Viel Reserve
Lässt die Zone deutlich mehr zu, als heute steht, rechnet sich ein Neubau eher als eine Erneuerung.
Wila · Kanton Zürich
Ersatzneubau und Verdichtung in Wila
Yaacoubi Immobilien AG begleitet Eigentümerinnen und Eigentümer in Wila beim Ersatzneubau: Wir prüfen Verdichtung und Neubau, kaufen selbst oder vermitteln an Entwickler. Auf Wunsch zeigen wir auch den Tausch Land gegen Wohnung, nachdem wir gerechnet haben, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
160Wohnzonen-Grundstücke mit Gebäuden vor 1980
38 %Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 1960
550 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
20Baugesuche in 12 Monaten
2'201Einwohner · 2025
- Diskret, ohne Inserat
- Bewilligung im Blick
- Bestand gegen Zone gerechnet
- Ersatzneubau und Verdichtung
- Mieter fair begleiten
- Aufstockung als Alternative
Ersatzneubau
Rechnen wir Ihr Grundstück.
Adresse und Erreichbarkeit genügen. Wir rechnen Bestand, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander und besprechen es persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Nach einem halben Jahrhundert im eigenen Haus beginnt für ein Ehepaar etwas Neues. Der Film erzählt, wie wir prüfen, rechnen und den Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Wila wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Was nicht mehr trägt, macht Platz.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Ausgangslage in Wila
Ersatzneubau und Verdichtung in Wila.
Nach dem ältesten Gebäude gezählt, stammen die meisten Grundstücke mit Gebäuden in Wila aus der Zeit von 1981 bis 2000, die zweitmeisten aus der Zeit vor 1919.
Am meisten Bauzonen-Grundstücke zählen die Wohnzone 2A, die Kernzone und die Wohnzone 2B.
Über fünf Jahre gerechnet hat die Einwohnerzahl zugenommen.
Der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke in Wila ist eben, mit unter 10 % Neigung.
Wila misst Höhen, Abstände und Ziffern noch nach den bisherigen Begriffen des Planungs- und Baugesetzes.
Der Anteil der Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude entspricht in Wila etwa dem im ganzen Kanton Zürich.
Wila hat rund 680 Grundstücke in Bauzonen auf einer Fläche von 63 Hektaren (Stand 14. Oktober 2026). Davon sind rund 110 ohne Gebäude; diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Die mittlere Grösse der Grundstücke liegt bei 550 Quadratmetern. Ein Viertel ist kleiner als 310, ein Viertel grösser als 980 Quadratmeter. Die Zahlen beschreiben den Ort, nicht Ihr einzelnes Grundstück.
Wila · Kanton ZürichErsatzneubau und Verdichtung
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196038 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte550 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen75hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand1'000hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Publizierte Baugesuche, letzte 12 Monate20hergeleitetvon uns gezählt, gerundet, 12 Monate bis 30. Oktober 2026
Leerwohnungsziffer0,58 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt TurbenthalamtlichSitz in Turbenthal
- amtlichamtliche Statistik und amtliche Register, unverändert, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt, gerundet, nur Gruppen ab 20 Grundstücken
Wann es sich rechnet
Wann ein Ersatzneubau trägt.
Alte Substanz
Stehen Dach, Fassade, Leitungen und Heizung gleichzeitig zur Erneuerung an, nähern sich die Kosten denen eines Neubaus.
Grundrisse
Aus kleinen, ungünstig geschnittenen Wohnungen wird durch Umbau oft nicht, was heute gesucht ist.
Lage
Wo Wohnungen gesucht sind, trägt ein Neubau. In Wila liegt die Leerwohnungsziffer bei 0,58 %.
Zeitpunkt
Den richtigen Moment bestimmen laufende Mietverträge, eine Festhypothek und die Planung der Gemeinde.
Die Alternative
Eine Aufstockung nutzt die Reserve, ohne abzubrechen. Wir prüfen beide Wege nebeneinander.
