil: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke in Adliswil liegen in Reservezonen?
Mit Stand 22. Oktober 2026 liegen in Adliswil rund 20 Grundstücke in Reservezonen. Das sind Nichtbauzonen, die als Kandidaten für eine Einzonung gelten. Gebaut werden darf dort nicht, es gelten die engen Regeln ausserhalb der Bauzone (Art. 24 ff. RPG). Dem stehen rund 2'000 Grundstücke in den Bauzonen gegenüber. Ob eingezont wird, ist offen.
Wie gross sind die Bauzonen in Adliswil, und wie viele Grundstücke sind unbebaut?
Die Bauzonen von Adliswil umfassen mit Stand 22. Oktober 2026 rund 283 Hektar. Darin liegen rund 2'000 Grundstücke, davon rund 300 ohne Gebäude. Die Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit, sie ist also nicht gleichbedeutend mit freiem Bauland. Die mittlere Grösse (Median) der Grundstücke beträgt 650 Quadratmeter.
Wird mein Land eingezont?
Das kann niemand versprechen. Eingezont wird nur im Siedlungsgebiet des kantonalen Richtplans und nur so viel, wie die Gemeinde für 15 Jahre nachweislich braucht (Art. 15 RPG). Wir zeigen Ihnen, wo Ihr Land heute steht und welche Schritte bis zu einer Einzonung nötig wären.
Muss das Grundstück vor dem Verkauf erschlossen sein?
Nein. Auch nicht oder nur teilweise erschlossenes Land findet Käufer; der Preis berücksichtigt dann die Kosten und die Zeit bis zur Erschliessung. Wir klären mit den Unterlagen der Gemeinde, was vorhanden ist und was noch fehlt, und sagen Ihnen, wie ein Käufer das rechnet.
Kann ich in der Reservezone bauen?
Nur ausnahmsweise: Bauten und Anlagen sind dort nur nach den Regeln für Bauten ausserhalb der Bauzonen zulässig (§ 65 PBG, Art. 24 RPG). Einen Anspruch auf Erschliessung gibt es nicht. Wer bauen möchte, braucht deshalb zuerst eine Einzonung. Frühestens acht Jahre nach der Festsetzung oder Revision des Zonenplans können Sie verlangen, dass die Grösse der Bauzonen überprüft wird (§ 65 Abs. 4 PBG).
Wer erfährt von meinem Verkauf?
Nur wer es nach Ihrer Freigabe erfahren soll. Kein Inserat, kein Schild, kein Portal. Geprüfte Käufer erhalten das Dossier erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit. Nachbarn, Mieter und Bekannte erfahren nichts, was Sie nicht wollen, auch dann nicht, wenn der Verkauf am Ende nicht zustande kommt.
Weiter in Adliswil
Weitere Themen in Adliswil.
Grundstück verkaufen
Grundstück und Bauland verkaufen in Adliswil
Bauland und Grundstücke diskret verkaufen: mit belegtem Preis, im Exklusivmandat oder direkt an uns.
Mehr erfahren →
Gewerbeliegenschaft verkaufen
Gewerbeliegenschaft verkaufen in Adliswil
Gewerbebau, Werkhof oder Areal verkaufen: an Projektentwickler und Investoren aus unserem Kreis, ohne Inserat.
Mehr erfahren →
Bauernhof verkaufen
Bauernhof und Landwirtschaftsland verkaufen in Adliswil
Hof und Bauernhaus: Bauzone oder Landwirtschaftszone bestimmt den Weg.
Mehr erfahren →
Geerbte Liegenschaft
Geerbte Liegenschaft in Adliswil verkaufen
Elternhaus oder Grundstück geerbt: in Ruhe klären, was es wert ist und wie die Erbengemeinschaft gemeinsam entscheidet.
Mehr erfahren →
Immobilie bewerten
Immobilie bewerten in Adliswil
Was Grundstück und Gebäude tragen, hergeleitet aus Zone, Bestand und Lage.
Mehr erfahren →
Land gegen Wohnung
Land gegen Wohnung in Adliswil
Grundstück abgeben und dafür eine neue Wohnung im Neubau erhalten: wie der Tausch funktioniert und was dabei zählt.
Mehr erfahren →Weiter im Kanton ZürichImmobilien in AdliswilGrundstück verkaufen im Kanton ZürichGrundstückgewinnsteuer im Kanton ZürichVerkaufen im Exklusivmandat
Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 22. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · verbindlich sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
Sie besitzen Land oder eine Immobilie in Adliswil?
Ein Anruf, eine Fachperson, ein klarer nächster Schritt.