Siedlungsgebiet im Richtplan
Als Siedlungsgebiet gilt Land, das bereits weitgehend überbaut ist oder voraussichtlich innert 20 bis 25 Jahren benötigt wird und erschlossen werden kann.
§ 21 PBG
Uster · Kanton Zürich
Bauerwartungsland und Einzonung in Uster
Uster liegt im Bezirk Uster, und Yaacoubi Immobilien AG begleitet dort Eigentümer beim Verkauf von Bauerwartungsland. Wir prüfen, was amtlich gilt, und machen kein Versprechen zur Einzonung. Bis zum Entscheid von Richtplan, Gemeinde und Kanton bleibt ein solches Grundstück Nichtbauland.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
220Grundstücke in Reservezonen oder vor einer Einzonung
595 haBauzonen
37'031Einwohner · 2025
640Wohnungen bewilligt oder im Bau
112 %Steuerfuss · 2026
CÖV-Güteklasse, überwiegend
- Reservezone und Siedlungsgebiet
- Kein Versprechen ohne Planung
- Gerechnet, nicht geschätzt
- Diskret, ohne Inserat
- Mehrwertausgleich gerechnet
- Einzonung erklärt
Bauerwartungsland
Wo steht Ihr Land?
Für den Anfang reichen die Adresse und Ihre Kontaktangaben. Wir prüfen Richtplan und Zonenplan und besprechen das Ergebnis persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Fünfzig Jahre hat ein Ehepaar in seinem Haus gelebt. Der Film zeigt, wie wir ein Grundstück prüfen, einen nachvollziehbaren Vorschlag machen und einen Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Uster wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Begriffe
Was Bauerwartungsland ist und was nicht.
Überprüfung nach acht Jahren
Eigentümer in einer Reservezone können frühestens acht Jahre nach der Festsetzung oder Revision des Zonenplans verlangen, dass die Grösse der Bauzonen überprüft wird.
§ 65 Abs. 4 PBG
Ausgangslage in Uster
Bauerwartungsland in Uster.
Uster liegt rund 14 km östlich von Zürich, in der Nähe von Greifensee, Seegräben und Volketswil.
Die Bevölkerung von Uster ist in den letzten fünf Jahren gewachsen.
Der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke in Uster ist eben, mit unter 10 % Neigung.
Uster umfasst sechs Ortschaften: Uster, Freudwil, Nänikon, Riedikon, Sulzbach und Wermatswil.
Ohne Gebäude ist in Uster etwa derselbe Teil der Bauzonen-Grundstücke wie im Mittel des Kantons Zürich.
Von den 10 Gemeinden im Bezirk Uster ist Uster nach der Einwohnerzahl die grösste Gemeinde.
In Uster zählt die amtliche Auswertung rund 220 Grundstücke in Reservezonen. Es sind Flächen ausserhalb der Bauzone, die als Kandidaten für eine Einzonung gelten. Daneben verzeichnet die Gemeinde rund 5'100 Grundstücke in Bauzonen (Stand 14. Oktober 2026). Die Zahl der Reservezonen-Grundstücke sagt nichts darüber, ob und wann ein einzelnes Grundstück eingezont wird. Sie zeigt nur, wie viele Parzellen in dieser Zonenart liegen. Die Einordnung Ihres Grundstücks klären wir im Gespräch anhand der amtlichen Unterlagen.
Uster · Kanton ZürichBauerwartungsland
Einwohnerinnen und Einwohner37'031amtlichamtliche Statistik, Ende 2025
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+4,8 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Fläche der Bauzonen595 hahergeleitetaus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
Bauzonen-Grundstücke5'100hergeleitetgerundet, Stand 14. Oktober 2026
Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude750hergeleitetgerundet, zählt auch laufende Ersatzneubauten, Stand 4. September 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau640hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Leerwohnungsziffer1,41 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Steuerfuss der Gemeinde112 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
- amtlichso übernommen, wie amtliche Statistik und Register sie publizieren, mit Stichtag
- hergeleitetaus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt und gerundet, nie für Gruppen unter 20 Grundstücken
Rechenbeispiel
Was eine Einzonung kostet.
