Was darf ich in Uster bauen?

Uster im Profil

Was Uster ausmacht.

Uster liegt im Bezirk Uster, östlich von Zürich aus und rund 14 Kilometer von der Stadt Zürich entfernt. Zur Gemeinde gehören die Ortschaften Uster, Freudwil, Nänikon, Riedikon, Sulzbach und Wermatswil. Im Jahr 2025 zählte die amtliche Statistik 37'031 Einwohnerinnen und Einwohner. Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +4,8 Prozent. Diese Zahlen zeigen, wie gross die Gemeinde ist, in der Sie über eine Bebauung nachdenken.

Für die Frage, was gebaut werden darf, zählt zuerst der Bestand. Die Bauzonen umfassen 595 Hektar mit 5'100 Grundstücken. Davon tragen 750 kein Gebäude; diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Auf 1'100 Grundstücken steht ein Mehrfamilienhaus. Der Anteil der Grundstücke mit Gebäuden aus der Zeit vor 1960 beträgt 40 Prozent. Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 560 Quadratmetern. Bis zum Stand 30. Oktober 2026 wurden in zwölf Monaten rund 140 Baugesuche publiziert. Das Bild ist bei jedem Grundstück ein eigenes, darum rechnen wir nach, statt zu vermuten.

Das Verfahren

Vom Projekt zur Bewilligung.

Bewilligungspflichtig sind Neubauten, Umbauten, baurechtlich bedeutsame Nutzungsänderungen und in Kernzonen auch Abbrüche (§ 309 PBG).

Uster

Was Sie in Uster wissen sollten.

Wie viel Sie in Uster bauen dürfen, hängt von der Zone ab. Die Bau- und Zonenordnung legt je Zone fest, welche Masse gelten, zum Beispiel Ausnützung, Baumasse und Vollgeschosse. Die Ausnützungsziffer setzt die anrechenbare Geschossfläche ins Verhältnis zur Grundstücksfläche. Eine Baumassenziffer bezieht sich auf das Volumen des Gebäudes über dem Terrain. Sie kommt in Uster bei Arbeitszonen vor.

Steht in der Ordnung bei einem Mass «keine Vorgabe», legt die Gemeinde dieses Mass für die Zone nicht fest. Das bedeutet nicht, dass alles erlaubt ist. Andere Regeln, etwa Abstände, Lärm oder das Grundbuch, wirken weiterhin. Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte, Vorkaufsrechte und Anmerkungen stehen im Grundbuch (Art. 958 ff. und 962 ZGB). Jede Zone hat zudem eine Lärm-Empfindlichkeitsstufe (Art. 43 LSV).

Wer erbt, in Pension geht oder ein Haus abgeben will, kann sich zuerst fragen, was auf dem Grundstück möglich wäre. Auch die Lage spielt eine Rolle: Die Bauzonen-Grundstücke liegen zu 70 Prozent in ebener Lage, zu 25 Prozent am Hang und zu 4 Prozent in steiler Hanglage. Die ÖV-Güteklasse ist überwiegend C.

Im Kanton Zürich gelten das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Im Baubewilligungsverfahren gibt es kein Einspracheverfahren (§ 315 Abs. 3 PBG). Wer Ansprüche wahren will, verlangt innert der gesetzlichen Frist nach der Bekanntmachung den baurechtlichen Entscheid (§ 315 Abs. 1 PBG). Wer das versäumt, verliert das Rekursrecht (§ 316 Abs. 1 PBG). Mehr dazu lesen Sie unter Was im Kanton Zürich gebaut werden darf.

Am Anfang steht ein Gespräch, in dem wir Ihre Lage und Ihre Fragen aufnehmen. Danach rechnen wir: was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was das Grundstück wert ist. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original. So rechnen wir, wie es unsere Methode für jede Parzelle beschreibt.

Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich. Wir kommen mit Fakten, im Gespräch, nie per E-Mail. Wollen Sie verkaufen, gibt es zwei Wege: den Direktankauf durch uns oder ein Exklusivmandat ohne Inserat. Bei einem Mandat erhalten Sie einen geschützten Zugang, und jede Besichtigung und jedes Angebot geben Sie selbst frei. Beim Notar endet der Weg mit der Beurkundung.

Häufige Fragen

Was darf ich bauen in Uster: Ihre Fragen.