Lage im Haus
Stockwerk, Ausrichtung, Licht, Aussicht, Lift: Zwei gleich grosse Wohnungen im selben Haus können deutlich verschieden viel wert sein.
Uster · Kanton Zürich
Wohnung verkaufen in Uster
Wer in Uster eine Wohnung verkaufen möchte, findet bei Yaacoubi Immobilien AG Begleitung: Wir verkaufen Eigentumswohnungen in Uster diskret und ohne Inserat. Wir rechnen zuerst und belegen jede Zahl im amtlichen Original. Sie wählen zwischen Direktankauf und Exklusivmandat. Das erste Gespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
1'100Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen
17'800Wohnungen im Bestand
1,41 %Leerwohnungsziffer
640Wohnungen bewilligt oder im Bau
112 %Steuerfuss · 2026
37'031Einwohner · 2025
- Lage im Haus zählt
- Wohnung im Stockwerkeigentum
- Reglement und Fonds geprüft
- Erneuern oder so verkaufen
- Diskret, ohne Inserat
- Geprüfte Käufer
Wohnung verkaufen
Erzählen Sie uns von Ihrer Wohnung.
Mehr als Adresse und Kontaktangaben brauchen wir für den Anfang nicht. Wir melden uns innert zwei Arbeitstagen persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Fünfzig Jahre hat ein Ehepaar in seinem Haus gelebt. Der Film zeigt, wie wir ein Grundstück prüfen, einen nachvollziehbaren Vorschlag machen und einen Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Uster wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Was den Preis bestimmt
Was eine Wohnung in Uster wert macht.
Zustand
Erneuerte Küche, Bad, Böden und Fenster zählen beim Preis; was bald fällig wird, ziehen Käufer ab.
Erneuerungsfonds
Ein gut gefüllter Fonds beruhigt Käufer. Er gehört der Gemeinschaft und bleibt beim Verkauf im Haus.
Art. 712l ZGB
Die ganze Liegenschaft
Käufer lesen die Versammlungsprotokolle der letzten Jahre: Was ist an Dach, Fassade und Heizung geplant, was wurde beschlossen?
Reglement und Nutzungsrechte
Was im Reglement steht, etwa Sondernutzungsrechte an Garten, Parkplatz oder Estrich und Regeln zur Vermietung, gehört ins Dossier.
Markt in Uster
Leerstand und Neubauten bestimmen, wie rasch eine Wohnung verkauft ist. Die Leerwohnungsziffer liegt bei 1,41 %, bewilligt oder im Bau sind rund 640 Wohnungen.
Ausgangslage in Uster
Wohnung verkaufen in Uster.
Nach Einwohnern ist Uster die grösste Gemeinde im Bezirk Uster, der 10 Gemeinden zählt.
Die Bevölkerung von Uster ist in den letzten fünf Jahren gewachsen.
Mit seinem Steuerfuss liegt Uster im oberen Bereich der Spanne, die im Kanton Zürich von 71 bis 128 % reicht.
Uster liegt rund 14 km östlich von Zürich, in der Nähe von Greifensee, Seegräben und Volketswil.
Nach dem ältesten Gebäude gezählt, stammen die meisten Grundstücke mit Gebäuden in Uster aus der Zeit von 1981 bis 2000, die zweitmeisten aus der Zeit vor 1919.
In Uster zählt die amtliche Statistik 17'800 Wohnungen im Bestand der Gemeinde. Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen gibt es 1'100. Die Leerwohnungsziffer beträgt 1,41 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Sie misst den Anteil der leer stehenden Wohnungen am Gesamtbestand. Diese Angaben zeigen den Rahmen, in dem Ihre Wohnung steht. Über Ihre Wohnung selbst sagen sie noch nichts aus, dafür braucht es die Unterlagen des Hauses.
