Vergleich
Preise ähnlicher Liegenschaften in der Region: aussagekräftig bei Wohnungen und Häusern, kaum bei Bauland.
Uster · Kanton Zürich
Immobilie bewerten in Uster
Uster liegt im Bezirk Uster. Yaacoubi Immobilien AG bewertet Grundstücke, Häuser und Wohnungen in Uster als Bandbreite mit Rechenweg: Zone, Masse, Grösse und Lage werden gerechnet und belegt. Die erste Einschätzung im persönlichen Gespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
5'100Bauzonen-Grundstücke
560 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
1,41 %Leerwohnungsziffer
112 %Steuerfuss · 2026
40 %Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 1960
37'031Einwohner · 2025
- Kostenlose Bewertung
- Diskret, unverbindlich
- Persönlich erklärt
- Boden und Gebäude
- Vier Wege zum Wert
- Bandbreite statt Bauchgefühl
Nur für Eigentümer
Kostenlose Bewertung anfragen.
Zahlen zu einer Parzelle gehören der Eigentümerschaft. Deshalb bewerten wir nur für sie.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Ein Ehepaar verkauft nach fünfzig Jahren sein Haus. Zu sehen ist, wie wir zuerst das Grundstück prüfen, dann einen begründeten Vorschlag machen und den Verkauf bis zum Notar begleiten, in Uster wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Vier Wege zum Wert
Vier Methoden, eine Bandbreite.
Wir verwenden den Weg, der zu Ihrer Liegenschaft passt, oft mehrere zur Kontrolle, und zeigen, wie die Zahl entsteht. Das Ergebnis ist eine nachvollziehbare Bandbreite.
Ertrag
Der nachhaltige Mietertrag, kapitalisiert mit einem marktüblichen Satz: die Sprache der Investoren bei Renditeliegenschaften.
Substanz
Wert des Landes und Zeitwert der Gebäude: eine Kontrolle, vor allem bei selbst bewohnten Häusern.
Entwicklung
Was zulässig wäre, abzüglich Bau- und Nebenkosten: So rechnen Projektentwickler. Bei Grundstücken mit Reserve oft die entscheidende Zahl.
Wir liefern eine Entscheidungsgrundlage. Wo eine anerkannte Schätzung verlangt ist, etwa von einem Gericht, einer Behörde oder einer Bank, ersetzt sie diese nicht.
Ausgangslage in Uster
Immobilie bewerten in Uster.
Von den 10 Gemeinden im Bezirk Uster ist Uster nach der Einwohnerzahl die grösste Gemeinde.
Am häufigsten sind in Uster Grundstücke, deren ältestes Gebäude aus der Zeit von 1981 bis 2000 stammt, danach solche mit ältestem Gebäude aus der Zeit vor 1919.
Der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke in Uster ist eben, mit unter 10 % Neigung.
Mit seinem Steuerfuss liegt Uster im oberen Bereich der Spanne, die im Kanton Zürich von 71 bis 128 % reicht.
Der Anteil der Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude entspricht in Uster etwa dem im ganzen Kanton Zürich.
In Uster liegen rund 5'100 Grundstücke in den Bauzonen, die Bauzonen umfassen 595 Hektar (Stand 14. Oktober 2026). Die mittlere Grösse dieser Grundstücke liegt bei 560 Quadratmetern. Ein Viertel der Grundstücke ist kleiner als 320 Quadratmeter, ein Viertel grösser als 1'000 Quadratmeter. Diese Spanne zeigt, warum eine Bewertung immer vom einzelnen Grundstück ausgeht.
Uster · Kanton ZürichImmobilie bewerten
Einwohnerinnen und Einwohner37'031amtlichamtliche Statistik, Ende 2025
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+4,8 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Leerwohnungsziffer1,41 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Steuerfuss der Gemeinde112 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte560 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196040 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand17'800hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau640hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
ÖV-Güteklasse, überwiegendChergeleitetGüteklassen A bis D, A ist die beste Erschliessung
- amtlichamtliche Statistik und amtliche Register, unverändert, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt, gerundet, nur Gruppen ab 20 Grundstücken
Was Sie erhalten
Drei Antworten, im Gespräch, nie per E-Mail.
Nutzungsreserve
Was auf Ihrem Grundstück noch gebaut werden dürfte: Fläche, Geschosse, Wohnungen.
Wert
Was Ihr Grundstück und Ihre Liegenschaft tragen, hergeleitet, nicht geschätzt.
Empfehlung
Halten, entwickeln oder verkaufen, ehrlich und ohne Verpflichtung.
