Bruttorendite
Jährlicher Soll-Mietertrag geteilt durch Kaufpreis: Mit dieser Zahl beginnt jede Prüfung.
Uster · Kanton Zürich
Mehrfamilienhaus und Renditeliegenschaft verkaufen in Uster
Uster liegt im Bezirk Uster, und Yaacoubi Immobilien AG begleitet dort den Verkauf von Mehrfamilienhäusern und Renditeliegenschaften an geprüfte Käufer. Wir kaufen selbst im Direktankauf oder vermitteln still im Exklusivmandat, ohne Inserat. Die Mieter bleiben, die Mietverhältnisse gehen über.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
1'100Grundstücke mit Mehrfamilienhaus
17'800Wohnungen im Bestand
1,41 %Leerwohnungsziffer
640Wohnungen bewilligt oder im Bau
112 %Steuerfuss · 2026
37'031Einwohner · 2025
- Mieter bleiben
- Diskret, ohne Inserat
- Mehrfamilienhaus und Rendite
- Aufstockung oder Ersatzneubau
- Mietertrag heute und morgen
- Geprüfte Investoren
Mehrfamilienhaus verkaufen
Lassen Sie Ihre Liegenschaft rechnen.
Mit Mieterspiegel rechnen wir genau; ohne rechnen wir mit Durchschnittsmieten und sagen es dazu.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Fünfzig Jahre hat ein Ehepaar in seinem Haus gelebt. Der Film zeigt, wie wir ein Grundstück prüfen, einen nachvollziehbaren Vorschlag machen und einen Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Uster wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Musterbeispiel
So sieht die Rechnung aus.
Bei Mehrfamilienhäusern rechnen wir den heutigen Mietertrag pro Monat und pro Jahr und was auf derselben Parzelle zusätzlich möglich wäre. Käufer und Verkäufer arbeiten so mit derselben Rechnung.
Musterbeispiel · fiktive Liegenschaft
Wohnungen heute10
Mietertrag heute pro MonatCHF 18'400
Mietertrag heute pro JahrCHF 220'800
Wohnungen nach Aufstockung12
Mietertrag danach pro JahrCHF 272'400
Zusätzlich pro JahrCHF 51'600
Erfundene Zahlen. Für Ihre Liegenschaft rechnen wir mit dem echten Mieterspiegel.
Ausgangslage in Uster
Mehrfamilienhaus verkaufen in Uster.
Nach Einwohnern ist Uster die grösste Gemeinde im Bezirk Uster, der 10 Gemeinden zählt.
Die Bevölkerung von Uster ist in den letzten fünf Jahren gewachsen.
Am häufigsten sind in Uster Grundstücke, deren ältestes Gebäude aus der Zeit von 1981 bis 2000 stammt, danach solche mit ältestem Gebäude aus der Zeit vor 1919.
Im Kanton Zürich reicht der Steuerfuss der Gemeinden von 71 bis 128 %; Uster liegt im oberen Bereich.
Am meisten Bauzonen-Grundstücke zählen die Wohnzone 2/40, die Wohnzone 2/30 und die Wohnzone, 3-geschossig /50.
In Uster stehen 1'100 Grundstücke, deren Hauptgebäude ein Mehrfamilienhaus ist (Stand 4. September 2026). Sie enthalten zusammen 13'500 Wohnungen. Die Leerwohnungsziffer beträgt 1,41 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Sie gibt an, welcher Anteil der Wohnungen am Stichtag leer stand. Für Käufer ist sie eine von mehreren Grössen, die sie neben Ertrag und Zustand prüfen. Die mittlere Netto-Miete im Kanton liegt bei 21,3 Franken je m² und Monat (Stand 2024).
Uster · Kanton ZürichMehrfamilienhaus verkaufen
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen1'100hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand17'800hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Leerwohnungsziffer1,41 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau640hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+4,8 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Steuerfuss der Gemeinde112 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196040 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
ÖV-Güteklasse, überwiegendChergeleitetGüteklassen A bis D, A ist die beste Erschliessung
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt UsteramtlichSitz in Uster
- amtlichamtliche Statistik und amtliche Register, unverändert, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt, gerundet, nur Gruppen ab 20 Grundstücken
Heute und neu möglich
Erhalten, aufstocken oder ersetzen.
