Fläche und Zuschnitt
Ein schmales, schräges oder sehr tiefes Grundstück trägt weniger als ein rechteckiges gleicher Grösse, weil Abstände und Baulinien mehr wegnehmen.
Winterthur · Kanton Zürich
Grundstück und Bauland verkaufen in Winterthur
Was ist mein Grundstück in Winterthur wert, und an wen verkaufe ich es? Yaacoubi Immobilien AG kauft Grundstücke und Bauland in Winterthur direkt oder vermittelt sie im Exklusivmandat still an geprüfte Käufer. Vorher rechnen wir, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
16'400Bauzonen-Grundstücke
2'000davon ohne Gebäude
1'675 haBauzonen
450 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
2'400Wohnungen bewilligt oder im Bau
125 %Steuerfuss · 2026
- Direktankauf oder Exklusivmandat
- Diskret, ohne Inserat
- Baufeld vor dem Preis
- Bauland und Grundstücke
- Gerechnet, nicht geschätzt
- Zone, Ziffer, Abstände
Grundstück verkaufen
Erzählen Sie uns, was Sie haben.
Für den Anfang reichen die Adresse und Ihre Kontaktangaben. Wir melden uns innert zwei Arbeitstagen, diskret.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Ein Ehepaar verkauft nach fünfzig Jahren sein Haus. Zu sehen ist, wie wir zuerst das Grundstück prüfen, dann einen begründeten Vorschlag machen und den Verkauf bis zum Notar begleiten, in Winterthur wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Was den Wert bestimmt
Was Bauland in Winterthur trägt.
Zone und Ziffer
Massgebend für die Dichte in den Wohnzonen ist in Winterthur vor allem die Baumassenziffer: zwischen 1 und 3,4 m³ Bauvolumen je m² Grundstück.
Bau- und Zonenordnung Winterthur
Baufeld
Abstände zu Grenzen, Gebäuden, Wald und Gewässer und die Baulinien schneiden aus dem Grundstück das Baufeld heraus.
§§ 260 bis 274 PBG
Erschliessung
Bauen setzt Erschliessung voraus: Zufahrt, Wasser, Abwasser und Energie. Fehlt noch etwas, verschiebt sich der Baubeginn eines Käufers, und das zeigt sich im Preis.
Art. 22 Abs. 2 lit. b RPG
Planungsstand
Läuft eine Revision der Bau- und Zonenordnung oder kommt ein Gestaltungsplan oder eine Arealüberbauung in Frage, kann mehr zulässig sein, manchmal mit Auflagen.
§§ 69 und 83 PBG
Rechte und Lasten
Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte, Vormerkungen und Anmerkungen im Grundbuch, dazu Lärm, Naturgefahren oder ein belasteter Standort: offen ausgewiesen, bevor ein Käufer sie findet.
Ausgangslage in Winterthur
Grundstück verkaufen in Winterthur.
Die meisten Bauzonen-Grundstücke von Winterthur liegen in der Zone W2/2.0, der Zone W3/2.6 und der Zone W2/1.2.
Der Anteil der Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude entspricht in Winterthur etwa dem im ganzen Kanton Zürich.
Die meisten Bauzonen-Grundstücke liegen flach, unter 10 % Neigung; das vereinfacht Zufahrt und Aushub.
Rund 21 km nordöstlich von Zürich gelegen, hat Winterthur Elsau, Seuzach und Hettlingen in der Nähe.
In Winterthur gelten noch die bisherigen Baubegriffe, bis die Bau- und Zonenordnung angepasst ist.
Zur Gemeinde gehören sechs Ortschaften: Winterthur, Reutlingen (Winterthur), Ricketwil (Winterthur), Stadel (Winterthur), Sennhof (Winterthur) und Kemptthal.
Winterthur zählt 120'741 Einwohnerinnen und Einwohner (Stand 2025). Die Bevölkerung veränderte sich von 2020 bis 2025 um +5,7 Prozent. Die Leerwohnungsziffer gibt den Anteil leer stehender Wohnungen am Bestand an. Sie beträgt 0,2 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Der Wohnungsbestand umfasst rund 58'700 Wohnungen.
