Einfamilienhaus
Freistehend, als Reihen- oder Doppelhaus, mit Garten. Wir zeigen auch, was die Bau- und Zonenordnung auf dem Grundstück zulässt.
Winterthur · Kanton Zürich
Off Market Immobilien kaufen in Winterthur
Wie kommt man in Winterthur an Immobilien, die nie inseriert werden? Yaacoubi Immobilien AG vermittelt Häuser, Wohnungen und Mehrfamilienhäuser in Winterthur ohne Inserat an geprüfte Käufer mit Suchmandat. Jedes Objekt wird einzeln vorgestellt, nach Prüfung von Identität und Finanzierung und mit unterzeichneter Vertraulichkeitsvereinbarung.
58'700Wohnungen im Bestand
8'900Grundstücke mit Ein- oder Zweifamilienhaus
4'300Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen
59 %Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 1960
0,2 %Leerwohnungsziffer
2'400Wohnungen bewilligt oder im Bau
- Off Market in Winterthur
- Dossier mit amtlichen Originalen
- Persönlich geprüft
- Haus, Wohnung, Mehrfamilienhaus
- Vertraulich, ohne öffentliche Liste
- Suchmandat
Suchmandat
Ihr Suchprofil für Winterthur und Umgebung.
Was Sie suchen, in welcher Region und mit welchem Budget. Eine Person prüft Ihre Anfrage und meldet sich persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · gut 80 Sekunden
Wo nichts inseriert ist. Das Suchmandat erklärt.
Wie aus einem Suchprofil ein passendes Angebot wird: aus unserem Kreis von Eigentümern, vertraulich und mit einem Dossier aus amtlichen Originalen.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Was wir vermitteln
Vom Einfamilienhaus bis zum Areal.
Wir vermitteln Liegenschaften aus unseren Exklusivmandaten und unserem eigenen Portfolio, Off Market und ohne Inserat. Eine öffentliche Liste führen wir nicht: Passt ein Objekt zu Ihrem Suchprofil für Winterthur, melden wir uns einzeln.
Eigentumswohnung
Stockwerkeigentum mit Reglement, Erneuerungsfonds und Protokollen der Versammlung im Dossier.
Mehrfamilienhaus
Renditeliegenschaften mit Mieterspiegel, Mietertrag heute und dem, was die Zone zusätzlich zulässt.
Älteres Haus
Häuser, die eine Erneuerung brauchen oder Platz für einen Ersatzneubau bieten, mit offen ausgewiesenem Zustand.
Ersatzneubau erklärt →Bauland
Grundstücke, für die Baufeld, zulässige Fläche und Hauptnutzfläche schon gerechnet sind.
Gewerbe und Areale
Gewerbebauten und Areale für Unternehmen und Projektentwickler.
Wie Investoren kaufen →Ausgangslage in Winterthur
Off Market kaufen in Winterthur.
In den letzten fünf Jahren ist die Bevölkerung gewachsen.
Von den 19 Gemeinden im Bezirk Winterthur ist Winterthur nach der Einwohnerzahl die grösste Gemeinde.
Auf den meisten Grundstücken in Winterthur steht als ältestes Gebäude eines aus der Zeit vor 1919; dahinter folgt die Zeit von 1919 bis 1945.
Im Kanton Zürich reicht der Steuerfuss der Gemeinden von 71 bis 128 %; Winterthur liegt im oberen Bereich.
Eben, unter 10 % Neigung, ist der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke.
Ihre Suche in Winterthur beginnt mit einigen Kennzahlen. Als Leerwohnungsziffer weist die amtliche Statistik 0,2 Prozent aus (Stichtag 1. Juni 2026); sie gibt an, welcher Anteil der Wohnungen leer steht. Zwischen 2020 und 2025 veränderte sich die Bevölkerung um +5,7 Prozent. In den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 wurden rund 450 Baugesuche publiziert. Der Bestand umfasst 58'700 Wohnungen. Solche Zahlen ordnen wir vor jedem Gespräch für Sie ein.
Winterthur · Kanton ZürichOff Market kaufen
Einwohnerinnen und Einwohner120'741amtlichamtliche Statistik, Ende 2025
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+5,7 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Leerwohnungsziffer0,2 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Steuerfuss der Gemeinde125 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Wohnungen im Bestand58'700hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücke mit Ein- oder Zweifamilienhaus8'900hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen4'300hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196059 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau2'400hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
ÖV-Güteklasse, überwiegendBhergeleitetGüteklassen A bis D, A ist die beste Erschliessung
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt Winterthur-AltstadtamtlichSitz in Winterthur
- amtlichso übernommen, wie amtliche Statistik und Register sie publizieren, mit Stichtag
- hergeleitetaus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt und gerundet, nie für Gruppen unter 20 Grundstücken
Bestand
Der Bestand in Winterthur.
