Bauzonen für 15 Jahre
Bauzonen dürfen nur so gross sein, wie es der voraussichtliche Bedarf für 15 Jahre verlangt. Darum wird nur eingezont, was nachweislich gebraucht wird.
Art. 15 RPG
Winterthur · Kanton Zürich
Bauerwartungsland und Einzonung in Winterthur
Yaacoubi Immobilien AG begleitet Eigentümerinnen und Eigentümer in Winterthur beim Verkauf von Bauerwartungsland und rechnet zuerst, was heute gilt. Ob und wann eingezont wird, entscheiden Richtplan, Gemeinde und Kanton. Bis dahin bleibt das Land Nichtbauland. Zur Einzonung geben wir keine Versprechen.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
70Grundstücke in Reservezonen oder vor einer Einzonung
1'675 haBauzonen
120'741Einwohner · 2025
2'400Wohnungen bewilligt oder im Bau
125 %Steuerfuss · 2026
BÖV-Güteklasse, überwiegend
- Gerechnet, nicht geschätzt
- Reservezone und Siedlungsgebiet
- Diskret, ohne Inserat
- Kein Versprechen ohne Planung
- Einzonung erklärt
- Mehrwertausgleich gerechnet
Bauerwartungsland
Wo steht Ihr Land?
Mehr als Adresse und Kontaktangaben brauchen wir für den Anfang nicht. Wir prüfen Richtplan und Zonenplan und besprechen das Ergebnis persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Ein Ehepaar verkauft nach fünfzig Jahren sein Haus. Zu sehen ist, wie wir zuerst das Grundstück prüfen, dann einen begründeten Vorschlag machen und den Verkauf bis zum Notar begleiten, in Winterthur wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Begriffe
Was Bauerwartungsland ist und was nicht.
Überprüfung nach acht Jahren
Eigentümer in einer Reservezone können frühestens acht Jahre nach der Festsetzung oder Revision des Zonenplans verlangen, dass die Grösse der Bauzonen überprüft wird.
§ 65 Abs. 4 PBG
Ausgangslage in Winterthur
Bauerwartungsland in Winterthur.
Rund 21 km nordöstlich von Zürich gelegen, hat Winterthur Elsau, Seuzach und Hettlingen in der Nähe.
In den letzten fünf Jahren ist die Bevölkerung gewachsen.
Eben, unter 10 % Neigung, ist der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke.
Winterthur umfasst sechs Ortschaften: Winterthur, Reutlingen (Winterthur), Ricketwil (Winterthur), Stadel (Winterthur), Sennhof (Winterthur) und Kemptthal.
Der Anteil der Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude entspricht in Winterthur etwa dem im ganzen Kanton Zürich.
Gemessen an der Einwohnerzahl ist Winterthur die grösste Gemeinde des Bezirks Winterthur mit seinen 19 Gemeinden.
Für Bauerwartungsland ist in Winterthur vor allem die Reservezone massgebend. Dort liegen rund 70 Grundstücke, die als Kandidaten für eine Einzonung gelten, aber Nichtbauland sind. Daneben zählt die Gemeinde in den Bauzonen rund 16'400 Grundstücke, davon rund 2'000 ohne Gebäude. Diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit und ist deshalb kein Mass für freies Land. Stand der Zonenangaben ist der 22. Oktober 2026.
Eine Reservezone ist keine Zusage. Sie zeigt, dass das Land für eine mögliche Einzonung in Betracht kommt, mehr nicht.
Winterthur · Kanton ZürichBauerwartungsland
Einwohnerinnen und Einwohner120'741amtlichamtliche Statistik, Ende 2025
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+5,7 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Fläche der Bauzonen1'675 hahergeleitetaus den amtlichen Plänen, Stand 22. Oktober 2026
Bauzonen-Grundstücke16'400hergeleitetgerundet, Stand 22. Oktober 2026
Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude2'000hergeleitetgerundet, zählt auch laufende Ersatzneubauten, Stand 4. September 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau2'400hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Leerwohnungsziffer0,2 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Steuerfuss der Gemeinde125 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
- amtlichso übernommen, wie amtliche Statistik und Register sie publizieren, mit Stichtag
- hergeleitetaus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt und gerundet, nie für Gruppen unter 20 Grundstücken
Rechenbeispiel
Was eine Einzonung kostet.
Wird Land eingezont, steigt sein Wert. Einen Teil schöpft der Kanton ab: 20 Prozent des Mehrwerts, unter CHF 30'000 Mehrwert nichts (§§ 2 und 4 MAG, Art. 5 Abs. 1bis RPG). Fällig wird die Abgabe bei der Überbauung oder beim Verkauf; die bezahlte Abgabe mindert später die Grundstückgewinnsteuer.
Musterbeispiel · fiktive Parzelle
Wert als LandwirtschaftslandCHF 60'000
Wert nach der EinzonungCHF 1'260'000
MehrwertCHF 1'200'000
Abgabe 20 %CHF 240'000
Fälligbei Überbauung oder Verkauf
Fiktive Zahlen, Fläche rund 1'500 m². Den Mehrwert bemisst die Behörde; massgebend ist der Zeitpunkt, in dem die Einzonung in Kraft tritt.