Winterthur · Kanton ZürichGrundstück verkaufen
Bauzonen-Grundstücke16'400hergeleitetgerundet, Stand 22. Oktober 2026
Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude2'000hergeleitetgerundet, zählt auch laufende Ersatzneubauten, Stand 4. September 2026
Fläche der Bauzonen1'675 hahergeleitetaus den amtlichen Plänen, Stand 22. Oktober 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte450 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 22. Oktober 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau2'400hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Publizierte Baugesuche, letzte 12 Monate450hergeleitetvon uns gezählt, gerundet, 12 Monate bis 30. Oktober 2026
Steuerfuss der Gemeinde125 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Leerwohnungsziffer0,2 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt Winterthur-AltstadtamtlichSitz in Winterthur
- amtlichamtliche Statistik und amtliche Register, unverändert, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt, gerundet, nur Gruppen ab 20 Grundstücken
So rechnen wir Bauland
Vom Grundstück zum Baufeld.
So sieht unsere Rechnung für ein Bauland aus: Grenzen und Fläche aus dem amtlichen Plan, Baulinie und Grenzabstände, das Baufeld und darin der mögliche Neubau. Für Ihr Grundstück in Winterthur rechnen wir mit den Werten der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde.
Situation 1:500Musterbeispiel · fiktive Parzelle
Winterthur im Profil
Was Winterthur ausmacht.
Wer in Winterthur ein Grundstück verkaufen will, beginnt beim Bauen. Die Bauzonen der Stadt umfassen 1'675 Hektar (Stand 22. Oktober 2026). Darin liegen rund 16'400 Grundstücke, und auf rund 2'000 davon steht kein Gebäude. Diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Die Bau- und Zonenordnung kennt Wohnzonen, Wohn- und Gewerbezonen, Zentrums- und Kernzonen, Arbeitszonen und eine Zone für öffentliche Bauten. Je nach Zone legt sie amtlich andere Masse fest, einzelne Masse lässt sie ausdrücklich offen.
Auch der Bestand gehört zum Bild. Auf rund 4'300 Grundstücken steht ein Mehrfamilienhaus, und der Anteil der Grundstücke mit Gebäuden aus der Zeit vor 1960 beträgt 59 Prozent (Stand 4. September 2026). Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 450 m². In den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 wurden rund 450 Baugesuche publiziert. Wohnungen bewilligt oder im Bau: rund 2'400 (Stand 4. September 2026).
Winterthur liegt nordöstlich von Zürich, in einer Entfernung von 21 Kilometern. Zur Gemeinde gehören neben Winterthur auch Reutlingen, Ricketwil, Stadel, Sennhof und Kemptthal. Eine Übersicht finden Sie bei den Immobilien in Winterthur.
Höhen und Abstände
Was in Winterthur gebaut werden darf.
Erlaubt sind in den Wohnzonen 2 bis 4 Vollgeschosse.
Im Schnitt: typische Zonen der Gemeinde an einem Mustergrundstück, alle im gleichen Massstab.
Schnitt · K IIMustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · I1Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · I2Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Musterzeichnungen: Höhen aus der Bau- und Zonenordnung; der Abstand zur Grenze ist schematisch, nicht aus der Bau- und Zonenordnung. Grundstück und Baukörper sind erfunden. Dachform, Attika, Baulinien, Gestaltungspläne und Sonderregeln sind nicht dargestellt; was auf einem bestimmten Grundstück gilt, prüfen wir einzeln.
Was ein Käufer sieht
Heute Garten, morgen Wohnungen.
Bezahlt wird, was gebaut und vermietet werden kann. Das rechnen wir, bevor über einen Preis gesprochen wird.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Rechtlich gut zu wissen
Was beim Verkauf von Bauland gilt.
Verkaufen oder Baurecht
Statt zu verkaufen, können Sie ein Baurecht einräumen: Ein Bauträger baut und bezahlt einen Zins, der Boden bleibt Ihrer. Ein selbständiges Baurecht dauert höchstens 100 Jahre.
Art. 779 und 779l ZGB
Mehrwertabgabe
Wurde Ihr Land eingezont, wird die kantonale Mehrwertabgabe spätestens mit dem Verkauf fällig, mit dem Übergang des Eigentums. Eine kommunale Abgabe aus einer Auf- oder Umzonung geht dagegen auf den Käufer über und wird erst mit der Baufreigabe fällig. Beides gehört in den Kaufvertrag.