Wie alt die Gebäude in Winterthur sind, wie gross die Grundstücke und wie steil das Gelände: So setzt sich der Bestand der Gemeinde zusammen. Gezeigt ist der Bestand, kein Angebot.
Gezählt aus den amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, nur für Gruppen ab 20 Grundstücken.
Gebäude nach Bauperiode
vor 1919
23 %
1919 bis 1945
22 %
1946 bis 1960
14 %
1961 bis 1980
13 %
1981 bis 2000
16 %
2001 bis 2010
6 %
ab 2011
6 %
Grundstücke nach dem Baujahr ihres ältesten Gebäudes, hergeleitet aus den amtlichen Gebäudedaten.
Grösse der Grundstücke in der Bauzone
260 m²Mitte 450 m²810 m²
Ein Viertel der Bauzonen-Grundstücke ist kleiner als das Band, ein Viertel grösser, die mittlere Hälfte liegt darin. Gerundet, hergeleitet aus den amtlichen Plänen.
Gelände
eben, unter 10 % Neigung
66 %
Hanglage, 10 bis 25 %
28 %
steiler Hang, über 25 %
6 %
Verteilung der Bauzonen-Grundstücke nach mittlerer Neigung; am Hang kostet das Bauen mehr, dafür gibt es Terrassen.
Winterthur im Profil
Was Winterthur ausmacht.
Wer in Winterthur Immobilien kaufen möchte, kann beim Bauen beginnen, also bei dem, was auf den Grundstücken steht und stehen darf. In den Bauzonen von Winterthur liegen 16'400 Grundstücke auf einer Fläche von 1'675 Hektar. Davon sind 2'000 Grundstücke ohne Gebäude; diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Auf 4'300 Grundstücken steht ein Mehrfamilienhaus. Das Zonenbild von Winterthur reicht von Wohnzonen über Wohn- und Gewerbezonen bis zu Zentrums- und Kernzonen, dazu kommen Arbeitszonen für Industrie und Gewerbe sowie eine Zone für öffentliche Bauten. Die Bau- und Zonenordnung legt je Zone fest, welche Masse amtlich gelten und welche sie ausdrücklich offenlässt. In den Wohnzonen sind es Baumassenziffer und Vollgeschosse, in den Kernzonen bleiben mehrere Masse ohne Vorgabe. Für Käuferinnen und Käufer bedeutet das: Die Zone sagt mit, was aus einer Liegenschaft später werden kann.
Auch der Gebäudebestand gehört zu jeder Suche in Winterthur. Bei 59 Prozent der Grundstücke stammen die Gebäude aus der Zeit vor 1960 (Stand 4. September 2026). Der Bestand umfasst 58'700 Wohnungen. Bewilligt oder im Bau sind 2'400 Wohnungen (Stand 4. September 2026). In den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 wurden in Winterthur rund 450 Baugesuche publiziert. Diese Zahl misst, wie viele Vorhaben amtlich bekannt gemacht wurden, nicht wie viele gebaut werden. Zur Gemeinde Winterthur gehören neben der Stadt die Ortschaften Reutlingen, Ricketwil, Stadel, Sennhof und Kemptthal. Ein Suchprofil kann sich auf die ganze Gemeinde oder auf einzelne Ortschaften beziehen. Einen Überblick über Winterthur bietet die Gemeindeseite zu Immobilien in Winterthur.
Das Suchmandat
Ihr Suchprofil, vertraulich geführt.
Ein Suchmandat ist Ihr hinterlegtes Profil für Winterthur und Umgebung: was Sie suchen, in welcher Grösse und mit welchem Budget. Wir prüfen es persönlich. Passt ein Objekt aus unseren Mandaten oder unserem eigenen Portfolio, hören Sie zuerst Region und Eckdaten von uns, Adresse und Unterlagen nach unterzeichneter Vertraulichkeit.
Am Anfang steht ein persönliches Gespräch, in dem Sie Ihr Suchprofil festlegen: Art der Liegenschaft, Nutzung, Grösse, Budgetrahmen. Es wird bei uns hinterlegt, mehr zum Prinzip lesen Sie beim Suchmandat für nie inserierte Liegenschaften. Die erste Einschätzung im Gespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Passt eine Liegenschaft aus unserem Kreis zu Ihrem Profil, melden wir uns einzeln und vertraulich mit einem Dossier aus amtlichen Originalen. Zugang erhalten Sie nach Prüfung von Identität und Finanzierung und nach unterzeichneter Vertraulichkeitsvereinbarung. Gerechnet wird, nicht geschätzt: Jede Zahl hat einen Beleg. Der Kauf wird öffentlich beurkundet (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB); Eigentümer werden Sie mit dem Eintrag im Grundbuch (Art. 656 Abs. 1 ZGB). Zuständig ist das Grundbuchamt Winterthur-Altstadt.
