Viel Reserve
Je grösser der Abstand zwischen heutigem Bestand und dem, was die Zone erlaubt, desto eher trägt ein Neubau.
Zürich · Kanton Zürich
Ersatzneubau und Verdichtung in Zürich
Yaacoubi Immobilien AG prüft Ersatzneubau und Verdichtung in Zürich, kauft die Liegenschaft im Direktankauf, vermittelt sie diskret an Entwickler oder begleitet Land gegen Wohnung. Zuerst rechnen wir, was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt, dann folgt das Gespräch über den passenden Weg.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
16'300Wohnzonen-Grundstücke mit Gebäuden vor 1980
77 %Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 1960
500 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
7'500Wohnungen bewilligt oder im Bau
1'300Baugesuche in 12 Monaten
440'935Einwohner · 2025
- Mieter fair begleiten
- Bestand gegen Zone gerechnet
- Bewilligung im Blick
- Diskret, ohne Inserat
- Ersatzneubau und Verdichtung
- Aufstockung als Alternative
Ersatzneubau
Rechnen wir Ihr Grundstück.
Mehr als Adresse und Kontaktangaben brauchen wir für den Anfang nicht. Wir rechnen Bestand, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander und besprechen es persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Nach einem halben Jahrhundert im eigenen Haus beginnt für ein Ehepaar etwas Neues. Der Film erzählt, wie wir prüfen, rechnen und den Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Zürich wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Drei Wege
Ersetzen, aufstocken oder erneuern.
Hauptnutzfläche, Kosten und Ertrag: Für jede Liegenschaft rechnen wir die Wege nebeneinander. Welcher passt, entscheidet die Eigentümerschaft.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Ausgangslage in Zürich
Ersatzneubau und Verdichtung in Zürich.
Auf den meisten Grundstücken in Zürich steht als ältestes Gebäude eines aus der Zeit vor 1919; dahinter folgt die Zeit von 1919 bis 1945.
Am meisten Bauzonen-Grundstücke zählen die viergeschossige Wohnzone, die dreigeschossige Wohnzone und die Quartiererhaltungszone I: max. 5 Vollgeschosse, gebietsbezogene Vorschriften.
Die Bevölkerung von Zürich ist in den letzten fünf Jahren gewachsen.
Eben, unter 10 % Neigung, ist der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke.
In Zürich gelten noch die bisherigen Baubegriffe, bis die Bau- und Zonenordnung angepasst ist.
Der Anteil der Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude entspricht in Zürich etwa dem im ganzen Kanton Zürich.
Zürich hat 32'700 Grundstücke in Bauzonen auf einer Fläche von 3'987 Hektar. Bei 77 Prozent der Grundstücke stammen die Gebäude aus der Zeit vor 1960. Wohnungen im Bau oder bewilligt: 7'500 (Stand 4. September 2026). In den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 wurden rund 1'300 Baugesuche publiziert. Diese Zahlen beschreiben den Rahmen, in dem ein Ersatzneubau in Zürich geprüft wird.
Zürich · Kanton ZürichErsatzneubau und Verdichtung
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196077 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte500 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen16'900hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand239'600hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau7'500hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Publizierte Baugesuche, letzte 12 Monate1'300hergeleitetvon uns gezählt, gerundet, 12 Monate bis 30. Oktober 2026
Leerwohnungsziffer0,11 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Grundbuchämter11 Notariate und Grundbuchämter, zuständig nach Postleitzahlamtlichdie Postleitzahl des Grundstücks bestimmt die Stelle
- amtlichamtliche Statistik und amtliche Register, unverändert, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt, gerundet, nur Gruppen ab 20 Grundstücken
Wann es sich rechnet
Wann ein Ersatzneubau trägt.
Alte Substanz
Müssen Dach, Fassade, Leitungen und Heizung zur gleichen Zeit erneuert werden, kommen die Kosten nahe an einen Neubau.
Grundrisse
Kleine, ungünstig geschnittene Wohnungen lassen sich oft nur schwer zu dem umbauen, was der Markt heute sucht.