Winterthur im Profil
Was Winterthur ausmacht.
In Winterthur lebten laut amtlicher Statistik 120'741 Menschen (Stand 2025). Zwischen 2020 und 2025 veränderte sich die Bevölkerung um +5,7 Prozent. Der Bestand umfasst rund 58'700 Wohnungen. Auf rund 4'300 Grundstücken steht ein Mehrfamilienhaus. Die Leerwohnungsziffer lag am 1. Juni 2026 bei 0,2 Prozent; sie gibt an, welcher Anteil aller Wohnungen an diesem Stichtag leer stand. Wer in Winterthur Bauerwartungsland verkaufen möchte, tut das aus einer eigenen Lage heraus. Anlass kann eine Erbschaft sein, die bevorstehende Pensionierung, eine Trennung oder eine Hypothek, die ausläuft. In jeder dieser Lagen stellt sich die Frage, was Land ausserhalb der Bauzone heute bedeutet.
Die Stadt Winterthur liegt im gleichnamigen Bezirk, nordöstlich von Zürich aus, in einer Distanz von 21 Kilometern. Zur Gemeinde gehören mehrere Ortschaften, darunter Sennhof und Kemptthal. Die Bauzonen von Winterthur umfassen 1'675 Hektaren (Stand 22. Oktober 2026). In Reservezonen liegen rund 70 Grundstücke; sie sind Nichtbauzone und gelten als Kandidaten für eine Einzonung. Im Jahreszeitraum bis 30. Oktober 2026 wurden rund 450 Baugesuche publiziert. Bewilligt oder im Bau sind rund 2'400 Wohnungen (Stand 4. September 2026). Diese Zahlen beschreiben die Bautätigkeit in den Bauzonen, nicht die Aussichten eines einzelnen Grundstücks in der Reservezone. Einen Überblick über die Stadt gibt die Gemeindeseite zu Immobilien in Winterthur.
Offen gerechnet
Wir rechnen mit dem, was gilt.
Land am Siedlungsrand hat zwei Werte: den heutigen und den nach einer Einzonung. Welcher näher liegt, zeigen Richtplan, Zonenplan und laufende Revisionen in Winterthur. Wir rechnen beide offen; eine Einzonung versprechen wir nicht, darüber entscheiden Gemeinde und Kanton.
Am Anfang steht ein persönliches Gespräch. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich, wir kommen mit Fakten und nie per E-Mail. Mit der Grundstückprüfung für Ihr Grundstück sehen Sie Ihr Land vorab im Luftbild und im Katasterplan, vertraulich.
Dann rechnen wir, was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was es wert ist. Danach haben Sie zwei Wege. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt, auch von Erbengemeinschaften. Beim Exklusivmandat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer, ohne Inserat, mit Honorar erst bei Erfolg. Der Kauf wird öffentlich beurkundet (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB); Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch.
Das Verfahren
So wird Land eingezont.
- RichtplanDer kantonale Richtplan bezeichnet das Siedlungsgebiet; nur dort kann eingezont werden.
- Revision der Bau- und ZonenordnungZonenplan und Bauordnung passt die Gemeinde an, die Bevölkerung kann sich dazu äussern.
- Festsetzung und GenehmigungNach der Festsetzung durch die Gemeinde genehmigt der Kanton; die Festsetzung kann mit Rekurs angefochten werden.
- MehrwertausgleichBemessen wird der Mehrwert auf das Inkrafttreten, bezahlt wird die Abgabe später.
- Erschliessung und BauBaureif ist das Land erst, wenn es erschlossen ist.
Am Rand der Bauzone
Zwischen Feld und Quartier.
Planung braucht Jahre. Wer weiss, wo sein Land im Verfahren steht, kann in Ruhe wählen: behalten, gemeinsam mit einem Partner entwickeln oder verkaufen, zu einem Preis, der die Chance gerecht aufteilt.
Zwei Wege
Zwei Wege, eine Ansprechperson.
Diskreter Ankauf
Wir sind der Käufer.
Wir kaufen mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt: ein begründeter Preis, eine verbindliche Zusage, ein Termin beim Notariat, auch für Liegenschaften in Winterthur.
- keine Renovation vorher
- Erbengemeinschaften willkommen
- Angebot meist innert Tagen
Diskrete Vermittlung
Wir vermitteln leise.
An wenige geprüfte Käufer aus unserem Kreis: Family Offices, Pensionskassen, Projektentwickler, Bauunternehmen und private Investoren, Off Market und ohne Inserat.
- ein Ansprechpartner
- ein belegter Preis
- Honorar nur bei Erfolg
Exklusivmandat
Wir begleiten Ihren Verkauf, exklusiv.
