Mieten nach der Erneuerung
Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden; bei umfassenden Überholungen gilt in der Regel ein Anteil von 50 bis 70 Prozent als wertvermehrend.
Art. 269a lit. b OR · Art. 14 VMWG
Zürich · Kanton Zürich
Mehrfamilienhaus und Renditeliegenschaft verkaufen in Zürich
Der Verkauf von Mehrfamilienhäusern und Renditeliegenschaften an geprüfte Käufer ist unser Feld. Yaacoubi Immobilien AG begleitet in Zürich den Direktankauf mit eigenen Mitteln oder die stille Vermittlung im Exklusivmandat, ohne Inserat. Mieter bleiben, die Mietverhältnisse gehen auf den Käufer über.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
15'900Grundstücke mit Mehrfamilienhaus
239'600Wohnungen im Bestand
0,11 %Leerwohnungsziffer
7'500Wohnungen bewilligt oder im Bau
119 %Steuerfuss · 2026
440'935Einwohner · 2025
- Geprüfte Investoren
- Mietertrag heute und morgen
- Aufstockung oder Ersatzneubau
- Diskret, ohne Inserat
- Mieter bleiben
- Mehrfamilienhaus und Rendite
Mehrfamilienhaus verkaufen
Lassen Sie Ihre Liegenschaft rechnen.
Mit Mieterspiegel rechnen wir genau; ohne rechnen wir mit Durchschnittsmieten und sagen es dazu.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · gut 90 Sekunden
Schweigen ist Gold. Das Exklusivmandat erklärt.
Wie ein Verkauf ohne Inserat abläuft: ein einziger Partner, ein kleiner Kreis geprüfter Käufer, fünf Etappen bis zum Notar und ein Honorar erst mit dem Erfolg.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Wie Investoren rechnen
Zahlen, die jeder Käufer prüft.
Referenzzinssatz
Bestehende Mieten folgen dem hypothekarischen Referenzzinssatz: Sinkt er, können Mieter eine Senkung verlangen, steigt er, ist eine Erhöhung möglich.
Art. 269a lit. b und 270a OR · Art. 12a und 13 VMWG
Reserve
Erlaubt die Bau- und Zonenordnung mehr, als heute steht, rechnen Investoren mit Aufstockung oder Ersatzneubau. Diese Reserve gehört belegt ins Dossier.
Ausgangslage in Zürich
Mehrfamilienhaus verkaufen in Zürich.
Die Bevölkerung von Zürich ist in den letzten fünf Jahren gewachsen.
Auf den meisten Grundstücken in Zürich steht als ältestes Gebäude eines aus der Zeit vor 1919; dahinter folgt die Zeit von 1919 bis 1945.
Verglichen mit den übrigen Gemeinden des Kantons Zürich liegt der Steuerfuss von Zürich im oberen Bereich, die Spanne reicht von 71 bis 128 %.
Die meisten Bauzonen-Grundstücke von Zürich liegen in der viergeschossige Wohnzone, der dreigeschossige Wohnzone und der Quartiererhaltungszone I: max. 5 Vollgeschosse, gebietsbezogene Vorschriften.
In Zürich stehen 15'900 Grundstücke, deren Hauptgebäude ein Mehrfamilienhaus ist, mit 212'000 Wohnungen. Die Leerwohnungsziffer lag am 1. Juni 2026 bei 0,11 Prozent. Sie gibt den Anteil leerstehender Wohnungen am Gesamtbestand an. Bewilligt oder im Bau waren zum Stand 4. September 2026 rund 7'500 Wohnungen. Die Zahlen stammen aus amtlichen Quellen und dienen als Ausgangspunkt für die Rechnung.
Zürich · Kanton ZürichMehrfamilienhaus verkaufen
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen16'900hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand239'600hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Leerwohnungsziffer0,11 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau7'500hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+4,5 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Steuerfuss der Gemeinde119 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196077 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
ÖV-Güteklasse, überwiegendAhergeleitetGüteklassen A bis D, A ist die beste Erschliessung
Grundbuchämter11 Notariate und Grundbuchämter, zuständig nach Postleitzahlamtlichdie Postleitzahl des Grundstücks bestimmt die Stelle
- amtlichunverändert aus amtlicher Statistik oder amtlichem Register, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns gezählt aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, ab 20 Grundstücken je Gruppe
Musterbeispiel
So sieht die Rechnung aus.