Wird Land eingezont, steigt sein Wert. Einen Teil schöpft der Kanton ab: 20 Prozent des Mehrwerts, unter CHF 30'000 Mehrwert nichts (§§ 2 und 4 MAG, Art. 5 Abs. 1bis RPG). Fällig wird die Abgabe bei der Überbauung oder beim Verkauf; die bezahlte Abgabe mindert später die Grundstückgewinnsteuer.
Musterbeispiel · fiktive Parzelle
Wert als LandwirtschaftslandCHF 60'000
Wert nach der EinzonungCHF 1'260'000
MehrwertCHF 1'200'000
Abgabe 20 %CHF 240'000
Fälligbei Überbauung oder Verkauf
Fiktive Zahlen, Fläche rund 1'500 m². Den Mehrwert bemisst die Behörde; massgebend ist der Zeitpunkt, in dem die Einzonung in Kraft tritt.
Uster im Profil
Was Uster ausmacht.
Uster liegt im Bezirk Uster, östlich von Zürich aus, in einer Distanz von 14 Kilometern zur Stadt. Zur Gemeinde gehören die Ortschaften Uster, Freudwil, Nänikon, Riedikon, Sulzbach und Wermatswil. Die amtliche Statistik zählt 37'031 Einwohnerinnen und Einwohner (Stand 2025). Die Bevölkerung veränderte sich im Fünfjahresvergleich von 2020 bis 2025 um +4,8 Prozent. Der Wert zeigt, wie sich die Zahl der Einwohner in diesem Zeitraum verschoben hat, und ordnet die Gemeinde statistisch ein.
Die Bauzonen der Gemeinde umfassen 595 Hektar mit rund 5'100 Grundstücken (Stand 14. Oktober 2026). Davon sind rund 750 ohne Gebäude; diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Dazu kommen rund 220 Grundstücke in Reservezonen. Sie liegen ausserhalb der Bauzone und gelten als mögliche Kandidaten für eine Einzonung. Die Gemeinde kennt Wohnzonen, Wohn- und Gewerbezonen, Kernzonen und Zentrumszonen sowie Arbeitszonen. Für das Baugeschehen nennt die amtliche Statistik 640 Wohnungen, die bewilligt oder im Bau sind (Stand 4. September 2026). Die publizierten Baugesuche der letzten zwölf Monate belaufen sich auf 140 (Stand 30. Oktober 2026). Die Gebäudedaten tragen den Stand 4. September 2026. Für Ihr Grundstück rechnen wir mit amtlichen Originalen.
Offen gerechnet
Wir rechnen mit dem, was gilt.
Land am Siedlungsrand hat zwei Werte: den heutigen und den nach einer Einzonung. Welcher näher liegt, zeigen Richtplan, Zonenplan und laufende Revisionen in Uster. Wir rechnen beide offen; eine Einzonung versprechen wir nicht, darüber entscheiden Gemeinde und Kanton.
Am Anfang steht das persönliche Gespräch. Sie nennen uns die Adresse, in der Grundstückprüfung für Ihr Grundstück erscheint die Parzelle sofort im Luftbild und im Katasterplan, kostenlos und vertraulich. Danach rechnen wir: was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung festlegt und welche Zahlen sich amtlich belegen lassen. Gerechnet, nicht geschätzt.
Danach besprechen wir die zwei Wege. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt. Beim Exklusivmandat ohne Inserat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer; das Honorar fällt erst bei Erfolg an. Der Kauf wird beim Notar beurkundet (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB).
Das Verfahren
So wird Land eingezont.
- RichtplanEingezont werden kann nur im Siedlungsgebiet, das der kantonale Richtplan bezeichnet.