«Wir rechnen Ihr Grundstück, als würden wir es selbst kaufen. Dann bringen wir es still zu den wenigen Käufern, die genau danach suchen, und begleiten Sie bis zum Notar. Ohne Inserat, mit einem Preis, den Sie verstehen.»
Winterthur
Was Sie in Winterthur wissen sollten.
Bei Bauerwartungsland geht es um eine Erwartung, nicht um ein Recht. Ausserhalb der Bauzone gelten enge Regeln für Bauten und Umnutzungen (Art. 24 ff. RPG). Ob und wann eingezont wird, entscheiden Richtplan, Gemeinde und Kanton. Bis dahin bleibt das Land Nichtbauland, und wir sagen Ihnen offen, was das für den Verkauf bedeutet.
Was ein solches Grundstück wert ist, bestimmt, was heute gilt, und nicht, was später möglich sein könnte. Wir rechnen deshalb zuerst: Lage, Zonenstatus, Erschliessung und Stand der Planung. Zur Einordnung der Bauzonen helfen amtliche Kennzahlen wie die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke von 450 m² (Stand 4. September 2026). Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original.
Wird im Kanton Zürich Land eingezont, erhebt der Kanton eine Mehrwertabgabe auf dem Mehrwert (§§ 2 und 4 MAG, Art. 5 RPG). Wer vorher verkauft, löst die Abgabe mit dem Übergang des Eigentums aus (§ 10 MAG). Wer erbt oder schenkt, verkauft im Sinn des Gesetzes nicht. Das ist besonders für Erbengemeinschaften wichtig. Einzelheiten finden Sie im Kantonsthema zum Mehrwertausgleich.
Im Kanton Zürich gelten für Einzonungen das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Eine Einzonung löst eine Mehrwertabgabe aus, die mit der Baufreigabe oder bei einem Verkauf mit dem Übergang des Eigentums fällig wird (§ 10 MAG). Einen Überblick zum Verkauf finden Sie auf der Kantonsseite zum Grundstückverkauf im Kanton Zürich. Zur Besteuerung eines Gewinns lesen Sie das Kantonsthema Grundstückgewinnsteuer.
Häufige Fragen
Bauerwartungsland in Winterthur: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke liegen in Winterthur in Reservezonen?
Nach den Zonenangaben (Stand 22. Oktober 2026) liegen rund 70 Grundstücke in Reservezonen. Sie sind Nichtbauzone und Kandidaten für eine Einzonung. Das ist keine Zusage: Ob und wann eingezont wird, entscheiden Richtplan, Gemeinde und Kanton. Wir prüfen mit Ihnen, wie Ihr Grundstück eingestuft ist, und rechnen, was heute gilt.
Wie gross sind die Bauzonen in Winterthur?
Die Bauzonen umfassen 1'675 Hektaren mit rund 16'400 Grundstücken (Stand 22. Oktober 2026). Rund 2'000 davon sind ohne Gebäude, was auch laufende Ersatzneubauten mitzählt. Für Bauerwartungsland ist das der Vergleichsrahmen: Land in der Reservezone gehört noch nicht dazu, bis eine Einzonung in Kraft tritt.
Wird mein Land eingezont?
Das kann niemand versprechen. Eingezont wird nur im Siedlungsgebiet des kantonalen Richtplans und nur so viel, wie die Gemeinde für 15 Jahre nachweislich braucht (Art. 15 RPG). Wir zeigen Ihnen, wo Ihr Land heute steht und welche Schritte bis zu einer Einzonung nötig wären.
Gibt es Vorkaufsrechte?
Möglich. Ein gesetzliches Vorkaufsrecht haben etwa Miteigentümer, wenn ein Anteil verkauft wird, und bei einem selbständigen und dauernden Baurecht der Grundeigentümer und der Bauberechtigte gegenseitig (Art. 682 ZGB). Weitere können vertraglich vereinbart und im Grundbuch vorgemerkt sein. Wir prüfen den Grundbuchauszug vor der Vermarktung und klären, wer wann informiert werden muss, damit der Verkauf nicht im letzten Moment kippt.
Kann ich in der Reservezone bauen?
Nur ausnahmsweise: Bauten und Anlagen sind dort nur nach den Regeln für Bauten ausserhalb der Bauzonen zulässig (§ 65 PBG, Art. 24 RPG). Einen Anspruch auf Erschliessung gibt es nicht. Wer bauen möchte, braucht deshalb zuerst eine Einzonung. Frühestens acht Jahre nach der Festsetzung oder Revision des Zonenplans können Sie verlangen, dass die Grösse der Bauzonen überprüft wird (§ 65 Abs. 4 PBG).
Müssen alle Erben dem Verkauf zustimmen?
Ja, solange die Erbengemeinschaft besteht, entscheiden die Erben gemeinsam (Art. 602 ZGB). Ist eine Einigung nicht möglich, kann jede Person die Teilung verlangen, notfalls beim Gericht (Art. 604 ZGB). Oft hilft schon eine Zahl, der alle vertrauen. Wir rechnen sie für die ganze Gemeinschaft gleich.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 22. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · massgebend sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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