Uster im Profil
Was Uster ausmacht.
Uster liegt im Bezirk Uster, östlich von Zürich aus, in einer Distanz von 14 Kilometern zur Stadt. Zur Gemeinde Uster gehören die Ortschaften Uster, Freudwil, Nänikon, Riedikon, Sulzbach und Wermatswil. Auch das zuständige Grundbuchamt Uster hat seinen Sitz in Uster.
In Uster leben 37'031 Einwohnerinnen und Einwohner (Stand 2025). Der Wohnungsbestand in Uster umfasst rund 17'800 Wohnungen. In den Bauzonen liegen rund 5'100 Grundstücke, darunter rund 1'100 mit einem Mehrfamilienhaus. Für Eigentümer heisst das: Eine Bewertung in Uster stützt sich auf einen Bestand mit unterschiedlichen Gebäuden, Grundstücksgrössen und Zonen. Deshalb rechnen wir jede Liegenschaft einzeln und vergleichen sie nicht pauschal mit der Nachbarschaft.
Diese Zahlen stammen aus der amtlichen Statistik und den amtlichen Gebäudedaten (Stand 4. September 2026). Sie ordnen ein, was in Uster steht, und ersetzen nicht die Rechnung für Ihr Grundstück. Der Stand der Gemeindestatistik ist 1. Juni 2026. Eine Leerwohnungsziffer von 1,41 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026) gibt an, welcher Anteil des Wohnungsbestands am Stichtag leer stand. Als mittlere Netto-Miete im Kanton weist die amtliche Statistik 21,3 Franken je Quadratmeter und Monat aus (Stand 2024). Diese Angabe gilt für den Kanton, nicht für einzelne Wohnungen in Uster. Der Steuerfuss der Gemeinde beträgt 112 % der einfachen Staatssteuer (Stand 2026).
Der Ablauf
Von der Adresse zur Bandbreite.
So kommen Sie zu einer Zahl, die Sie verstehen.
- 01 · AnfrageSie geben uns die Adresse; die übrigen Grundlagen beschaffen wir.
- 02 · BandbreiteIn zwei Arbeitstagen: Boden, Gebäude und Reserve, gerechnet auf den Wegen, die zu Ihrer Liegenschaft passen.
- 03 · BesprechungWir zeigen jede Zeile der Rechnung, persönlich und nie per E-Mail. Was Sie daraus machen, entscheiden Sie.
Wert
Was den Wert in Uster bestimmt.
Wie alt die Gebäude sind, wie gross die Grundstücke und wie steil das Gelände: Damit rechnen Käufer in Uster. Gezählt aus den amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, nur für Gruppen ab 20 Grundstücken.
Was eine Immobilie in Uster wert sein kann, zeigen mehrere Merkmale zusammen. Die Grösse der Grundstücke streut, wie die Quartile oben zeigen. Zur Hanglage: 70 Prozent der Bauzonen-Grundstücke sind eben, 25 Prozent liegen am Hang und 4 Prozent in steiler Hanglage. Wir lesen diese Anteile als Einordnung, nicht als Preis, und rechnen für Ihr Grundstück den eigenen Fall.
Gebäude nach Bauperiode
vor 1919
19 %
1919 bis 1945
9 %
1946 bis 1960
12 %
1961 bis 1980
19 %
1981 bis 2000
25 %
2001 bis 2010
11 %
ab 2011
5 %
Grundstücke nach dem Baujahr ihres ältesten Gebäudes, hergeleitet aus den amtlichen Gebäudedaten.
Grösse der Grundstücke in der Bauzone
320 m²Mitte 560 m²1'000 m²
Die mittlere Hälfte der Bauzonen-Grundstücke liegt in diesem Band; je ein Viertel ist kleiner bzw. grösser. Gerundet, hergeleitet aus den amtlichen Plänen.
Gelände
eben, unter 10 % Neigung
70 %
Hanglage, 10 bis 25 %
25 %
steiler Hang, über 25 %
4 %
Bauzonen-Grundstücke nach mittlerer Neigung. Hanglage bringt Terrassen und Aussicht, aber auch Mehrkosten.
Rechnen Sie selbst
Die Reserve als Richtwert.
Zulässige anrechenbare Geschossfläche = Grundstücksfläche × Ausnützungsziffer. Rein rechnerisch ist der Teil davon, der heute nicht gebaut ist, die Reserve.
Ein Richtwert, mehr nicht: Ihre Zone, Baulinien, Abstände und Sonderregeln fehlen darin. Den belegten Wert rechnen wir für Ihr Grundstück.
