Bruttorendite
Der jährliche Soll-Mietertrag geteilt durch den Kaufpreis: die erste Zahl, die jeder Käufer ansieht.
Winterthur · Kanton Zürich
Mehrfamilienhaus und Renditeliegenschaft verkaufen in Winterthur
Wer in Winterthur ein Mehrfamilienhaus verkaufen will, findet bei Yaacoubi Immobilien AG eine ruhige Begleitung: Yaacoubi Immobilien AG verkauft und vermittelt in Winterthur Mehrfamilienhäuser und Renditeliegenschaften an geprüfte Käufer, diskret und ohne Inserat. Zuerst rechnen wir, was auf dem Grundstück steht und was die Bau- und Zonenordnung erlaubt. Die erste Einschätzung im Gespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
4'200Grundstücke mit Mehrfamilienhaus
58'700Wohnungen im Bestand
0,2 %Leerwohnungsziffer
2'400Wohnungen bewilligt oder im Bau
125 %Steuerfuss · 2026
120'741Einwohner · 2025
- Mehrfamilienhaus und Rendite
- Diskret, ohne Inserat
- Aufstockung oder Ersatzneubau
- Geprüfte Investoren
- Mietertrag heute und morgen
- Mieter bleiben
Mehrfamilienhaus verkaufen
Lassen Sie Ihre Liegenschaft rechnen.
Mit Mieterspiegel rechnen wir genau; ohne rechnen wir mit Durchschnittsmieten und sagen es dazu.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Ein Ehepaar verkauft nach fünfzig Jahren sein Haus. Zu sehen ist, wie wir zuerst das Grundstück prüfen, dann einen begründeten Vorschlag machen und den Verkauf bis zum Notar begleiten, in Winterthur wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Musterbeispiel
So sieht die Rechnung aus.
Für Mehrfamilienhäuser rechnen wir den Mietertrag heute, pro Monat und pro Jahr, und was auf derselben Parzelle zusätzlich möglich wäre. So sehen Käufer und Verkäufer dieselbe Rechnung.
Musterbeispiel · fiktive Liegenschaft
Wohnungen heute10
Mietertrag heute pro MonatCHF 18'400
Mietertrag heute pro JahrCHF 220'800
Wohnungen nach Aufstockung12
Mietertrag danach pro JahrCHF 272'400
Zusätzlich pro JahrCHF 51'600
Fiktive Zahlen. Für Ihre Liegenschaft rechnen wir mit dem Mieterspiegel.
Ausgangslage in Winterthur
Mehrfamilienhaus verkaufen in Winterthur.
Nach Einwohnern ist Winterthur die grösste Gemeinde im Bezirk Winterthur, der 19 Gemeinden zählt.
In den letzten fünf Jahren ist die Bevölkerung gewachsen.
Auf den meisten Grundstücken in Winterthur steht als ältestes Gebäude eines aus der Zeit vor 1919; dahinter folgt die Zeit von 1919 bis 1945.
Verglichen mit den übrigen Gemeinden des Kantons Zürich liegt der Steuerfuss von Winterthur im oberen Bereich, die Spanne reicht von 71 bis 128 %.
Die meisten Bauzonen-Grundstücke von Winterthur liegen in der Zone W2/2.0, der Zone W3/2.6 und der Zone W2/1.2.
Die Leerwohnungsziffer in Winterthur beträgt 0,2 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Sie gibt an, wie viele der Wohnungen am Stichtag leer standen. Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +5,7 Prozent. Wohnungen bewilligt oder im Bau sind rund 2'400 (Stand 4. September 2026). Die publizierten Baugesuche der zwölf Monate bis 30. Oktober 2026 liegen bei rund 450. Diese Zahlen beschreiben das Umfeld, in dem Ihre Liegenschaft steht.
