Nutzungsreserve
Fläche, Geschosse und Wohnungen, die auf Ihrem Grundstück noch möglich wären.
Zürich · Kanton Zürich
Immobilie bewerten in Zürich
Zürich ist Bezirk und Gemeinde zugleich. Yaacoubi Immobilien AG bewertet in Zürich Grundstücke, Häuser und Wohnungen als Bandbreite mit Rechenweg. Die erste Einschätzung im persönlichen Gespräch ist kostenlos und unverbindlich. Sie ist gerechnet und nachvollziehbar, aber kein Gutachten einer zugelassenen Schätzerin.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
32'700Bauzonen-Grundstücke
500 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
0,11 %Leerwohnungsziffer
119 %Steuerfuss · 2026
77 %Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 1960
440'935Einwohner · 2025
- Kostenlose Bewertung
- Vier Wege zum Wert
- Diskret, unverbindlich
- Boden und Gebäude
- Bandbreite statt Bauchgefühl
- Persönlich erklärt
Nur für Eigentümer
Kostenlose Bewertung anfragen.
Zahlen zu einer Parzelle gehören der Eigentümerschaft. Deshalb bewerten wir nur für sie.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Ein Ehepaar verkauft nach fünfzig Jahren sein Haus. Zu sehen ist, wie wir zuerst das Grundstück prüfen, dann einen begründeten Vorschlag machen und den Verkauf bis zum Notar begleiten, in Zürich wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Was Sie erhalten
Drei Antworten, im Gespräch, nie per E-Mail.
Wert
Was Grundstück und Liegenschaft tragen, Schritt für Schritt hergeleitet.
Empfehlung
Halten, entwickeln oder verkaufen, ehrlich und ohne Verpflichtung.
Ausgangslage in Zürich
Immobilie bewerten in Zürich.
Nach dem ältesten Gebäude gezählt, stammen die meisten Grundstücke mit Gebäuden in Zürich aus der Zeit vor 1919, die zweitmeisten aus der Zeit von 1919 bis 1945.
Der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke in Zürich ist eben, mit unter 10 % Neigung.
Verglichen mit den übrigen Gemeinden des Kantons Zürich liegt der Steuerfuss von Zürich im oberen Bereich, die Spanne reicht von 71 bis 128 %.
Gemessen an allen Bauzonen-Grundstücken stehen in Zürich etwa gleich oft keine Gebäude wie im ganzen Kanton Zürich.
In Zürich stehen 32'700 Grundstücke in den Bauzonen. Davon sind 4'800 Grundstücke ohne Gebäude; diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Bei 77 Prozent der Grundstücke mit Gebäuden stammen diese aus der Zeit vor 1960. Die publizierten Baugesuche der zwölf Monate bis 30. Oktober 2026 belaufen sich auf rund 1'300. Diese Werte geben den Rahmen, ersetzen aber nie die Prüfung der einzelnen Parzelle.
Zürich · Kanton ZürichImmobilie bewerten
Einwohnerinnen und Einwohner440'935amtlichamtliche Statistik, Ende 2025
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+4,5 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Leerwohnungsziffer0,11 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Steuerfuss der Gemeinde119 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte500 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196077 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand239'600hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau7'500hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
ÖV-Güteklasse, überwiegendAhergeleitetGüteklassen A bis D, A ist die beste Erschliessung
- amtlichso übernommen, wie amtliche Statistik und Register sie publizieren, mit Stichtag
- hergeleitetaus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt und gerundet, nie für Gruppen unter 20 Grundstücken
Wert
Was den Wert in Zürich bestimmt.
Wie alt die Gebäude sind, wie gross die Grundstücke und wie steil das Gelände: Damit rechnen Käufer in Zürich. Gezählt aus den amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, nur für Gruppen ab 20 Grundstücken.
Was den Wert in Zürich bestimmt, lässt sich an drei Grössen ablesen. Erstens die Bauperiode: Die Gebäude stammen aus Perioden von vor 1919 bis ab 2011, und die Seite zeigt die Anteile je Periode. Zweitens die Grösse der Grundstücke, die stark streut. Drittens die Hanglage: 58 Prozent der Bauzonen-Grundstücke sind eben, 36 Prozent liegen am Hang und 6 Prozent in steiler Hanglage. Die folgenden Verteilungen zeigen, wie sich der Bestand zusammensetzt. Für Ihre Parzelle zählt am Ende, wo sie in diesen Verteilungen steht.
