Siedlungsgebiet im Richtplan
Als Siedlungsgebiet gilt Land, das bereits weitgehend überbaut ist oder voraussichtlich innert 20 bis 25 Jahren benötigt wird und erschlossen werden kann.
§ 21 PBG
Volketswil · Kanton Zürich
Bauerwartungsland und Einzonung in Volketswil
Soll ich mein Land verkaufen, bevor eine Einzonung feststeht? Yaacoubi Immobilien AG begleitet in Volketswil den Verkauf von Bauerwartungsland, ohne Versprechen zur Einzonung. Wir klären zuerst, was die Bau- und Zonenordnung heute festlegt, und besprechen dann die zwei Wege: Direktankauf oder stille Vermittlung.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
25Grundstücke in Reservezonen oder vor einer Einzonung
380 haBauzonen
19'948Einwohner · 2025
220Wohnungen bewilligt oder im Bau
101 %Steuerfuss · 2026
CÖV-Güteklasse, überwiegend
- Mehrwertausgleich gerechnet
- Reservezone und Siedlungsgebiet
- Einzonung erklärt
- Gerechnet, nicht geschätzt
- Kein Versprechen ohne Planung
- Diskret, ohne Inserat
Bauerwartungsland
Wo steht Ihr Land?
Für den Anfang reichen die Adresse und Ihre Kontaktangaben. Wir prüfen Richtplan und Zonenplan und besprechen das Ergebnis persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Fünfzig Jahre hat ein Ehepaar in seinem Haus gelebt. Der Film zeigt, wie wir ein Grundstück prüfen, einen nachvollziehbaren Vorschlag machen und einen Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Volketswil wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Rechenbeispiel
Was eine Einzonung kostet.
Wird Land eingezont, steigt sein Wert. Einen Teil schöpft der Kanton ab: 20 Prozent des Mehrwerts, unter CHF 30'000 Mehrwert nichts (§§ 2 und 4 MAG, Art. 5 Abs. 1bis RPG). Fällig wird die Abgabe bei der Überbauung oder beim Verkauf; die bezahlte Abgabe mindert später die Grundstückgewinnsteuer.
Musterbeispiel · fiktive Parzelle
Wert als LandwirtschaftslandCHF 60'000
Wert nach der EinzonungCHF 1'260'000
MehrwertCHF 1'200'000
Abgabe 20 %CHF 240'000
Fälligbei Überbauung oder Verkauf
Fiktive Zahlen, Fläche rund 1'500 m². Den Mehrwert bemisst die Behörde; massgebend ist der Zeitpunkt, in dem die Einzonung in Kraft tritt.
Ausgangslage in Volketswil
Bauerwartungsland in Volketswil.
Rund 12 km östlich von Zürich gelegen, hat Volketswil Greifensee, Schwerzenbach und Fehraltorf in der Nähe.
In den letzten fünf Jahren ist die Bevölkerung gewachsen.
Der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke in Volketswil ist eben, mit unter 10 % Neigung.
Zur Gemeinde gehören zwei Ortschaften: Volketswil und Gutenswil.
Ohne Gebäude ist in Volketswil etwa derselbe Teil der Bauzonen-Grundstücke wie im Mittel des Kantons Zürich.
Nach Einwohnern ist Volketswil die drittgrösste Gemeinde im Bezirk Uster, der 10 Gemeinden zählt.
In Volketswil liegen rund 25 Grundstücke in Reservezonen (Stand 14. Oktober 2026). Das sind Flächen ausserhalb der Bauzone, die als Kandidaten für eine Einzonung gelten. Zum Vergleich: In den Bauzonen liegen rund 2'500 Grundstücke. Die Gemeinde zählt 19'948 Einwohnerinnen und Einwohner (Stand 2025). Ihre Zahl veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +5,7 Prozent.
Volketswil · Kanton ZürichBauerwartungsland
Einwohnerinnen und Einwohner19'948amtlichamtliche Statistik, Ende 2025
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+5,7 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Fläche der Bauzonen380 hahergeleitetaus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
Bauzonen-Grundstücke2'500hergeleitetgerundet, Stand 14. Oktober 2026
Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude320hergeleitetgerundet, zählt auch laufende Ersatzneubauten, Stand 4. September 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau220hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Leerwohnungsziffer0,36 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Steuerfuss der Gemeinde101 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
- amtlichamtliche Statistik und amtliche Register, unverändert, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt, gerundet, nur Gruppen ab 20 Grundstücken
Begriffe
Was Bauerwartungsland ist und was nicht.
Bauzonen für 15 Jahre
Bauzonen dürfen nur so gross sein, wie es der voraussichtliche Bedarf für 15 Jahre verlangt. Darum wird nur eingezont, was nachweislich gebraucht wird.
Art. 15 RPG
Volketswil im Profil
Was Volketswil ausmacht.