- Revision der Bau- und ZonenordnungDie Gemeinde passt Zonenplan und Bauordnung an; die Bevölkerung kann mitwirken.
- Festsetzung und GenehmigungNach der Festsetzung durch die Gemeinde genehmigt der Kanton; die Festsetzung kann mit Rekurs angefochten werden.
- MehrwertausgleichMit dem Inkrafttreten wird der Mehrwert bemessen, die Abgabe wird später fällig.
- Erschliessung und BauErst erschlossenes Land ist baureif.
Am Rand der Bauzone
Zwischen Feld und Quartier.
Zwischen Feld und Bauzone liegen oft viele Jahre Planung. Mit einem klaren Bild vom Planungsstand entscheiden Sie gelassen, ob Sie halten, mit einem Partner entwickeln oder verkaufen, und zu welchem Preis die Chance geteilt wird.
Zwei Wege
Verkaufen an uns oder über uns.
Diskreter Ankauf
Wir kaufen selbst.
Mit eigenen Mitteln, ohne Finanzierungsvorbehalt. Ein begründeter Preis, eine Zusage, ein Notartermin, auch in Uster.
- im heutigen Zustand
- Erbengemeinschaften willkommen
- Angebot in der Regel innert Tagen
Diskrete Vermittlung
Breiter und still.
Wir sprechen ausgewählte Käufer aus unserem Kreis an, Off Market, ohne Inserat und erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit.
- ein Ansprechpartner
- Preis offen hergeleitet
- Honorar nur bei Erfolg
Exklusivmandat
Ein Partner, ein Preis, kein Inserat.
«Wir prüfen Ihr Grundstück so genau, als müssten wir es selbst bezahlen. Danach sprechen wir still die wenigen Käufer an, für die es passt, und begleiten Sie bis zur Unterschrift beim Notariat. Den Stand kennen Sie jederzeit.»
Uster
Was Sie in Uster wissen sollten.
Bauerwartungsland ist Land, für das eine Einzonung denkbar ist, aber nicht beschlossen. Bis dahin bleibt es Nichtbauland. Ausserhalb der Bauzone gelten enge Regeln für Bauten und Umnutzungen (Art. 24 ff. RPG). Ob und wann eine Einzonung kommt, entscheiden Richtplan, Gemeinde und Kanton. Wir geben dazu kein Versprechen ab, weder zur Einzonung noch zum Zeitpunkt.
Was den Wert eines solchen Grundstücks bestimmt, ist deshalb eine Frage der Unterlagen. Wir schauen, in welcher Zone es heute liegt, was der Richtplan vorsieht und wie das Land erschlossen ist. In Uster liegt die ÖV-Güteklasse überwiegend bei C, wobei A die sehr gute und D die geringe Erschliessung beschreibt.
Eigentümerinnen und Eigentümer stehen bei diesem Thema oft vor einer offenen Frage: Warten sie auf einen möglichen Planungsentscheid, oder verkaufen sie das Land in seinem heutigen Zustand? Bei einer Einzonung fällt ein Mehrwertausgleich an. Mehr dazu lesen Sie beim Mehrwertausgleich im Kanton Zürich.
Im Kanton Zürich erhebt der Kanton eine Mehrwertabgabe, wenn Land eingezont wird (§§ 2 und 4 MAG, Art. 5 RPG). Als Mehrwert gilt die Differenz zwischen dem Wert des Grundstücks ohne und mit der Planungsmassnahme (§ 3 MAG). Die Abgabe wird mit der Baufreigabe fällig oder, wenn das Grundstück vorher verkauft wird, mit dem Übergang des Eigentums (§ 10 MAG). Einzelheiten finden Sie auf der Seite Mehrwertausgleich bei Einzonungen.
Häufige Fragen
Bauerwartungsland in Uster: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke in Uster liegen in Reservezonen?