Uster · Kanton ZürichWohnung verkaufen
Einwohnerinnen und Einwohner37'031amtlichamtliche Statistik, Ende 2025
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+4,8 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Leerwohnungsziffer1,41 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Steuerfuss der Gemeinde112 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Wohnungen im Bestand17'800hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau640hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen1'100hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
ÖV-Güteklasse, überwiegendChergeleitetGüteklassen A bis D, A ist die beste Erschliessung
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt UsteramtlichSitz in Uster
- amtlichunverändert aus amtlicher Statistik oder amtlichem Register, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns gezählt aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, ab 20 Grundstücken je Gruppe
Küche, Bad, Wohnzimmer
Im heutigen Zustand oder erneuert?
Eine kernsanierte Wohnung erzielt oft einen anderen Preis. Ob sich eine Erneuerung vor dem Verkauf lohnt, sagen wir Ihnen offen.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Uster im Profil
Was Uster ausmacht.
Uster liegt im Bezirk Uster, östlich von Zürich, in einer Distanz von 14 Kilometern. Zur Gemeinde Uster gehören die Ortschaften Uster, Freudwil, Nänikon, Riedikon, Sulzbach und Wermatswil. Die Bauzonen von Uster umfassen 595 Hektar. Darin liegen 5'100 Grundstücke. Auf ihnen kommen Wohnzonen, Wohn- und Gewerbezonen sowie Zentrums- und Kernzonen vor.
Die amtliche Statistik weist für Uster 37'031 Einwohnerinnen und Einwohner aus (Stand 2025). Im Bestand der Gemeinde stehen 17'800 Wohnungen. Grundstücke mit Mehrfamilienhaus gibt es 1'100; aus solchen Häusern entsteht Stockwerkeigentum. Wer eine Wohnung verkaufen möchte, sollte zuerst wissen, in welchem Haus sie liegt und welche Unterlagen dazu bestehen.
Die Bautätigkeit in Uster lässt sich an den publizierten Baugesuchen ablesen: 140 in den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026. Wohnungen bewilligt oder im Bau waren es 640 (Stand 4. September 2026). Diese Zahlen beschreiben die Gemeinde als Ganzes. Für Ihre Wohnung zählen das Haus, in dem sie liegt, und die Unterlagen der Gemeinschaft. Die Zonenangaben tragen den Stand 14. Oktober 2026, die Gebäudedaten den Stand 4. September 2026.
Bei älteren Häusern lohnt sich ein Blick auf den Erneuerungsfonds und auf bereits ausgeführte Arbeiten. Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 560 Quadratmetern.
Rechtlich gut zu wissen
Was beim Verkauf einer Wohnung gilt.
Fonds und Beiträge
Der Erneuerungsfonds gehört der Gemeinschaft; Ihr Anteil wird beim Verkauf nicht ausbezahlt. Offene Beiträge regelt der Kaufvertrag.
Art. 712l ZGB
Vermietete Wohnung
Ist die Wohnung vermietet, geht der Mietvertrag auf den Käufer über. Der Verkauf allein beendet ihn nicht; nur bei dringendem Eigenbedarf kann der Käufer mit der gesetzlichen Frist kündigen.
Art. 261 OR
Ersatzkauf: Steuer aufgeschoben
Wer die dauernd und ausschliesslich selbst bewohnte Wohnung verkauft und den Erlös innert angemessener Frist in ein gleich genutztes Ersatzobjekt in der Schweiz steckt, kann die Grundstückgewinnsteuer aufschieben lassen; fällig wird sie beim späteren Verkauf.
Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG
Inserat, Mandat, Ankauf
Öffentlich, still oder direkt?
Ein Inserat sieht jeder: Nachbarn, Mieter, Bekannte, die Bank. Im Exklusivmandat erfährt nur ein kleiner Kreis geprüfter Käufer davon, beim Direktankauf niemand ausser uns und dem Notariat.
