Reservezone
Land, dessen Nutzung noch nicht bestimmt ist oder erst später zugelassen werden soll. Bauen ist nur ausnahmsweise erlaubt, und es besteht kein Anspruch auf Erschliessung.
§ 65 PBG
Zürich · Kanton Zürich
Bauerwartungsland und Einzonung in Zürich
Yaacoubi Immobilien AG begleitet in Zürich den Verkauf von Bauerwartungsland, ohne Versprechen zur Einzonung. Wir rechnen zuerst, belegen jede Zahl im amtlichen Original und besprechen die erste Einschätzung im Gespräch kostenlos und unverbindlich.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
3'987 haBauzonen
440'935Einwohner · 2025
7'500Wohnungen bewilligt oder im Bau
119 %Steuerfuss · 2026
AÖV-Güteklasse, überwiegend
- Gerechnet, nicht geschätzt
- Einzonung erklärt
- Mehrwertausgleich gerechnet
- Reservezone und Siedlungsgebiet
- Kein Versprechen ohne Planung
- Diskret, ohne Inserat
Bauerwartungsland
Wo steht Ihr Land?
Adresse und Erreichbarkeit genügen. Wir prüfen Richtplan und Zonenplan und besprechen das Ergebnis persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Ein Ehepaar verkauft nach fünfzig Jahren sein Haus. Zu sehen ist, wie wir zuerst das Grundstück prüfen, dann einen begründeten Vorschlag machen und den Verkauf bis zum Notar begleiten, in Zürich wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Offen gerechnet
Wir rechnen mit dem, was gilt.
Wie viel Bauerwartungsland wert ist, hängt davon ab, ob und wann es Bauland wird. Dafür lesen wir Richtplan, Zonenplan und die laufenden Revisionen in Zürich und rechnen zwei Werte: heute und nach einer möglichen Einzonung. Ob eingezont wird, entscheiden Gemeinde und Kanton, nicht wir.
Am Anfang steht die Grundstückprüfung: Sie geben die Adresse ein, das Grundstück erscheint im Luftbild und im Katasterplan, kostenlos und vertraulich. Danach folgt das persönliche Gespräch. Wir kommen mit Fakten, nicht per E-Mail, und die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich.
Für den Verkauf gibt es zwei Wege. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, ohne Finanzierungsvorbehalt, im Ist-Zustand, mit einem Preis, einer Zusage und einem Notartermin. Beim Exklusivmandat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer, ohne Inserat, mit Honorar erst bei Erfolg. Ein Kauf ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB). Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch.
Ausgangslage in Zürich
Bauerwartungsland in Zürich.
Über fünf Jahre gerechnet hat die Einwohnerzahl zugenommen.
Der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke in Zürich ist eben, mit unter 10 % Neigung.
Zur Gemeinde gehören zwei Ortschaften: Zürich und Uetliberg.
Gemessen an allen Bauzonen-Grundstücken stehen in Zürich etwa gleich oft keine Gebäude wie im ganzen Kanton Zürich.
In Zürich leben 440'935 Menschen (Stand 2025). Die Bevölkerung veränderte sich von 2020 bis 2025 um +4,5 Prozent. Der Wohnungsbestand liegt bei 239'600 Wohnungen, die Leerwohnungsziffer beträgt 0,11 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Die Ziffer gibt den Anteil leerstehender Wohnungen am Bestand an. Für Bauerwartungsland sind das Rahmenwerte, kein Hinweis auf eine Einzonung.
Zürich · Kanton ZürichBauerwartungsland
Einwohnerinnen und Einwohner440'935amtlichamtliche Statistik, Ende 2025
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+4,5 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Fläche der Bauzonen3'987 hahergeleitetaus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
Bauzonen-Grundstücke32'700hergeleitetgerundet, Stand 14. Oktober 2026
Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude4'800hergeleitetgerundet, zählt auch laufende Ersatzneubauten, Stand 4. September 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau7'500hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Leerwohnungsziffer0,11 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Steuerfuss der Gemeinde119 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
- amtlichso übernommen, wie amtliche Statistik und Register sie publizieren, mit Stichtag
- hergeleitetaus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt und gerundet, nie für Gruppen unter 20 Grundstücken
Begriffe
Was Bauerwartungsland ist und was nicht.
Überprüfung nach acht Jahren
Eigentümer in einer Reservezone können frühestens acht Jahre nach der Festsetzung oder Revision des Zonenplans verlangen, dass die Grösse der Bauzonen überprüft wird.
§ 65 Abs. 4 PBG
Zürich im Profil
Was Zürich ausmacht.