Wila im Profil
Was Wila ausmacht.
In Wila leben laut amtlicher Statistik 2'201 Einwohnerinnen und Einwohner (Stand 2025). Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +10,2 Prozent. Der Wohnungsbestand in Wila umfasst rund 1'000 Wohnungen. Für Eigentümerinnen und Eigentümer kann ein Ersatzneubau bei einer Erbschaft, bei der Pensionierung, bei einer Trennung oder bei einem zu gross gewordenen Haus zur Frage werden. Auch eine auslaufende Hypothek kann der Anlass sein, den Bestand neu zu prüfen.
Die Gemeinde Wila liegt im Bezirk Pfäffikon, östlich von Zürich, in einer Distanz von 24 Kilometern. In Wila liegen rund 160 Grundstücke in Wohn- und Mischzonen mit Gebäuden aus der Zeit vor 1980. Bei 38 Prozent der Grundstücke in Wila stammen die Gebäude aus der Zeit vor 1960. Dazu kommen rund 75 Grundstücke mit einem Mehrfamilienhaus. Das sind die Ausgangspunkte für die Frage, ob ein Haus in Wila erhalten oder ersetzt wird. Die Gemeinde zählt 20 publizierte Baugesuche in den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026.
Drei Wege
Ersetzen, aufstocken oder erneuern.
Für jede Liegenschaft rechnen wir die Wege nebeneinander: mit Hauptnutzfläche, Kosten und Ertrag. Welcher richtig ist, entscheidet die Eigentümerschaft.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Was die Zone erlaubt
Wohnzonen von Wila im Schnitt.
In Wila regelt die Bau- und Zonenordnung die Dichte in den Wohnzonen vor allem über die Baumassenziffer: zwischen 1,7 und 2,3 m³ Bauvolumen je m² Grundstück.
Die Ordnung erlaubt in den Wohnzonen 2 bis 3 Vollgeschosse.
In den Wohnzonen liegt die zulässige Höhe der Gebäude zwischen 8,1 und 11,4 m.
Typische Wohnzonen an einem Mustergrundstück, im gleichen Massstab.
Schnitt · W2aMustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W3Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · G3Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Musterzeichnungen: Höhen aus der Bau- und Zonenordnung; der Abstand zur Grenze ist schematisch, nicht aus der Bau- und Zonenordnung. Grundstück und Baukörper sind erfunden. Dachform, Attika, Baulinien, Gestaltungspläne und Sonderregeln sind nicht dargestellt; was auf einem bestimmten Grundstück gilt, prüfen wir einzeln.
Rechtlich gut zu wissen
Was für einen Ersatzneubau gilt.
Bestandesschutz
Bestehende Bauten, die heutigen Bauvorschriften widersprechen, dürfen umgebaut, erweitert und, wenn sie sich für eine zonengemässe Nutzung nicht eignen, anders genutzt werden, sofern keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen. Neue oder weitergehende Abweichungen von Vorschriften brauchen eine Ausnahmebewilligung. Ein Neubau muss dagegen alle heutigen Regeln einhalten.
§ 357 Abs. 1 PBG
Bewilligung mit Frist
Eine Baubewilligung erlischt, wenn nicht innert drei Jahren mit dem Bau begonnen wird; bei Neubauten gilt der Aushub oder der Abbruch als Baubeginn.
§ 322 PBG
Mehrwertabgabe bei Aufzonung
Wurde das Grundstück aufgezont, kann die Gemeinde eine Mehrwertabgabe erheben, fällig mit der Baufreigabe; ein Verkauf löst sie nicht aus.
§ 19 und § 20 Abs. 3 MAG · § 21 MAV
Der Ablauf
Von der ersten Rechnung bis zum Entscheid.
Ihr Teil: die Adresse nennen und dreimal entscheiden. Unser Teil: alles dazwischen.