Winterthur · Kanton ZürichMehrfamilienhaus verkaufen
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen4'300hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand58'700hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Leerwohnungsziffer0,2 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau2'400hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+5,7 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Steuerfuss der Gemeinde125 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196059 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
ÖV-Güteklasse, überwiegendBhergeleitetGüteklassen A bis D, A ist die beste Erschliessung
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt Winterthur-AltstadtamtlichSitz in Winterthur
- amtlichso übernommen, wie amtliche Statistik und Register sie publizieren, mit Stichtag
- hergeleitetaus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt und gerundet, nie für Gruppen unter 20 Grundstücken
Heute und neu möglich
Erhalten, aufstocken oder ersetzen.
Drei Wege, nebeneinander gerechnet: erhalten, aufstocken, ersetzen. Der Weg, der Käufern am meisten wert ist, bestimmt den Preis.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Winterthur im Profil
Was Winterthur ausmacht.
Winterthur liegt im Bezirk Winterthur, nordöstlich von Zürich und rund 21 Kilometer von der Stadt Zürich entfernt. Zur Gemeinde gehören die Ortschaften Winterthur, Reutlingen, Ricketwil, Stadel, Sennhof und Kemptthal. Für Eigentümer eines Mehrfamilienhauses ist das der Rahmen, in dem ein Käufer Lage und Erschliessung beurteilt. Die ÖV-Güteklasse ist überwiegend B, wobei A die sehr gute und D die geringe Erschliessung bezeichnet. Die Einwohnerzahl liegt bei 120'741 (Stand 2025).
In Winterthur gibt es amtlich rund 4'300 Grundstücke mit Mehrfamilienhaus. Bei 4'200 Grundstücken ist ein Mehrfamilienhaus das Hauptgebäude, und es stehen 46'800 Wohnungen darin. Im Bestand der Gemeinde sind es insgesamt 58'700 Wohnungen (Stand 4. September 2026). Bei 59 Prozent der Grundstücke stammen die Gebäude aus der Zeit vor 1960. Das ist für Käufer beim Zustand und bei einem möglichen Ersatzneubau ein Punkt, den wir mit Ihnen einzeln durchgehen. In den Bauzonen liegen rund 16'400 Grundstücke auf einer Fläche von 1'675 Hektar (Stand 22. Oktober 2026). Die mittlere Grösse dieser Grundstücke (Median) beträgt 450 Quadratmeter. Das gibt Ihnen einen Massstab, wie Ihr Grundstück im Ort einzuordnen ist.
Wie Investoren rechnen
Zahlen, die jeder Käufer prüft.
Mieten nach der Erneuerung
Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden; bei umfassenden Überholungen gilt in der Regel ein Anteil von 50 bis 70 Prozent als wertvermehrend.
Art. 269a lit. b OR · Art. 14 VMWG
Referenzzinssatz
Bestehende Mieten folgen dem hypothekarischen Referenzzinssatz: Sinkt er, können Mieter eine Senkung verlangen, steigt er, ist eine Erhöhung möglich.
Art. 269a lit. b und 270a OR · Art. 12a und 13 VMWG
Rechnen Sie selbst
Bruttorendite in Sekunden.
Geben Sie Mietertrag pro Monat und Kaufpreis ein: Der Rechner zeigt die Bruttorendite und den Preis, der zu einer erwarteten Rendite passt.
Ein Rechenbeispiel ohne Kosten und Leerstand, keine Anlageberatung.
Substanz
Was im Haus steckt, rechnen wir mit.
Baujahr, letzte Erneuerungen, Leitungen, Dach und Heizung entscheiden, ob sich Halten, Erneuern oder Ersatzneubau rechnet. Wir legen offen, womit wir rechnen und was ein Käufer selbst prüfen sollte.
Am Anfang steht das persönliche Gespräch. Wir kommen mit Fakten: was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was Käufer rechnen. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich.
Danach haben Sie zwei Wege. Beim Direktankauf durch uns kaufen wir selbst, ohne Finanzierungsvorbehalt, mit einem Preis und einem Notartermin. Beim Exklusivmandat ohne Inserat vermitteln wir still an geprüfte Käufer; ein Honorar ist nur bei Erfolg geschuldet (Art. 412 ff. OR). Sie geben jede Besichtigung und jedes Angebot über Ihren geschützten Zugang frei. Der Kauf ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB).