Die amtliche Auswertung zählt rund 220 Grundstücke in Reservezonen. Das sind Flächen ausserhalb der Bauzone, die als Kandidaten für eine Einzonung gelten. Im Vergleich dazu liegen rund 5'100 Grundstücke in Bauzonen (Stand 14. Oktober 2026). Ob ein Grundstück eingezont wird, sagt die Zahl nicht; das entscheiden Richtplan, Gemeinde und Kanton.
Wie gross sind die Bauzonen in Uster, und was heisst das für Land davor?
Die Bauzonen umfassen 595 Hektar (Stand 14. Oktober 2026). Davon sind rund 750 Grundstücke ohne Gebäude; die Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Land in Reservezonen liegt ausserhalb dieser Fläche und bleibt Nichtbauland, bis über eine Einzonung entschieden ist. Wir prüfen mit Ihnen, was für Ihr Grundstück amtlich belegt ist.
Wird mein Land eingezont?
Das kann niemand versprechen. Eingezont wird nur im Siedlungsgebiet des kantonalen Richtplans und nur so viel, wie die Gemeinde für 15 Jahre nachweislich braucht (Art. 15 RPG). Wir zeigen Ihnen, wo Ihr Land heute steht und welche Schritte bis zu einer Einzonung nötig wären.
Was passiert mit der Hypothek?
Sie wird beim Verkauf aus dem Kaufpreis abgelöst. Läuft eine Festhypothek noch, verlangt die Bank bei vorzeitiger Auflösung meist eine Entschädigung. Wir legen den Termin wenn möglich so, dass sie klein bleibt, oder der Käufer übernimmt die Hypothek, wenn die Bank zustimmt.
Soll ich verkaufen oder warten?
Das hängt von Ihrem Zeitplan ab. Wer wartet, trägt das Risiko, dass nicht oder später eingezont wird. Wer verkauft, kann mit dem Käufer vereinbaren, dass ein Teil des Preises erst mit der Einzonung bezahlt wird. Wir rechnen beide Wege und sagen Ihnen offen, was wir empfehlen.
Braucht es einen Notar?
Ja. Ein Grundstückkauf ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird (Art. 216 OR); Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch. Im Kanton Zürich beurkunden die staatlichen Notariate. Den Termin bereiten wir mit dem Notariat vor und begleiten Sie bis zur Unterschrift.
Weiter in Uster
Weitere Themen in Uster.
Wohnung verkaufen
Wohnung verkaufen in Uster
Ihre Wohnung an geprüfte Käufer, mit Unterlagen, die keine Fragen offen lassen.
Mehr erfahren →
Geerbte Liegenschaft
Geerbte Liegenschaft in Uster verkaufen
Für Erbengemeinschaften: dieselbe Zahl und derselbe Rechenweg für alle.
Mehr erfahren →
Land gegen Wohnung
Land gegen Wohnung in Uster
Grundstück abgeben und dafür eine neue Wohnung im Neubau erhalten: wie der Tausch funktioniert und was dabei zählt.
Mehr erfahren →
Was darf ich bauen?
Was darf ich in Uster bauen?
Vom Zonenplan zum Baufeld: was auf einem Grundstück Platz hat.
Mehr erfahren →
Ersatzneubau und Verdichtung
Ersatzneubau und Verdichtung in Uster
Wenn das Grundstück mehr erlaubt, als heute steht: Ersatzneubau geprüft.
Mehr erfahren →
Off Market verkaufen
Immobilie Off Market verkaufen in Uster
Verkaufen ohne Schild und ohne Portal, an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer.
Mehr erfahren →Weiter im Kanton ZürichImmobilien in UsterGrundstück verkaufen im Kanton ZürichGrundstückgewinnsteuer im Kanton ZürichVerkaufen im Exklusivmandat
Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · verbindlich sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
Sie besitzen Land oder eine Immobilie in Uster?
Sie erreichen eine Fachperson und erhalten einen klaren nächsten Schritt.