Wer in Volketswil über Bauerwartungsland nachdenkt, schaut zuerst auf das Gebaute. Die Bauzonen von Volketswil umfassen 380 Hektar (Stand 14. Oktober 2026). Darin liegen rund 2'500 Grundstücke, davon 320 ohne Gebäude. Diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit, sie ist also kein Mass für freies Bauland. Das Zonenbild in Volketswil reicht von Wohnzonen über Wohn- und Gewerbezonen und Kernzonen bis zu Industriezonen. Für jede dieser Zonenarten legt die Bau- und Zonenordnung eigene Masse fest.
Zur Gemeinde Volketswil gehören die Ortschaften Volketswil und Gutenswil. Sie liegt im Bezirk Uster, 12 Kilometer von Zürich entfernt in östlicher Richtung. Die Bautätigkeit in Volketswil zeigt sich an 60 publizierten Baugesuchen der zwölf Monate bis 30. Oktober 2026. Dazu kommen 220 Wohnungen, die bewilligt oder im Bau sind (Stand 4. September 2026). Der Bestand in Volketswil liegt bei rund 8'700 Wohnungen, auf 410 Grundstücken steht ein Mehrfamilienhaus. Der Anteil der Grundstücke mit Gebäuden aus der Zeit vor 1960 beträgt 16 Prozent. Wie ein einzelnes Grundstück eingeordnet ist, zeigt die Grundstückprüfung für Ihr Grundstück, kostenlos und vertraulich.
Am Rand der Bauzone
Zwischen Feld und Quartier.
Ob ein Feld am Siedlungsrand je Bauland wird, entscheidet sich über viele Jahre. Wer früh weiss, wo sein Land in der Planung steht, kann gelassen entscheiden: halten, mit einem Partner entwickeln oder verkaufen, mit einem Preis, der die Chance fair teilt.
Das Verfahren
So wird Land eingezont.
- RichtplanDer kantonale Richtplan bezeichnet das Siedlungsgebiet; nur dort kann eingezont werden.
- Revision der Bau- und ZonenordnungZonenplan und Bauordnung passt die Gemeinde an, die Bevölkerung kann sich dazu äussern.
- Festsetzung und GenehmigungNach der Festsetzung durch die Gemeinde genehmigt der Kanton; die Festsetzung kann mit Rekurs angefochten werden.
- MehrwertausgleichMit dem Inkrafttreten wird der Mehrwert bemessen, die Abgabe wird später fällig.
- Erschliessung und BauBaureif ist das Land erst, wenn es erschlossen ist.
Offen gerechnet
Wir rechnen mit dem, was gilt.
Bauerwartungsland ist so viel wert, wie wahrscheinlich und wie bald es Bauland wird. Wir prüfen Richtplan, Zonenplan und laufende Revisionen in Volketswil und rechnen den Wert heute und nach einer möglichen Einzonung. Versprechen, dass eingezont wird, machen wir nicht: Darüber entscheiden Gemeinde und Kanton.
Am Anfang steht ein persönliches Gespräch. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich. Wir kommen mit Fakten, nie per E-Mail. Vorab prüfen wir, wo Ihr Land liegt, welcher Zone es zugeordnet ist und was die Bau- und Zonenordnung festlegt. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original.
Dann besprechen wir die zwei Wege. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt, mit einem Preis, einer Zusage und einem Notartermin. Beim Exklusivmandat ohne Inserat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer, das Honorar fällt erst bei Erfolg an. Ein Kauf ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB). Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch, zuständig ist das Grundbuchamt Dübendorf.
Exklusivmandat
Still verkaufen, sauber begleitet.
«Kein Schild im Garten, kein Inserat im Netz. Wir rechnen zuerst, sprechen dann gezielt geprüfte Käufer an und bleiben bis zum Notartermin Ihr Ansprechpartner. Den Preis, den wir nennen, können Sie Zeile für Zeile nachvollziehen.»
Zwei Wege
Zwei Wege, eine Ansprechperson.
Diskreter Ankauf
Wir kaufen selbst.
Mit eigenen Mitteln, ohne Finanzierungsvorbehalt. Ein begründeter Preis, eine Zusage, ein Notartermin, auch in Volketswil.
- im heutigen Zustand
- auch von Erbengemeinschaften
- Angebot in der Regel innert Tagen
Diskrete Vermittlung
Wir vermitteln leise.
An wenige geprüfte Käufer aus unserem Kreis: Family Offices, Pensionskassen, Projektentwickler, Bauunternehmen und private Investoren, Off Market und ohne Inserat.
- ein Ansprechpartner
- Preis offen hergeleitet
- Honorar erst bei Erfolg
Volketswil
Was Sie in Volketswil wissen sollten.
Bauerwartungsland ist Land, bei dem eine Einzonung denkbar, aber nicht beschlossen ist. Bis dahin bleibt es Nichtbauland. Ausserhalb der Bauzone gelten enge Regeln für Bauten und Umnutzungen (Art. 24 ff. RPG). Ob und wann eingezont wird, entscheiden Richtplan, Gemeinde und Kanton. Niemand kann das zusichern, auch wir nicht.