Rechtlich gut zu wissen
Was beim Verkauf einer Renditeliegenschaft gilt.
Mieter bleiben
Die Mietverhältnisse gehen beim Verkauf auf den Käufer über. Der Verkauf allein beendet keinen Mietvertrag; vorzeitig kündigen kann der Käufer nur bei dringendem Eigenbedarf.
Art. 261 OR
Kündigungen für einen Neubau
Wer ersetzen will, muss Kündigungen sorgfältig planen; Mieter können eine Erstreckung verlangen. Das prägt den Zeitplan eines Käufers.
Art. 272 OR
Inserat, Mandat, Ankauf
Drei Wege zum Verkauf.
Wer inseriert, verkauft vor Publikum. Im Exklusivmandat bleibt der Kreis klein und geprüft, beim Direktankauf gibt es nur eine Gegenpartei: uns.
Makler mit InseratImmobilienmakler im ExklusivmandatDirektankauf durch uns
Wer davon erfährtalle: Nachbarn, Mieter, Bekannte, die Bankein kleiner Kreis geprüfter Käufer, nach Vertraulichkeitniemand ausser uns und dem Notariat
Der Preisim Wettbewerb von Besichtigungen und Gebotenvorgerechnet und Zeile für Zeile offengelegtals begründetes Angebot von uns
Die Zeitoft Monate mit vielen Besichtigungenwenige, gezielt ausgewählte Gesprächeein Angebot meist innert weniger Tage
Die KostenWerbung, Fotos und ein Honorarein Honorar erst mit dem Verkaufkein Honorar: Wir sind die Käufer
Die Sicherheitscheitert die Finanzierung, beginnt die Suche neuFinanzierungsnachweis vor jedem DossierKauf mit eigenen Mitteln, ohne Vorbehalt
Während der Laufzeit eines Exklusivmandats vermittelt nur ein Partner. Ihr Objekt erscheint deshalb nirgends doppelt, und kein Käufer verhandelt an Ihnen vorbei. Wir sind Immobilienmakler, nur ohne Inserat: was ein Immobilienmakler bei uns für Sie tut.
Der Ablauf
Vom Mieterspiegel bis zum Notar.
Sie entscheiden an drei Stellen: beim Weg, bei jeder Besichtigung, beim Angebot. Alles andere ist unsere Arbeit.
- 01 · UnterlagenMieterspiegel, Nebenkostenabrechnung, Pläne und die Erneuerungen der letzten Jahre; Fehlendes beschaffen wir.
- 02 · RechnungErtrag heute, Erneuerungsbedarf, Aufstockung oder Ersatzneubau mit Ertrag danach.
- 03 · KäuferkreisPensionskassen, Family Offices, private Investoren: geprüft und mit Finanzierungsnachweis.
- 04 · AngeboteJedes Angebot vergleichen wir nach Preis, Bedingungen und Sicherheit.
- 05 · NotarBeurkundung, Übergang der Mietverträge und Nebenkostenabrechnung auf den Stichtag.
Exklusivmandat
Still verkaufen, sauber begleitet.
«Kein Schild im Garten, kein Inserat im Netz. Wir rechnen zuerst, sprechen dann gezielt geprüfte Käufer an und bleiben bis zum Notartermin Ihr Ansprechpartner. Den Preis, den wir nennen, können Sie Zeile für Zeile nachvollziehen.»
Winterthur
Was Sie in Winterthur wissen sollten.
Käufer von Mehrfamilienhäusern rechnen mit Ertrag, Zustand und dem, was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt. Dazu zählen eine mögliche Aufstockung oder ein Ersatzneubau. Wie gross diese Reserve ist, hängt von der Zone Ihres Grundstücks ab. In Winterthur kommen unter anderem Wohnzonen, Wohn- und Gewerbezonen sowie Zentrums- und Kernzonen vor. Die Bau- und Zonenordnung legt je Zone fest, welche Masse amtlich gelten und welche offenbleiben. Mehr dazu finden Sie unter Aufstockung eines Mehrfamilienhauses prüfen.