Für Mehrfamilienhäuser rechnen wir den Mietertrag heute, pro Monat und pro Jahr, und was auf derselben Parzelle zusätzlich möglich wäre. So sehen Käufer und Verkäufer dieselbe Rechnung.
Musterbeispiel · fiktive Liegenschaft
Wohnungen heute10
Mietertrag heute pro MonatCHF 18'400
Mietertrag heute pro JahrCHF 220'800
Wohnungen nach Aufstockung12
Mietertrag danach pro JahrCHF 272'400
Zusätzlich pro JahrCHF 51'600
Erfundene Zahlen. Für Ihre Liegenschaft rechnen wir mit dem echten Mieterspiegel.
Zürich im Profil
Was Zürich ausmacht.
In Zürich fragen wir zuerst nach den Menschen. Die amtliche Statistik weist für 2025 440'935 Einwohnerinnen und Einwohner aus. Zwischen 2020 und 2025 veränderte sich die Bevölkerung um +4,5 Prozent. Dazu gehört ein Wohnungsbestand von 239'600 Wohnungen. Wer ein Mehrfamilienhaus besitzt, steht in einer Lebenslage: Wer erbt, muss eine Erbengemeinschaft einigen. Steht die Pensionierung an, stellt sich die Frage nach der Nachfolge. Auch eine auslaufende Hypothek oder eine Trennung kann Anlass sein, den Besitz neu zu ordnen.
Für dieses Thema zählt der Bestand. In der Gemeinde sind 16'900 Grundstücke mit einem Mehrfamilienhaus erfasst. Bei 15'900 Grundstücken ist ein Mehrfamilienhaus das Hauptgebäude, darin liegen 212'000 Wohnungen. Bei 77 Prozent der Grundstücke stammt das Gebäude aus der Zeit vor 1960. Das sagt über den einzelnen Zustand nichts, macht aber eine genaue Prüfung vor dem Verkauf sinnvoll. Die Gemeinde umfasst die Ortschaften Zürich und Uetliberg und liegt im Bezirk Zürich. Weitere Zahlen bündelt die Übersicht der Immobilien in Zürich.
Substanz
Was im Haus steckt, rechnen wir mit.
Baujahr, letzte Erneuerungen, Leitungen, Dach und Heizung entscheiden, ob sich Halten, Erneuern oder Ersatzneubau rechnet. Wir legen offen, womit wir rechnen und was ein Käufer selbst prüfen sollte.
Am Anfang steht das persönliche Gespräch. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich, wir kommen mit Fakten und nie per E-Mail. Danach rechnen wir: was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was die Liegenschaft wert ist. Mit dem Direktankauf durch uns erhalten Sie einen Preis, eine Zusage und einen Notartermin, ohne Finanzierungsvorbehalt und im Ist-Zustand.
Im Exklusivmandat ohne Inserat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer. Sie haben einen Ansprechpartner, einen belegten Preis und zahlen Honorar erst bei Erfolg (Art. 412 ff. OR). Über einen geschützten Zugang sehen Sie den Stand und geben jede Besichtigung und jedes Angebot frei. Beurkundet wird öffentlich (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB); Eigentümer wird der Käufer mit dem Grundbucheintrag.
Heute und neu möglich
Erhalten, aufstocken oder ersetzen.
Drei Wege, nebeneinander gerechnet: erhalten, aufstocken, ersetzen. Der Weg, der Käufern am meisten wert ist, bestimmt den Preis.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Inserat, Mandat, Ankauf
Öffentlich, still oder direkt?
Wer inseriert, verkauft vor Publikum. Im Exklusivmandat bleibt der Kreis klein und geprüft, beim Direktankauf gibt es nur eine Gegenpartei: uns.
