Viel Reserve
Je grösser der Abstand zwischen heutigem Bestand und dem, was die Zone erlaubt, desto eher trägt ein Neubau.
Winterthur · Kanton Zürich
Ersatzneubau und Verdichtung in Winterthur
Winterthur: Yaacoubi Immobilien AG prüft für Eigentümerinnen und Eigentümer in Winterthur, ob sich ein Ersatzneubau oder eine Verdichtung eignet. Wir kaufen selbst, vermitteln diskret an Entwickler oder begleiten Land gegen Wohnung. Gerechnet wird mit Belegen aus dem amtlichen Original.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
8'400Wohnzonen-Grundstücke mit Gebäuden vor 1980
59 %Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 1960
450 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
2'400Wohnungen bewilligt oder im Bau
450Baugesuche in 12 Monaten
120'741Einwohner · 2025
- Mieter fair begleiten
- Diskret, ohne Inserat
- Bestand gegen Zone gerechnet
- Bewilligung im Blick
- Aufstockung als Alternative
- Ersatzneubau und Verdichtung
Ersatzneubau
Rechnen wir Ihr Grundstück.
Für den Anfang reichen die Adresse und Ihre Kontaktangaben. Wir rechnen Bestand, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander und besprechen es persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Nach einem halben Jahrhundert im eigenen Haus beginnt für ein Ehepaar etwas Neues. Der Film erzählt, wie wir prüfen, rechnen und den Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Winterthur wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Was nicht mehr trägt, macht Platz.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Ausgangslage in Winterthur
Ersatzneubau und Verdichtung in Winterthur.
Nach dem ältesten Gebäude gezählt, stammen die meisten Grundstücke mit Gebäuden in Winterthur aus der Zeit vor 1919, die zweitmeisten aus der Zeit von 1919 bis 1945.
Am meisten Bauzonen-Grundstücke zählen die Zone W2/2.0, die Zone W3/2.6 und die Zone W2/1.2.
In den letzten fünf Jahren ist die Bevölkerung gewachsen.
Die meisten Bauzonen-Grundstücke liegen flach, unter 10 % Neigung; das vereinfacht Zufahrt und Aushub.
In Winterthur gelten noch die bisherigen Baubegriffe, bis die Bau- und Zonenordnung angepasst ist.
Ohne Gebäude ist in Winterthur etwa derselbe Teil der Bauzonen-Grundstücke wie im Mittel des Kantons Zürich.
Für Winterthur zählt die amtliche Gebäudestatistik rund 4'300 Grundstücke mit Mehrfamilienhaus (Stand 4. September 2026). Bei 59 Prozent der Grundstücke stammt das Gebäude aus der Zeit vor 1960. Die Leerwohnungsziffer beträgt 0,2 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Sie gibt an, welcher Anteil der Wohnungen am Stichtag leer stand.
Winterthur · Kanton ZürichErsatzneubau und Verdichtung
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196059 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte450 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 22. Oktober 2026
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen4'300hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand58'700hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau2'400hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Publizierte Baugesuche, letzte 12 Monate450hergeleitetvon uns gezählt, gerundet, 12 Monate bis 30. Oktober 2026
Leerwohnungsziffer0,2 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt Winterthur-AltstadtamtlichSitz in Winterthur
- amtlichunverändert aus amtlicher Statistik oder amtlichem Register, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns gezählt aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, ab 20 Grundstücken je Gruppe
Wann es sich rechnet
Wann ein Ersatzneubau trägt.
Alte Substanz
Stehen Dach, Fassade, Leitungen und Heizung gleichzeitig zur Erneuerung an, nähern sich die Kosten denen eines Neubaus.
Grundrisse
Kleine, ungünstig geschnittene Wohnungen lassen sich oft nur schwer zu dem umbauen, was der Markt heute sucht.
Lage
Wo Wohnungen gesucht sind, trägt ein Neubau. In Winterthur liegt die Leerwohnungsziffer bei 0,2 %.
Zeitpunkt
Den richtigen Moment bestimmen laufende Mietverträge, eine Festhypothek und die Planung der Gemeinde.
Die Alternative
Eine Aufstockung nutzt die Reserve, ohne abzubrechen. Wir prüfen beide Wege nebeneinander.
Winterthur im Profil
Was Winterthur ausmacht.
Winterthur liegt im gleichnamigen Bezirk, nordöstlich von Zürich aus und rund 21 Kilometer von der Stadt entfernt. Zur Gemeinde Winterthur gehören die Ortschaften Winterthur, Reutlingen, Ricketwil, Stadel, Sennhof und Kemptthal. Jede Liegenschaft wird für sich betrachtet, mit ihrer Zone und ihrer Lage.