§§ 6, 10 und 20 MAG
Mehrwertausgleich im Kanton →Grundstückgewinnsteuer
Den Gewinn besteuert die politische Gemeinde. Lange Besitzdauer senkt die Steuer, Investitionen und Verkaufskosten mindern den Gewinn.
§§ 205, 221 und 225 StG ZH · Art. 12 StHG
Grundstückgewinnsteuer →Inserat, Mandat, Ankauf
Öffentlich, still oder direkt?
Wer inseriert, verkauft vor Publikum. Im Exklusivmandat bleibt der Kreis klein und geprüft, beim Direktankauf gibt es nur eine Gegenpartei: uns.
Makler mit InseratImmobilienmakler im ExklusivmandatDirektankauf durch uns
Wer es weissauf Portalen, für Nachbarn, Mieter und Bekanntenur geprüfte Käufer, nach unterzeichneter Vertraulichkeitniemand ausser uns und dem Notariat
Wie der Preis entstehtin Bieterrunden nach Besichtigungenvorgerechnet aus Zone, Bestand und Reserve, Ihnen offengelegtein fester Preis mit nachvollziehbarer Begründung
Wie lange es dauerthäufig mehrere Monate mit vielen Terminengezielte Ansprache weniger KäuferAngebot in der Regel innert Tagen
Was es kostetWerbung, Fotos und ein HonorarHonorar nur bei erfolgreichem Verkaufkein Honorar: Wir sind die Käufer
Wie sicher es isteine geplatzte Finanzierung wirft zurückKäufer mit geprüftem Finanzierungsnachweiseigene Mittel, ohne Finanzierungsvorbehalt
Während der Laufzeit eines Exklusivmandats vermittelt nur ein Partner. Ihr Objekt erscheint deshalb nirgends doppelt, und kein Käufer verhandelt an Ihnen vorbei. Wir sind Immobilienmakler, nur ohne Inserat: was ein Immobilienmakler bei uns für Sie tut.
Der Ablauf
Von der Adresse bis zum Notar.
Sie entscheiden an drei Stellen: beim Weg, bei jeder Besichtigung, beim Angebot. Alles andere ist unsere Arbeit.
- 01 · AdresseSie geben uns die Adresse, wir öffnen Grundstück, Zone und Gebäude.
- 02 · FaktenInnert zwei Arbeitstagen: was steht, was erlaubt wäre und was das für den Preis heisst.
- 03 · GesprächPersönlich, wo es Ihnen passt. Zahlen gibt es nicht per E-Mail.
- 04 · Ihr WegSie wählen: Direktankauf oder Exklusivmandat mit fester Laufzeit von 3, 6 oder 12 Monaten.
- 05 · Stille AnspracheNur geprüfte Käufer erhalten Unterlagen, und erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit.
- 06 · NotarBeurkundung, Eintrag im Grundbuch, Übergabe. Wir begleiten bis zum Schluss.
Exklusivmandat
Wir begleiten Ihren Verkauf, exklusiv.
«Wir rechnen Ihr Grundstück, als würden wir es selbst kaufen. Dann bringen wir es still zu den wenigen Käufern, die genau danach suchen, und begleiten Sie bis zum Notar. Ohne Inserat, mit einem Preis, den Sie verstehen.»
Winterthur
Was Sie in Winterthur wissen sollten.
Bei unbebautem Land bestimmt die Bau- und Zonenordnung, was ein Käufer bezahlen kann. Sie legt fest, welche Masse amtlich gelten und welche ausdrücklich offenbleiben. Darum rechnen wir zuerst: Baufeld, zulässige Fläche und Hauptnutzfläche. Erst dann sprechen wir über den Preis. Das ist keine Schätzung, sondern eine Rechnung mit Belegen im amtlichen Original.
Auch die Lage des Grundstücks zählt. Von den Bauzonen-Grundstücken sind 66 Prozent eben, 28 Prozent liegen am Hang und 6 Prozent in steiler Hanglage. Die ÖV-Güteklasse ist überwiegend B. Die Grösse spielt ebenfalls mit: Ein Viertel der Grundstücke ist kleiner als 260 m², ein Viertel grösser als 810 m².