Rechtlich gut zu wissen
Wofür ein belegter Wert zählt.
Erbteilung
Übernimmt jemand aus der Erbengemeinschaft die Liegenschaft, wird sie zu ihrem Wert im Zeitpunkt der Teilung angerechnet. Eine nachvollziehbare Bewertung ist die gemeinsame Grundlage.
Art. 617 ZGB
Gewinn statt Preis
Besteuert wird beim Verkauf der Gewinn, also der Erlös abzüglich Erwerbspreis und wertvermehrender Investitionen. Mit dem Wert ist auch der Nettoerlös absehbar.
§§ 219 bis 221 StG ZH · Art. 12 Abs. 1 StHG
Ersatzwert bei langem Besitz
Bei einem Erwerb vor mehr als 20 Jahren zählt auf Wunsch der Wert vor 20 Jahren statt des damaligen Preises. Diesen Wert muss man belegen können.
§ 220 Abs. 2 StG ZH
Steuer- und Rechtsfragen klären Steueramt, Notariat oder Anwalt; eine anerkannte Schätzung ersetzt unsere Bewertung nicht.
Lage
Jede Strasse hat ihre eigene Rechnung.
Wir rechnen mit der Bau- und Zonenordnung von Uster, dem Leerstand der Gemeinde und den Mieten der Region, nicht mit Durchschnitten aus dem Internet. Das Ergebnis ist eine Bandbreite, die wir Ihnen im Gespräch erklären.
Was einfliesst
Acht Grundlagen, jede belegt.
Hinter jeder Zahl steht ein amtliches Original mit Datum oder eine offen ausgewiesene Herleitung.
Am Anfang steht die Adresse. In der Grundstückprüfung für Ihr Grundstück erscheint es sofort im Luftbild und im Katasterplan, kostenlos und vertraulich. Danach folgt das persönliche Gespräch, in dem wir mit Fakten kommen und nie per E-Mail. Wir rechnen, was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was es wert sein kann. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original.
Das Ergebnis ist eine Bandbreite mit Rechenweg, kein einzelner Preis. Wenn Sie verkaufen möchten, gibt es zwei Wege: den Direktankauf durch uns oder das Exklusivmandat, eine stille Vermittlung ohne Inserat. Die Methode, mit der wir jede Parzelle rechnen, ist offen beschrieben. Mit einem Mandat erhalten Sie einen geschützten Zugang zu Stand, Unterlagen und Freigaben.
- Grundstücksfläche und Grenzen
- Zone und Bauvorschriften, je mit Artikel
- Baufeld mit Abständen, Baulinien, Gewässer und Wald
- Gebäude mit Baujahr, Geschossen und Flächen
- Zustand und Erneuerungsbedarf
- Einträge im Grundbuch: Rechte und Lasten
- Lärm, Naturgefahren, Schutz und belastete Standorte
- Mietniveau, Leerstand und Nachfrage in Uster
Exklusivmandat
Wir begleiten Ihren Verkauf, exklusiv.
«Wir rechnen Ihr Grundstück, als würden wir es selbst kaufen. Dann bringen wir es still zu den wenigen Käufern, die genau danach suchen, und begleiten Sie bis zum Notar. Ohne Inserat, mit einem Preis, den Sie verstehen.»
Uster
Was Sie in Uster wissen sollten.
Der Wert einer Immobilie in Uster hängt zuerst von der Zone und den amtlich festgelegten Massen ab. Die Gemeinde kennt Wohnzonen, Wohn- und Gewerbezonen, Zentrums- und Kernzonen, Arbeitszonen und eine Zone für öffentliche Bauten. Bei der Dorf- und der Kernzone sind es die Vollgeschosse. Die Seite zeigt die Zonen mit ihren Massen als Liste.
Dazu kommen die Grundstücksgrösse, die Bauperiode des Gebäudes, die Hanglage und die Lage im Ort. Wer ein Haus bewerten lassen möchte, will oft wissen, was ein Ersatzneubau oder ein Umbau zulassen würde. Dazu gibt es unseren Beitrag zu Ersatzneubau und Verdichtung in Uster. Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte, Vorkaufsrechte und Anmerkungen stehen im Grundbuch (Art. 958 ff. und 962 ZGB) und gehören zur Prüfung.
Anlässe sind meist persönlich: eine Erbschaft, die Pensionierung, eine Trennung, ein Haus, das zu gross geworden ist, oder eine auslaufende Hypothek. Unsere Einschätzung ist eine nachvollziehbare Bandbreite mit Rechenweg, die Ihnen eine Grundlage für Ihre Entscheidung gibt.
