Vergleich
Preise ähnlicher Liegenschaften in der Region: aussagekräftig bei Wohnungen und Häusern, kaum bei Bauland.
Winterthur · Kanton Zürich
Immobilie bewerten in Winterthur
Winterthur liegt nordöstlich von Zürich. Yaacoubi Immobilien AG bewertet in Winterthur Grundstücke, Häuser und Wohnungen als Bandbreite mit Rechenweg. Gerechnet, nicht geschätzt: Jede Zahl hat einen Beleg im amtlichen Original. Die erste Einschätzung im persönlichen Gespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
16'400Bauzonen-Grundstücke
450 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
0,2 %Leerwohnungsziffer
125 %Steuerfuss · 2026
59 %Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 1960
120'741Einwohner · 2025
- Kostenlose Bewertung
- Vier Wege zum Wert
- Diskret, unverbindlich
- Boden und Gebäude
- Bandbreite statt Bauchgefühl
- Persönlich erklärt
Nur für Eigentümer
Kostenlose Bewertung anfragen.
Zahlen zu einer Parzelle gehören der Eigentümerschaft. Deshalb bewerten wir nur für sie.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Nach einem halben Jahrhundert im eigenen Haus beginnt für ein Ehepaar etwas Neues. Der Film erzählt, wie wir prüfen, rechnen und den Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Winterthur wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Vier Wege zum Wert
Vier Methoden, eine Bandbreite.
Ein Wert ist so gut wie sein Rechenweg. Wir wählen die Wege, die zu Ihrer Liegenschaft passen, und zeigen jede Zeile.
Ertrag
Der dauerhaft erzielbare Mietertrag, kapitalisiert zu einem marktüblichen Satz; der Massstab bei Mehrfamilienhäusern.
Substanz
Landwert plus Zeitwert der Gebäude: eine Kontrollrechnung, besonders bei selbst bewohnten Häusern.
Entwicklung
Was zulässig wäre, abzüglich Bau- und Nebenkosten: So rechnen Projektentwickler. Bei Grundstücken mit Reserve oft die entscheidende Zahl.
Wir liefern eine Entscheidungsgrundlage. Wo eine anerkannte Schätzung verlangt ist, etwa von einem Gericht, einer Behörde oder einer Bank, ersetzt sie diese nicht.
Ausgangslage in Winterthur
Immobilie bewerten in Winterthur.
Gemessen an der Einwohnerzahl ist Winterthur die grösste Gemeinde des Bezirks Winterthur mit seinen 19 Gemeinden.
Auf den meisten Grundstücken in Winterthur steht als ältestes Gebäude eines aus der Zeit vor 1919; dahinter folgt die Zeit von 1919 bis 1945.
Die meisten Bauzonen-Grundstücke liegen flach, unter 10 % Neigung; das vereinfacht Zufahrt und Aushub.
Im Kanton Zürich reicht der Steuerfuss der Gemeinden von 71 bis 128 %; Winterthur liegt im oberen Bereich.
Ohne Gebäude ist in Winterthur etwa derselbe Teil der Bauzonen-Grundstücke wie im Mittel des Kantons Zürich.
Bevor über einen Wert gesprochen wird, lohnt der Blick auf die Zahlen der Gemeinde. In den Bauzonen von Winterthur liegen rund 16'400 Grundstücke. Bei rund 2'000 davon steht kein Gebäude; diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 450 Quadratmetern (Stand 4. September 2026). Bewilligt oder im Bau sind rund 2'400 Wohnungen (Stand 4. September 2026). Diese Werte beschreiben die Gemeinde, nicht Ihr einzelnes Grundstück.
Winterthur · Kanton ZürichImmobilie bewerten
Einwohnerinnen und Einwohner120'741amtlichamtliche Statistik, Ende 2025
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+5,7 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Leerwohnungsziffer0,2 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Steuerfuss der Gemeinde125 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte450 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 22. Oktober 2026
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196059 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand58'700hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau2'400hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
ÖV-Güteklasse, überwiegendBhergeleitetGüteklassen A bis D, A ist die beste Erschliessung
- amtlichamtliche Statistik und amtliche Register, unverändert, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt, gerundet, nur Gruppen ab 20 Grundstücken
Was Sie erhalten
Drei Antworten, im Gespräch, nie per E-Mail.
Nutzungsreserve
Fläche, Geschosse und Wohnungen, die auf Ihrem Grundstück noch möglich wären.