Makler mit InseratImmobilienmakler im ExklusivmandatDirektankauf durch uns
Wer es weissauf Portalen, für Nachbarn, Mieter und Bekanntenur für ausgewählte Käufer mit unterzeichneter Vertraulichkeitnur wir und das Notariat
Wie der Preis entstehtentsteht in Besichtigungen und Bieterrundenaus Zone, Bestand und Reserve gerechnet und Ihnen offengelegtals begründetes Angebot von uns
Wie lange es dauertoft Monateeinige Wochen bis wenige Monate, je nach GrundstückAngebot in der Regel innert Tagen
Was es kostetInserate, Fotos, Honorarein Honorar erst mit dem Verkaufkein Honorar: Wir sind die Käufer
Wie sicher es istscheitert die Finanzierung, beginnt die Suche neuKäufer mit geprüftem Finanzierungsnachweiseigene Mittel, keine Finanzierungsbedingung
Exklusiv heisst: Während der Laufzeit vermittelt nur ein Partner. So erscheint Ihr Objekt nirgends doppelt, und niemand verhandelt ohne Ihr Wissen. Wir sind Immobilienmakler, nur ohne Inserat: was ein Immobilienmakler bei uns für Sie tut.
Rechnen Sie selbst
Bruttorendite in Sekunden.
Geben Sie Mietertrag pro Monat und Kaufpreis ein: Der Rechner zeigt die Bruttorendite und den Preis, der zu einer erwarteten Rendite passt.
Rechenbeispiel ohne Kosten und Leerstand; keine Anlageberatung.
Rechtlich gut zu wissen
Was beim Verkauf einer Renditeliegenschaft gilt.
Käufer im Ausland
Personen im Ausland erhalten für Wohnliegenschaften als reine Kapitalanlage keine Bewilligung; als solche gilt auch, wer für ihre Rechnung kauft. Schweizer, die für eigene Rechnung kaufen, betrifft das nicht, auch mit Wohnsitz im Ausland. Wir klären das, bevor ein Käufer das Dossier erhält.
Art. 2, 5 und 12 BewG
Beurkundung
Der Kaufvertrag wird öffentlich beurkundet; mit dem Eintrag im Grundbuch gehen Eigentum und Mietverträge über.
Art. 216 OR · Art. 656 ZGB
Der Ablauf
Vom Mieterspiegel bis zum Notar.
Sie entscheiden an drei Stellen: beim Weg, bei jeder Besichtigung, beim Angebot. Alles andere ist unsere Arbeit.
- 01 · UnterlagenMieterspiegel, Nebenkosten, Pläne und Erneuerungen der letzten Jahre. Was fehlt, beschaffen wir.
- 02 · RechnungErtrag heute, Erneuerungsbedarf, Aufstockung oder Ersatzneubau mit Ertrag danach.
- 03 · KäuferkreisPensionskassen, Family Offices, private Investoren: geprüft und mit Finanzierungsnachweis.
- 04 · AngeboteJedes Angebot vergleichen wir nach Preis, Bedingungen und Sicherheit.
- 05 · NotarBeurkundung, Übergang der Mietverträge und Nebenkostenabrechnung auf den Stichtag.
Exklusivmandat
Ein Partner, ein Preis, kein Inserat.
«Wir prüfen Ihr Grundstück so genau, als müssten wir es selbst bezahlen. Danach sprechen wir still die wenigen Käufer an, für die es passt, und begleiten Sie bis zur Unterschrift beim Notariat. Den Stand kennen Sie jederzeit.»
Zürich
Was Sie in Zürich wissen sollten.
Käufer von Renditeliegenschaften rechnen mit drei Dingen: dem Ertrag, dem Zustand des Hauses und dem, was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt. Dazu zählen eine mögliche Aufstockung oder ein Ersatzneubau. In Zürich kommen Wohnzonen, Zentrums- und Kernzonen sowie Quartiererhaltungszonen vor. Die Bau- und Zonenordnung legt je Zone fest, welche Masse amtlich gelten und welche offenbleiben. Was eine Reserve bedeutet, klärt die Seite zur Aufstockung eines Mehrfamilienhauses.