Die amtliche Statistik weist für Winterthur 120'741 Einwohnerinnen und Einwohner aus (Stand 2025). Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +5,7 Prozent. Im Bestand zählt die amtliche Statistik rund 58'700 Wohnungen. Die Bauzonen in Winterthur umfassen 1'675 Hektar mit rund 16'400 Grundstücken. Auf rund 8'400 Grundstücken in Wohn- und Mischzonen stehen Gebäude aus der Zeit vor 1980. Bei diesen Liegenschaften stellt sich die Frage nach Erhalt, Aufstockung oder Ersatz. Wer ein solches Haus besitzt, findet bei Yaacoubi Immobilien AG in Winterthur eine Rechnung statt einer Schätzung. Wir zeigen zuerst, was auf dem Grundstück steht und was die Bau- und Zonenordnung erlaubt. Erst danach sprechen wir über einen Preis.
Drei Wege
Ersetzen, aufstocken oder erneuern.
Hauptnutzfläche, Kosten und Ertrag: Für jede Liegenschaft rechnen wir die Wege nebeneinander. Welcher passt, entscheidet die Eigentümerschaft.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Was die Zone erlaubt
Wohnzonen von Winterthur im Schnitt.
Massgebend für die Dichte in den Wohnzonen ist in Winterthur vor allem die Baumassenziffer: zwischen 1 und 3,4 m³ Bauvolumen je m² Grundstück.
Die Ordnung erlaubt in den Wohnzonen 2 bis 4 Vollgeschosse.
Typische Wohnzonen im Schnitt, gezeichnet an einem Mustergrundstück im gleichen Massstab.
Schnitt · K IIMustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · I1Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · I2Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Musterzeichnungen: Höhen aus der Bau- und Zonenordnung; der Abstand zur Grenze ist schematisch, nicht aus der Bau- und Zonenordnung. Grundstück und Baukörper sind erfunden. Dachform, Attika, Baulinien, Gestaltungspläne und Sonderregeln sind nicht dargestellt; was auf einem bestimmten Grundstück gilt, prüfen wir einzeln.
Rechtlich gut zu wissen
Was für einen Ersatzneubau gilt.
Bestandesschutz
Bestehende Bauten, die heutigen Bauvorschriften widersprechen, dürfen umgebaut, erweitert und, wenn sie sich für eine zonengemässe Nutzung nicht eignen, anders genutzt werden, sofern keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen. Neue oder weitergehende Abweichungen von Vorschriften brauchen eine Ausnahmebewilligung. Ein Neubau muss dagegen alle heutigen Regeln einhalten.
§ 357 Abs. 1 PBG
Mieter
Die Mietverträge gehen bei einem Verkauf auf den Käufer über. Kündigungen für einen Ersatzneubau müssen sorgfältig geplant werden; Mieter können eine Erstreckung verlangen.
Art. 261 und 272 OR
Mehrwertabgabe bei Aufzonung
Wurde das Grundstück aufgezont, kann die Gemeinde eine Mehrwertabgabe erheben, fällig mit der Baufreigabe; ein Verkauf löst sie nicht aus.
§ 19 und § 20 Abs. 3 MAG · § 21 MAV
Der Ablauf
Von der ersten Rechnung bis zum Entscheid.
Ihr Teil: die Adresse nennen und dreimal entscheiden. Unser Teil: alles dazwischen.
- 01 · AdresseDie Adresse genügt: Parzelle, Bestand und Zone liegen uns vor, noch während wir sprechen.
- 02 · RechnungBestand, Erneuerung, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander, mit Fläche, Kosten und Ertrag.
- 03 · WegOb Verkauf, Land gegen Wohnung oder eigener Bau: Die Entscheidung liegt bei Ihnen, die Folgen legen wir offen.
- 04 · VorentscheidGrundsatzfragen wie Zone oder Höhe lassen sich vorab verbindlich klären (§§ 323 und 324 PBG).
- 05 · NotarBei Verkauf oder Land gegen Wohnung: Beurkundung und Übergabe auf den vereinbarten Stichtag.
Exklusivmandat
Wir begleiten Ihren Verkauf, exklusiv.
«Wir rechnen Ihr Grundstück, als würden wir es selbst kaufen. Dann bringen wir es still zu den wenigen Käufern, die genau danach suchen, und begleiten Sie bis zum Notar. Ohne Inserat, mit einem Preis, den Sie verstehen.»
Zwei Wege
Verkaufen an uns oder über uns.
Diskreter Ankauf
Wir kaufen selbst.
Mit eigenen Mitteln, ohne Finanzierungsvorbehalt. Ein begründeter Preis, eine Zusage, ein Notartermin, auch in Winterthur.
- im heutigen Zustand
- Erbengemeinschaften willkommen
- Zusage in der Regel innert Tagen
Diskrete Vermittlung
Wir finden den Käufer.
Wir bringen Ihr Objekt Off Market zu wenigen geprüften Käufern: Family Offices, Pensionskassen, Projektentwickler, Bauunternehmen und private Investoren, seriös begleitet bis zum Notar.
- eine Ansprechperson
- ein nachvollziehbarer Preis
- Honorar nur bei Erfolg
Winterthur
Was Sie in Winterthur wissen sollten.