Entscheidend ist deshalb, was heute gilt und was auf dem Papier steht. Wir lesen die Bau- und Zonenordnung und prüfen die Unterlagen im amtlichen Original. Gerechnet wird mit belegten Zahlen, nicht mit Annahmen über eine spätere Planung. Eine Zusage über künftige Möglichkeiten gehört nicht dazu. Wer ein solches Grundstück geerbt hat, wer vor der Pensionierung steht oder wessen Hypothek neu geordnet wird, erhält so eine Grundlage, die auf dem heutigen Stand beruht.
Eine Einzonung hat auch eine finanzielle Seite. Im Kanton Zürich erhebt der Kanton eine Mehrwertabgabe auf dem Mehrwert, wenn Land eingezont wird (§§ 2 und 4 MAG, Art. 5 RPG). Als Mehrwert gilt die Differenz zwischen dem Wert des Grundstücks ohne und mit der Planungsmassnahme, im Zeitpunkt, in dem sie in Kraft tritt (§ 3 MAG). Die kommunale Abgabe auf einer Auf- oder Umzonung wird erst mit der Baufreigabe fällig und geht bei einem Verkauf auf den Käufer über (§§ 6 und 20 MAG). Wie die Abgabe berechnet wird und wann sie anfällt, erklärt die Seite Mehrwertausgleich im Kanton Zürich. Diese Fragen besprechen wir mit Ihnen im persönlichen Gespräch, bevor über einen Preis gesprochen wird.
Im Kanton Zürich massgebend sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Wird Land eingezont, erhebt der Kanton die Mehrwertabgabe. Erbgang und Schenkung gelten dabei nicht als Verkauf (§ 10 MAG). Einen Überblick gibt die Seite Grundstück und Liegenschaft verkaufen im Kanton Zürich. Für Fragen zur Steuer beim Verkauf lesen Sie Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich.
Häufige Fragen
Bauerwartungsland in Volketswil: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke in Volketswil liegen in Reservezonen?
Nach den Zonenangaben (Stand 14. Oktober 2026) liegen rund 25 Grundstücke in Reservezonen. Das ist Nichtbauzone und gilt als Kandidat für eine Einzonung, mehr nicht. Ob eingezont wird, entscheiden Richtplan, Gemeinde und Kanton. In den Bauzonen liegen rund 2'500 Grundstücke, davon 320 ohne Gebäude. Diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit.
Wie gross sind die Bauzonen in Volketswil und wie viel wird gebaut?
Die Bauzonen umfassen 380 Hektar (Stand 14. Oktober 2026). Die Seite weist 60 publizierte Baugesuche der zwölf Monate bis 30. Oktober 2026 aus. Dazu kommen 220 Wohnungen, die bewilligt oder im Bau sind (Stand 4. September 2026). Diese Zahlen zeigen die Bautätigkeit im Bestand. Sie sagen nichts über eine künftige Einzonung.
Wird mein Land eingezont?
Das kann niemand versprechen. Eingezont wird nur im Siedlungsgebiet des kantonalen Richtplans und nur so viel, wie die Gemeinde für 15 Jahre nachweislich braucht (Art. 15 RPG). Wir zeigen Ihnen, wo Ihr Land heute steht und welche Schritte bis zu einer Einzonung nötig wären.
Was kostet mich das?
Die Bewertung und das erste Gespräch sind kostenlos und unverbindlich. Im Exklusivmandat entsteht ein Honorar erst mit dem erfolgreichen Verkauf; Höhe, Laufzeit und Bedingungen legen wir vor der Unterschrift schriftlich offen. Beim Direktankauf bezahlen Sie kein Honorar, weil wir selbst die Käufer sind.
Wie hoch ist der Mehrwertausgleich bei einer Einzonung?
Im Kanton Zürich erhebt der Kanton bei Einzonungen 20 Prozent des Mehrwerts; beträgt der Mehrwert weniger als CHF 30'000, entfällt die Abgabe (§§ 2 und 4 MAG). Der Mehrwert ist der Unterschied zwischen dem Wert vor und nach der Einzonung. Fällig wird die Abgabe mit der Baufreigabe oder mit einem Verkauf (§ 10 MAG). Später zählt sie bei der Grundstückgewinnsteuer zu den Aufwendungen.
Gilt das auch für Volketswil und Gutenswil?
Ja. Wir rechnen jede Parzelle der Gemeinde Volketswil nach derselben Bau- und Zonenordnung, in jeder Ortschaft und jedem Quartier. Geben Sie Ihre Adresse oben ein: Sie sehen die Parzelle sofort im Luftbild und im Katasterplan, und wir melden uns innert zwei Arbeitstagen mit Fakten.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · es gelten das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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