Bei den Mieten ist die Rechtslage klar. Mietverhältnisse gehen beim Verkauf auf den Käufer über (Art. 261 OR), die Mieter müssen nicht ausziehen. Bestehende Mieten folgen dem hypothekarischen Referenzzinssatz (Art. 270a OR, Art. 13 VMWG). Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden (Art. 269a lit. b OR, Art. 14 VMWG). Als Vergleichsgrösse nennt die kantonale Statistik für 2024 eine mittlere Netto-Miete von 21,3 Franken je m² und Monat. Sie ersetzt den Mietspiegel Ihres Hauses nicht.
Sie prüfen Unterlagen genau. Darum stellen wir zuerst die Fakten zusammen: Gerechnet, nicht geschätzt, jede Zahl mit Beleg im amtlichen Original.
Im Kanton Zürich erhebt die politische Gemeinde, in der das Grundstück liegt, die Grundstückgewinnsteuer; bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Der Kanton erhebt keine Handänderungssteuer, beim Kauf fallen Gebühren für Beurkundung und Grundbuch an. Mehr dazu finden Sie unter Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich. Einen Überblick gibt die Kantonsseite zum Liegenschaftsverkauf.
Häufige Fragen
Mehrfamilienhaus verkaufen in Zürich: Ihre Fragen.
Wie viele Mehrfamilienhäuser gibt es in Zürich?
Bei 15'900 Grundstücken ist ein Mehrfamilienhaus das Hauptgebäude, darin liegen 212'000 Wohnungen (gerundet, Stand der Gebäudedaten 4. September 2026). Der gesamte Wohnungsbestand umfasst 239'600 Wohnungen. Die Zahlen zeigen den Bestand, nicht den Wert Ihres Hauses. Den rechnen wir im Gespräch für Ihre Liegenschaft aus.
Was sagt die Leerwohnungsziffer in Zürich aus?
Die Leerwohnungsziffer gibt den Anteil leerstehender Wohnungen am Bestand in Prozent an. Am 1. Juni 2026 betrug sie 0,11 Prozent. Für Eigentümer ist sie eine Rahmengrösse neben Mieten und Zustand. Bewilligt oder im Bau waren zum Stand 4. September 2026 rund 7'500 Wohnungen. Den Ertrag Ihres Hauses ersetzt keine dieser Zahlen.
Wer kauft Mehrfamilienhäuser?
Pensionskassen und Anlagestiftungen, Family Offices, Immobilienfirmen und private Investoren. Sie rechnen verschieden: Die einen wollen sicheren Ertrag, die anderen die Reserve für Aufstockung oder Ersatzneubau. Wir sprechen gezielt diejenigen an, für die Ihre Liegenschaft am meisten wert ist, und prüfen vorher ihren Finanzierungsnachweis.
Lohnt sich ein Ersatzneubau auf meinem Grundstück?
Wenn die Zone deutlich mehr erlaubt, als heute steht, und der Bestand in den nächsten Jahren ohnehin umfassend erneuert werden müsste, oft ja. Wir rechnen Bestand, Erneuerung, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander, mit Fläche, Kosten und Ertrag, und sagen Ihnen offen, welcher Weg trägt.
Lohnt sich eine Aufstockung vor dem Verkauf?
Selten. Eine Aufstockung braucht Planung, Bewilligung und Kapital, und ein Käufer bezahlt eine belegte Reserve oft schon im Preis. Wir rechnen, was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt und was das Gebäude tragen kann, und zeigen es Käufern als Teil des Dossiers. So wird die Reserve bezahlt, ohne dass Sie bauen.
Braucht es einen Notar?
Ja. Ein Grundstückkauf ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird (Art. 216 OR); Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch. Im Kanton Zürich beurkunden die staatlichen Notariate. Den Termin bereiten wir mit dem Notariat vor und begleiten Sie bis zur Unterschrift.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · massgebend sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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