Zur Gemeinde gehören die Ortschaften Zürich und Uetliberg. Wer Bauerwartungsland in Zürich verkaufen möchte, beginnt sinnvollerweise mit der Frage, was die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde heute festlegt. Die Erschliessung mit dem öffentlichen Verkehr liegt überwiegend in der Güteklasse A, wobei A sehr gute und D geringe Erschliessung bedeutet. Einen Überblick über Bestand und Kennzahlen gibt die Übersicht zu Immobilien in Zürich.
Die Bauzonen in Zürich umfassen 3'987 Hektar (Stand 14. Oktober 2026). Darin liegen 32'700 Grundstücke, davon sind 4'800 ohne Gebäude. Diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit, sie ist also keine Liste freier Baulandreserven. Die Hälfte der Bauzonen-Grundstücke ist kleiner als 500 m². Als eben gelten 58 Prozent der Bauzonen-Grundstücke, in Hanglage liegen 36 Prozent. Die Zonen der Gemeinde reichen von Wohnzonen über Zentrums- und Kernzonen bis zu Zonen für öffentliche Bauten und einer Industrie- und Gewerbezone. Bauerwartungsland liegt ausserhalb dieser Zonen, bis Richtplan, Gemeinde und Kanton anders entscheiden. In Zürich sind 7'500 Wohnungen bewilligt oder im Bau (Stand 4. September 2026). Diese Zahl beschreibt die Bautätigkeit innerhalb der Bauzonen und sagt nichts über eine künftige Einzonung.
Das Verfahren
So wird Land eingezont.
- RichtplanDer kantonale Richtplan bezeichnet das Siedlungsgebiet; nur dort kann eingezont werden.
- Revision der Bau- und ZonenordnungDie Gemeinde passt Zonenplan und Bauordnung an; die Bevölkerung kann mitwirken.
- Festsetzung und GenehmigungDie Gemeinde setzt fest, der Kanton genehmigt; gegen die Festsetzung ist ein Rekurs möglich.
- MehrwertausgleichMit dem Inkrafttreten wird der Mehrwert bemessen, die Abgabe wird später fällig.
- Erschliessung und BauErst erschlossenes Land ist baureif.
Rechenbeispiel
Was eine Einzonung kostet.
Wird Land eingezont, steigt sein Wert. Einen Teil schöpft der Kanton ab: 20 Prozent des Mehrwerts, unter CHF 30'000 Mehrwert nichts (§§ 2 und 4 MAG, Art. 5 Abs. 1bis RPG). Fällig wird die Abgabe bei der Überbauung oder beim Verkauf; die bezahlte Abgabe mindert später die Grundstückgewinnsteuer.
Musterbeispiel · fiktive Parzelle
Wert als LandwirtschaftslandCHF 60'000
Wert nach der EinzonungCHF 1'260'000
MehrwertCHF 1'200'000
Abgabe 20 %CHF 240'000
Fälligbei Überbauung oder Verkauf
Erfundene Zahlen, Fläche rund 1'500 m². Den Mehrwert bemisst die Behörde, auf den Zeitpunkt, in dem die Einzonung in Kraft tritt.
Zwei Wege
Verkaufen an uns oder über uns.
Diskreter Ankauf
Wir sind der Käufer.
Wir kaufen mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt: ein begründeter Preis, eine verbindliche Zusage, ein Termin beim Notariat, auch für Liegenschaften in Zürich.
- im heutigen Zustand
- auch Erbengemeinschaften
- Zusage in der Regel innert Tagen
Diskrete Vermittlung
Wir vermitteln leise.
An wenige geprüfte Käufer aus unserem Kreis: Family Offices, Pensionskassen, Projektentwickler, Bauunternehmen und private Investoren, Off Market und ohne Inserat.
- ein Partner für die Laufzeit
- ein nachvollziehbarer Preis
- Honorar nur bei Erfolg
Am Rand der Bauzone
Zwischen Feld und Quartier.
Ob ein Feld am Siedlungsrand je Bauland wird, entscheidet sich über viele Jahre. Wer früh weiss, wo sein Land in der Planung steht, kann gelassen entscheiden: halten, mit einem Partner entwickeln oder verkaufen, mit einem Preis, der die Chance fair teilt.
Exklusivmandat
Ein Partner, ein Preis, kein Inserat.
«Wir prüfen Ihr Grundstück so genau, als müssten wir es selbst bezahlen. Danach sprechen wir still die wenigen Käufer an, für die es passt, und begleiten Sie bis zur Unterschrift beim Notariat. Den Stand kennen Sie jederzeit.»
Zürich
Was Sie in Zürich wissen sollten.