Gebäude nach Bauperiode
vor 1919
31 %
1919 bis 1945
31 %
1946 bis 1960
15 %
1961 bis 1980
9 %
1981 bis 2000
6 %
2001 bis 2010
3 %
ab 2011
5 %
Anteil der Grundstücke nach Baujahr des ältesten Gebäudes, hergeleitet aus den amtlichen Gebäudedaten.
Grösse der Grundstücke in der Bauzone
280 m²Mitte 500 m²930 m²
Die mittlere Hälfte der Bauzonen-Grundstücke liegt in diesem Band; je ein Viertel ist kleiner bzw. grösser. Gerundet, hergeleitet aus den amtlichen Plänen.
Gelände
eben, unter 10 % Neigung
58 %
Hanglage, 10 bis 25 %
36 %
steiler Hang, über 25 %
6 %
Bauzonen-Grundstücke nach mittlerer Neigung. Hanglage bringt Terrassen und Aussicht, aber auch Mehrkosten.
Zürich im Profil
Was Zürich ausmacht.
Zur Gemeinde Zürich gehören die Ortschaften Zürich und Uetliberg. Die amtliche Statistik zählt in Zürich 440'935 Einwohnerinnen und Einwohner (Stand 2025). Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +4,5 Prozent. Zürich ist überwiegend mit der ÖV-Güteklasse A erschlossen; die Skala reicht von A für sehr gute bis D für geringe Erschliessung. Für die Bewertung bilden diese Angaben den Rahmen, in dem eine einzelne Parzelle steht.
Wer in Zürich eine Immobilie bewerten will, schaut zuerst auf den Bestand. Die amtlichen Gebäudedaten (Stand 4. September 2026) nennen 239'600 Wohnungen im Bestand. Grundstücke mit Mehrfamilienhaus zählen sie 16'900. In den Bauzonen liegen 32'700 Grundstücke. Die Bauzonen umfassen 3'987 Hektar (Stand 14. Oktober 2026). Bewilligt oder im Bau sind 7'500 Wohnungen (Stand 4. September 2026). Die Leerwohnungsziffer gibt an, welcher Anteil der Wohnungen am Stichtag leer stand; sie beträgt 0,11 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Einen Überblick über die Gemeinde gibt die Seite zu Immobilien in Zürich. Für ein einzelnes Grundstück in Zürich lesen wir diese Werte als Hintergrund und rechnen dann mit den Daten der Parzelle selbst.
Vier Wege zum Wert
Vier Methoden, eine Bandbreite.
Wir verwenden den Weg, der zu Ihrer Liegenschaft passt, oft mehrere zur Kontrolle, und zeigen, wie die Zahl entsteht. Das Ergebnis ist eine nachvollziehbare Bandbreite.
Vergleich
Was vergleichbare Liegenschaften in der Region erzielt haben: stark bei Wohnungen und Einfamilienhäusern, schwach bei Bauland.
Ertrag
Der nachhaltige Mietertrag, kapitalisiert mit einem marktüblichen Satz: die Sprache der Investoren bei Renditeliegenschaften.
Substanz
Wert des Landes und Zeitwert der Gebäude: eine Kontrolle, vor allem bei selbst bewohnten Häusern.
Entwicklung
Was zulässig wäre, abzüglich Bau- und Nebenkosten: So rechnen Projektentwickler. Bei Grundstücken mit Reserve oft die entscheidende Zahl.
Unsere Bewertung dient Ihrem Entscheid. Verlangen ein Gericht, eine Behörde oder eine Bank eine anerkannte Schätzung, ersetzt sie diese nicht.
Was einfliesst
Acht Grundlagen, jede belegt.
Hinter jeder Zahl steht ein amtliches Original mit Datum oder eine offen ausgewiesene Herleitung.
Am Anfang steht ein persönliches Gespräch. Wir kommen mit Fakten, nie per E-Mail, und die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich. Vorher prüfen Sie Ihre Adresse in der Grundstückprüfung für Ihr Grundstück: Das Grundstück erscheint im Luftbild und im Katasterplan, vertraulich und kostenlos.