Der Weg zum Objekt
Suchprofil, Prüfung, Vertraulichkeit, Dossier.
- 01 · SuchmandatObjektart, Region, Fläche und Budget: Ihr Profil für Winterthur und Umgebung.
- 02 · PrüfungIdentität und Finanzierung prüfen wir persönlich, nie automatisch.
- 03 · Ein Objekt passtSie hören zuerst Region und Eckdaten, ohne Adresse.
- 04 · VertraulichkeitAdresse und Unterlagen folgen erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit.
- 05 · Dossier und BesichtigungExposé, Rechnung und amtliche Originale; besichtigt wird nach Freigabe durch die Eigentümerschaft.
- 06 · BeurkundungAngebot, Beurkundung beim Notariat, Eintrag im Grundbuch.
Lage und Umgebung
Wo Winterthur liegt.
Winterthur liegt rund 21 km nordöstlich von Zürich, im Bezirk Winterthur.
In der Nähe liegen Elsau, Seuzach, Hettlingen, Rickenbach und Schlatt.
Zur Gemeinde gehören sechs Ortschaften: Winterthur, Reutlingen (Winterthur), Ricketwil (Winterthur), Stadel (Winterthur), Sennhof (Winterthur) und Kemptthal.
Lage und Umgebung
KantonKanton Zürich amtlich
BezirkWinterthur amtlich
OrtschaftenWinterthur (8400, 8404, 8405, 8406, 8408, 8409), Reutlingen (Winterthur) (8404), Ricketwil (Winterthur) (8352), Stadel (Winterthur) (8404), Sennhof (Winterthur) (8482), Kemptthal (8310) amtlich
Distanz zu Zürichrund 21 km nordöstlich hergeleitet
ÖV-Güteklasse, überwiegendB hergeleitet
Gemeinden in der NäheElsau, Seuzach, Hettlingen, Rickenbach, Schlatt hergeleitet
Distanz, Richtung und Gemeinden in der Nähe ab dem Zentrum der Gemeinde, gerundet
Für wen wir vermitteln
Selbst bewohnen oder anlegen.
Selbst bewohnen
Ein Haus oder eine Wohnung für Sie selbst, mit allen Unterlagen vor dem Entscheid.
Private Investoren
Mehrfamilienhäuser und Wohnungen als Anlage, gerechnet mit Mietertrag und Zustand.
Family Offices und Pensionskassen
Renditeliegenschaften und Areale, aufbereitet für ein Anlagegremium.
Wie Investoren entscheiden →Projektentwickler
Grundstücke und ältere Liegenschaften mit Entwicklungsmöglichkeiten, vorgerechnet nach der Bau- und Zonenordnung.
Für Projektentwickler →Kaufen nach Schweizer Recht
Was beim Kauf gilt.
Beurkundung
Ein Grundstückkauf ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird. Im Kanton Zürich beurkunden die staatlichen Notariate.
Art. 216 Abs. 1 OR
Eigentum mit dem Eintrag
Das Eigentum geht mit dem Eintrag im Grundbuch über, nicht schon mit der Unterschrift.
Art. 656 Abs. 1 ZGB
Mieter bleiben
Ist die Liegenschaft vermietet, geht der Mietvertrag mit dem Eigentum auf Sie über. Vorzeitig kündigen können Sie bei Wohn- und Geschäftsräumen nur bei dringendem Eigenbedarf, mit der gesetzlichen Frist.
Art. 261 OR
Vorkaufsrecht
Besteht ein Vorkaufsrecht, muss der Verkäufer die Berechtigten über den Kaufvertrag informieren; sie können es innert drei Monaten ab Kenntnis ausüben. Wir prüfen den Grundbuchauszug, bevor Sie unterschreiben.
Art. 216d Abs. 1 und 216e OR
Personen im Ausland
Eine Bewilligung brauchen Personen im Ausland, etwa Ausländer ohne Wohnsitz in der Schweiz, und ebenso, wer für ihre Rechnung kauft. Für die eigene Hauptwohnung am Wohnsitz braucht es keine; eine Wohnliegenschaft als blosse Kapitalanlage wird Personen im Ausland nicht bewilligt.
Art. 2, 5 und 12 BewG
Wir leisten keine Rechtsberatung und ziehen für Ihren Fall Notariat, Steuerberatung oder Anwalt bei.
Suchmandat
Wir zeigen nicht alles. Wir zeigen, was passt.
«Ein Objekt stellen wir nur vor, wenn es zu Ihrem Profil passt, mit Rechnung und amtlichen Originalen. Ihr Suchprofil behandeln wir dabei so vertraulich wie jedes Objekt.»
Winterthur
Was Sie in Winterthur wissen sollten.