Drei Wege, nebeneinander gerechnet: erhalten, aufstocken, ersetzen. Der Weg, der Käufern am meisten wert ist, bestimmt den Preis.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Uster im Profil
Was Uster ausmacht.
Uster liegt im Bezirk Uster, östlich von Zürich aus, in einer Distanz von 14 Kilometern. Zur Gemeinde gehören die Ortschaften Uster, Freudwil, Nänikon, Riedikon, Sulzbach und Wermatswil. Amtlich leben hier 37'031 Einwohnerinnen und Einwohner (Stand 2025). Die Bevölkerung veränderte sich im Zeitraum von 2020 bis 2025 um +4,8 Prozent. Das Wohnungsangebot umfasst 17'800 Wohnungen im Bestand.
Für ein Mehrfamilienhaus in Uster zählt der Bestand. Auf rund 1'100 Grundstücken steht ein Mehrfamilienhaus, und 1'100 Grundstücke haben es als Hauptgebäude. Darin liegen 13'500 Wohnungen. Bei 40 Prozent der Grundstücke stammt ein Gebäude aus der Zeit vor 1960; das kann Fragen zu Zustand und Erneuerung aufwerfen. Die Gemeinde kennt Wohnzonen, Wohn- und Gewerbezonen sowie Zentrums- und Kernzonen. Wer ein Renditeobjekt oder ein Wohn- und Geschäftshaus in Uster verkaufen will, findet dafür unterschiedliche zonenrechtliche Voraussetzungen vor. Ein Teil der Bauzonen-Grundstücke ist noch ohne Gebäude: 750 Grundstücke von insgesamt 5'100 in den Bauzonen (Stand 14. Oktober 2026). Diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Zuletzt waren 640 Wohnungen bewilligt oder im Bau (Stand 4. September 2026). Dazu wurden 140 Baugesuche publiziert (Stand 30. Oktober 2026). Was das für Ihr Haus bedeutet, klären wir im Gespräch anhand der amtlichen Unterlagen.
Wie Investoren rechnen
Zahlen, die jeder Käufer prüft.
Nettorendite
Die Rendite nach Betrieb, Unterhalt, Verwaltung und Leerstand; darauf schauen Pensionskassen und Anlagestiftungen.
Instandsetzung
Dach, Fassade, Fenster, Haustechnik und Leitungen haben Lebensdauern von Jahrzehnten. Was bald fällig ist, zieht ein Käufer vom Preis ab; wir rechnen es offen mit.
Rechnen Sie selbst
Bruttorendite in Sekunden.
Geben Sie Mietertrag pro Monat und Kaufpreis ein: Der Rechner zeigt die Bruttorendite und den Preis, der zu einer erwarteten Rendite passt.
Rechenbeispiel ohne Kosten und Leerstand; keine Anlageberatung.
Substanz
Was im Haus steckt, rechnen wir mit.
Ob sich Halten, Erneuern oder ein Ersatzneubau rechnet, entscheiden Baujahr, letzte Erneuerungen, Leitungen, Dach und Heizung. Wir zeigen, womit wir rechnen und was ein Käufer selbst prüfen sollte.
Am Anfang steht ein persönliches Gespräch. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich, wir kommen mit Fakten. Danach rechnen wir: was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was die Liegenschaft wert ist. Jede Zahl erhält ihren Beleg.
Dann wählen Sie den Weg. Im Direktankauf durch uns kaufen wir mit eigenen Mitteln, ohne Finanzierungsvorbehalt: ein Preis, eine Zusage, ein Notartermin. Im Exklusivmandat ohne Inserat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer, das Honorar fällt erst bei Erfolg an (Art. 412 ff. OR). Mieter, Nachbarn und Mitbewerber erfahren nichts, bis Sie es wollen. Über den geschützten Zugang geben Sie jede Besichtigung und jedes Angebot frei. Der Kauf ist nur mit öffentlicher Beurkundung gültig (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB).
Rechtlich gut zu wissen
Was beim Verkauf einer Renditeliegenschaft gilt.