Wir rechnen, was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was daraus folgt. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original, wie unsere Methode zur Prüfung eines Grundstücks zeigt. Wollen Sie danach verkaufen, stehen zwei Wege offen: der Direktankauf durch uns ohne Finanzierungsvorbehalt oder das Exklusivmandat ohne Inserat, mit Honorar erst bei Erfolg. Bis zur Beurkundung bleibt ein Ansprechpartner für Sie da.
- Grundstücksfläche und Grenzen
- Zone und Bauvorschriften, je mit Artikel
- Baufeld: Abstände, Baulinien, Gewässer und Wald
- Gebäude mit Baujahr, Geschossen und Flächen
- Zustand und Erneuerungsbedarf
- Rechte und Lasten im Grundbuch
- Lärm, Naturgefahren, Schutz und belastete Standorte
- Mietniveau, Leerstand und Nachfrage in Zürich
Der Ablauf
Von der Adresse zur Bandbreite.
Drei Schritte, ohne Kosten und ohne Verpflichtung.
- 01 · Die AdresseSie geben uns die Adresse; die übrigen Grundlagen beschaffen wir.
- 02 · Die RechnungInnert zwei Arbeitstagen rechnen wir Boden, Gebäude und Reserve auf den passenden Wegen.
- 03 · Das GesprächWir zeigen jede Zeile der Rechnung, persönlich und nie per E-Mail. Was Sie daraus machen, entscheiden Sie.
Rechnen Sie selbst
Die Reserve als Richtwert.
Grundstücksfläche × Ausnützungsziffer = zulässige anrechenbare Geschossfläche. Was davon heute nicht gebaut ist, ist die Reserve, rechnerisch.
Der Richtwert kennt weder Ihre Zone noch Baulinien, Abstände oder Sonderregeln. Den belegten Wert rechnen wir für Ihr Grundstück.
Lage
Jede Strasse hat ihre eigene Rechnung.
Gerechnet wird mit der Bau- und Zonenordnung von Zürich, dem Leerstand der Gemeinde und den Mieten der Region statt mit Durchschnittswerten. Heraus kommt eine Bandbreite, die wir Ihnen persönlich erklären.
Rechtlich gut zu wissen
Wann der Wert rechtlich zählt.
Erbteilung
Wer die Liegenschaft aus einer Erbschaft übernimmt, bekommt sie zu ihrem Wert im Zeitpunkt der Teilung angerechnet. Eine Bewertung, die alle nachrechnen können, verhindert Streit.
Art. 617 ZGB
Gewinn statt Preis
Beim Verkauf wird nur der Gewinn besteuert: der Erlös abzüglich Erwerbspreis und wertvermehrender Aufwendungen. Wer den Wert kennt, kennt auch den Erlös nach Steuern.
§§ 219 bis 221 StG ZH · Art. 12 Abs. 1 StHG
Ersatzwert bei langem Besitz
Wurde das Grundstück vor mehr als 20 Jahren erworben, darf statt des damaligen Preises der Wert vor 20 Jahren angerechnet werden. Auch dafür braucht es eine belegte Bewertung.
§ 220 Abs. 2 StG ZH
Steuer- und Rechtsfragen klären Steueramt, Notariat oder Anwalt; eine anerkannte Schätzung ersetzt unsere Bewertung nicht.
Exklusivmandat
Still verkaufen, sauber begleitet.
«Kein Schild im Garten, kein Inserat im Netz. Wir rechnen zuerst, sprechen dann gezielt geprüfte Käufer an und bleiben bis zum Notartermin Ihr Ansprechpartner. Den Preis, den wir nennen, können Sie Zeile für Zeile nachvollziehen.»
Zürich
Was Sie in Zürich wissen sollten.
Der Wert einer Liegenschaft in Zürich hängt zuerst von der Zone ab. Die Gemeinde kennt Wohnzonen, Zentrums- oder Kernzonen, Quartiererhaltungszonen, Zonen für öffentliche Bauten sowie eine Industrie- und Gewerbezone. Die Bau- und Zonenordnung legt je nach Zone Ausnützungsziffer, Vollgeschosse und Gebäudehöhe fest oder lässt einzelne Masse ausdrücklich offen. Was gebaut werden darf, bestimmt mit, was ein Grundstück bedeuten kann. Wer ein Grundstück bewerten lassen will, sollte deshalb zuerst wissen, in welcher Zone es liegt.