Lage
Wo Wohnungen gesucht sind, trägt ein Neubau. In Zürich liegt die Leerwohnungsziffer bei 0,11 %.
Zeitpunkt
Laufende Mietverträge, eine Hypothek mit fester Laufzeit und die Planung der Gemeinde bestimmen den richtigen Moment.
Die Alternative
Aufstocken nutzt die Reserve, ohne dass abgebrochen wird. Beide Wege rechnen wir nebeneinander.
Zürich im Profil
Was Zürich ausmacht.
In Zürich leben 440'935 Einwohnerinnen und Einwohner (Stand 2025). Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +4,5 Prozent. Der Wohnungsbestand umfasst 239'600 Wohnungen (Stand 1. Juni 2026). Hinter jeder Liegenschaft steht eine Eigentümerschaft, für die ein Ersatzneubau in Zürich aus unterschiedlichen Gründen zum Thema werden kann. Steht die Pensionierung an oder ist das Haus zu gross geworden, rückt die Frage nach Erhalt oder Neubau näher. Auch eine Erbschaft, eine Trennung oder eine Hypothek, die ausläuft, können Anlass sein, die eigene Liegenschaft neu zu betrachten. Einen Überblick über die Gemeinde gibt die Seite Immobilien in Zürich.
Für den Ersatzneubau ist der Bestand der Wohnzonen wichtig: 16'300 Grundstücke in Wohn- und Mischzonen tragen Gebäude aus der Zeit vor 1980 (Stand 4. September 2026). Auf 16'900 Grundstücken steht ein Mehrfamilienhaus. Zur Gemeinde Zürich gehören die Ortschaften Zürich und Uetliberg, der Bezirk trägt denselben Namen. Die Bauzonen-Grundstücke haben eine mittlere Grösse von 500 m². Ein Viertel der Grundstücke ist kleiner als 280 m², ein Viertel grösser als 930 m². Eben sind 58 Prozent der Bauzonen-Grundstücke, in Hanglage liegen 36 Prozent. Die Hanglage beeinflusst, wie ein Neubau auf dem Grundstück angeordnet werden kann. Die Erschliessung mit dem öffentlichen Verkehr entspricht überwiegend der Güteklasse A. Wie viel sich aus einem Grundstück in Zürich machen lässt, hängt von Zone, Lage und Gebäude ab. Darum beginnen wir bei der Rechnung und nicht beim Preis.
Was die Zone erlaubt
Wohnzonen von Zürich im Schnitt.
Massgebend für die Dichte in den Wohnzonen ist in Zürich vor allem die Ausnützungsziffer: zwischen 40 % und 205 %.
In den Wohnzonen sind 2 bis 6 Vollgeschosse erlaubt.
Die Ordnung legt die zulässige Höhe der Gebäude in den Wohnzonen zwischen 9 und 18,5 m fest.
Typische Wohnzonen an einem Mustergrundstück, im gleichen Massstab.
Schnitt · W2bIIMustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W3Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W4Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Musterzeichnungen: Höhen aus der Bau- und Zonenordnung, Abstände nur dort, wo eine Zahl steht; ein gestrichelter Abstand ohne Zahl ist schematisch, nicht aus der Bau- und Zonenordnung. Grundstück und Baukörper sind erfunden. Dachform, Attika, Baulinien, Gestaltungspläne und Sonderregeln sind nicht dargestellt; was auf einem bestimmten Grundstück gilt, prüfen wir einzeln.
Was nicht mehr trägt, macht Platz.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Rechtlich gut zu wissen
Was für einen Ersatzneubau gilt.
Bestandesschutz
Bestehende Bauten, die heutigen Bauvorschriften widersprechen, dürfen umgebaut, erweitert und, wenn sie sich für eine zonengemässe Nutzung nicht eignen, anders genutzt werden, sofern keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen. Neue oder weitergehende Abweichungen von Vorschriften brauchen eine Ausnahmebewilligung. Ein Neubau muss dagegen alle heutigen Regeln einhalten.