Off Market heisst bei uns: Liegenschaften aus unseren Exklusivmandaten und aus dem eigenen Portfolio werden nie inseriert. Sie werden einzeln vorgestellt, erst nach Prüfung von Identität und Finanzierung und nach unterzeichneter Vertraulichkeitsvereinbarung. Der Weg dorthin ist das Suchmandat, ein hinterlegtes Suchprofil.
Für die Suche zählt, was den Bestand ausmacht. Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 450 Quadratmetern: Die Hälfte der Grundstücke ist kleiner als dieser Wert. Ein Viertel ist kleiner als 260 Quadratmeter, ein Viertel grösser als 810 Quadratmeter. 66 Prozent der Bauzonen-Grundstücke sind eben, 28 Prozent liegen am Hang und 6 Prozent in steiler Hanglage. Das ist wichtig, wenn Sie ein Haus, eine Eigentumswohnung oder ein Mehrfamilienhaus suchen.
Wer ein älteres Haus in Betracht zieht, schaut auf Bauperiode, Zone und Hanglage. Die Seite zeigt die Anteile der Bauperioden von vor 1919 bis ab 2011. Die Steuern gehören zur Rechnung: Der Steuerfuss beträgt 125 % der einfachen Staatssteuer (Stand 2026). Mehr zu Verkäufen aus Sicht der Eigentümerschaft lesen Sie unter Mehrfamilienhaus und Renditeliegenschaft verkaufen.
Im Kanton Zürich fällt beim Kauf keine Handänderungssteuer an; es entstehen Gebühren für Beurkundung und Grundbuch. Zum Kaufen im Kanton finden Sie Hintergründe unter Immobilien kaufen im Kanton Zürich. Für Bauvorhaben gelten das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Wie der Kanton Liegenschaften behandelt, zeigt die Kantonsseite zu Liegenschaften im Kanton Zürich.
Häufige Fragen
Off Market kaufen in Winterthur: Ihre Fragen.
Wie ist der Wohnungsbestand in Winterthur zusammengesetzt?
Die amtliche Statistik weist 58'700 Wohnungen im Bestand aus. Auf 4'300 Grundstücken steht ein Mehrfamilienhaus. Bei 59 Prozent der Grundstücke stammen die Gebäude aus der Zeit vor 1960 (Stand 4. September 2026). Wohnungen, die bewilligt oder im Bau sind, zählen 2'400 (Stand 4. September 2026).
Wie hoch ist der Leerstand in Winterthur?
Die Leerwohnungsziffer beträgt 0,2 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Sie gibt an, welcher Anteil der Wohnungen leer steht, und gehört zur Ausgangslage Ihrer Suche. Zu einzelnen Objekten sagt sie nichts. Ob eine Liegenschaft zu Ihrem Profil passt, klären wir im persönlichen Gespräch mit Fakten aus amtlichen Originalen.
Gibt es in Winterthur Häuser oder Wohnungen, die nicht inseriert sind?
Das sagen wir öffentlich bewusst nicht: Liegenschaften aus Exklusivmandaten erscheinen auf keiner Liste und keinem Portal. Hinterlegen Sie ein Suchmandat für Winterthur. Passt ein Haus, eine Wohnung oder eine Liegenschaft aus unseren Mandaten oder unserem eigenen Portfolio, melden wir uns, zuerst mit Region und Eckdaten, nach unterzeichneter Vertraulichkeit mit allen Unterlagen.
Braucht es einen Notar?
Ja. Ein Grundstückkauf ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird (Art. 216 OR); Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch. Im Kanton Zürich beurkunden die staatlichen Notariate. Den Termin bereiten wir mit dem Notariat vor und begleiten Sie bis zur Unterschrift.
Kann ich als Person im Ausland in Winterthur kaufen?
Das hängt davon ab, wer kauft. Schweizerinnen und Schweizer, auch mit Wohnsitz im Ausland, sowie Staatsangehörige der EU und der EFTA mit Wohnsitz in der Schweiz brauchen keine Bewilligung, solange sie für eigene Rechnung kaufen; wer für Rechnung einer Person im Ausland kauft, gilt selbst als Person im Ausland (Art. 5 Abs. 1 lit. a und d BewG). Die eigene Hauptwohnung am Wohnsitz ist bewilligungsfrei, eine Wohnliegenschaft als reine Kapitalanlage wird nicht bewilligt (Art. 2 und 12 BewG). Das klären wir vor dem ersten Dossier.
Fällt beim Kauf eine Handänderungssteuer an?
Nein, der Kanton Zürich erhebt keine Handänderungssteuer. Beim Kauf fallen Gebühren für die Beurkundung und den Eintrag im Grundbuch an; wer sie trägt, regelt der Kaufvertrag. Die Grundstückgewinnsteuer auf dem Gewinn bezahlt im Kanton Zürich die verkaufende Person (§ 217 StG ZH), nicht Sie als Käufer.
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