Kündigungen für einen Neubau
Wer ersetzen will, muss Kündigungen sorgfältig planen; Mieter können eine Erstreckung verlangen. Das prägt den Zeitplan eines Käufers.
Art. 272 OR
Käufer im Ausland
Personen im Ausland erhalten für Wohnliegenschaften als reine Kapitalanlage keine Bewilligung; als solche gilt auch, wer für ihre Rechnung kauft. Schweizer, die für eigene Rechnung kaufen, betrifft das nicht, auch mit Wohnsitz im Ausland. Wir klären das, bevor ein Käufer das Dossier erhält.
Art. 2, 5 und 12 BewG
Drei Wege im Vergleich
Inserat, Exklusivmandat oder Direktankauf?
Wie viele Menschen von Ihrem Verkauf wissen, bestimmen Sie mit der Wahl des Weges. Die Unterschiede auf einen Blick:
Makler mit InseratImmobilienmakler im ExklusivmandatDirektankauf durch uns
Wer es weissjede Person, die das Inserat siehtnur geprüfte Käufer, nach unterzeichneter Vertraulichkeitnur wir und das Notariat
Wie der Preis entstehtin Bieterrunden nach Besichtigungenaus Zone, Bestand und Reserve gerechnet und Ihnen offengelegtein fester Preis mit nachvollziehbarer Begründung
Wie lange es dauertoft Monate mit vielen Besichtigungengezielte Ansprache weniger Käuferein Angebot in der Regel innert Tagen
Was es kostetInserate, Fotos, Honorarein Honorar erst mit dem Verkaufkein Honorar: Wir sind die Käufer
Wie sicher es istplatzt die Finanzierung, beginnt alles von vornKäufer mit geprüftem Finanzierungsnachweiseigene Mittel, keine Finanzierungsbedingung
Exklusiv heisst: Während der Laufzeit vermittelt nur ein Partner. So erscheint Ihr Objekt nirgends doppelt, und niemand verhandelt ohne Ihr Wissen. Wir sind Immobilienmakler, nur ohne Inserat: was ein Immobilienmakler bei uns für Sie tut.
Der Ablauf
Vom Mieterspiegel bis zum Notar.
Drei Entscheide liegen bei Ihnen: welcher Weg, welche Besichtigung, welches Angebot. Den Rest erledigen wir.
- 01 · UnterlagenMieterspiegel, Nebenkosten, Pläne und Erneuerungen der letzten Jahre. Was fehlt, beschaffen wir.
- 02 · RechnungErtrag heute, Erneuerungsbedarf, Aufstockung oder Ersatzneubau mit Ertrag danach.
- 03 · KäuferkreisGeprüfte Käufer mit Finanzierungsnachweis: Pensionskassen, Family Offices und private Investoren.
- 04 · AngeboteJedes Angebot vergleichen wir nach Preis, Bedingungen und Sicherheit.
- 05 · NotarBeurkundung, Übergang der Mietverträge und Nebenkostenabrechnung auf den Stichtag.
Exklusivmandat
Still verkaufen, sauber begleitet.
«Kein Schild im Garten, kein Inserat im Netz. Wir rechnen zuerst, sprechen dann gezielt geprüfte Käufer an und bleiben bis zum Notartermin Ihr Ansprechpartner. Den Preis, den wir nennen, können Sie Zeile für Zeile nachvollziehen.»
Uster
Was Sie in Uster wissen sollten.
Käufer von Mehrfamilienhäusern rechnen mit Ertrag, Zustand und dem, was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt, etwa eine Aufstockung oder einen Ersatzneubau. Zum Käuferkreis gehören Pensionskassen, Anlagestiftungen, Family Offices und private Investoren. Jede Zahl, die wir ihnen vorlegen, belegen wir im amtlichen Original. Gerechnet, nicht geschätzt.
Die Bau- und Zonenordnung legt für die Wohnzonen in Uster Ausnützungsziffer und Vollgeschosse fest. Ob ein Grundstück mehr Fläche zulässt, hängt von Zone und Parzelle ab. Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 560 m² (Stand 14. Oktober 2026). Auch die Hanglage spielt eine Rolle: 70 Prozent der Bauzonen-Grundstücke sind eben, 25 Prozent liegen am Hang.