Bei einem Haus aus der Zeit vor 1980 gibt es zwei Wege: erhalten und erweitern oder abbrechen und neu bauen. Eine Aufstockung oder ein Anbau lässt den Bestand stehen. Ein Ersatzneubau schafft Raum für eine neue Nutzung. Was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt, entscheidet über beide Wege. Massgebend sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde.
In den Wohnzonen von Winterthur legt die Bau- und Zonenordnung je nach Zone die Baumassenziffer und die Vollgeschosse amtlich fest. Wie viel Reserve ein Grundstück hat, zeigt erst die Rechnung. Die Nutzungsreserve Ihres Grundstücks berechnen ist deshalb der erste Schritt. Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 450 Quadratmetern.
Mietverhältnisse gehen auf den Käufer über. Ein Ersatzneubau braucht deshalb Zeit und eine sorgfältige Planung der Kündigungen (Art. 261 und 271a OR). Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden (Art. 269a lit. b OR, Art. 14 VMWG). Wer erbt, in den Ruhestand tritt oder die Hypothek neu ordnet, kann diese Fragen in Ruhe klären.
Im Kanton Zürich gibt es im Baubewilligungsverfahren kein Einspracheverfahren (§ 315 Abs. 3 PBG). Wer Ansprüche wahren will, verlangt innert der gesetzlichen Frist die Zustellung des baurechtlichen Entscheids (§ 315 Abs. 1 PBG). Der Kanton erhebt keine Handänderungssteuer. Die Grundstückgewinnsteuer erhebt die Gemeinde, bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Mehr dazu auf der Seite Was Sie im Kanton Zürich bauen dürfen.
Am Anfang steht das persönliche Gespräch. Wir kommen mit Fakten, nie per E-Mail. Zuerst rechnen wir, was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was es wert ist. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich. Mit der Grundstückprüfung für Ihr Grundstück sehen Sie Ihre Parzelle vorab im Luftbild und im Katasterplan.
Danach stehen zwei Wege offen. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt, auch im Ist-Zustand. Beim Exklusivmandat vermitteln wir still und ohne Inserat an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer, das Honorar fällt erst bei Erfolg an. Auch Land gegen Wohnung ist möglich. Beurkundet wird beim Notar (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB).
Häufige Fragen
Ersatzneubau und Verdichtung in Winterthur: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke in Winterthur kommen für einen Ersatzneubau infrage?
Die amtlichen Gebäudedaten weisen rund 8'400 Grundstücke in Wohn- und Mischzonen mit Gebäuden aus der Zeit vor 1980 aus (Stand 4. September 2026). Das ist der Kreis, in dem sich die Frage nach Aufstockung oder Ersatz stellen kann. Ob sich ein einzelnes Grundstück eignet, zeigt erst die Rechnung mit der Bau- und Zonenordnung.
Wie viele Baugesuche und Wohnungen sind in Winterthur aktuell zu sehen?
In den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 wurden rund 450 Baugesuche publiziert. Dazu sind rund 2'400 Wohnungen bewilligt oder im Bau (Stand 4. September 2026). Die Zahlen zeigen, wie viel Bautätigkeit amtlich verzeichnet ist. Für Ihr Grundstück sagen sie nichts aus; dafür rechnen wir im Gespräch mit Ihnen.
Was geschieht mit den Mietern?
Ein Ersatzneubau braucht Zeit und Rücksicht. Kündigungen müssen gut begründet und frühzeitig geplant sein; Mieter können eine Erstreckung verlangen (Art. 272 OR). Faire Lösungen, etwa Hilfe bei der Wohnungssuche, verkürzen Verfahren. Bei einem Verkauf gehen die Mietverträge auf den Käufer über.
Darf ich mehr bauen, als die Zone erlaubt?
Mit einer Arealüberbauung oder einem Gestaltungsplan kann mehr zulässig sein, wenn die Bau- und Zonenordnung das vorsieht und besondere Anforderungen erfüllt sind (§§ 69 bis 72 und 83 PBG). Das ist kein Bonus auf Knopfdruck. Wir weisen solche Möglichkeiten als eigene Variante aus, nie im Grundwert.
Ist eine Aufstockung die bessere Lösung?
Manchmal. Eine Aufstockung nutzt die Reserve, ohne abzubrechen, und die Mieter können oft bleiben. Sie setzt ein tragfähiges Gebäude und passende Höhen und Abstände voraus. Wir prüfen beides: was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt und was das Gebäude tragen kann.
Welche Steuern fallen beim Verkauf in Winterthur an?
Den Gewinn besteuert die politische Gemeinde mit der Grundstückgewinnsteuer (§ 205 StG ZH); eine Handänderungssteuer kennt der Kanton Zürich nicht. Wie hoch die Steuer ausfällt, hängt vom Gewinn und von der Besitzdauer ab. Wir rechnen sie für Ihren Nettoerlös als Bandbreite, verbindlich rechnet das Steueramt.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 22. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · Kantonsrecht Stand 30. September 2026 · massgebend sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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