- 01 · AdresseDie Adresse genügt: Parzelle, Bestand und Zone liegen uns vor, noch während wir sprechen.
- 02 · RechnungBestand, Erneuerung, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander, mit Fläche, Kosten und Ertrag.
- 03 · WegOb Verkauf, Land gegen Wohnung oder eigener Bau: Die Entscheidung liegt bei Ihnen, die Folgen legen wir offen.
- 04 · VorentscheidEin Vorentscheid klärt Grundsatzfragen wie Zone oder Höhe vorab und verbindlich (§§ 323 und 324 PBG).
- 05 · NotarWird verkauft oder Land gegen Wohnung eingebracht: Beurkundung und Übergabe am vereinbarten Stichtag.
Exklusivmandat
Wir begleiten Ihren Verkauf, exklusiv.
«Wir rechnen Ihr Grundstück, als würden wir es selbst kaufen. Dann bringen wir es still zu den wenigen Käufern, die genau danach suchen, und begleiten Sie bis zum Notar. Ohne Inserat, mit einem Preis, den Sie verstehen.»
Zwei Wege
Verkaufen an uns oder über uns.
Diskreter Ankauf
Schnell und sicher.
Sie verkaufen direkt an uns: eigene Mittel, kein Finanzierungsvorbehalt und ein einziger Notartermin für Ihr Objekt in Wila.
- im heutigen Zustand
- auch von Erbengemeinschaften
- Angebot in der Regel innert Tagen
Diskrete Vermittlung
Breiter und still.
Wir sprechen ausgewählte Käufer aus unserem Kreis an, Off Market, ohne Inserat und erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit.
- ein Partner für die Laufzeit
- Preis offen hergeleitet
- Honorar erst bei Erfolg
Wila
Was Sie in Wila wissen sollten.
Bei einem älteren Haus stellt sich zuerst die Frage: erhalten und erweitern oder abbrechen und neu bauen. Eine Aufstockung oder ein Anbau nutzt den Bestand weiter. Ein Ersatzneubau beginnt mit dem Abbruch und schafft Raum für ein neues Gebäude. Was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt, entscheidet über beide Wege. In Wila kennt sie für die Wohnzonen und die Wohn- und Gewerbezonen amtliche Masse wie Baumassenziffer, Vollgeschosse und Gebäudehöhe. Für die Ausnützungsziffer macht sie keine Vorgabe.
Mietverhältnisse gehen auf den Käufer über. Ein Ersatzneubau braucht deshalb Zeit und eine sorgfältige Planung der Kündigungen (Art. 261 und 271a OR). Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden (Art. 269a lit. b OR, Art. 14 VMWG). Die Leerwohnungsziffer beträgt 0,58 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Sie gibt den Anteil leerstehender Wohnungen am Bestand an und zeigt, wie viel Spielraum Mieter bei der Suche nach einer anderen Wohnung haben.
Die mittlere Netto-Miete im Kanton beträgt 21,3 Franken je Quadratmeter und Monat (Stand 2024). Sie ist ein kantonaler Bezugswert, kein Wert für Ihr Haus. Eigentümerinnen und Eigentümer haben zwei Wege: den Verkauf an einen Entwickler oder den Tausch Land gegen Wohnung. Beim Tausch bringen Sie das Grundstück ein und erhalten eine Wohnung im Neubau, die vor Baubeginn beim Notar vereinbart wird. Mehr dazu auf der Seite Land gegen Wohnung in Wila.
Im Kanton Zürich gelten das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Im Baubewilligungsverfahren gibt es kein Einspracheverfahren (§ 315 Abs. 3 PBG). Wer Ansprüche wahren will, verlangt innert der gesetzlichen Frist die Zustellung des baurechtlichen Entscheids (§ 315 Abs. 1 PBG). Wer das versäumt, verliert das Rekursrecht (§ 316 Abs. 1 PBG). Allgemeines dazu finden Sie unter Was darf ich im Kanton Zürich bauen?. Beim Verkauf kann zudem die Grundstückgewinnsteuer anfallen, siehe Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich.