Für Immobilien in Uster gelten das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Im Kanton Zürich gibt es im Baubewilligungsverfahren kein Einspracheverfahren (§ 315 Abs. 3 PBG). Zuständig ist das Grundbuchamt Uster. Allgemeines zum Verkauf finden Sie auf der Kantonsseite zum Verkauf im Kanton Zürich.
Häufige Fragen
Immobilie bewerten in Uster: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke in Uster liegen in den Bauzonen?
In Uster liegen rund 5'100 Grundstücke in den Bauzonen, die zusammen 595 Hektar umfassen (Stand 14. Oktober 2026). Rund 750 davon tragen kein Gebäude; diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Für Ihre Bewertung zählt jedoch das einzelne Grundstück mit seiner Zone, Grösse und Lage, nicht der Durchschnitt.
Wie viel wird in Uster gebaut?
In den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 wurden rund 140 Baugesuche publiziert. Zudem sind rund 640 Wohnungen bewilligt oder im Bau (Stand 4. September 2026). Die Zahlen zeigen die Bautätigkeit, nicht den Wert Ihrer Liegenschaft. Wir bewerten diese einzeln und mit Rechenweg, damit Sie die Bandbreite nachvollziehen können.
Warum rechnen Sie den Boden mit?
Weil er oft den grössten Teil des Werts ausmacht. Erlaubt die Zone mehr, als heute steht, ist das Grundstück für Käufer mehr wert als das Haus allein. Diese Reserve rechnen wir nach der Bau- und Zonenordnung Ihrer Gemeinde und zeigen sie Ihnen offen.
Kann ich ein Grundstück auch mit Haus verkaufen?
Ja. Viele Grundstücke in einer Bauzone tragen ein älteres Haus, und der Boden ist mehr wert als das Gebäude. Wir rechnen beides: was das Haus heute bringt und was ein Neubau auf dem Grundstück erlauben würde. Daraus ergibt sich, ob Sie als Haus oder als Bauland verkaufen.
Wer darf eine Bewertung anfragen?
Eigentümerinnen und Eigentümer und Personen mit ihrer Vollmacht. Zahlen zu einer Parzelle gehören der Eigentümerschaft, deshalb bewerten wir keine fremden Grundstücke. Wer ein Grundstück sucht, hinterlegt ein Suchmandat; passende Objekte melden wir dann einzeln nach unterzeichneter Vertraulichkeit, mit allen amtlichen Unterlagen.
Wer erfährt von meinem Verkauf?
Nur wer es nach Ihrer Freigabe erfahren soll. Kein Inserat, kein Schild, kein Portal. Geprüfte Käufer erhalten das Dossier erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit. Nachbarn, Mieter und Bekannte erfahren nichts, was Sie nicht wollen, auch dann nicht, wenn der Verkauf am Ende nicht zustande kommt.
Weiter in Uster
Weitere Themen in Uster.
Gewerbeliegenschaft verkaufen
Gewerbeliegenschaft verkaufen in Uster
Hallen, Werkhöfe und Areale: Zone, Baumasse und Altlasten vor dem Preis geklärt.
Mehr erfahren →
Bauernhof verkaufen
Bauernhof und Landwirtschaftsland verkaufen in Uster
Hof und Bauernhaus: Bauzone oder Landwirtschaftszone bestimmt den Weg.
Mehr erfahren →
Bauerwartungsland
Bauerwartungsland und Einzonung in Uster
Land am Siedlungsrand: was eine Einzonung bedeuten würde und was sie kostet.
Mehr erfahren →
Geerbte Liegenschaft
Geerbte Liegenschaft in Uster verkaufen
Für Erbengemeinschaften: dieselbe Zahl und derselbe Rechenweg für alle.
Mehr erfahren →
Land gegen Wohnung
Land gegen Wohnung in Uster
Ihr Grundstück gegen eine neue Wohnung im Neubau, am selben Ort.
Mehr erfahren →
Ersatzneubau und Verdichtung
Ersatzneubau und Verdichtung in Uster
Abbrechen und neu bauen, aufstocken oder erweitern: wann sich ein Ersatzneubau lohnt und was die Bauordnung erlaubt.
Mehr erfahren →Weiter im Kanton ZürichImmobilien in UsterGrundstück verkaufen im Kanton ZürichGrundstückgewinnsteuer im Kanton ZürichVerkaufen im Exklusivmandat
Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · massgebend sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
Sie besitzen Land oder eine Immobilie in Uster?
Ein Anruf, eine Fachperson, ein klarer nächster Schritt.