Die Mieter müssen beim Verkauf nicht ausziehen: Mietverhältnisse gehen auf den Käufer über (Art. 261 OR). Bestehende Mieten folgen dem hypothekarischen Referenzzinssatz (Art. 270a OR, Art. 13 VMWG). Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden (Art. 269a lit. b OR, Art. 14 VMWG). Für einen Käufer ist das ein Teil der Rechnung. Die mittlere Netto-Miete im Kanton beträgt 21,3 Franken je Quadratmeter und Monat (Stand 2024); sie ersetzt aber nie die Mietzinsliste Ihres Hauses.
Als Anlass kommen Erbschaft, Pensionierung, Trennung oder eine auslaufende Hypothek infrage. Wer erbt, findet auf Geerbte Liegenschaft in Winterthur verkaufen weitere Hinweise.
Im Kanton Zürich erhebt die politische Gemeinde, in der das Grundstück liegt, die Grundstückgewinnsteuer; bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Der Kanton erhebt keine Handänderungssteuer. Beim Kauf fallen Gebühren für Beurkundung und Grundbuch an. Zuständig ist das Grundbuchamt Winterthur-Altstadt. Mehr dazu finden Sie unter Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich und auf der Kantonsseite zum Liegenschaftsverkauf.
Häufige Fragen
Mehrfamilienhaus verkaufen in Winterthur: Ihre Fragen.
Wie viele Mehrfamilienhäuser gibt es in Winterthur?
Amtlich gibt es in Winterthur rund 4'200 Grundstücke, deren Hauptgebäude ein Mehrfamilienhaus ist. Darin stehen rund 46'800 Wohnungen, bei einem Gesamtbestand von 58'700 Wohnungen (Stand 4. September 2026). Ob Ihr Haus dazugehört, klären wir im Gespräch anhand der amtlichen Gebäudedaten. Dort sehen Sie auch, wie Ihr Haus im Bestand der Gemeinde einzuordnen ist.
Wie viele Wohnungen sind in Winterthur bewilligt oder im Bau?
Bewilligt oder im Bau sind rund 2'400 Wohnungen (Stand 4. September 2026). Die publizierten Baugesuche der zwölf Monate bis 30. Oktober 2026 liegen bei rund 450. Die Zahlen zeigen die Bautätigkeit. Für Ihr Haus zählt, was auf Ihrem Grundstück erlaubt ist; das rechnen wir mit Ihnen einzeln durch.
Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettorendite?
Die Bruttorendite ist der jährliche Soll-Mietertrag geteilt durch den Kaufpreis. Die Nettorendite zieht zuerst Betriebs-, Unterhalts- und Verwaltungskosten sowie den Leerstand ab. Pensionskassen und Anlagestiftungen entscheiden nach der Nettorendite. Wir rechnen beide für Ihre Liegenschaft und zeigen, wie Käufer daraus einen Preis ableiten.
Verkaufen oder im Baurecht abgeben?
Ein Baurecht bringt über Jahrzehnte einen Zins, der Boden bleibt in Ihrer Familie. Ein Verkauf bringt den Erlös auf einmal und keine Verpflichtungen. Was besser passt, hängt von Ihrem Alter, Ihren Erben und Ihren Plänen ab. Wir rechnen beide Wege nebeneinander, mit Steuern und Zeitpunkt.
Lohnt sich eine Aufstockung vor dem Verkauf?
Selten. Eine Aufstockung braucht Planung, Bewilligung und Kapital, und ein Käufer bezahlt eine belegte Reserve oft schon im Preis. Wir rechnen, was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt und was das Gebäude tragen kann, und zeigen es Käufern als Teil des Dossiers. So wird die Reserve bezahlt, ohne dass Sie bauen.
Lohnt sich ein Ersatzneubau auf meinem Grundstück?
Wenn die Zone deutlich mehr erlaubt, als heute steht, und der Bestand in den nächsten Jahren ohnehin umfassend erneuert werden müsste, oft ja. Wir rechnen Bestand, Erneuerung, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander, mit Fläche, Kosten und Ertrag, und sagen Ihnen offen, welcher Weg trägt.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 22. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · verbindlich sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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