Dazu kommen die Grösse und die Lage. Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 500 Quadratmetern. Ein Viertel ist kleiner als 280 Quadratmeter, ein Viertel grösser als 930 Quadratmeter. Ebenso zählen Hanglage, Bauperiode und Zustand des Gebäudes. Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte, Vorkaufsrechte und Anmerkungen stehen im Grundbuch (Art. 958 ff. und 962 ZGB) und gehören zu jeder sorgfältigen Bewertung.
Anlass für eine Bewertung kann eine Erbschaft sein, die Pensionierung, eine Trennung oder eine Hypothek, die ausläuft. Unsere Einschätzung ist gerechnet und kein Gutachten einer zugelassenen Schätzerin. Sie zeigt eine Bandbreite und den Weg dorthin, damit Sie Ihre Entscheidung auf Fakten stützen können.
Im Kanton Zürich gelten für Bewertung und Verkauf das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Einen Überblick finden Sie auf der Kantonsseite zum Verkauf von Liegenschaften. Wer bei einem Verkauf einen Gewinn erzielt, findet Hinweise im Kantonsthema Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich. Ob und wie eine Steuer anfällt, hängt vom einzelnen Fall ab, und wir besprechen es im persönlichen Gespräch.
Häufige Fragen
Immobilie bewerten in Zürich: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke in Zürich liegen in den Bauzonen?
Die amtlichen Gebäudedaten (Stand 4. September 2026) nennen 32'700 Grundstücke in den Bauzonen. Davon sind 4'800 ohne Gebäude, wobei diese Zahl auch laufende Ersatzneubauten mitzählt. Für Ihre Immobilie heisst das: Entscheidend ist die einzelne Parzelle, ihre Zone und ihre Masse. Wir rechnen diese Angaben im persönlichen Gespräch kostenlos und unverbindlich durch.
Wie gross sind die Grundstücke in Zürich und spielt das für die Bewertung eine Rolle?
Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke beträgt 500 Quadratmeter. Ein Viertel ist kleiner als 280 Quadratmeter, ein Viertel grösser als 930 Quadratmeter. Die Grösse fliesst in die Rechnung ein, zusammen mit Zone, Bauperiode und Hanglage. Das Ergebnis ist eine Bandbreite mit Rechenweg, kein Gutachten.
Ist die Bewertung wirklich kostenlos?
Ja. Wir rechnen Ihr Grundstück oder Ihre Liegenschaft und besprechen das Ergebnis persönlich, ohne Kosten und ohne Verpflichtung. Eine schriftliche Analyse können Sie im Shop bestellen. Verkaufen müssen Sie danach nicht; viele Eigentümer wollen zuerst nur wissen, wo sie stehen, und entscheiden später in Ruhe.
Lohnt sich ein Ersatzneubau auf meinem Grundstück?
Wenn die Zone deutlich mehr erlaubt, als heute steht, und der Bestand in den nächsten Jahren ohnehin umfassend erneuert werden müsste, oft ja. Wir rechnen Bestand, Erneuerung, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander, mit Fläche, Kosten und Ertrag, und sagen Ihnen offen, welcher Weg trägt.
Kann ich eine Wohnung oder ein Mehrfamilienhaus bewerten lassen?
Ja. Für Wohnungen zählen Lage im Haus, Zustand und die ganze Liegenschaft, für Mehrfamilienhäuser vor allem der Mietertrag und was auf dem Grundstück zusätzlich möglich wäre. Wir wählen den Weg, der zur Liegenschaft passt, und erklären das Ergebnis im Gespräch Zeile für Zeile.
Kaufen Sie Grundstücke in Zürich auch direkt?
Ja. Wir kaufen Bauland, Häuser mit Landreserve, Mehrfamilienhäuser und Areale selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt: ein Preis, eine Zusage, ein Notartermin. Wer lieber breiter anbietet, wählt das Exklusivmandat; wir sagen Ihnen offen, welcher Weg für Ihre Liegenschaft mehr bringt.
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Immobilie diskret verkaufen, ohne Inserat: direkt an uns oder an geprüfte Käufer wie Family Offices und Investoren.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · massgebend sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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