§ 357 Abs. 1 PBG
Bewilligung mit Frist
Eine Baubewilligung erlischt, wenn nicht innert drei Jahren mit dem Bau begonnen wird; bei Neubauten gilt der Aushub oder der Abbruch als Baubeginn.
§ 322 PBG
Mehrwertabgabe bei Aufzonung
Wurde das Grundstück aufgezont, kann die Gemeinde eine Mehrwertabgabe erheben, fällig mit der Baufreigabe; ein Verkauf löst sie nicht aus.
§ 19 und § 20 Abs. 3 MAG · § 21 MAV
Der Ablauf
Von der ersten Rechnung bis zum Entscheid.
Drei Entscheide liegen bei Ihnen: welcher Weg, welche Besichtigung, welches Angebot. Den Rest erledigen wir.
- 01 · AdresseMit der Adresse sehen wir Parzelle, Bestand und Zone, noch während des Gesprächs.
- 02 · RechnungNebeneinander gerechnet: Bestand, Erneuerung, Aufstockung und Ersatzneubau, mit Fläche, Kosten und Ertrag.
- 03 · WegOb Verkauf, Land gegen Wohnung oder eigener Bau: Die Entscheidung liegt bei Ihnen, die Folgen legen wir offen.
- 04 · VorentscheidEin Vorentscheid klärt Grundsatzfragen wie Zone oder Höhe vorab und verbindlich (§§ 323 und 324 PBG).
- 05 · NotarWird verkauft oder Land gegen Wohnung eingebracht: Beurkundung und Übergabe am vereinbarten Stichtag.
Zwei Wege
Direkt an uns oder im Exklusivmandat.
Diskreter Ankauf
Wir kaufen selbst.
Mit eigenen Mitteln, ohne Finanzierungsvorbehalt. Ein begründeter Preis, eine Zusage, ein Notartermin, auch in Zürich.
- Übernahme im Ist-Zustand
- auch von Erbengemeinschaften
- Angebot meist innert Tagen
Diskrete Vermittlung
Wir finden den Käufer.
Wir bringen Ihr Objekt Off Market zu wenigen geprüften Käufern: Family Offices, Pensionskassen, Projektentwickler, Bauunternehmen und private Investoren, seriös begleitet bis zum Notar.
- ein Ansprechpartner
- ein belegter Preis
- Honorar erst bei Erfolg
Exklusivmandat
Ein Partner, ein Preis, kein Inserat.
«Wir prüfen Ihr Grundstück so genau, als müssten wir es selbst bezahlen. Danach sprechen wir still die wenigen Käufer an, für die es passt, und begleiten Sie bis zur Unterschrift beim Notariat. Den Stand kennen Sie jederzeit.»
Zürich
Was Sie in Zürich wissen sollten.
Bei einem Haus aus der Zeit vor 1980 stehen zwei Wege offen: erhalten und erweitern, etwa mit Aufstockung oder Anbau, oder abbrechen und neu bauen. Entscheidend ist, was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt. Zürich kennt Wohnzonen mit unterschiedlicher Geschosszahl, dazu Zentrums- und Quartiererhaltungszonen. Dort legt die Ordnung teils Ausnützungsziffer, Vollgeschosse und Höhe fest, teils lässt sie einzelne Masse ausdrücklich offen. Wir lesen diese Angaben im amtlichen Original und rechnen sie auf Ihr Grundstück.
Mieter gehören früh in die Planung. Mietverhältnisse gehen auf den Käufer über; ein Ersatzneubau braucht deshalb Zeit und eine sorgfältige Planung der Kündigungen (Art. 261 und 271a OR). Die Leerwohnungsziffer beträgt 0,11 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026).
Wer erhält und erweitert, kann wertvermehrende Investitionen auf die Mieten überwälzen (Art. 269a lit. b OR, Art. 14 VMWG). Wer verkauft, kann an einen Entwickler gehen oder Land gegen Wohnung wählen: Sie bringen das Grundstück ein und erhalten eine Wohnung im Neubau, vereinbart vor Baubeginn beim Notar.