Makler mit InseratImmobilienmakler im ExklusivmandatDirektankauf durch uns
Wer davon erfährtalle: Nachbarn, Mieter, Bekannte, die Banknur geprüfte Käufer, nach unterzeichneter Vertraulichkeitnur wir und das Notariat
Der Preisim Wettbewerb von Besichtigungen und Gebotenaus Zone, Bestand und Reserve gerechnet und Ihnen offengelegtein fester Preis mit nachvollziehbarer Begründung
Die Zeitoft Monatewenige, gezielt ausgewählte Gesprächeein Angebot meist innert weniger Tage
Die KostenWerbung, Fotos und ein HonorarHonorar nur bei erfolgreichem Verkaufkein Honorar
Die Sicherheitscheitert die Finanzierung, beginnt die Suche neuFinanzierungsnachweis vor jedem Dossiereigene Mittel, ohne Finanzierungsvorbehalt
Exklusiv heisst: Während der Laufzeit vermittelt nur ein Partner. So erscheint Ihr Objekt nirgends doppelt, und niemand verhandelt ohne Ihr Wissen. Wir sind Immobilienmakler, nur ohne Inserat: was ein Immobilienmakler bei uns für Sie tut.
Das Dossier
Die Unterlagen, die Käufer sehen wollen.
Ein vollständiges Dossier verkürzt den Verkauf und schützt vor Nachverhandlungen. Wir stellen es zusammen und beschaffen, was fehlt.
Zuerst rechnen wir: was im Haus steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was die Wohnung wert ist. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original. Das ist eine Rechnung und keine Schätzung.
Danach wählen Sie einen von zwei Wegen. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt: ein Preis, eine Zusage, ein Notartermin. Beim Exklusivmandat ohne Inserat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer. Das Honorar fällt erst bei Erfolg an. Sie erhalten einen eigenen geschützten Zugang und geben jede Besichtigung und jedes Angebot frei. Am Ende steht die Beurkundung beim Notar.
- Grundbuchauszug, Begründungsakt und Reglement
- Aufteilungsplan und Grundrisse
- Versammlungsprotokolle der letzten Jahre
- Erneuerungsfonds mit Stand und geplanten Sanierungen
- Nebenkostenabrechnung, bei Vermietung der Mietvertrag
Exklusivmandat
Ein Partner, ein Preis, kein Inserat.
«Wir prüfen Ihr Grundstück so genau, als müssten wir es selbst bezahlen. Danach sprechen wir still die wenigen Käufer an, für die es passt, und begleiten Sie bis zur Unterschrift beim Notariat. Den Stand kennen Sie jederzeit.»
Der Ablauf
Von der Adresse bis zum Notar.
Drei Entscheide liegen bei Ihnen: welcher Weg, welche Besichtigung, welches Angebot. Den Rest erledigen wir.
- 01 · Die AdresseSie geben uns die Adresse, wir öffnen Grundstück, Zone und Gebäude.
- 02 · Die RechnungIn zwei Arbeitstagen zeigen wir, was steht, was erlaubt wäre und was daraus für den Preis folgt.
- 03 · Das GesprächPersönlich bei Ihnen, bei uns oder am Telefon. Zahlen nie per E-Mail.
- 04 · Der EntscheidDirektankauf durch uns oder Exklusivmandat mit Laufzeit 3, 6 oder 12 Monate.
- 05 · Die KäuferGeprüfte Käufer erhalten das Dossier erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit.
- 06 · Der NotarterminNotariat, Grundbuch, Übergabe. Wir bleiben bis zum Schluss an Ihrer Seite.
Uster
Was Sie in Uster wissen sollten.
Bei einer Eigentumswohnung zählt zuerst die Lage im Haus: Stockwerk, Ausrichtung, Aussicht und Nebenräume. Dazu kommen der Zustand der Wohnung und des Gebäudes. Beim Stockwerkeigentum ist der Erneuerungsfonds wichtig, weil er zeigt, wie die Gemeinschaft grössere Arbeiten am Haus finanziert. Auch die Gemeinschaft selbst gehört zur Beurteilung: Reglement, Protokolle und Beschlüsse der Versammlungen geben Auskunft.