Am Anfang steht ein Gespräch, in dem wir mit Fakten kommen, nie per E-Mail. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich. Vorab können Sie mit der Grundstückprüfung Ihr Grundstück im Luftbild und im Katasterplan ansehen, kostenlos und vertraulich. Dann rechnen wir: was steht auf dem Grundstück, was erlaubt die Bau- und Zonenordnung, was ist es wert. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original. Mehr zur Reserve finden Sie unter Nutzungsreserve Ihres Grundstücks berechnen.
Beim Direktankauf kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln, ohne Finanzierungsvorbehalt und auch im Ist-Zustand. Es gibt einen Preis, eine Zusage und einen Notartermin. Beim Exklusivmandat vermitteln wir still, ohne Inserat, an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer. Das Honorar fällt erst bei Erfolg an. Beurkundet wird bei beiden Wegen öffentlich (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB).
Häufige Fragen
Ersatzneubau und Verdichtung in Wila: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke in Wila kommen für einen Ersatzneubau infrage?
In Wohn- und Mischzonen stehen rund 160 Grundstücke mit Gebäuden aus der Zeit vor 1980 (Stand Gebäudedaten 4. September 2026). Das ist der Bestand, den es zu prüfen gilt. Ob sich ein Ersatzneubau eignet, hängt vom einzelnen Grundstück und von der Bau- und Zonenordnung ab. Wir rechnen das für Ihre Parzelle im Gespräch durch.
Was bedeutet die Leerwohnungsziffer für Mieter bei einem Ersatzneubau?
Die Leerwohnungsziffer in Wila beträgt 0,58 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Sie misst den Anteil leerstehender Wohnungen am Bestand. Mietverhältnisse gehen auf den Käufer über, und Kündigungen müssen sorgfältig geplant werden (Art. 261 und 271a OR). Ein Ersatzneubau braucht darum Zeit. Wir besprechen mit Ihnen, wie sich das planen lässt.
Lohnt sich ein Ersatzneubau auf meinem Grundstück?
Wenn die Zone deutlich mehr erlaubt, als heute steht, und der Bestand in den nächsten Jahren ohnehin umfassend erneuert werden müsste, oft ja. Wir rechnen Bestand, Erneuerung, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander, mit Fläche, Kosten und Ertrag, und sagen Ihnen offen, welcher Weg trägt.
Kann ich vorab verbindlich klären, ob etwas erlaubt ist?
Ja, mit einem Vorentscheid. Über Fragen, die für die spätere Bewilligung grundlegend sind, etwa die Zonenkonformität oder die Höhe, entscheidet die Baubehörde im gleichen Verfahren wie bei einer Bewilligung. Der Entscheid bindet in diesen Fragen wie eine Bewilligung, solange sich die Verhältnisse bis zum Baugesuch nicht wesentlich ändern (§§ 323 und 324 PBG).
Was geschieht mit den Mietern?
Ein Ersatzneubau braucht Zeit und Rücksicht. Kündigungen müssen gut begründet und frühzeitig geplant sein; Mieter können eine Erstreckung verlangen (Art. 272 OR). Faire Lösungen, etwa Hilfe bei der Wohnungssuche, verkürzen Verfahren. Bei einem Verkauf gehen die Mietverträge auf den Käufer über.
Was passiert mit der Hypothek?
Sie wird beim Verkauf aus dem Kaufpreis abgelöst. Läuft eine Festhypothek noch, verlangt die Bank bei vorzeitiger Auflösung meist eine Entschädigung. Wir legen den Termin wenn möglich so, dass sie klein bleibt, oder der Käufer übernimmt die Hypothek, wenn die Bank zustimmt.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · Kantonsrecht Stand 30. September 2026 · verbindlich sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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