Wert
Was Grundstück und Liegenschaft tragen, Schritt für Schritt hergeleitet.
Empfehlung
Halten, entwickeln oder verkaufen, ehrlich und ohne Verpflichtung.
Winterthur im Profil
Was Winterthur ausmacht.
Winterthur liegt im Bezirk Winterthur, rund 21 Kilometer nordöstlich von Zürich entfernt. Zur Gemeinde Winterthur gehören die Ortschaften Winterthur, Reutlingen, Ricketwil, Stadel, Sennhof und Kemptthal. Wer in Winterthur eine Immobilie bewerten möchte, beginnt mit einem Blick auf den Bestand der Gemeinde. Die amtliche Statistik weist 120'741 Einwohnerinnen und Einwohner aus (Stand 2025). Dazu kommen rund 58'700 Wohnungen im Bestand. Die Erschliessung mit dem öffentlichen Verkehr entspricht in Winterthur überwiegend der Güteklasse B. Diese Klassen reichen von A für eine sehr gute bis D für eine geringe Erschliessung. Der Steuerfuss von Winterthur beträgt 125 % der einfachen Staatssteuer (Stand 2026). Er gibt an, mit welchem Vielfachen der einfachen Staatssteuer die Gemeinde ihre Einkommens- und Vermögenssteuern erhebt.
In den Bauzonen von Winterthur liegen rund 16'400 Grundstücke auf einer Fläche von 1'675 Hektar (Stand 22. Oktober 2026). Auf rund 4'300 davon steht ein Mehrfamilienhaus. Die Bevölkerung von Winterthur veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +5,7 Prozent. In den zwölf Monaten bis zum Stand 30. Oktober 2026 wurden in Winterthur rund 450 Baugesuche publiziert. Die Leerwohnungsziffer misst den Anteil leer stehender Wohnungen am Bestand; sie betrug 0,2 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Das ist der Rahmen, in dem wir Ihr Grundstück, Ihr Haus oder Ihre Wohnung in Winterthur einordnen. Weitere Orientierung finden Sie auf der Gemeindeseite zu Immobilien in Winterthur.
Der Ablauf
Von der Adresse zur Bandbreite.
So kommen Sie zu einer Zahl, die Sie verstehen.
- 01 · Die AdresseSie geben uns die Adresse; die übrigen Grundlagen beschaffen wir.
- 02 · Die RechnungIn zwei Arbeitstagen: Boden, Gebäude und Reserve, gerechnet auf den Wegen, die zu Ihrer Liegenschaft passen.
- 03 · Das GesprächWir erklären die Bandbreite persönlich, bei Ihnen, bei uns oder am Telefon. Danach entscheiden Sie in Ruhe.
Wert
Was den Wert in Winterthur bestimmt.
Der Bestand in Winterthur nach Baujahr, Grundstücksgrösse und Gelände, so, wie ihn ein Käufer liest. Gezählt aus den amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, nur für Gruppen ab 20 Grundstücken.
Was den Wert in Winterthur bestimmt, lässt sich an drei Verteilungen ablesen. Bei 59 Prozent der Grundstücke mit Gebäuden stammen diese aus der Zeit vor 1960; die Bauperiode zeigt, in welchem Zustand und mit welchen Bauweisen ein Haus zu lesen ist. Bei der Grösse liegt ein Viertel der Grundstücke unter 260 Quadratmetern und ein Viertel über 810 Quadratmetern. Zur Lage: 66 Prozent der Bauzonen-Grundstücke sind eben, 28 Prozent liegen am Hang und 6 Prozent in steiler Hanglage.
Gebäude nach Bauperiode
vor 1919
23 %
1919 bis 1945
22 %
1946 bis 1960
14 %
1961 bis 1980
13 %
1981 bis 2000
16 %
2001 bis 2010
6 %
ab 2011
6 %
Anteil der Grundstücke nach Baujahr des ältesten Gebäudes, hergeleitet aus den amtlichen Gebäudedaten.
Grösse der Grundstücke in der Bauzone
260 m²Mitte 450 m²810 m²
Die mittlere Hälfte der Bauzonen-Grundstücke liegt in diesem Band; je ein Viertel ist kleiner bzw. grösser. Gerundet, hergeleitet aus den amtlichen Plänen.
Gelände
eben, unter 10 % Neigung
66 %
Hanglage, 10 bis 25 %
28 %
steiler Hang, über 25 %
6 %
Anteil der Bauzonen-Grundstücke nach mittlerer Neigung. Am Hang entstehen Terrassen, aber auch Mehrkosten.