Stockwerkeigentum wird im Grundbuch eingetragen; begründet werden kann es schon vor dem Bau, auf Grundlage des Aufteilungsplans (Art. 712a ff. ZGB). Verkauft wird die Wohnung mit öffentlicher Beurkundung (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB). Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch. Zuständig ist das Grundbuchamt Uster.
Ist die Wohnung vermietet, gehen Mietverhältnisse beim Verkauf auf den Käufer über (Art. 261 OR); die Mieter müssen nicht ausziehen. Wir besprechen Ihre Lage ruhig und ohne Zeitdruck.
Im Kanton Zürich erhebt die politische Gemeinde, in der das Grundstück liegt, die Grundstückgewinnsteuer; bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Wer sein selbst bewohntes Haus oder seine Wohnung verkauft und innert angemessener Frist in der Schweiz wieder selbst bewohntes Eigentum erwirbt, kann die Steuer aufschieben lassen (Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG). Der Kanton erhebt keine Handänderungssteuer. Mehr dazu finden Sie unter Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich.
Häufige Fragen
Wohnung verkaufen in Uster: Ihre Fragen.
Wie viele Wohnungen und Mehrfamilienhäuser gibt es in Uster?
Die amtliche Statistik zählt in Uster 17'800 Wohnungen im Bestand. Grundstücke mit Mehrfamilienhaus gibt es 1'100. Die Leerwohnungsziffer liegt bei 1,41 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026) und gibt den Anteil der leer stehenden Wohnungen am Bestand an. Für Ihre Wohnung bedeutet das noch keinen Wert, den bestimmen Lage im Haus, Zustand und Erneuerungsfonds.
Wie viel wird in Uster gebaut?
In den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 wurden 140 Baugesuche publiziert. Wohnungen bewilligt oder im Bau waren es 640 (Stand 4. September 2026). Diese Zahlen gelten für die ganze Gemeinde. Was das für Ihre Wohnung heisst, klären wir im Gespräch anhand der amtlichen Unterlagen des Hauses.
Lohnt sich eine neue Küche vor dem Verkauf?
Manchmal. Eine veraltete Küche oder ein altes Bad drücken den Preis, aber viele Käufer möchten selbst wählen. Wir rechnen, was eine Erneuerung kostet und was sie am Preis bringt, und sagen Ihnen offen, ob sich der Aufwand lohnt oder ob Sie besser im heutigen Zustand verkaufen.
Was passiert mit der Hypothek?
Sie wird beim Verkauf aus dem Kaufpreis abgelöst. Läuft eine Festhypothek noch, verlangt die Bank bei vorzeitiger Auflösung meist eine Entschädigung. Wir legen den Termin wenn möglich so, dass sie klein bleibt, oder der Käufer übernimmt die Hypothek, wenn die Bank zustimmt.
Kann ich eine vermietete Wohnung verkaufen?
Ja. Der Mietvertrag geht auf den Käufer über (Art. 261 OR); kündigen kann er vorzeitig nur bei dringendem Eigenbedarf. Käufer sind dann oft Anlegerinnen und Anleger, die auf den Mietertrag schauen. Wir informieren die Mieter erst, wenn Sie es möchten, und stimmen Besichtigungen mit ihnen ab.
Müssen alle Erben dem Verkauf zustimmen?
Ja, solange die Erbengemeinschaft besteht, entscheiden die Erben gemeinsam (Art. 602 ZGB). Ist eine Einigung nicht möglich, kann jede Person die Teilung verlangen, notfalls beim Gericht (Art. 604 ZGB). Oft hilft schon eine Zahl, der alle vertrauen. Wir rechnen sie für die ganze Gemeinschaft gleich.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · massgebend sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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