Anlass für einen Verkauf kann eine Erbschaft sein, die Pensionierung oder ein Haus mit einem Garten, der zu gross geworden ist. Ein Kauf ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB). Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch. Zuständig ist das Grundbuchamt Winterthur-Altstadt. Wer wissen will, was auf dem Grundstück möglich ist, findet mehr unter Was darf ich in Winterthur bauen?.
Im Kanton Zürich erhebt die politische Gemeinde, in der das Grundstück liegt, die Grundstückgewinnsteuer. Bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Der Kanton erhebt keine Handänderungssteuer; beim Kauf fallen Gebühren für Beurkundung und Grundbuch an. Einen Überblick bietet die Seite Grundstück und Liegenschaft verkaufen im Kanton Zürich. Die Steuerfolgen erklärt Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich.
Am Anfang steht ein Gespräch. Wir kommen mit Fakten, nie per E-Mail, und die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich. Mit der Grundstückprüfung für Ihr Grundstück sehen Sie Ihre Parzelle sofort im Luftbild und im Katasterplan, vertraulich. Danach rechnen wir, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt.
Dann wählen Sie den Weg. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt: ein Preis, eine Zusage, ein Notartermin. Beim Exklusivmandat ohne Inserat vermitteln wir still an geprüfte Käufer; Honorar ist nur bei Erfolg geschuldet (Art. 412 ff. OR). Als dritter Weg steht Land gegen Wohnung offen, vereinbart vor Baubeginn beim Notar. Beim Mandat erhalten Sie einen geschützten Zugang.
Häufige Fragen
Grundstück verkaufen in Winterthur: Ihre Fragen.
Wie viele Bauzonen-Grundstücke in Winterthur sind unbebaut?
Rund 2'000 der rund 16'400 Grundstücke in den Bauzonen tragen kein Gebäude (Stand 4. September 2026). Die Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Sie sagt nichts über ein einzelnes Grundstück aus. Was auf Ihrer Parzelle möglich ist, klären wir anhand der Bau- und Zonenordnung und der amtlichen Originale.
Wie gross sind die Grundstücke in den Bauzonen von Winterthur?
Die mittlere Grösse (Median) liegt bei 450 m². Ein Viertel der Grundstücke ist kleiner als 260 m², ein Viertel grösser als 810 m². Für Ihr Grundstück zählt die eigene Fläche, dazu Zone und Hanglage. Wir rechnen sie im Gespräch mit Ihnen durch, bevor wir über einen Preis reden.
Muss das Grundstück vor dem Verkauf erschlossen sein?
Nein. Auch nicht oder nur teilweise erschlossenes Land findet Käufer; der Preis berücksichtigt dann die Kosten und die Zeit bis zur Erschliessung. Wir klären mit den Unterlagen der Gemeinde, was vorhanden ist und was noch fehlt, und sagen Ihnen, wie ein Käufer das rechnet.
Kaufen Sie Grundstücke in Winterthur auch direkt?
Ja. Wir kaufen Bauland, Häuser mit Landreserve, Mehrfamilienhäuser und Areale selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt: ein Preis, eine Zusage, ein Notartermin. Wer lieber breiter anbietet, wählt das Exklusivmandat; wir sagen Ihnen offen, welcher Weg für Ihre Liegenschaft mehr bringt.
Gibt es Vorkaufsrechte?
Möglich. Ein gesetzliches Vorkaufsrecht haben etwa Miteigentümer, wenn ein Anteil verkauft wird, und bei einem selbständigen und dauernden Baurecht der Grundeigentümer und der Bauberechtigte gegenseitig (Art. 682 ZGB). Weitere können vertraglich vereinbart und im Grundbuch vorgemerkt sein. Wir prüfen den Grundbuchauszug vor der Vermarktung und klären, wer wann informiert werden muss, damit der Verkauf nicht im letzten Moment kippt.
Gilt das auch für Winterthur, Reutlingen (Winterthur) und Ricketwil (Winterthur)?
Ja. Wir rechnen jede Parzelle der Gemeinde Winterthur nach derselben Bau- und Zonenordnung, in jeder Ortschaft und jedem Quartier. Geben Sie Ihre Adresse oben ein: Sie sehen die Parzelle sofort im Luftbild und im Katasterplan, und wir melden uns innert zwei Arbeitstagen mit Fakten.
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