Rechnen Sie selbst
Die Reserve als Richtwert.
Grundstücksfläche × Ausnützungsziffer = zulässige anrechenbare Geschossfläche. Was davon heute nicht gebaut ist, ist die Reserve, rechnerisch.
Der Richtwert kennt weder Ihre Zone noch Baulinien, Abstände oder Sonderregeln. Den belegten Wert rechnen wir für Ihr Grundstück.
Rechtlich gut zu wissen
Wo der Wert eine Rolle spielt.
Erbteilung
Übernimmt jemand aus der Erbengemeinschaft die Liegenschaft, wird sie zu ihrem Wert im Zeitpunkt der Teilung angerechnet. Eine nachvollziehbare Bewertung ist die gemeinsame Grundlage.
Art. 617 ZGB
Gewinn statt Preis
Besteuert wird beim Verkauf der Gewinn, also der Erlös abzüglich Erwerbspreis und wertvermehrender Investitionen. Mit dem Wert ist auch der Nettoerlös absehbar.
§§ 219 bis 221 StG ZH · Art. 12 Abs. 1 StHG
Ersatzwert bei langem Besitz
Wurde das Grundstück vor mehr als 20 Jahren erworben, darf statt des damaligen Preises der Wert vor 20 Jahren angerechnet werden. Auch dafür braucht es eine belegte Bewertung.
§ 220 Abs. 2 StG ZH
Rechts- und Steuerberatung leisten wir nicht. Wo eine anerkannte Schätzung verlangt ist, ersetzt unsere Bewertung diese nicht.
Lage
Jede Strasse hat ihre eigene Rechnung.
Wir rechnen mit der Bau- und Zonenordnung von Winterthur, dem Leerstand der Gemeinde und den Mieten der Region, nicht mit Durchschnitten aus dem Internet. Das Ergebnis ist eine Bandbreite, die wir Ihnen im Gespräch erklären.
Was einfliesst
Acht Grundlagen, jede belegt.
Hinter jeder Zahl steht ein amtliches Original mit Datum oder eine offen ausgewiesene Herleitung.
Am Anfang steht ein persönliches Gespräch. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich, und wir kommen mit Fakten, nie per E-Mail. Mit der Grundstückprüfung für Ihr Grundstück sehen Sie vorab Luftbild und Katasterplan Ihrer Adresse, vertraulich und ohne Kosten.
Danach rechnen wir: was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was es wert ist. Das Ergebnis ist eine Bandbreite mit Rechenweg, jede Zahl mit Beleg im amtlichen Original. Wünschen Sie einen Verkauf, stehen zwei Wege offen: der Direktankauf durch uns, ohne Finanzierungsvorbehalt, oder das Exklusivmandat ohne Inserat mit Honorar erst bei Erfolg. Beides endet bei der Beurkundung durch die Notarin oder den Notar.
- Grundstücksfläche und Grenzen
- Zone, Masse und Bauvorschriften mit Artikel
- Baufeld mit Abständen, Baulinien, Gewässer und Wald
- Gebäude mit Baujahr, Geschossen und Flächen
- Zustand und Erneuerungsbedarf
- Einträge im Grundbuch: Rechte und Lasten
- Naturgefahren, Lärm, Schutz und belastete Standorte
- Mietniveau, Leerstand und Nachfrage in Winterthur
Exklusivmandat
Ein Partner, ein Preis, kein Inserat.
«Wir prüfen Ihr Grundstück so genau, als müssten wir es selbst bezahlen. Danach sprechen wir still die wenigen Käufer an, für die es passt, und begleiten Sie bis zur Unterschrift beim Notariat. Den Stand kennen Sie jederzeit.»
Winterthur
Was Sie in Winterthur wissen sollten.
Der Wert einer Immobilie ergibt sich aus mehreren Faktoren, die sich einzeln belegen lassen. Zuerst zählt die Zone: Winterthur kennt Wohnzonen, Wohn- und Gewerbezonen, Zentrums- oder Kernzonen, Arbeitszonen und eine Zone für öffentliche Bauten. Die Bau- und Zonenordnung legt fest, welche Masse amtlich gelten, und lässt andere ausdrücklich offen. Das bestimmt, was auf einem Grundstück gebaut werden darf, und damit seinen Wert.