Bauerwartungsland ist Land, bei dem eine Einzonung denkbar ist, aber nicht beschlossen. Ob und wann eingezont wird, entscheiden Richtplan, Gemeinde und Kanton. Bis dahin bleibt das Grundstück Nichtbauland, und ausserhalb der Bauzone gelten enge Regeln für Bauten und Umnutzungen (Art. 24 ff. RPG). Wer ein solches Grundstück besitzt, kann daraus weder eine Zusage noch einen Zeitpunkt ableiten.
Was ein Grundstück vor der Einzonung wert ist, hängt davon ab, was heute gilt und was die Planung offenlässt. Wir rechnen, was auf dem Grundstück steht und was die Bau- und Zonenordnung heute erlaubt, und legen jede Annahme offen. Das ist eine Rechnung und keine Schätzung. Anlässe für einen Verkauf können eine Erbschaft, die Pensionierung, eine Trennung oder eine auslaufende Hypothek sein. Dann hilft ein klarer Blick auf die Lage, bevor Entscheide fallen.
Wird eingezont, erhebt der Kanton eine Mehrwertabgabe (§§ 2 und 4 MAG, Art. 5 RPG). Als Mehrwert gilt die Differenz zwischen dem Wert ohne und mit der Planungsmassnahme, im Zeitpunkt, in dem sie in Kraft tritt (§ 3 MAG). Die Abgabe wird mit der Baufreigabe fällig oder, wenn das Grundstück vorher verkauft wird, mit dem Übergang des Eigentums. Erbgang und Schenkung gelten nicht als Verkauf (§ 10 MAG).
Im Kanton Zürich gelten für Einzonungen das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Zur Abgabe bei einer Einzonung finden Sie Einzelheiten im Kantonsthema Mehrwertausgleich im Kanton Zürich. Einen Überblick über den Verkauf von Grundstücken im Kanton bietet die Kantonsseite zum Grundstückverkauf. Wer die Grundlagen im Detail verstehen will, liest auch Bauerwartungsland: Einzonung erklärt.
Häufige Fragen
Bauerwartungsland in Zürich: Ihre Fragen.
Wie gross sind die Bauzonen in Zürich?
Die Bauzonen in Zürich umfassen 3'987 Hektar (Stand 14. Oktober 2026). Darin liegen 32'700 Grundstücke, davon 4'800 ohne Gebäude. Diese Zahl schliesst laufende Ersatzneubauten mit ein. Bauerwartungsland gehört nicht dazu, denn es liegt ausserhalb der Bauzone, bis eine Einzonung beschlossen ist. Ob und wann das geschieht, entscheiden Richtplan, Gemeinde und Kanton.
Wie viel wird in Zürich aktuell gebaut?
Die Gemeinde zählt 1'300 publizierte Baugesuche in den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026. Dazu kommen 7'500 Wohnungen, die bewilligt oder im Bau sind (Stand 4. September 2026). Beide Zahlen betreffen die Bauzonen. Sie sagen nichts darüber aus, ob ein Grundstück ausserhalb der Bauzone eingezont wird.
Wird mein Land eingezont?
Das kann niemand versprechen. Eingezont wird nur im Siedlungsgebiet des kantonalen Richtplans und nur so viel, wie die Gemeinde für 15 Jahre nachweislich braucht (Art. 15 RPG). Wir zeigen Ihnen, wo Ihr Land heute steht und welche Schritte bis zu einer Einzonung nötig wären.
Verkaufen oder im Baurecht abgeben?
Ein Baurecht bringt über Jahrzehnte einen Zins, der Boden bleibt in Ihrer Familie. Ein Verkauf bringt den Erlös auf einmal und keine Verpflichtungen. Was besser passt, hängt von Ihrem Alter, Ihren Erben und Ihren Plänen ab. Wir rechnen beide Wege nebeneinander, mit Steuern und Zeitpunkt.
Soll ich verkaufen oder warten?
Das hängt von Ihrem Zeitplan ab. Wer wartet, trägt das Risiko, dass nicht oder später eingezont wird. Wer verkauft, kann mit dem Käufer vereinbaren, dass ein Teil des Preises erst mit der Einzonung bezahlt wird. Wir rechnen beide Wege und sagen Ihnen offen, was wir empfehlen.
Müssen alle Erben dem Verkauf zustimmen?
Ja, solange die Erbengemeinschaft besteht, entscheiden die Erben gemeinsam (Art. 602 ZGB). Ist eine Einigung nicht möglich, kann jede Person die Teilung verlangen, notfalls beim Gericht (Art. 604 ZGB). Oft hilft schon eine Zahl, der alle vertrauen. Wir rechnen sie für die ganze Gemeinschaft gleich.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · verbindlich sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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