Im Kanton Zürich sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde massgebend. Im Baubewilligungsverfahren gibt es kein Einspracheverfahren (§ 315 Abs. 3 PBG). Wer Ansprüche wahren will, verlangt die Zustellung des baurechtlichen Entscheids (§ 315 Abs. 1 PBG), sonst geht das Rekursrecht verloren (§ 316 Abs. 1 PBG). Mehr dazu finden Sie unter Was Sie im Kanton Zürich bauen dürfen.
Am Anfang steht das Gespräch, kostenlos und unverbindlich. Wir kommen mit Fakten: Was steht auf dem Grundstück, was erlaubt die Bau- und Zonenordnung, was ist es wert. Gerechnet, nicht geschätzt, jede Zahl mit Beleg im amtlichen Original. Vorab zeigt die Grundstückprüfung für Ihr Grundstück Luftbild und Katasterplan, vertraulich.
Danach wählen Sie. Beim Direktankauf durch uns kaufen wir mit eigenen Mitteln, ohne Finanzierungsvorbehalt und im Ist-Zustand. Das Exklusivmandat ohne Inserat bedeutet stille Vermittlung an geprüfte Käufer, Honorar erst bei Erfolg. Bei Land gegen Wohnung gehen wir denselben Weg bis zur Beurkundung: Ein Kauf ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB).
Häufige Fragen
Ersatzneubau und Verdichtung in Zürich: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke in Zürich kommen für einen Ersatzneubau infrage?
Das Gebiet umfasst 16'300 Grundstücke in Wohn- und Mischzonen mit Gebäuden aus der Zeit vor 1980 (Stand 4. September 2026). Ob ein einzelnes Grundstück für Abbruch und Neubau geeignet ist, sagt die Zahl nicht. Das entscheiden Zone, Lage und Gebäude, die wir im Gespräch für Ihr Grundstück rechnen.
Wie viele Baugesuche und Wohnungen sind in Zürich in Planung?
In den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 wurden rund 1'300 Baugesuche publiziert. Dazu kommen 7'500 Wohnungen, die bewilligt oder im Bau sind (Stand 4. September 2026). Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude zählen 4'800, darunter auch laufende Ersatzneubauten. Diese Zahlen beschreiben den Rahmen, sie sagen nichts über ein einzelnes Grundstück.
Was geschieht mit den Mietern?
Ein Ersatzneubau braucht Zeit und Rücksicht. Kündigungen müssen gut begründet und frühzeitig geplant sein; Mieter können eine Erstreckung verlangen (Art. 272 OR). Faire Lösungen, etwa Hilfe bei der Wohnungssuche, verkürzen Verfahren. Bei einem Verkauf gehen die Mietverträge auf den Käufer über.
Kann ich vorab verbindlich klären, ob etwas erlaubt ist?
Ja, mit einem Vorentscheid. Über Fragen, die für die spätere Bewilligung grundlegend sind, etwa die Zonenkonformität oder die Höhe, entscheidet die Baubehörde im gleichen Verfahren wie bei einer Bewilligung. Der Entscheid bindet in diesen Fragen wie eine Bewilligung, solange sich die Verhältnisse bis zum Baugesuch nicht wesentlich ändern (§§ 323 und 324 PBG).
Wie lange dauert es bis zum Neubau?
Von der ersten Rechnung bis zum Bezug oft drei bis vier Jahre: Planung, Baugesuch und Bewilligung, Kündigungen, Abbruch und Bau. Ein Vorentscheid der Baubehörde (§ 323 PBG) kann grundlegende Fragen früh klären. Wer verkauft, gibt diese Zeit und das Risiko an den Käufer ab.
Gilt das auch für Zürich und Uetliberg?
Ja. Wir rechnen jede Parzelle der Gemeinde Zürich nach derselben Bau- und Zonenordnung, in jeder Ortschaft und jedem Quartier. Geben Sie Ihre Adresse oben ein: Sie sehen die Parzelle sofort im Luftbild und im Katasterplan, und wir melden uns innert zwei Arbeitstagen mit Fakten.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · Kantonsrecht Stand 30. September 2026 · verbindlich sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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