Dazu kommen die Grundstücksgrösse, die Bauperiode des Gebäudes und die Lage, auch die Hanglage. Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte, Vorkaufsrechte und Anmerkungen stehen im Grundbuch (Art. 958 ff. und 962 ZGB); wir prüfen sie als Teil der Unterlagen. Zuständig ist das Grundbuchamt Winterthur-Altstadt.
Anlass für eine Bewertung kann eine Erbschaft sein, die Pensionierung, eine Trennung, ein Haus, das zu gross geworden ist, oder eine Hypothek, die ausläuft. Unsere Bewertung ist als Bandbreite mit Rechenweg nachvollziehbar. Sie ist kein Gutachten einer zugelassenen Schätzerin und ersetzt keine Schätzung, sondern bietet eine belegte Grundlage für Ihre Entscheidung.
Im Kanton Zürich gelten für Bewertung und Verkauf das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der jeweiligen Gemeinde. Welche Masse auf einem Grundstück gelten, legt deshalb jede Gemeinde in ihrer eigenen Ordnung fest. Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte, Vorkaufsrechte und Anmerkungen stehen im Grundbuch (Art. 958 ff. und 962 ZGB) und gehören zu jeder sorgfältigen Bewertung. Allgemeine Informationen zum Ablauf bietet die Kantonsseite zum Verkauf von Liegenschaften im Kanton Zürich. Wie die Bau- und Zonenordnung im Kanton gelesen wird, erklärt das Kantonsthema Bauen im Kanton Zürich. Wir ordnen Ihre Zahlen im persönlichen Gespräch ein, mit Beleg im amtlichen Original.
Häufige Fragen
Immobilie bewerten in Winterthur: Ihre Fragen.
Was bestimmt den Wert eines Grundstücks in Winterthur?
Massgebend sind Zone und amtlich festgelegte Masse, die Grösse, die Bauperiode und die Lage. In Winterthur liegt die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke bei 450 Quadratmetern, 28 Prozent liegen in Hanglage. Diese Werte beschreiben die Gemeinde. Für Ihr Grundstück rechnen wir eine Bandbreite mit Rechenweg, jede Zahl mit Beleg im amtlichen Original.
Was ist meine Immobilie in Winterthur wert, und kostet die Bewertung etwas?
Einen einzelnen Betrag nennen wir erst nach der Rechnung, und zwar als Bandbreite mit Rechenweg. Die erste Einschätzung im persönlichen Gespräch ist kostenlos und unverbindlich. Sie ist keine Schätzung einer zugelassenen Schätzerin, sondern gerechnet. Als Rahmen: In Winterthur liegen rund 16'400 Grundstücke in den Bauzonen, auf rund 4'300 steht ein Mehrfamilienhaus.
Ist die Bewertung wirklich kostenlos?
Ja. Wir rechnen Ihr Grundstück oder Ihre Liegenschaft und besprechen das Ergebnis persönlich, ohne Kosten und ohne Verpflichtung. Eine schriftliche Analyse können Sie im Shop bestellen. Verkaufen müssen Sie danach nicht; viele Eigentümer wollen zuerst nur wissen, wo sie stehen, und entscheiden später in Ruhe.
Wer erfährt von meinem Verkauf?
Nur wer es nach Ihrer Freigabe erfahren soll. Kein Inserat, kein Schild, kein Portal. Geprüfte Käufer erhalten das Dossier erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit. Nachbarn, Mieter und Bekannte erfahren nichts, was Sie nicht wollen, auch dann nicht, wenn der Verkauf am Ende nicht zustande kommt.
Wer darf eine Bewertung anfragen?
Eigentümerinnen und Eigentümer und Personen mit ihrer Vollmacht. Zahlen zu einer Parzelle gehören der Eigentümerschaft, deshalb bewerten wir keine fremden Grundstücke. Wer ein Grundstück sucht, hinterlegt ein Suchmandat; passende Objekte melden wir dann einzeln nach unterzeichneter Vertraulichkeit, mit allen amtlichen Unterlagen.
Welche Steuern fallen beim Verkauf in Winterthur an?
Den Gewinn besteuert die politische Gemeinde mit der Grundstückgewinnsteuer (§ 205 StG ZH); eine Handänderungssteuer kennt der Kanton Zürich nicht. Wie hoch die Steuer ausfällt, hängt vom Gewinn und von der Besitzdauer ab. Wir rechnen sie für Ihren Nettoerlös als Bandbreite, verbindlich rechnet das Steueramt.
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Verkaufen ohne Schild und ohne Portal, an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 22. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · es gelten das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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