Für den Verkauf gilt: Mietverhältnisse gehen auf den Käufer über (Art. 261 OR), die Mieter müssen nicht ausziehen. Bestehende Mieten folgen dem hypothekarischen Referenzzinssatz (Art. 270a OR, Art. 13 VMWG). Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden (Art. 269a lit. b OR, Art. 14 VMWG). Typische Lebenslagen sind eine Erbengemeinschaft, die Pensionierung oder eine auslaufende Hypothek. Wie sich eine Aufstockung auswirkt, erklärt die Seite Aufstockung beim Mehrfamilienhaus.
Im Kanton Zürich erhebt die politische Gemeinde, in der das Grundstück liegt, die Grundstückgewinnsteuer; bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Der Kanton erhebt keine Handänderungssteuer, beim Kauf fallen Gebühren für Beurkundung und Grundbuch an. Das zuständige Grundbuchamt ist Uster. Mehr dazu auf der Seite Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich.
Häufige Fragen
Mehrfamilienhaus verkaufen in Uster: Ihre Fragen.
Wie viele Mehrfamilienhäuser stehen in Uster?
Amtlich haben 1'100 Grundstücke in Uster ein Mehrfamilienhaus als Hauptgebäude (Stand 4. September 2026). Darin liegen 13'500 Wohnungen. Für Eigentümer heisst das: Ihr Haus ist Teil eines grösseren Bestands, und wir rechnen es einzeln mit Belegen durch, bevor wir über einen Preis sprechen.
Was sagt die Leerwohnungsziffer in Uster aus?
Die Leerwohnungsziffer beträgt 1,41 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Sie misst, welcher Anteil der Wohnungen am Stichtag leer stand. Käufer lesen sie neben Ertrag und Zustand. Für Ihr Haus zählt zusätzlich die eigene Vermietungslage; wir besprechen sie im ersten Gespräch, vertraulich und ohne Verpflichtung.
Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettorendite?
Die Bruttorendite ist der jährliche Soll-Mietertrag geteilt durch den Kaufpreis. Die Nettorendite zieht zuerst Betriebs-, Unterhalts- und Verwaltungskosten sowie den Leerstand ab. Pensionskassen und Anlagestiftungen entscheiden nach der Nettorendite. Wir rechnen beide für Ihre Liegenschaft und zeigen, wie Käufer daraus einen Preis ableiten.
Wie genau ist die Bewertung?
Wir nennen eine nachvollziehbare Bandbreite und erklären, wovon sie abhängt: Zone, Zustand, Lage, Markt. Je mehr wir über Ihr Haus wissen, etwa Erneuerungen und Mieten, desto enger wird sie. Wo ein Gericht oder eine Bank ein Gutachten einer zugelassenen Fachperson verlangt, ersetzt sie dieses nicht.
Wer kauft Mehrfamilienhäuser?
Pensionskassen und Anlagestiftungen, Family Offices, Immobilienfirmen und private Investoren. Sie rechnen verschieden: Die einen wollen sicheren Ertrag, die anderen die Reserve für Aufstockung oder Ersatzneubau. Wir sprechen gezielt diejenigen an, für die Ihre Liegenschaft am meisten wert ist, und prüfen vorher ihren Finanzierungsnachweis.
Welche Steuern fallen beim Verkauf in Uster an?
Den Gewinn besteuert die politische Gemeinde mit der Grundstückgewinnsteuer (§ 205 StG ZH); eine Handänderungssteuer kennt der Kanton Zürich nicht. Wie hoch die Steuer ausfällt, hängt vom Gewinn und von der Besitzdauer ab. Wir rechnen sie für Ihren Nettoerlös als Bandbreite, verbindlich rechnet das Steueramt.
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Verkaufen ohne Schild und ohne Portal, an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer.
Mehr erfahren →Weiter im Kanton ZürichImmobilien in UsterGrundstück verkaufen im Kanton ZürichGrundstückgewinnsteuer im Kanton ZürichVerkaufen im Exklusivmandat
Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · massgebend sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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